發(fā)布時(shí)間：2023-11-06 10:11:50
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
站在半山的一個(gè)高點(diǎn)上，張軍像個(gè)指揮千軍萬(wàn)馬的主帥。他撇下辦公室里的圖紙，聲稱(chēng)要先帶記者爬爬山―“在這里為你實(shí)地指點(diǎn)，比平面圖上的空間布局要直觀(guān)得多，也過(guò)癮得多?！?/p>
他在空中劃了一個(gè)圈，然后講解東西南北，界定“承德晨陽(yáng)汽車(chē)文化公園”的地緣方位。這個(gè)承德市乃至河北省的重點(diǎn)規(guī)劃項(xiàng)目，占地20平方公里，位于承圍路與松獅路交會(huì)處，總投資20.6億元。在層林疊翠之間，將建成包含汽配城、越野賽道、5D汽車(chē)電影院、卡丁車(chē)、汽車(chē)體驗(yàn)館以及五星級(jí)酒店的大型“汽車(chē)主題公園”。張軍是這個(gè)汽車(chē)文化公園的負(fù)責(zé)人。
萬(wàn)畝山林中的“汽車(chē)莊園”
放眼望去，山下開(kāi)闊地剛剛建成開(kāi)業(yè)的晨陽(yáng)汽配城被一條嶄新的“汽車(chē)大道”環(huán)繞，背后則是即將建成園林式汽車(chē)公園的平頂山?！澳憧吹降倪@些山，都將被包含在汽車(chē)文化公園里?！睆堒娨粨]手，將連綿的山林收于掌中。
晨陽(yáng)汽車(chē)文化公園將取代鄂爾多斯銅川汽車(chē)產(chǎn)業(yè)博覽園成為全國(guó)最大的汽車(chē)文化公園，其周邊近三萬(wàn)畝山水林地和承德避暑圣地的人文自然環(huán)境關(guān)照，更是讓其他地方跟風(fēng)而上的“汽車(chē)公園”無(wú)可比擬。
晨陽(yáng)汽車(chē)文化公園的定位是：以汽車(chē)文化休閑旅游為核心，以打造創(chuàng)意文化旅游環(huán)境為手段，構(gòu)筑輻射京津冀遼蒙的汽車(chē)服務(wù)貿(mào)易企業(yè)基地。
2010年，晨陽(yáng)汽車(chē)文化公園的投資者―河北晨陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)陳彥崗以“園林建設(shè)用地”的性質(zhì)取得這片山地的開(kāi)發(fā)權(quán)。“在中國(guó)任何一個(gè)地方，包括現(xiàn)在的承德，再找一塊這樣的地已經(jīng)很難。”
之所以能拿到如此風(fēng)水寶地，主要在于這個(gè)項(xiàng)目“踩”到承德打造國(guó)際旅游文化城的“點(diǎn)”上?！耙郧按蠹叶贾溃瑏?lái)承德無(wú)非是‘白天看廟，晚上睡覺(jué)’。汽車(chē)文化公園建成后，承德的旅游層次和品質(zhì)將得到提升，對(duì)其他相關(guān)旅游產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用也是不可小覷的?！睆堒娬f(shuō)。
按照規(guī)劃，晨陽(yáng)汽車(chē)文化公園將由一條總長(zhǎng)5.6公里的“汽車(chē)大道”和四個(gè)主題園區(qū)構(gòu)成，具體建成功能區(qū)域。除了國(guó)內(nèi)其他汽車(chē)公園都有的汽車(chē)主體樂(lè)園（包括汽車(chē)影院、卡丁車(chē)、a1賽車(chē)等）、車(chē)改裝實(shí)驗(yàn)基地和安全駕駛培訓(xùn)基地以及汽車(chē)銷(xiāo)售和售后的“一站式”綜合服務(wù)外，依托山勢(shì)而建的“冬季樂(lè)園”滑雪場(chǎng)、根據(jù)不同路況設(shè)計(jì)的山地駕駛體驗(yàn)和冰雪路面體驗(yàn)，以及以“房車(chē)營(yíng)地、越野營(yíng)地、車(chē)友會(huì)所”形式出現(xiàn)的自駕營(yíng)地和汽車(chē)旅館將成為晨陽(yáng)文化公園的幾大“特色菜”。
環(huán)山而建的“汽車(chē)大道”兩側(cè)將形成汽車(chē)品牌4S店的集群。據(jù)悉，奔馳、寶馬、沃爾沃、斯巴魯?shù)雀叨似?chē)品牌已經(jīng)簽下“訂單”，一旦汽車(chē)公園開(kāi)工建設(shè)，這些品牌4S店也將隨之遷入。
而對(duì)于這里的每一道山坳，張軍也都規(guī)劃好了用途。
“涉足汽車(chē)公園建設(shè)前，不知道有那么多愛(ài)玩車(chē)的人，有玩房車(chē)的，有玩越野的。有人跟我說(shuō)，要搞越野賽，明天就拉來(lái)四五百輛車(chē)都沒(méi)問(wèn)題?！?011年6月2日晨陽(yáng)汽配城開(kāi)業(yè)時(shí)，浩浩蕩蕩幾十輛房車(chē)的出現(xiàn)和越野車(chē)表演讓張軍更加篤定，利用山地的地形特點(diǎn)開(kāi)展多樣化的駕駛體驗(yàn)將前景無(wú)限。
與汽配城等項(xiàng)目需要開(kāi)發(fā)商前期自己投入不同，在晨陽(yáng)汽車(chē)文化公園項(xiàng)目上，陳彥崗旗下晨陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的身份是一級(jí)開(kāi)發(fā)商，而非投資者?！罢峁┩恋?，我們吸納行業(yè)內(nèi)感興趣的投資方投資園區(qū)內(nèi)的具體項(xiàng)目?！边@種運(yùn)作方式讓晨陽(yáng)的風(fēng)險(xiǎn)大大降低。
