發(fā)布時間：2023-09-10 14:49:00
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)的稅收籌劃樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；主要稅種；稅收籌劃策略
一、引言
隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)也取得了巨大的成就，在推動國家整體發(fā)展方面做出了很大的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過三十多年的發(fā)展，其投資總額在國民生產(chǎn)總值中的比重也在不斷提高，據(jù)統(tǒng)計，從2008年至2012年的5年時間中，房地產(chǎn)行業(yè)的投資總額由3.12萬億元增加到了7.2萬億元。隨著我國國際化步伐加快，國家宏觀調(diào)控政策收緊，加上房地產(chǎn)行業(yè)投資大、風(fēng)險高等特點，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著新的挑戰(zhàn)。由原來的“暴利行業(yè)”轉(zhuǎn)變成了“平利行業(yè)”。就房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀來看，競爭比較激烈，行業(yè)整體利潤率在下降，尤其是對于一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，其面臨的市場風(fēng)險更大。而在房地產(chǎn)的成本中，其中有20%的為稅收支出，因此，合理進(jìn)行稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)提高利潤的一條有效途徑，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)自身特點，合理管理企業(yè)資金，通過稅收籌劃手段降低稅負(fù)，進(jìn)而達(dá)到降低成本目的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，不僅有助于企業(yè)實現(xiàn)價值最大化的財務(wù)管理目標(biāo)，而且很好的貫徹了國家宏觀調(diào)控政策，有助于國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和企業(yè)資產(chǎn)優(yōu)化配置。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收主要分布情況
（一）開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的方式有兩種，一種是從一級市場通過招投標(biāo)的方式取得土地使用權(quán)，另一種是在二級市場上通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)。不論是在一級市場，還是在二級市場上取得土地使用權(quán)時，房地產(chǎn)企業(yè)需要支付土地出讓金，與轉(zhuǎn)讓方簽訂“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”，相應(yīng)的應(yīng)該繳納印花稅、契稅。如果房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房產(chǎn)時，占用了耕地面積的還需要繳納耕地占用稅。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程建設(shè)時，還會涉及到企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及附加等稅種，因工程項目占用土地還需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
（二）轉(zhuǎn)讓處置環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓處置主要包括銷售房屋、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、贈與房屋或者土地、房屋抵債、股利分配等方式。按照營業(yè)稅的征稅管理可知，房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)屬于“銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”，應(yīng)該征稅營業(yè)稅，相應(yīng)的就應(yīng)該繳納城建稅和教育費附加，而房屋銷售又屬于房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)，因此還應(yīng)該繳納企業(yè)所得稅，土地增值稅等。將房地產(chǎn)作為股利分配進(jìn)行處置時，需要繳納個人所得稅。
（三）持有使用環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)企業(yè)的房屋使用環(huán)節(jié)主要分為出租房屋或土地以及自用房屋或土地。房地產(chǎn)企業(yè)出租房屋或者土地時，需要繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及個人所得稅等，將房屋或者土地自用的，需要繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的稅負(fù)一般比較低。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的房屋處于閑置狀態(tài)時，一般不需要負(fù)擔(dān)稅收負(fù)擔(dān)?？傊谖覈?，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)種類比較多。企業(yè)需要根據(jù)不同稅種的特點進(jìn)行合理籌劃。
三、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的籌劃策略
（一）營業(yè)稅稅收籌劃
營業(yè)稅是一種傳統(tǒng)的商品勞務(wù)稅，計稅依據(jù)為營業(yè)額全額，一般不受成本、費用等的影響。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，營業(yè)稅的稅收籌劃通?？梢詮娜齻€方面進(jìn)行規(guī)劃，一是充分利用營業(yè)稅的稅收優(yōu)惠政策，采用合作建房的方式進(jìn)行稅收籌劃，一方提供土地使用權(quán)，另一方提供建房需要的資金，兩方在合作的基礎(chǔ)上進(jìn)行房屋建造，對于建成的房屋，合作雙方將按照投資比例分配的房屋價值，對于以土地使用權(quán)出資的一方，因為獲得了部分房屋的所有權(quán)，應(yīng)該繳納營業(yè)稅，而對于以資金出資的一方則無需繳納營業(yè)稅。二是利用建筑承包合同進(jìn)行稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房屋銷售時，一般會將房屋劃分為精裝修房和毛坯房兩種，通常情況下精裝修房的價格比毛坯房要高很多，因而房地產(chǎn)企業(yè)如果以精裝修房進(jìn)行銷售，會增加其稅收負(fù)擔(dān)。如果房地產(chǎn)企業(yè)將房屋分為毛坯房銷售和房屋裝修服務(wù)兩種，就可以降低營業(yè)稅稅負(fù)。對于毛坯房的銷售，按照“銷售不動產(chǎn)”規(guī)定，采用5%的營業(yè)稅稅率，對于房屋裝修部分，按照“建筑業(yè)”規(guī)定，采用3%的營業(yè)稅稅率，這樣可以節(jié)約2%的營業(yè)稅。三是合理利用銷售折扣。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)銷售樓盤時都會采取一定的促銷政策，比如利用現(xiàn)金折扣等，如果房地產(chǎn)企業(yè)將銷售價款和折扣額開在同一張發(fā)票上，就可以以折扣后的銷售額作用營業(yè)稅的計稅基礎(chǔ)，從而節(jié)省一定的營業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低營業(yè)稅負(fù)擔(dān)，就可以將樓盤銷售價款和折扣額開在同一張發(fā)票上。
（二）土地增值稅稅收籌劃
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；思路
近年來，房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅情況嚴(yán)重。以北京市為例，從2003年—2005年，北京市地稅局對1103家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了納稅檢查，被查出有問題的企業(yè)725家，其中千萬元以上案件24起，有問題比例為66％；檢查總計查補10.05億元，滯納金一項，就收取5891萬元，而因偷逃稅款而引發(fā)的罰金總額也已經(jīng)突破千萬，達(dá)到1817萬元。
稅務(wù)機(jī)關(guān)已將房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況確定為監(jiān)管重點，并且正積極探索建立房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估模型，還計劃與土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門建立信息傳遞制度，以加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與應(yīng)納稅額有關(guān)數(shù)據(jù)的采集、監(jiān)控和分析能力,同時在行政程序上規(guī)范納稅人的稅務(wù)登記行為，建立檔案，以便全程跟蹤。此外，稅務(wù)機(jī)關(guān)還將加大對房地產(chǎn)涉稅違法行為的處罰力度?？梢悦黠@預(yù)見，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法的代價將進(jìn)一步加大，稅收籌劃成為其在低納稅風(fēng)險下降低稅負(fù)的一個重要選擇。本文就房地產(chǎn)企業(yè)如何對其經(jīng)營活動進(jìn)行稅收籌劃提供一些思路。
（一）從節(jié)稅空間大的稅種和納稅人構(gòu)成入手
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值。從理論上來講，應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多，稅負(fù)伸縮彈性大的的稅種作為切入點，例如土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)而言，就是一個具有很高稅收籌劃價值的稅種，原因有兩個：一是其稅率比較高，稅負(fù)重；二是其稅率為超率累進(jìn)稅率，跳躍性大，不同級次之間稅收負(fù)擔(dān)的差距大，土地增值稅稅率為四級超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值率越低，稅率越低，《土地增值稅暫行條例》第8條規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。因此土地增值稅籌劃的余地也大。
從納稅人構(gòu)成切入。我國大量稅收共同的特點是以企業(yè)的某種類別身份為基礎(chǔ)。因此房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時可以考慮能否避開成為某稅種納稅人，從而實現(xiàn)節(jié)稅目的。例如，《增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及非應(yīng)稅勞務(wù)，為混合銷售行為。依據(jù)混合銷售按照“經(jīng)營主業(yè)”劃分只征一種稅的原則，企業(yè)有充分的空間進(jìn)行稅收籌劃以獲得適合自己企業(yè)和產(chǎn)品特點的納稅方式。設(shè)有一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營房屋出租，屬于增值稅一般納稅人，向另一單位出租的房屋包括很多家具、家電以及其他代收電話、水電費。若不對這些費用分別核算，根據(jù)《增值稅暫行條例》的規(guī)定，用于非應(yīng)稅項目的購進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的進(jìn)項稅額不能抵扣，這樣就加重了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。企業(yè)可以通過分別核算和收取這些費用，將其中所包含的增值稅予以抵扣。
（二）尋找變量
稅收籌劃過程就是不斷發(fā)現(xiàn)并引入變量的過程。所謂變量，就是影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的因素。影響應(yīng)納稅額的兩個最直接、最根本地因素是計稅依據(jù)和稅率，計稅依據(jù)越小，稅率越低，應(yīng)納稅額越少，其它間接因素都通過這兩個因素其作用。雖然這兩個因素在不同稅種中的內(nèi)容不同，但采取的籌劃方法都得從這兩個方面下功夫。
另外，稅收籌劃從某種意義上說就是納稅人主動利用稅收政策的特定條款來實現(xiàn)減輕納稅成本的目的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)尋找在相關(guān)稅收政策中的特定條款，并加以充分利用。這些條款包括三類：
差異性條款。例如房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅，土地增值稅稅率為四級超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值率越高，稅率越高，其他業(yè)務(wù)收入相對于房地產(chǎn)銷售收入，涉及的稅負(fù)主要是營業(yè)稅，不繳納土地增值稅，稅負(fù)輕一些。由于很多房地產(chǎn)在出售時已經(jīng)進(jìn)行了簡單裝修，可以考慮將其作為單獨的業(yè)務(wù)進(jìn)行核算，分解房地產(chǎn)價格，這樣還可能有效降低房地產(chǎn)的增值率。
選擇性條款。稅制設(shè)計和稅收政策中規(guī)定了不同的納稅處理模式，對一種納稅主體規(guī)定了二選一的納稅方法，納稅人就可以通過測算，選擇一種納稅成本較低的納稅處理模式。例如根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第3、4條的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。兩種方式計算出來的應(yīng)納稅額有時候存在很大差異，在這種情況下，就存在稅收籌劃的空間。企業(yè)可以適當(dāng)將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪鼧I(yè)務(wù)而避免采用依照租金計算房產(chǎn)稅的方式。
優(yōu)惠性條款。我國土地增值稅法規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，通過享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題的規(guī)定的通知》的規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營企業(yè)中時，暫免征土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。
（三）遵循成本收益原則
房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。
以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產(chǎn)品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業(yè)務(wù)，同時這些做法造會成收入減少或者其他成本、稅負(fù)的上升，企業(yè)應(yīng)著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進(jìn)行綜合考量。紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應(yīng)納土地增值稅額=600*30%=180，營業(yè)稅3100；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬元，應(yīng)納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。
假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司增加商品房內(nèi)部設(shè)施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應(yīng)納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質(zhì)量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。
在增加可扣除項目時，應(yīng)注意稅法對可扣除項目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：新會計準(zhǔn)則；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；影響
中圖分類號：F810.42；F230 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2015）005-000-01
稅收籌劃是企業(yè)日常生產(chǎn)和經(jīng)營過程中不可或缺的重要組成部分，指的是企業(yè)利用各種合法以及非違法的方式，通過各種形式和途徑，對自身的納稅工作予以科學(xué)、合理的策劃以及財務(wù)安排的活動。為加強(qiáng)企業(yè)會計控制，避免會計舞弊現(xiàn)象的頻繁發(fā)生，2006年2月我國對新會計準(zhǔn)則進(jìn)行，從2007年1月1日正式實施開始到目前已經(jīng)8年有余。房地產(chǎn)企業(yè)在新會計準(zhǔn)則實施背景之下，稅收籌劃也受到了一定影響。本研究主要分析與探討房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃中新會計準(zhǔn)則的影響機(jī)制。
一、新會計準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃所受影響