對(duì)于二線(xiàn)城市承德而言，突然出現(xiàn)的汽車(chē)文化公園概念似乎過(guò)于“前衛(wèi)”，但陳彥崗并不擔(dān)心。
“2010年，承德汽車(chē)保有量65萬(wàn)輛，按人口369萬(wàn)人計(jì)算，千人汽車(chē)保有量達(dá)176輛，高于全國(guó)平均水平52輛，具有良好的汽車(chē)消費(fèi)市場(chǎng)潛質(zhì)?！贝送?，北京的汽車(chē)保有量已近500萬(wàn)輛，這個(gè)龐大的有車(chē)族群的消費(fèi)很容易就會(huì)分散到承德。
目前，汽車(chē)文化公園已進(jìn)入招商的前期，項(xiàng)目的熱度讓陳彥崗和張軍都沒(méi)有了周末。記者周六到達(dá)時(shí)，陳彥崗正在接待前來(lái)考察公園項(xiàng)目的投資方。“這個(gè)項(xiàng)目很好招商?！睆堒姳硎?，晨陽(yáng)在選擇投資方時(shí)將專(zhuān)業(yè)性放在首位，汽車(chē)文化公園由清華大學(xué)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，公園內(nèi)的各個(gè)項(xiàng)目也將從國(guó)內(nèi)外遴選最為頂級(jí)的設(shè)計(jì)方和投資商，目前卡丁車(chē)項(xiàng)目已經(jīng)與香港某知名專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)達(dá)成合作，5D影院也基本敲定投資方，而公寓式酒店則將由建筑業(yè)起家的晨陽(yáng)集團(tuán)自己投建。
在張軍的考慮中，晨陽(yáng)汽車(chē)文化公園希望推銷(xiāo)的消費(fèi)理念是―“與其大老遠(yuǎn)跑香港、廣州玩這些項(xiàng)目，不如就近來(lái)承德”。
“中國(guó)模式”搭建基礎(chǔ)
陳彥崗是在百度上“搜”到張軍的。
作為“中國(guó)汽配行業(yè)十大金牌經(jīng)理人”，張軍在過(guò)去的十七年間幾乎走遍了中國(guó)，從秦皇島到拉薩，從珠海到鄂爾多斯，這些城市的汽配城建設(shè)或多或少都留下了張軍的印記。
汽配城是相對(duì)成熟的有形市場(chǎng)業(yè)態(tài)。對(duì)于陳彥崗的“汽車(chē)莊園”而言，先行開(kāi)業(yè)的“晨陽(yáng)國(guó)際汽配城”是其踏足汽車(chē)界的第一步，也是其打造汽車(chē)文化公園的基礎(chǔ)，未來(lái)二者將連成一體。因此，汽配城在整個(gè)項(xiàng)目中有著舉足輕重的作用。
“在海外，汽配城被稱(chēng)為‘中國(guó)模式’，是中國(guó)獨(dú)有的市場(chǎng)形態(tài)。”張軍稱(chēng)，由于消費(fèi)能力的多層次需求，這種模式在中國(guó)還會(huì)長(zhǎng)期留存。
在確定要分食汽車(chē)后市場(chǎng)這塊大蛋糕后，陳彥崗迅速展開(kāi)了人才獵捕行動(dòng)。他很清楚，自己對(duì)汽車(chē)是外行，無(wú)論是汽配城還是汽車(chē)文化公園，都需要真正的行家里手。
為此，陳彥崗曾手提幾十萬(wàn)現(xiàn)金進(jìn)京“搶”人，但請(qǐng)來(lái)的兩任汽配市場(chǎng)總經(jīng)理都在開(kāi)業(yè)前相繼離去。
“這是我負(fù)責(zé)的第十五個(gè)汽配市場(chǎng)?！睆堒娬f(shuō)。半年前陳彥崗從網(wǎng)上搜到他的信息，然后通了個(gè)電話(huà)，他就過(guò)來(lái)了。兩人一見(jiàn)如故，共識(shí)頗多。
除了張軍，陳彥崗還請(qǐng)來(lái)中國(guó)汽車(chē)有形市場(chǎng)領(lǐng)域最為資深的專(zhuān)家―原北京亞運(yùn)村汽車(chē)交易市場(chǎng)總經(jīng)理、現(xiàn)任中國(guó)汽車(chē)流通協(xié)會(huì)有形市場(chǎng)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)蘇暉，借助其掌管的策劃團(tuán)隊(duì)為整個(gè)項(xiàng)目把脈。
今年6月2日，總占地450畝、呈兵營(yíng)式建筑布局的“晨陽(yáng)國(guó)際汽配城”開(kāi)業(yè)，一期占地168畝。開(kāi)業(yè)之時(shí)，招商已經(jīng)完成了大半。
和汽車(chē)文化園區(qū)一樣，晨陽(yáng)汽配城也成為承德雙灤區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目?！半p灤區(qū)的規(guī)劃是要搞一個(gè)大的省級(jí)物流園區(qū)，對(duì)于園區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目，考察來(lái)考察去，最后決定做汽車(chē)城，因?yàn)槌械伦鳛楸Ｓ?5萬(wàn)輛汽車(chē)的城市，至今還沒(méi)有一個(gè)成形的汽車(chē)后市場(chǎng)。”張軍指出，另一方面，承德的定位是國(guó)際旅游城市，但散布在街面上的汽配、汽修店非常影響城市形象。因此，“我們提出通過(guò)建汽配城，來(lái)歸行納市，集中經(jīng)營(yíng)，既美化城市，又提升業(yè)態(tài)的檔次?！?/p>