國家企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動中被業(yè)已規(guī)定的財務(wù)核算標(biāo)準(zhǔn)，即指會計準(zhǔn)則。與原會計準(zhǔn)則相比，新會計準(zhǔn)則存在較大創(chuàng)新性，既實現(xiàn)了會計信息化，同時在使用范圍和財務(wù)報告目標(biāo)方面更加明確。新會計準(zhǔn)則與房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃密切相關(guān)的內(nèi)容主要三點，即存貨計價方法、投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)計量。新會計準(zhǔn)則在存貨計價方法上開始轉(zhuǎn)變?yōu)榧訖?quán)平均法和先進(jìn)先出法，原有后進(jìn)先出法的取消會一定程度地引起房地產(chǎn)企業(yè)毛利的波動[1]。在當(dāng)前市場環(huán)境下，如果房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對方法不正確，該種計價方法的改變必然會增加房地產(chǎn)企業(yè)的一定稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)周期較長，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期損益與存貨計價方法關(guān)聯(lián)甚密，當(dāng)存貨后進(jìn)先出的計價方法受到限制或被取消，與之相關(guān)的當(dāng)期損益也會受到直接影響。在投資性房地產(chǎn)方面的新規(guī)定中，指出投資性房地產(chǎn)如果采用的計量方式為公允價值，攤銷或計提折舊將無法再進(jìn)行，企業(yè)稅負(fù)將會有一定程度的增加。關(guān) 于新會計準(zhǔn)則對固定資產(chǎn)計量的規(guī)定，也會直接影響到房企涉稅狀況。
另一方面，新會計準(zhǔn)則的一些規(guī)定，一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的擴(kuò)展。這種擴(kuò)展其一表現(xiàn)在可以對公允價值加以利用進(jìn)行稅收籌劃，在公允價值計量模式方面新會計準(zhǔn)則做出了許多新規(guī)定，將會對房企負(fù)債和資產(chǎn)計量產(chǎn)生較大影響，促使房地產(chǎn)損益計算產(chǎn)生相應(yīng)變化。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的擴(kuò)展，其二表現(xiàn)在可對會計政策加以利用進(jìn)行稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)會計政策在新會計準(zhǔn)則中有所增加，不同的會計政策對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃效果也會有所區(qū)別。除此之外，新會計準(zhǔn)則中對一些新業(yè)務(wù)的提出，也會為房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的業(yè)務(wù)范圍，對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間也有應(yīng)拓展。針對很多會計事項，新會計準(zhǔn)則均作出了修改，這些修改相對原來會計準(zhǔn)則，意味著房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變原來的會計方法。新會計準(zhǔn)則針對投資性房地產(chǎn)的會計處理相對舊會計準(zhǔn)則限制較多，這些會計準(zhǔn)則的變化同時也會致使房企稅收籌劃相應(yīng)調(diào)整當(dāng)前的操作手段與方式。在新會計準(zhǔn)則實施環(huán)境下，無論業(yè)務(wù)核算還是損益方面我國房地產(chǎn)企業(yè)都會產(chǎn)生一定變化，而這些將直接對我國房企納稅額度計算產(chǎn)生影響。
二、新會計準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議
根據(jù)新會計準(zhǔn)則中的相關(guān)變化及其對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃產(chǎn)生的影響，房地產(chǎn)企業(yè)必須采取相應(yīng)的對策。我國房地產(chǎn)具有較為特殊的經(jīng)營環(huán)境，而且所面臨不確定性因素也比較多，在實施稅收籌劃過程中，房地產(chǎn)企業(yè)隨時都會有產(chǎn)生問題的可能性，而且難以做到完全規(guī)避風(fēng)險。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做到以下兩點：
（一）密切關(guān)注稅收政策，增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險防范意識
國家政策和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，稅法會隨之加以調(diào)整與修正，稅收籌劃時，房地產(chǎn)企業(yè)可依照房地產(chǎn)企業(yè)特征構(gòu)建相應(yīng)的信息管理系統(tǒng)，利用有效方法掌握稅收政策實際變動情況，便于房地產(chǎn)企業(yè)有效、及時的制定風(fēng)險問題解決措施，盡可能降低由于稅收政策的變動而給該企業(yè)帶來的影響。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該對稅收籌劃中所存在的風(fēng)險加以充分考慮，對稅收籌劃方案予以適時調(diào)整，以確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠合理制定稅收籌劃方案。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)和稅務(wù)機(jī)關(guān)的交流與溝通
我國并未嚴(yán)格規(guī)定納稅范圍，而且稅法中也未規(guī)定稅法行為，稅法本身所具有的特征，在很大程度上提升了房地產(chǎn)企業(yè)籌劃稅收的難度，因此，在稅收籌劃過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)建立良好關(guān)系，保持與稅務(wù)機(jī)關(guān)的聯(lián)系和溝通，從而在對一些新業(yè)務(wù)進(jìn)行開展時能夠得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的及時認(rèn)可。同時還能對國家關(guān)于稅收政策的相關(guān)信息盡早獲悉，將因政策變動造成的影響減小到最低。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)對會計基礎(chǔ)工作的規(guī)范管理[2]。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃必須立足依法納稅觀點，根據(jù)律法規(guī)定設(shè)立規(guī)范、完整的財務(wù)會計報表、賬冊及憑證。準(zhǔn)確、合理的企業(yè)會計處理與會計憑證，是順利實施納稅檢查的重要保障。
三、總結(jié)
受到房地產(chǎn)企業(yè)自身以及外部等多方面因素的影響，可能會導(dǎo)致一定稅務(wù)籌劃風(fēng)險的出現(xiàn)，不利于全面、有效實施企業(yè)稅收籌劃工作，同時也會影響到房地產(chǎn)企業(yè)稅收。為此，需要對稅務(wù)籌劃風(fēng)險的成因和特點等進(jìn)行分析，并積極的尋找有效措施，以有效管理并控制各種稅務(wù)籌劃風(fēng)險，保證房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的順利開展具有十分重要的現(xiàn)實意義。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：營改增 房地產(chǎn)企業(yè) 影響對策
隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對“營改增”的重視程度越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)對“營改增”的實行好像成了必然要面臨的改革。自房地產(chǎn)實行“營改增”改革后，根據(jù)我國的相關(guān)規(guī)定，在實行“營改增”之前的一年銷售額達(dá)到500萬人民幣以上的企業(yè)，必須要像國家稅務(wù)單位申請為一般納稅人，除此之外，都是小規(guī)模納稅人。在沒有實行“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)是根據(jù)包含營業(yè)稅的銷售總收入來計算稅；“營改增”以后，計算依據(jù)要把增值稅從銷售收入中扣除。有關(guān)“營改增”的相關(guān)規(guī)定，在真正實行的過程中，對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了很大的影響。所以，本文開始是對“營改增”在房地產(chǎn)企業(yè)的影響進(jìn)行了闡述，之后又針對“營改增”在房地產(chǎn)企業(yè)實行中所帶來的稅收影響籌劃了相應(yīng)的對策，希望對今后我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有所幫助。
一、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響
（一）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的影響
對于任何一個企業(yè)來說成本都決定著企業(yè)的利潤，然而“營改增”的實行對房地產(chǎn)企業(yè)的成本有著不可忽視的影響。因為在房地產(chǎn)企業(yè)中，建筑在施工過程需要很多材料，而這些材料往往都不可能從一個企業(yè)購買，都需要從各個不同的企業(yè)購買，但是，其中有好多材料都是從個體的小商戶手中購買的，然而這些小商戶不可能出示增值稅專用發(fā)票，所以企業(yè)也就沒辦法在納稅時把這些增值稅扣除，這也就增加了房地產(chǎn)企業(yè)的成本。而且，在房地產(chǎn)企業(yè)建筑施工中的工作人員都是來自全國各地的農(nóng)村，他們沒有專門的勞務(wù)公司，所以房地產(chǎn)企業(yè)也不能開出增值稅的發(fā)票，沒辦法進(jìn)行相應(yīng)的扣除。但是如果房地產(chǎn)企業(yè)可以尋求較大規(guī)模的企業(yè)合作就可以進(jìn)行增值稅的扣除，也就大大降低了企業(yè)稅負(fù)?！盃I改增”的實行不僅對房地產(chǎn)企業(yè)的成本有影響，而且對房地產(chǎn)稅負(fù)也有很大的影響。
（二）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響
隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，政府正在進(jìn)行各方面的管理體制的完善，為了加快經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的腳步，政府提出“營改增”并在房地產(chǎn)企業(yè)試行，目的就是希望“營改增”可以較少企業(yè)對稅收的壓力?？墒?，“營改增”是否真正對房地產(chǎn)企業(yè)的賦稅程度起到了作用呢？
當(dāng)“營改增”剛剛在房地產(chǎn)企業(yè)實行的時候，得到了各個行業(yè)的企業(yè)的關(guān)注，它的影響也在試行的過程中慢慢體現(xiàn)出來。在實行“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅稅率為5%，之后，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅銷項稅率哲定為11%。下面對“營改增”對房地產(chǎn)稅負(fù)的影響進(jìn)行舉例說明。假設(shè)A公司銷售收入為800萬，相關(guān)成本為300萬，增值稅銷項稅率按11%計算，進(jìn)項統(tǒng)一按17%計算，不考慮其他的變動因素。
則：“營改增”之前應(yīng)交稅費=800*5%=40
“營改增”之后應(yīng)交稅費=800/（1+11%）*11%-300/（1+17%）*17%=35.4
對于小規(guī)模的納稅人而言，實行“營改增”對他們一定是利大于弊的，他們的稅收壓力一定隨著“營改增”的實行而減少。然而，對于一般納稅人來說，即年銷售額超過500萬元的企業(yè)或者是企業(yè)經(jīng)過會計的核算能提供準(zhǔn)確的納稅資料的企業(yè)，只有當(dāng)進(jìn)項可扣金額大于營業(yè)收入相對較大的比例時，才能使“營改增”的實行達(dá)到降低房地產(chǎn)賦稅程度的目的。所以，“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收帶來的影響還是很大的，實際上，并沒有完全達(dá)到預(yù)期降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的愿望。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，以前經(jīng)常會出現(xiàn)一些稅上加稅的情況，這種情況會導(dǎo)致房地產(chǎn)的稅收大大增加，而“營改增”的推行，大大避免了房地產(chǎn)企業(yè)的重復(fù)納稅的現(xiàn)象，也就在某種程度上減輕了稅收負(fù)擔(dān)，增加了企業(yè)效益。
“營改增”在房地產(chǎn)企業(yè)的試行，對房地產(chǎn)各個方面的要求越來越高?！盃I改增”之后，首先最大的影響就是由于部分企業(yè)沒辦法開正規(guī)的增值稅的發(fā)票，這就使房地產(chǎn)企業(yè)對可扣除增值稅的發(fā)票的獲取有很大的難度。如果房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整好自身的結(jié)構(gòu)，完善企業(yè)內(nèi)部的各種機(jī)制，一定會在“營改增”工作的開展中受益。
二、對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的籌劃對策
（一）開發(fā)成本的稅收籌劃對策
房地產(chǎn)在開發(fā)的過程中需要的時間很長，由于他的特殊性，所以成本也比較大，在工程施工的過程中如果對各個環(huán)節(jié)提前做好精密的籌劃，把成本做好預(yù)算，那么一定就會降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本。同時，由于“營改增”是要對增值稅進(jìn)行扣除，所以如果房地產(chǎn)企業(yè)在工程建設(shè)的期間可以將這些成本最大化的平均攤開，便可對增值稅進(jìn)行平均抵消，從而也就降低了稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收對房地產(chǎn)效益有很大的影響，稅負(fù)的增加會造成房地產(chǎn)企業(yè)沒必要的成本增加，所以對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本一定要做好籌劃。
（二）重視對“營改增”制度的學(xué)習(xí)，完善對進(jìn)項的管理
“營改增”制度在房地產(chǎn)行業(yè)的試行，目的是在其他各個領(lǐng)域都能夠起到減少企業(yè)賦稅的作用，所以房地產(chǎn)企業(yè)一定要高度重視“營改增”制度，對企業(yè)的工作人員要有專業(yè)的培訓(xùn)，使大家對“營改增”有簡單的認(rèn)識和了解，讓每個員工都認(rèn)真學(xué)習(xí)“營改增”的規(guī)則，讓大家都參與到“營改增”的推行中去。
“營改增”這一新的政策是要企業(yè)在納稅是對增值稅進(jìn)行扣除，所以房地產(chǎn)企業(yè)要對增值稅進(jìn)行嚴(yán)格的掌控和管理。增值稅的發(fā)票一般都是由供貨商提供的，所以在采購之前，一定要了解供貨商是哪種納稅人，一定要確認(rèn)供貨商是一般納稅人之后再進(jìn)行合作，這樣才能最大限度的抵扣進(jìn)項，也就減少了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收。在“營改增”的制度推行之后，房地產(chǎn)企業(yè)一定要重視增值稅發(fā)票，有些商戶會利用價格優(yōu)勢拒絕開增值稅專用的發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)一定要把目光放長遠(yuǎn)，不能只看眼前的一點利益而接受商戶不合理的建議。管理好進(jìn)項，在實行“營改增”過程中，可以在很大程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。
三、結(jié)束語
據(jù)現(xiàn)實情況，“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)來說既有利又有弊，雖然會在某種程度上給企業(yè)帶來一定的風(fēng)險，但是也為企業(yè)帶來了降低稅負(fù)的可能性。所以說，“營改增”的方案在房地產(chǎn)企業(yè)稅收的方面產(chǎn)生了巨大的影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)要做好自身的完善工作，進(jìn)行自我調(diào)整，做好籌劃，充分了解“營改增”，利用好“營改增”，減少企業(yè)稅收，降低成本，更好的避免“營改增”帶來的風(fēng)險。因此，希望通過本文的分析，可以給房地產(chǎn)企業(yè)一些啟發(fā)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]張澤洋.淺議營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2014
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；土地增值稅
稅收作為企業(yè)成本，是與企業(yè)利益密切相關(guān)的。合理、有效地控制企業(yè)的稅收成本，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，而隨著國家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤被極度擠壓，由“暴利行業(yè)”向“平利行業(yè)”轉(zhuǎn)變，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，競爭越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過稅收籌劃的手段達(dá)到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，打造企業(yè)的競爭優(yōu)勢，為公司的發(fā)展打下基礎(chǔ)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點及稅負(fù)情況
（一）經(jīng)營特點
對房地產(chǎn)公司來說，開發(fā)的房地產(chǎn)是他們經(jīng)營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨特的經(jīng)營特點：