最終，陳彥崗以每畝40萬(wàn)元的商業(yè)用地價(jià)格買(mǎi)下了汽配城的土地，項(xiàng)目擁有40年的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。這個(gè)價(jià)格在承德而言，并不便宜，但投資收益顯現(xiàn)的速度卻比陳彥崗做房產(chǎn)開(kāi)發(fā)還要快。
“房子還沒(méi)蓋好，我們的投資就收回來(lái)了，幾個(gè)億已經(jīng)到賬?！边@一點(diǎn)讓陳彥崗和張軍很是欣慰。
“現(xiàn)在北京的二十幾個(gè)汽配市場(chǎng)基本上都沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，都是租賃式的?！倍筷?yáng)汽配城采取租售結(jié)合的方式，全部361個(gè)商鋪?zhàn)罱K被兩百多戶(hù)投資者買(mǎi)走，然后再交由晨陽(yáng)來(lái)代其向外租售。隨著前期招商的順利進(jìn)行，資金投入很快全部收回。
從去年5月26日立項(xiàng)，到今年6月2日建成開(kāi)業(yè)，晨陽(yáng)汽配城的全部審批過(guò)程只用了一年。
承德市為晨陽(yáng)汽配城項(xiàng)目成立了專(zhuān)門(mén)的工作協(xié)調(diào)組。除了稅收、財(cái)政給予支持外，為了配合汽配城招商，承德市的城管、工商甚至出臺(tái)了一些行政干預(yù)政策，要求汽配行業(yè)從業(yè)者必須歸行納市、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，否則就不予頒發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)許可證。
地有了，人有了，剩下就是商機(jī)了。很快，自北京“限購(gòu)”的市場(chǎng)變化，給晨陽(yáng)汽配城獻(xiàn)上了一份“大禮”。
張軍解釋說(shuō)，作為國(guó)內(nèi)汽車(chē)消費(fèi)的重鎮(zhèn)，北京同時(shí)還是全國(guó)汽車(chē)配件的特大集散地，遍布京城的汽配城除了滿(mǎn)足當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)需求，另一個(gè)主要渠道就是銷(xiāo)往外地。但是，“目前北京有19家汽配城都在五環(huán)以?xún)?nèi)。根據(jù)北京實(shí)施的限行政策，外埠車(chē)不能進(jìn)五環(huán)，而外地買(mǎi)汽車(chē)配件是要汽車(chē)?yán)M(jìn)拉出的，這導(dǎo)致很多商戶(hù)在北京之外尋找出口。而承德離北京一步之遙，不僅沒(méi)有這方面的限制，還有政策優(yōu)惠，所以我們招商才會(huì)這么快。”
在“汽車(chē)莊園”里搞汽車(chē)大道（4S店集群）也是出于這個(gè)考慮，北京“限購(gòu)”后，商家要生存，承德是主要出口。而承德在汽車(chē)銷(xiāo)售方面的商業(yè)意識(shí)還比較落后，不像其他城市，很多汽配市場(chǎng)都已經(jīng)更新到第二代了。
按照規(guī)劃，汽配城最終將建成涵蓋所有配套體系的一站式服務(wù)鏈，真正形成“城”的規(guī)模。
汽車(chē)商業(yè)地產(chǎn)憧憬
在參與組建了諸多一線(xiàn)城市汽配城的張軍看來(lái)，晨陽(yáng)汽配城并不具備太大的挑戰(zhàn)實(shí)力，但他在汽配城與汽車(chē)文化公園的聯(lián)動(dòng)布局中看到了發(fā)展前景?！皹I(yè)態(tài)必須互相支撐，這樣開(kāi)車(chē)的、買(mǎi)車(chē)的、玩車(chē)的，都可以在這里找到自己喜歡的項(xiàng)目，做單一了不行，大老遠(yuǎn)跑來(lái)只為辦一件事，就不會(huì)有吸引力?！?/p>
這一項(xiàng)目也使陳彥崗成為汽車(chē)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍人物之一。
實(shí)際上，做汽車(chē)主題公園，陳彥崗并不是“第一個(gè)吃螃蟹的人”，全國(guó)范圍內(nèi)，目前有12家在建的汽車(chē)主題公園。蘇暉說(shuō)，過(guò)去一年內(nèi)，有二十多個(gè)城市將汽車(chē)主題公園列入規(guī)劃。
“這與國(guó)家大的政策導(dǎo)向有關(guān)，‘十二五’規(guī)劃中提出拉動(dòng)文化娛樂(lè)消費(fèi)，這對(duì)汽車(chē)文化產(chǎn)業(yè)化是一個(gè)契機(jī)?！睆堒姳硎?。
而作為房地產(chǎn)商涉足汽車(chē)業(yè)，陳彥崗更不是第一人，目前全國(guó)諸多汽車(chē)市場(chǎng)以及汽車(chē)經(jīng)銷(xiāo)商集團(tuán)，背后的投資方都是房地產(chǎn)商人。
2008年，從事建筑業(yè)十多年的陳彥崗拿到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，成立了河北晨陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。在承德成功開(kāi)發(fā)了幾個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目之后，陳彥崗便開(kāi)始籌備業(yè)務(wù)拓展。
2010年，一場(chǎng)席卷中國(guó)的“汽車(chē)主題公園熱”吸引了諸多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的目光，也促成了更多地產(chǎn)和汽車(chē)親密接觸的案例。陳彥崗也不例外，在充分論證了國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的各種汽車(chē)市場(chǎng)業(yè)態(tài)的商業(yè)前景后，“汽配＋汽車(chē)文化＋旅游文化”的新型商業(yè)地產(chǎn)成為陳彥崗的首選。
人們習(xí)慣將這種涵蓋了汽配市場(chǎng)和汽車(chē)主題文化公園的龐大汽車(chē)園區(qū)也稱(chēng)為“汽車(chē)城”，但實(shí)際上，與各經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)以汽車(chē)制造廠(chǎng)商為主構(gòu)成的“汽車(chē)城”完全不同，新型“汽車(chē)園”所包含的恰恰是汽車(chē)制造業(yè)以外所有和汽車(chē)相關(guān)的領(lǐng)域，比如銷(xiāo)售、服務(wù)、娛樂(lè)等相互鏈接的行業(yè)。而汽車(chē)與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合后帶來(lái)的升值空間則是最大的投資看點(diǎn)。
像這樣的綜合型汽車(chē)項(xiàng)目，業(yè)態(tài)所包含的因素越多越好。承德先天的旅游文化優(yōu)勢(shì)，對(duì)晨陽(yáng)汽車(chē)基地尤其是汽車(chē)文化公園的帶動(dòng)作用會(huì)相當(dāng)明顯。
張軍坦言，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目確實(shí)存在不確定性，但就汽車(chē)商業(yè)地產(chǎn)而言，隨著汽車(chē)保有量的逐年增加，配件市場(chǎng)需求逐年加大，其投資回報(bào)是可以預(yù)期的。
汽車(chē)商業(yè)地產(chǎn)的帶動(dòng)作用不可小覷。這也成為各地政府對(duì)汽車(chē)園區(qū)建設(shè)大開(kāi)方便之門(mén)的主要原因。以晨陽(yáng)汽配城的商鋪價(jià)格為例，不到一年的時(shí)間，就從每平米5000多元上升到9000多元。而晨陽(yáng)汽車(chē)文化公園的預(yù)期盈利水平更為誘人：總投資20.6億元，年?duì)I業(yè)額可達(dá)200億元。
在蘇暉看來(lái)，汽車(chē)商業(yè)地產(chǎn)興起的大背景是中國(guó)的城市化進(jìn)程?！艾F(xiàn)在各個(gè)城市都在進(jìn)行新的城市規(guī)劃，隨著城市用地日趨緊張，汽車(chē)消費(fèi)集中在市區(qū)的方式必將改變。”其中，像晨陽(yáng)汽配城及汽車(chē)文化公園這種綜合型多業(yè)態(tài)的汽車(chē)園區(qū)將成為主流。
但并非所有的地產(chǎn)商都能在汽車(chē)公園上轉(zhuǎn)型成功，這一點(diǎn)，鄂爾多斯的銅川汽車(chē)產(chǎn)業(yè)博覽園似乎已經(jīng)成為反面案例。該園區(qū)建成后，房產(chǎn)被一搶而空，但招商卻毫無(wú)進(jìn)展，空置率一直高居不下。
經(jīng)驗(yàn)豐富的張軍說(shuō)，“交通、消費(fèi)觀(guān)念、市場(chǎng)空間以及運(yùn)營(yíng)模式，都是決定汽車(chē)商業(yè)地產(chǎn)投資能否成功的主要因素?！?/p>
而從這幾方面來(lái)看，與成都、武漢、長(zhǎng)春等有汽車(chē)制造業(yè)基礎(chǔ)的城市相比，承德在將汽車(chē)文化與商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)合上似乎具有更為充分的基礎(chǔ)和更廣闊的前景。
這次由蘇州太湖國(guó)家旅游度假區(qū)管委會(huì)主辦的高峰論壇，以“太湖?養(yǎng)生?人居”為主題，打造和推廣“魅力太湖、養(yǎng)生福地”的特色區(qū)域形象，與會(huì)者都是來(lái)自國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍人物和權(quán)威專(zhuān)家，他們?yōu)榇蛟焯K州太湖國(guó)際級(jí)高尚住宅休閑區(qū)進(jìn)言獻(xiàn)策。
蘇州太湖是長(zhǎng)三角地區(qū)區(qū)位條件最優(yōu)越、自然山水最優(yōu)美、人文景觀(guān)最豐富、文化底蘊(yùn)最深厚的地區(qū)之一。蘇州太湖的軟山溫水不僅薈萃了旖旎的自然風(fēng)光，也孕育了蘇州鮮明的水鄉(xiāng)文化特色、外柔內(nèi)剛的文化品格、崇文重教的文化理念、精巧細(xì)膩的文化品位和博采眾長(zhǎng)的文化韻味。太湖孕育了的燦爛的吳地文化，造就了3000年歷史臨水而建、理水而筑的蘇州古城。更難能可貴的是，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，蘇州太湖依然保留著最完備的生態(tài)系統(tǒng)：質(zhì)量最好的空氣和水，古樸、自然的風(fēng)韻，以及鱗次櫛比的明清兩代原汁原味的古村落、古遺址……，蘇州太湖是整個(gè)長(zhǎng)江三角洲的極為難得的一方“凈土”。