1．開發(fā)經(jīng)營具有計劃性及復(fù)雜性。企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷勘察、設(shè)計、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。且從征用土地到建設(shè)房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施、商品銷售都應(yīng)嚴(yán)格控制在國家計劃范圍之內(nèi)。
2．開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。
3．經(jīng)營風(fēng)險大。開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。
（二）房地產(chǎn)公司稅負(fù)情況
從行業(yè)角度看，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)高于國內(nèi)其他行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計報告顯示，2009年中國稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)營業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓所得稅等七項稅收增收額共計1 851.85億元，占中國2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當(dāng)中全國稅收收入的增長額超過1/3來自于房地產(chǎn)業(yè)，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產(chǎn)行業(yè)的總體稅率偏高。目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。總之，房地產(chǎn)公司稅收負(fù)擔(dān)過于沉重，通過稅收籌劃，實現(xiàn)稅負(fù)的減輕，是公司的唯一選擇。
二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種
（一）前期準(zhǔn)備階段的稅種
房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產(chǎn)開發(fā)中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)階段涉及的稅種
在開發(fā)階段對營業(yè)額按3%稅率征收的建筑業(yè)營業(yè)稅；簽訂建設(shè)施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
（三）房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種
1．營業(yè)稅。對房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業(yè)稅；針對房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。
2．土地增值稅。土地增值稅實行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。
3．印花稅。房地產(chǎn)銷售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。
4．企業(yè)所得稅。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。
5．房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為12%。
三、房地產(chǎn)公司的稅收籌劃策略
從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負(fù)，因此也是企業(yè)開展稅收籌劃的重點稅種。
（一）土地增值稅的籌劃
土地增值稅采取的是超率累進(jìn)稅率的特點，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關(guān)鍵。
1.進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土
地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營的借款利息且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業(yè)可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業(yè)最為有利的利息扣除方式。 充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當(dāng)測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價。
3．整體轉(zhuǎn)讓、分解定價、拆分收入。房地產(chǎn)企業(yè)在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進(jìn)稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節(jié)稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時，可以考慮將房屋與屋內(nèi)各種設(shè)備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時簽訂一份附屬辦公室設(shè)備購銷合同，將收入進(jìn)行分解，不僅使公司節(jié)約了土地增值稅，同時也節(jié)約了印花稅。另外，客戶節(jié)約了契稅，實現(xiàn)雙贏。
（二）企業(yè)所得稅的籌劃
1．遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達(dá)到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)如符合以下三個條件之一的則視同已完工：（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已完工的開發(fā)產(chǎn)品不能按照計稅毛利率的方式來交企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業(yè)所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于國稅發(fā)[2009] 31號里規(guī)定的計稅毛利率較低，扣除完營業(yè)稅及附加后基本沒有所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時間，達(dá)到合法延遲納稅的目的。
2．充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項目。對于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財產(chǎn)保險、失業(yè)保險、工傷保險、生育保險、醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險、住房公積金等費用，應(yīng)足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅；又遵守了法律、法規(guī)；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競爭力。
（三）營業(yè)稅的籌劃
1.合理拆分業(yè)務(wù)，剝離價外費用。根據(jù)營業(yè)稅稅法的有關(guān)規(guī)定，營業(yè)稅的應(yīng)納稅收入為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中的上述各項代收款項，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入，計算繳納營業(yè)稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。如果能將上述代收款項從房地產(chǎn)企業(yè)的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的。
2．將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費用單獨簽訂合同。房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。 在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r款。在征稅中分別按“銷售不動產(chǎn)”交5%的營業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營業(yè)稅，節(jié)約了2%的營業(yè)稅。
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二、各節(jié)點籌劃內(nèi)容(圖2)
三、可籌劃稅種簡述
基于企業(yè)的經(jīng)營策略和項目實際情況,針對于各稅種的籌劃可能性和籌劃結(jié)果,如表1所示。(表1)