蘇州太湖是人們夢(mèng)中的世外桃園，是讓繁忙的現(xiàn)代人休閑的理想場(chǎng)所。山水兼?zhèn)涫菑墓诺浇裰袊?guó)人居的最高意境，“養(yǎng)生”、“健康”等元素將使蘇州人居全面步入“太湖軌道”，迎來(lái)“太湖時(shí)代”。蘇州太湖時(shí)尚休閑地產(chǎn)板塊引領(lǐng)的潮流，具有恒久的生命力。
“文化”、“生態(tài)”是打造“養(yǎng)生福地”、“人居天堂”最為關(guān)鍵的要素，也成就了蘇州太湖國(guó)家旅游度假區(qū)高規(guī)格、高水準(zhǔn)、最具人居價(jià)值的板塊，成為眾多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逐馬揮戈的疆場(chǎng)，一個(gè)個(gè)高端樓盤(pán)迅速在太湖板塊崛起。中信集團(tuán)、中茵集團(tuán)、華麗家族、中華企業(yè)、泰達(dá)集團(tuán)等數(shù)十家國(guó)內(nèi)知名開(kāi)發(fā)商已經(jīng)投資這塊“寶地”。一個(gè)新型的以文化、生態(tài)為核心競(jìng)爭(zhēng)力的湖濱型旅游度假勝地正在太湖之濱形成，已涌現(xiàn)了一大批如太湖高爾夫山莊、寶島花園酒店別墅區(qū)等優(yōu)秀住宅小區(qū)。
據(jù)介紹，蘇州太湖的西山島將建成作為長(zhǎng)江三角洲直接腹地的高檔次休閑度假生態(tài)旅游島，以及財(cái)富階層的居住樂(lè)園；光福的南部濱湖地區(qū)將作為中檔次的休閑度假區(qū)和景觀(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部分；中心區(qū)域主要作為中轉(zhuǎn)服務(wù)基地和景觀(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)。經(jīng)過(guò)三到五年的努力，蘇州太湖國(guó)家度假區(qū)將以中心區(qū)、光福、西山“一體兩翼”為格局和以“水、鄉(xiāng)村和主題公園”為主要吸引物，加快形成集國(guó)際會(huì)展、休閑度假、綠色生態(tài)、觀(guān)光旅游、康體療養(yǎng)于一體的湖濱型休閑度假目的地。
出席本次論壇的全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生女士認(rèn)為，房地產(chǎn)成熟的業(yè)態(tài)，不能僅局限在居住這個(gè)領(lǐng)域，一定要向旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等更高的形態(tài)發(fā)展，經(jīng)過(guò)今年這樣一個(gè)深刻的調(diào)整以后，也必將會(huì)有更多的旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)。她強(qiáng)調(diào)5～7天的停留才能夠形成旅游度假休閑的形態(tài)，養(yǎng)生度假則是更高的一個(gè)層次，蘇州太湖這里的山和水適合于健康，所以它能夠形成第二居所。并且她衷心希望美麗的太湖之濱成為全世界人養(yǎng)生的地方。
其實(shí)，早在2006年，江蘇省政府就批準(zhǔn)了蘇州太湖國(guó)家旅游度假區(qū)的新一輪總體規(guī)劃，尤其對(duì)這個(gè)國(guó)家級(jí)度假區(qū)中心區(qū)的功能做了明確定位，性質(zhì)為湖濱型旅游度假小城鎮(zhèn)?！疤K州太湖國(guó)家旅游度假區(qū)中心區(qū)，將成為蘇州環(huán)太湖地區(qū)和蘇州市未來(lái)最主要的休閑度假和度假旅游綜合服務(wù)基地，集多方文化于一體的東西方文化交流平臺(tái)?！?/p>
根據(jù)規(guī)劃，蘇州太湖度假區(qū)將依托太湖濱水及山地資源形成“一帶、一環(huán)、兩軸、兩島、五區(qū)”。“一帶”為沿太湖岸線(xiàn)的休閑旅游帶；“一環(huán)”為核心區(qū)的綠色生態(tài)環(huán)；“兩軸”為兩條面對(duì)太湖的多功能軸；“兩島”為葉山島和長(zhǎng)沙島；“五區(qū)”為西北部濱湖度假賓館區(qū)、南部濱湖親水度假村區(qū)、中部核心商貿(mào)娛樂(lè)區(qū)、北部動(dòng)遷居住區(qū)和東部入口居住區(qū)。到2020年，度假區(qū)中心區(qū)人口規(guī)模為6.3萬(wàn)，建設(shè)用地規(guī)模7.05平方公里。
古人云，陰極之至，陽(yáng)氣始生，日南至，日短之至，日影長(zhǎng)之至，故曰“冬至”。
國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)過(guò)冬論，始于王石于2007年12月提出的“拐點(diǎn)論”，伴隨著數(shù)不勝數(shù)的調(diào)控“秋風(fēng)”和“霜凍”，期間還短暫地出現(xiàn)了10萬(wàn)億元信貸狂潮下的“小陽(yáng)春”，然而帶有強(qiáng)烈計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特色的“限購(gòu)令”如西伯利亞的寒流一般，徹底將地產(chǎn)業(yè)送入深冬。
不過(guò)所謂“冬至一陽(yáng)生”，在從“一九”邁向“三九”的過(guò)程中，雖然寒冷空前加劇，但陽(yáng)氣卻越來(lái)越充沛，這也是冬至這個(gè)被中國(guó)人最先制定出來(lái)的二十四節(jié)氣的哲學(xué)魅力所在，用浪漫如雪萊的說(shuō)法是“冬天來(lái)了，春天還會(huì)遠(yuǎn)嗎?”