需要注意的是所述籌劃空間為經(jīng)驗判斷,且部分稅種籌劃結(jié)果為理論結(jié)果,具體需要結(jié)合最新稅法文件和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法尺度進(jìn)行調(diào)整。
四、地方稅務(wù)政策解讀(以南京項目為例)
(一)成本對象。成本對象由企業(yè)開工之前報主管地稅機(jī)關(guān)備案。企業(yè)進(jìn)行成本對象備案時,需報送以下資料:1、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本對象備案報告表》;2、《土地使用權(quán)證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等資料。
主管地稅機(jī)關(guān)在登記備案出具書面告知書后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照已備案確認(rèn)的計稅成本對象計算各成本對象的計稅成本。
(二)關(guān)于預(yù)提(應(yīng)付)費用
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以預(yù)提的出包工程,是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額,不包括甲供材料的金額。預(yù)提的出包工程款最高不得超過工程合同總金額的10%,且已開發(fā)票金額與預(yù)提費用總計不得超過出包工程合同總金額。預(yù)提的出包工程,自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過2年仍未支付的,預(yù)提的出包工程款全額計入應(yīng)納稅所得額;以后年度實際發(fā)生時按規(guī)定在稅前扣除。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費用,對售房合同、協(xié)議或廣告,或按照法律法規(guī)及政府相關(guān)文件等規(guī)定建造期限而逾期未建造的,其預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費用在規(guī)定建造期滿之日起一次性計入應(yīng)納稅所得額。未明確建造期限的,在該開發(fā)項目最后一個可供銷售的成本對象達(dá)到完工產(chǎn)品條件時仍未建造的,其以前年度已預(yù)提的該項費用應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。以后年度實際發(fā)生公共配套設(shè)施建造費用時,按規(guī)定在稅前扣除。
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提的報批報建費用、物業(yè)完善費用,必須是完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用,同時需提供政府要求上交相關(guān)費用的正式文件。未完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用不得預(yù)提在稅前扣除。
除政府相關(guān)文件對報批報建費用、物業(yè)完善費用有明確期限外,預(yù)提期限最長不得超過3年;超過3年未上交的,計入應(yīng)納稅所得額。以后年度實際支付時按規(guī)定在稅前扣除。
(三)計稅毛利率。目前,開發(fā)項目位于南京市的計稅毛利率為10%。
五、土地增值稅
(一)土地增值稅清算單位。土地增值稅以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算,對于國家有關(guān)部門批準(zhǔn)的分期開發(fā)項目,以分期項目為單位進(jìn)行清算。對國家有關(guān)部門批準(zhǔn)的開發(fā)項目或分期項目開發(fā)周期較長,納稅人自行分期開發(fā)的,其收入、成本、費用按規(guī)定分別歸集的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將自行分期項目確定為清算單位。
(二)土地增值稅核算對象。土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。同一開發(fā)項目中包含多種類型房地產(chǎn)的,按以下類別作為核算對象,分別計算收入、扣除項目金額、增值額、增值率,繳納土地增值稅。房產(chǎn)類型分為:1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅;2、其他類型住宅(含普通住宅和非普通住宅);3、非住宅類房產(chǎn)。
(三)公共配套設(shè)施成本費用的扣除。項目規(guī)劃范圍之外的,其開發(fā)成本、費用一律不予扣除。
(四)裝修裝飾費用的扣除。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓處等營銷設(shè)施的裝修費用,應(yīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)費用。
? (五)相關(guān)費用、基金的扣除。市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費、人防工程異地建設(shè)費不得加計扣除,也不作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除的計算基數(shù)。
(六)預(yù)征率。1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不預(yù)征土地增值稅;2、普通住宅按2%預(yù)征率預(yù)征;3、普通住宅以外的住宅按3%預(yù)征率預(yù)征;4、非住宅類房產(chǎn)按4%預(yù)征率預(yù)征。
六、分稅種籌劃詳述
(一)企業(yè)所得稅
1、開發(fā)成本的籌劃。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,銷售收入受市場價格影響很大,總體成本、費用控制會根據(jù)項目定位及規(guī)劃設(shè)定,以上因素可視同為固定值,可調(diào)節(jié)空間很小,因此通過成本分?jǐn)偡绞降恼{(diào)整,可以達(dá)到延遲納稅的效果,如合理提高開發(fā)成本,增加主營業(yè)務(wù)成本金額,從而達(dá)到降低稅負(fù)的效果。
2、成本費用的籌劃。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了土增清算時多扣除成本,刻意增加成本類科目的金額,造成企業(yè)所得稅提前納稅、土增清算不能扣除的結(jié)果。合理合規(guī)的安排成本費用劃分,達(dá)到前期多扣除費用的目的。同時可根據(jù)各年預(yù)算,合理安排廣告費、業(yè)務(wù)招待費、三項經(jīng)費等支出,控制在稅法規(guī)定的限額比例內(nèi),減少應(yīng)納稅所得額的調(diào)整。
3、彌補虧損的籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立初期,會連續(xù)幾年稅務(wù)利潤虧損,合理安排銷售時點,可在一定程度上利用彌補虧損的優(yōu)勢,降低前期所得稅稅負(fù)。這種籌劃方式適用于開發(fā)周期較長、銷售時點較晚的項目。
(二)營業(yè)稅。營業(yè)稅為收付實現(xiàn)制,納稅義務(wù)發(fā)生時點為收到款項或達(dá)到收入確認(rèn)條件,同時考慮到“營改增”政策的變化,地稅勢必會對營業(yè)稅等由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征繳的稅種嚴(yán)格管理,其籌劃空間較小但風(fēng)險很高,不建議對此稅種籌劃。
(三)土地增值稅(預(yù)征)。根據(jù)市土地增值稅預(yù)征政策,業(yè)態(tài)不同適用不同的預(yù)征率,其籌劃空間較小,不建議對此稅種籌劃。
(四)土地增值稅(清算)。如表2所示,
土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù),并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。(表2)從多角度把控適用稅率,降低土增實際稅負(fù),以下幾點僅從籌劃方法的角度分析: 1、收入的調(diào)整。假定成本為不變量,結(jié)合預(yù)售階段的籌劃方案以及預(yù)測銷售金額,調(diào)整銷售單價,使清算部分增值額不超過扣除部分的50%,即適用最低的30%稅率;或通過收入?yún)^(qū)間的調(diào)整使稅后利潤最大化。
2、成本的劃分。假定收入為不變量,可以通過成本的劃分,合理提高清算成本,從而降低土地增值稅。
3、清算時點及順序的確定。項目包括住宅、商業(yè)、車庫、儲藏室等業(yè)態(tài),其中住宅和非住宅(商業(yè)、車庫、儲藏室等)為清算業(yè)態(tài),受銷售安排和項目立項所限,上述清算業(yè)態(tài)不能出具單獨的清算報告,且根據(jù)清算時點要求,即銷售比例達(dá)到85%或銷售許可證滿三年,屆時增值額較高的業(yè)態(tài)銷售比例較大,會提高清算項目前期的增值額,有可能出現(xiàn)前期清算補稅,二次清算退稅的情況,如合理調(diào)整銷售計劃,可推延補稅時點。
4、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項目金額之和20%的,免征土地增值稅。
七、稅務(wù)籌劃方案
目前,稅務(wù)機(jī)關(guān)一般以區(qū)縣級以上發(fā)展和改革委員會審批或備案的項目(《投資項目核準(zhǔn)通知書》)為單位進(jìn)行清算;對于分期開發(fā)的項目,以分期項目為單位清算。
關(guān)鍵詞：營改增 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃
稅收籌劃的內(nèi)容主要包括節(jié)稅、避稅、轉(zhuǎn)移稅負(fù)，也就是納稅人以遵紀(jì)守法為前提，通過合理的安排與科學(xué)的籌劃整理出最優(yōu)納稅方式，使企業(yè)在合理避稅中獲得更多經(jīng)濟(jì)利益。當(dāng)實施營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)不僅能通過科學(xué)的稅收籌劃有效減輕納稅負(fù)擔(dān)，還能成功避免重復(fù)征稅問題，使企業(yè)的成本及風(fēng)險得到降低。因此，基于營改增后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是值得分析和探究的重要課題。
一、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)受到的影響
長時間以來，房地產(chǎn)企業(yè)的建筑業(yè)和不動產(chǎn)銷售都需要繳納營業(yè)稅這種價內(nèi)稅，而營業(yè)稅作為一個價內(nèi)稅，極易發(fā)生重復(fù)征稅問題，無論是建筑業(yè)或是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是營銷企業(yè)，房地產(chǎn)鏈條上的分工越明細(xì)，重復(fù)征稅就越嚴(yán)重。這使房地產(chǎn)企業(yè)無形中增加了稅收負(fù)擔(dān)。當(dāng)營改增在房地產(chǎn)行業(yè)得到實施后，由于每個環(huán)節(jié)就其新增價值額征稅，避免了重復(fù)征稅，在一定程度上降低了企業(yè)稅負(fù)。同時，營改增進(jìn)項抵扣的方式能促使房地產(chǎn)企業(yè)對其經(jīng)營流程重新進(jìn)行設(shè)計，將以往的粗狂式管理轉(zhuǎn)化成精細(xì)化管理，達(dá)到降稅的目的。但在實際的運作中，房地產(chǎn)企業(yè)的營改增面臨許多改革中的問題，比如建筑業(yè)作為以提供建筑勞務(wù)為主的企業(yè)，其進(jìn)項購進(jìn)業(yè)務(wù)非常少，營改增之后如何對其制定合理的稅率，使其稅負(fù)不至于過重。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成中土地成本作為占比重最大的一個項目，由于是政府直接收取的土地出讓金，還不能作為抵扣進(jìn)項，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)有所增加；此外，增值稅納稅人作為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，不同的房地產(chǎn)企業(yè)選擇不同的納稅人，可能會給企業(yè)的稅負(fù)帶來不同的影響，不同的企業(yè)不能盲目選擇，而應(yīng)根據(jù)自己的實際情況以及稅法的相關(guān)規(guī)定申報不同的納稅人。
二、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意義
在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)是根基，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)行業(yè)，它是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，更是人民生活改善的一項基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。當(dāng)實施營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)不僅能成功避免重復(fù)征稅問題，還能通過科學(xué)的稅收籌劃有效減輕納稅負(fù)擔(dān)，使企業(yè)的成本及風(fēng)險得到降低。因此，基于營改增后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是值得分析和探究的重要課題。
營改增以后對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃有積極意義。一是稅收籌劃能幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高其經(jīng)濟(jì)效益。通過稅收籌劃，納稅人能減少房地產(chǎn)企業(yè)支出稅費增加利潤。二是幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低稅收風(fēng)險。當(dāng)出臺并實施營改增稅收政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員務(wù)必要熟練掌握一系列稅收政策，增強(qiáng)納稅意識，真正實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的誠信納稅，通過完善稅收籌劃來降低其稅務(wù)風(fēng)險。三是對提高辦稅人員水平、督促國家建立健全稅收制度等起到積極作用。在任何國家的避稅與反避稅的博弈中，稅制越健全避稅的空間越小，企業(yè)避稅的渠道趨于對政策的熟練運用，比如減稅免稅的運用等。而不是能有多少可鉆的空子。正所謂愚昧者抗稅、愚蠢者偷稅、聰明者避稅、精明者籌稅，營改增促使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員獲得良好的培訓(xùn)空間與個人發(fā)展空間，為房地產(chǎn)企業(yè)依法籌稅、誠信納稅提供良好條件，同時促使國家在稅收法律法規(guī)的不斷完善中堵住稅收缺陷與不足。
三、基于營改增后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議
（一）科學(xué)合理申報納稅人身份
在房地產(chǎn)行業(yè)實施營改增后，所有增值稅納稅人都要按照增值稅納稅人的相關(guān)規(guī)定申請納稅人身份，增值稅納稅人身份分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，劃分的標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)營規(guī)模的大小和會計核算是否健全，一旦認(rèn)定后身份不同計稅方法不一樣，一般納稅人使用進(jìn)項抵扣計算繳納增值稅而小規(guī)模納稅人則以全部銷售額計算繳納增值稅，當(dāng)然一般納稅人使用的通用稅率為17%，而小規(guī)模納稅人使用的是征收率3%。
經(jīng)過測算我們以為企業(yè)的購進(jìn)業(yè)務(wù)達(dá)到一定比例有必要按照規(guī)定申報一般納稅人，否則稅負(fù)會遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出小規(guī)模納稅人的平均稅負(fù)。并且需要提醒的是，按照現(xiàn)行增值稅納稅人管理規(guī)定，對于年應(yīng)稅銷售額超過財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)的納稅人，沒有按照規(guī)定期限申報一般納稅人的，稅務(wù)部門將要求按照一般納稅人稅率計算增值稅并且不得做進(jìn)項抵扣，亦不得為其代開增值稅專用發(fā)票，如果企業(yè)的財務(wù)管理發(fā)生了這樣的申報失誤，企業(yè)的稅負(fù)將大幅度增加。但需要提醒的是并不是所有房地產(chǎn)企業(yè)都被認(rèn)定為一般納稅人才好，比如提供建筑勞務(wù)為主的企業(yè)和以不動產(chǎn)銷售為主的企業(yè)由于進(jìn)項稅額很低，認(rèn)定為一般納稅人一方面使用一般納稅人的較高的稅率（預(yù)測房地產(chǎn)企業(yè)為11%的增值稅稅率），另一方面卻幾乎沒有進(jìn)項抵扣，那么同樣會大大增加企業(yè)的稅負(fù)。這種情況下不如按照小規(guī)模納稅人的征收率繳納增值稅。
（二）加強(qiáng)管理增值稅發(fā)票，及時獲取可抵扣發(fā)票
對于認(rèn)定為一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)將使用增值稅專用發(fā)票，要求專人開具、專人保管。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)使其內(nèi)部管理水平得到提高，并促使財務(wù)人員加強(qiáng)學(xué)習(xí)稅務(wù)知識。作為增值稅一般納稅人一方面要管理好銷項稅發(fā)票的開具和管理，另一方面加強(qiáng)管理各項購進(jìn)業(yè)務(wù)，包括固定資產(chǎn)購進(jìn)的管理和采購材料的管理，及時取得增值稅專用發(fā)票和相應(yīng)的抵扣聯(lián)。尤其是在與大多數(shù)建筑公司或銷售公司發(fā)生業(yè)務(wù)往來時，由于對方可能是小規(guī)模納稅人，要積極協(xié)調(diào)獲取稅務(wù)部門代開的增值稅專用發(fā)票以期正常完成抵扣。而作為小規(guī)模納稅人的房地產(chǎn)建筑施工企業(yè)競爭將更加激烈，由于難于實現(xiàn)外部稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，致使一些建筑企業(yè)選擇從工程質(zhì)量入手，降低成本獲得期望的利潤。這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強(qiáng)化內(nèi)部質(zhì)量監(jiān)管和外部質(zhì)量監(jiān)控，盡量選擇那些與增值稅一般納稅人資格相符的、具備正規(guī)資質(zhì)的建筑施工企業(yè)，既能保證工程質(zhì)量，又為后期抵扣進(jìn)項稅打下基礎(chǔ)。