不過(guò)如何渡過(guò)這個(gè)寒冬的確是個(gè)問(wèn)題。借用動(dòng)物世界中的各種過(guò)冬策略，或許眾多房地產(chǎn)企業(yè)可以從中窺出一些他山之石的意味。冬眠模式
過(guò)冬要點(diǎn)：融資現(xiàn)金流足以撐到運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流正常周轉(zhuǎn)期的到來(lái)，
與熊等的全面休息如出一轍，很多企業(yè)也采取了冬眠模式。但是其中的前提則在于之前的能量?jī)?chǔ)存是否充足，資金是否充裕。
2011年底，一個(gè)專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)融資的融資模式創(chuàng)新峰會(huì)在北京舉行。在會(huì)后的項(xiàng)目對(duì)接洽談會(huì)上擠滿(mǎn)了拿著項(xiàng)目找資金的各種規(guī)模的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。
“房地產(chǎn)行業(yè)這兩三年受宏觀(guān)調(diào)控政策的限制，不管是從銀行還是信托渠道融資都已經(jīng)很困難，這些都已經(jīng)不能作為融資的主渠道了，目前我們正在考慮使用的融資模式包括上市、在海外發(fā)行債券等等，總體還是希望能夠多元化進(jìn)行?！鄙剿膱@集團(tuán)金融資產(chǎn)管理中心總經(jīng)理趙一軍說(shuō)。山水文園自成立到現(xiàn)在，先后開(kāi)發(fā)了百萬(wàn)平米的山水文園、山水lavie、山水廣場(chǎng)、白龍?zhí)痘始疑止珗@景區(qū)、金海湖旅游度假休閑項(xiàng)目、青島鮑魚(yú)島游艇俱樂(lè)部等10多個(gè)項(xiàng)目，涵蓋普通住宅、高端別墅、高端地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)等范圍。
事實(shí)上不只山水文園，“融資困難”幾乎是絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都要面對(duì)的問(wèn)題?！岸嘣谫Y方式的探索，不能簡(jiǎn)單歸為由于宏觀(guān)調(diào)控緊縮倒逼導(dǎo)致的。其實(shí)在2007年，中國(guó)有了“合伙企業(yè)法”以后，中國(guó)本土的基金行業(yè)(VCP)就已經(jīng)發(fā)展的很快了，2008年開(kāi)始就已經(jīng)誕生了第―批的人民幣的房地產(chǎn)基金。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，以前更多的是通過(guò)財(cái)務(wù)部門(mén)融資，考慮的基本都是銀行貸款或者信托，但是由于近年的政策緊縮，所以他們才開(kāi)始放眼看到這些多元的融資渠道，可以說(shuō)政策環(huán)境催化了這些多元融資體系的建立。”作為有著多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的趙一軍，認(rèn)為目前市場(chǎng)的融資環(huán)境雖然還不夠健全，但是也已經(jīng)向著多元化邁進(jìn)了不少。
據(jù)國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)“五大行”之一的戴德梁行的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2010年國(guó)內(nèi)已經(jīng)有了近30只房地產(chǎn)投資基金，總規(guī)模達(dá)500多億元人民幣，其中以地產(chǎn)私募基金為主。而這一規(guī)模將在2011年擴(kuò)大至于億元?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)多個(gè)地產(chǎn)私募基金除了投資住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，還進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)持有、城市綜合體開(kāi)發(fā)、綠色建筑領(lǐng)域等。這些基金可以成為綜合的股權(quán)投資基金。其盈利模式主要是收取資金的管理費(fèi)用以及超額的利潤(rùn)分成，目前多數(shù)基金將其目標(biāo)收益率定在20％～25％之間。
但是由于大部分人民幣房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展始于2010年，目前尚不完善。除極少數(shù)外，多數(shù)尚未完成“募集――投資――管理――退出”的完整經(jīng)營(yíng)周期?；鹱陨磉\(yùn)作管理水平參差不齊、信用制度不成熟、退出機(jī)制不完善，加之行業(yè)監(jiān)管和引導(dǎo)不完善，如果不能規(guī)范運(yùn)作反而阻礙行業(yè)正常發(fā)展。
“對(duì)于需要融資的企業(yè)來(lái)說(shuō)，不管采用哪種融資模式，我們都會(huì)從兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)上來(lái)衡量?！泵鎸?duì)紛繁復(fù)雜的多元化融資市場(chǎng)，趙一軍強(qiáng)調(diào)，
“金融投融資產(chǎn)品已經(jīng)多元化了，債轉(zhuǎn)股、股轉(zhuǎn)債、短期的夾層融資等等，有很多產(chǎn)品模型，沒(méi)有所謂對(duì)和錯(cuò)，對(duì)于不同性質(zhì)的開(kāi)發(fā)商，最適合自己的形式才是最好的?！?/p>
地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資時(shí)首先考慮的是融資成本，包括年息或股權(quán)出讓多少，以及資金到位時(shí)間。除此之外，趙一軍特別強(qiáng)調(diào)雙方保持平等和互惠互利的原則很重要?！斑@是能夠有效控制融資風(fēng)險(xiǎn)非常重要的一點(diǎn)。擺正平等的關(guān)系對(duì)于投融資雙方才是最重要的，如果不能平衡這個(gè)關(guān)系，這里面的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很大。其實(shí)對(duì)于投資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，如果項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)、抵押物非常好、產(chǎn)權(quán)清晰、資產(chǎn)干凈，他們也是非常期望的。當(dāng)然這是一個(gè)雙向選擇和相互博弈的過(guò)程。”趙一軍表示，目前很多投資公司的確很不成熟，房地產(chǎn)公司在引入資金上的確需要十分注意。
值得一提的是，無(wú)論是上市融資、債券發(fā)行，還是私募基金等融資渠道，囿于企業(yè)發(fā)展階段和政策等并不能廣泛推廣。如同坊間形容的一般，中國(guó)的金融市場(chǎng)就像美國(guó)早期西部開(kāi)放的牛仔市場(chǎng)，游戲規(guī)則還不是那么的完善。對(duì)于掌握著地產(chǎn)企業(yè)資金命脈的CFO們來(lái)說(shuō)，在選擇融資渠道的時(shí)候一定要認(rèn)真分析自身優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)，比對(duì)各種融資項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)，切忌跟風(fēng)。
需要指出的是，過(guò)冬并非冬眠。萬(wàn)科總裁郁亮就曾強(qiáng)調(diào)，“萬(wàn)科不是冬眠，因?yàn)樗遣蛔鳛?，而我們?shí)施積極的過(guò)冬策略，在三九天鍛煉好身體，春天來(lái)了還可以大展拳腳?！?/p>
根據(jù)近日國(guó)土部公布的《閑置土地處置辦法》修訂草案，其中對(duì)于閑置土地的認(rèn)定、處置和處罰等環(huán)節(jié)，作出了詳細(xì)的規(guī)定。辦法擬規(guī)定，未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)，土地閑置滿(mǎn)兩年，經(jīng)批準(zhǔn)后可無(wú)償收回土地使用權(quán)。對(duì)于政策上的日益犀利，郁亮坦言，渡過(guò)“冬天”，萬(wàn)科必須做好準(zhǔn)備，首先是積極賣(mài)樓、慎重買(mǎi)地，然后控制運(yùn)營(yíng)預(yù)算，除此之外要加強(qiáng)員工培訓(xùn)，不斷提升管理本領(lǐng)。
實(shí)際上除了萬(wàn)科之外，大量房地產(chǎn)企業(yè)都在積極錘煉內(nèi)控，加減法已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要工作。一方面做加法，擴(kuò)大融資和投資多元化，增加套房附加值，加大推房促銷(xiāo)力度；另一方面做減法，調(diào)整目標(biāo)，減少開(kāi)工項(xiàng)目，降價(jià)銷(xiāo)售，裁員減薪。
作為資本密集型企業(yè)，成本管理的優(yōu)劣直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間。在宏觀(guān)調(diào)控下很多房企資金鏈?zhǔn)艿絿?yán)重考驗(yàn)，不得不通過(guò)降價(jià)快速回收資金，在降價(jià)的情況下如何保證利潤(rùn)最大化，成本管理成為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。
房地產(chǎn)涉及多方資源的整合，成本管理要比一般企業(yè)復(fù)雜得多。從前期的項(xiàng)目論證階段、設(shè)計(jì)規(guī)劃階段一直到工程施工結(jié)束，成本管理貫穿于整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程。在不同的階段，采取的成本管理方式不盡相同，通常會(huì)通過(guò)目標(biāo)管理體系、責(zé)任成本管理體系、動(dòng)態(tài)成本控制體系、項(xiàng)目后成本評(píng)估，形成系統(tǒng)和完整的成本管理體系，以確保整個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)成本的達(dá)成。
現(xiàn)金資產(chǎn)達(dá)到30％，資產(chǎn)負(fù)債率僅為53％，雖然不是最一線(xiàn)的房地產(chǎn)企業(yè)，但鑫苑置業(yè)的財(cái)務(wù)控制和運(yùn)營(yíng)效率位列全國(guó)前20名。鑫苑(中國(guó))置業(yè)有
限公司始建于1997年。為中國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)50強(qiáng)，是亞洲首家在美國(guó)紐約證券交易所上市的專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。2006年開(kāi)始實(shí)施全國(guó)化戰(zhàn)略，先后在鄭州、濟(jì)南、蘇州、合肥、成都、昆山、徐州上七個(gè)城市成立八家置業(yè)公司及物業(yè)公司。
鑫苑置業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)管理中心總經(jīng)理賀鑫對(duì)此給出了內(nèi)控管理的心得，
“因?yàn)轹卧纺玫鼗旧隙际峭ㄟ^(guò)‘招、拍、掛’的形式，土地拿到后，半年內(nèi)開(kāi)發(fā)，九個(gè)月之后形成銷(xiāo)售，兩年左右售馨這種情況下，毛利率和凈利率都比較低，主要通過(guò)現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)迅速和良好的資金管理來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)穩(wěn)定?！边@種快速運(yùn)作模式一直是鑫苑置業(yè)所堅(jiān)持的，也因此基本保證了鑫苑置業(yè)現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)健康。這種效果確切說(shuō)得益于比較細(xì)致的財(cái)務(wù)管理和運(yùn)作。財(cái)務(wù)中心每個(gè)月對(duì)于銷(xiāo)售回款，工程付款月等都會(huì)進(jìn)行核對(duì)，找出偏差原因，及時(shí)修正。他說(shuō)，