筆者可以預(yù)見，基于增值稅避免重復(fù)征稅促進(jìn)社會化專業(yè)協(xié)作的重要杠桿作用，未來幾年，社會上的建筑業(yè)會發(fā)生優(yōu)勝劣汰整合兼并的熱潮，那些資質(zhì)缺失、質(zhì)量不過關(guān)的游走型建筑施企業(yè)會大批淘汰。
（三）科學(xué)利用稅收優(yōu)惠政策，實現(xiàn)減稅免稅目的
增值稅減免稅條例有諸多規(guī)定，比如利用摻兌廢渣在生產(chǎn)原料中且比例不低于30%的生產(chǎn)的特定建材產(chǎn)品，給予免稅；以廢舊瀝青混凝土為原料生產(chǎn)的再生瀝青混凝土，且在生產(chǎn)原料中比重不低于30%的給與增值稅即征即退；采用旋窯法工藝生產(chǎn)并且生產(chǎn)原料中摻兌廢渣（含水泥熟料）不低于30%的給予增值稅即征即退；此外，隨著綠色建筑理念的推廣，增值稅對認(rèn)定為新型節(jié)能環(huán)保墻體材料的產(chǎn)品將給與免稅或即征即退的優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的相關(guān)企業(yè)要科學(xué)利用好這些稅收優(yōu)惠政策，積極稅收籌劃實現(xiàn)減稅免稅。
（四）注重經(jīng)營活動管理，合理開展稅收與成本聯(lián)動籌劃
一是對供應(yīng)方的資格和價格進(jìn)行比較。房地產(chǎn)企業(yè)到底應(yīng)該在一般納稅人處購進(jìn)貨物還是在小規(guī)模納稅人那里購進(jìn)貨物？在質(zhì)量相當(dāng)?shù)那疤嵯乱龀杀九c稅收的聯(lián)動籌劃，比如從一般納稅人處購進(jìn)一批增值稅稅率17%的貨物，價稅總計117萬元，可抵扣進(jìn)項稅額為17萬元；從小規(guī)模納稅人處購進(jìn)同樣一批貨物，在無法取得增值稅專用發(fā)票的前提下，該批貨物只有等于100萬元，企業(yè)的預(yù)期成本才不會改變，低于100萬元企業(yè)獲得額外利潤，如果高于100萬，即意味著企業(yè)成本費用增加。二是利用稅率差異。當(dāng)同一納稅人的同一項業(yè)務(wù)既涉及一般物資又涉及建筑業(yè)勞務(wù)時候，一般物資的稅率是17%，建筑業(yè)的稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業(yè)務(wù)不同納稅對象稅率不同的差異，減少企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)；
（五）加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，確保企業(yè)稅收籌劃合法
在企業(yè)進(jìn)行合理避稅的過程中，制訂以及實施籌劃方案，要注意合法性的基本要求與準(zhǔn)則。所以，企業(yè)必須嚴(yán)格遵守我國法律、法規(guī)、制度的規(guī)范，在合法的范圍內(nèi)進(jìn)行合理避稅，保障合理避稅行為的合法性。同時，企業(yè)還應(yīng)充分關(guān)注國家法律環(huán)境的變化，考慮國際相關(guān)法規(guī)及行業(yè)準(zhǔn)則的約束。
另外，由于稅務(wù)執(zhí)法機(jī)關(guān)擁有自由裁量權(quán)，因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)貒囟悪C(jī)關(guān)的溝通與協(xié)調(diào)，熟悉當(dāng)?shù)氐亩愂照鞴芴攸c和具體要求，對稅務(wù)部門的指導(dǎo)要主動積極地接受，定期向其咨詢政策的最新發(fā)展動態(tài)，并進(jìn)行理解、掌握，為制訂合理的籌劃方案提供參考。制訂方案、實施方案的過程中，對本地稅務(wù)部門的征收管理方法要時刻關(guān)注，以取得本地部門的認(rèn)同。實施方案的后期階段，倘若與稅務(wù)部門在理解上存在不一致的問題，企業(yè)應(yīng)予以合理解釋。
四、結(jié)語
“營改增”的最終目的在于協(xié)調(diào)社會負(fù)擔(dān)和政府收入之間的矛盾，降低社會稅負(fù)。雖然，在“營改增”初期，房地產(chǎn)企業(yè)會面臨很多的問題，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營也會遭受一定的挫折，但是，只要合理進(jìn)行稅收籌劃，營改增必定是推進(jìn)企業(yè)發(fā)展的重要保障。
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（一）新會計準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)存貨計價方法、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)計量的影響
新會計準(zhǔn)則在存貨計價方法上開始轉(zhuǎn)變，規(guī)定《企業(yè)會計準(zhǔn)則第1號――存貨》中取消了原有后進(jìn)先出法，開始向加權(quán)平均法和先進(jìn)先出法進(jìn)行轉(zhuǎn)變，此種計價方法的轉(zhuǎn)變一定程度上會造成毛利的波動。該方法，尤其是在通貨膨脹的市場背景下采取加權(quán)平均法和先進(jìn)先出法會造成一定的稅負(fù)增加。因為房地產(chǎn)企業(yè)自身具有建設(shè)的周期長，假設(shè)取消或限制存貨后進(jìn)先出的計價方法后就會直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期損益，對房地產(chǎn)企業(yè)稅金和利潤空間兩方面造成影響。其次是投資性房地產(chǎn)方面的新規(guī)定，該規(guī)定指出為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。說明如果采用的計量方式為公允價值，攤銷或計提折舊將無法再進(jìn)行，企業(yè)稅負(fù)將會有一定程度的增加。最后是新會計準(zhǔn)則對固定資產(chǎn)計量的規(guī)定對房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅狀況也是有影響的。該規(guī)定明確了固定資產(chǎn)的折舊方法、折舊年限，而在房地產(chǎn)企業(yè)中，主要是以固定資產(chǎn)的形式存在，而且成為企業(yè)資產(chǎn)方面的一個重要的組成部分，所以房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)與管理水平高低將會對房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力有著巨大影響。
（二）新會計準(zhǔn)則促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的擴(kuò)展
一是對公允價值加以利用進(jìn)行稅收籌劃，在新會計準(zhǔn)則中關(guān)于公允價值計量模式做了許多規(guī)定，從房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債與資產(chǎn)計量方面來分析，房地產(chǎn)企業(yè)的折舊、攤銷和成本等損益的計算都會出現(xiàn)相應(yīng)的變化，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，就需要利用公允價值進(jìn)行合理有效的稅收籌劃。一方面要充分利用為房地產(chǎn)企業(yè)提供的專業(yè)會計政策。包括固定資產(chǎn)折舊方法、存貨計價方法等多種會計政策，如果選擇的會計政策不一樣，就會造成所能取得的稅收籌劃效果不一樣，使得面臨的稅負(fù)也差別很大。另一方面新業(yè)務(wù)的稅收籌劃。新的業(yè)務(wù)主要指企業(yè)年金和投資性房地產(chǎn)。在這些方便需要根據(jù)情況做好相應(yīng)的稅收籌劃。二是新會計準(zhǔn)則針對投資性房地產(chǎn)的會計處理相對舊會計準(zhǔn)則限制的方面要多很多，這些限制，在很大的程度上將引起房地產(chǎn)企業(yè)的損益出現(xiàn)一些改變，這樣房企稅收籌劃中就不得不讓對當(dāng)前的操作手段和方式做出相應(yīng)的調(diào)整。
二、新會計準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃對策
（一）加強(qiáng)關(guān)注稅收政策，采取相應(yīng)對策
在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，國家的稅收政策都會做出相應(yīng)的調(diào)整，相應(yīng)地，房地產(chǎn)企在稅收籌劃方面，可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特征構(gòu)建相應(yīng)的信息管理系統(tǒng)，利用有效方法掌握稅收政策實際變動情況，這樣才有利于房企有效、及時的制定問題解決對策。如《建造合同》準(zhǔn)則是新會計準(zhǔn)則的第15號準(zhǔn)則，主要是對代建房的規(guī)范。稅法對各種建房方式進(jìn)行了界定，不同建房方式的稅收待遇是存在差別的，而房地產(chǎn)企業(yè)存在自主開發(fā)、代建房和合作建房等多種多樣開發(fā)。
（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)對銷售收入的稅收籌劃