“以前銷(xiāo)售較好的時(shí)期，回款期兩個(gè)月也不影響現(xiàn)金流的健康，但是在國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控后，銷(xiāo)售數(shù)量不如以往，為保證現(xiàn)金回款，我們必須對(duì)每筆銷(xiāo)售精耕細(xì)作，一次性準(zhǔn)備好合格的客戶(hù)資料，減少銀行退件的概率，從而縮短按揭辦理周期；同時(shí)我們加緊了跟合作銀行的業(yè)務(wù)溝通，使公司的業(yè)務(wù)量與銀行額度匹配，不浪費(fèi)資源，在整體上加快了公司的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度。在工程付款上也同樣進(jìn)行精細(xì)化管理，建立三個(gè)月的滾動(dòng)資金計(jì)劃，減少無(wú)效資金占用，從而在集團(tuán)層面合理地調(diào)配和管理資金，緩解現(xiàn)金壓力?！焙蝤B(niǎo)模式
過(guò)冬要點(diǎn)：量小體輕或來(lái)雨綢繆。
凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)163％的綠城中國(guó)一度被坊間質(zhì)疑即將破產(chǎn)。2011年12月30日，綠城中國(guó)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平在公司年會(huì)特刊上發(fā)表名為“自助者天助”的刊首語(yǔ)。在反思了2011年的經(jīng)歷之后，宋衛(wèi)平表達(dá)了綠城在2012年的核心戰(zhàn)略：在力求生存的首要目標(biāo)之下，綠城將向輕資產(chǎn)方向發(fā)展；已經(jīng)開(kāi)始操作的代建模式將得到強(qiáng)化，保障房也將是綠城可能涉及的業(yè)務(wù)領(lǐng)域；購(gòu)地開(kāi)發(fā)、商品房開(kāi)發(fā)、中高端等詞匯，則從綠城戰(zhàn)略中淡出。
一位上海房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，綠城的轉(zhuǎn)型宣言其實(shí)代表了很多房地產(chǎn)企業(yè)的方向。
過(guò)去的一年中，在政策的重壓之下，紛紛“棄暗投明”的并非少數(shù)。正式宣布終止重組兩個(gè)月后，主營(yíng)商住地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的道博股份決定“棄房涉礦”。2011年12月17日，道博股份公告，將收購(gòu)大股東新星漢宜控股子公司――恒裕礦業(yè)80％股份。而在此之前，道博股份連續(xù)三年盈利下滑。北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：從去年底以來(lái)，先后有中弘地產(chǎn)、ST珠江、萊茵置業(yè)、鼎力股份、華業(yè)地產(chǎn)等10余家地產(chǎn)公司涉礦。
“如果給當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)關(guān)鍵詞的話(huà)，一定是轉(zhuǎn)型?！比A本機(jī)構(gòu)總裁、華本地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)許文峰曾經(jīng)這樣提到，“就城市化發(fā)展而言，中國(guó)房地產(chǎn)至少還有下一個(gè)黃金10年，所有的運(yùn)營(yíng)模式都可能存在，關(guān)鍵是找到合適自己的模式。”
從2010年起，一些土地和資金上不具優(yōu)勢(shì)的中小房企，紛紛轉(zhuǎn)向采礦、旅游、影院等行業(yè)，以增加新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近幾個(gè)月以來(lái)為規(guī)避樓市調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，多家房企公告了“涉礦”事宜。盡管礦產(chǎn)投資存在較大風(fēng)險(xiǎn)，但是其高額的回報(bào)率和產(chǎn)品價(jià)格長(zhǎng)期看漲的趨勢(shì)是房企轉(zhuǎn)型涉礦的首要考慮因素。其次由于房企在拿地和開(kāi)發(fā)過(guò)程中經(jīng)常和地方政府、國(guó)土資源部等相關(guān)部門(mén)打交道，因此轉(zhuǎn)投礦產(chǎn)可以將現(xiàn)有資源進(jìn)行充分運(yùn)用，提高獲取礦權(quán)的機(jī)會(huì)，降低轉(zhuǎn)型成本。此外礦產(chǎn)投資規(guī)模與房地產(chǎn)投資規(guī)模相當(dāng)，比較適合房企轉(zhuǎn)型的方向。
但是這種“轉(zhuǎn)身”是否是一劑良藥呢?
用郁亮的話(huà)說(shuō)，調(diào)控政策對(duì)大企業(yè)影響比小企業(yè)大很多。中小型房企由于“船小好調(diào)頭”，“輕”和“快”的兩大優(yōu)勢(shì)在政策轉(zhuǎn)向時(shí)往往更易調(diào)整戰(zhàn)略。
趙一軍始終不認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于形勢(shì)所逼而進(jìn)軍其他產(chǎn)業(yè)是一種正確的選擇，“很多因勢(shì)利導(dǎo)的被動(dòng)轉(zhuǎn)型的企業(yè)很容易經(jīng)營(yíng)不善。”但他也認(rèn)為應(yīng)該將被動(dòng)轉(zhuǎn)型和主動(dòng)轉(zhuǎn)型區(qū)別開(kāi)來(lái)?！叭绻@種多元化是有計(jì)劃的主動(dòng)轉(zhuǎn)型，比如泛海集團(tuán)，很早就投資礦業(yè)，甚至成為民生銀行的股東，在現(xiàn)在這個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下看來(lái)，這種多元化的策略使得泛海集團(tuán)在很大程度上避免了單一業(yè)務(wù)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>
在地產(chǎn)融資模式創(chuàng)新峰會(huì)上，諸多專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)大佬也認(rèn)為：轉(zhuǎn)型是很痛苦的，也要看看自己是否有著相應(yīng)的人才和實(shí)力，否則“餡餅”就會(huì)變成“陷阱”。業(yè)界專(zhuān)家對(duì)此警示：肯定會(huì)有一批企業(yè)死在商業(yè)地產(chǎn)和綜合體上，這些當(dāng)初一擁而上搞轉(zhuǎn)型的企業(yè)，或許將為它們的輕率冒進(jìn)而付出代價(jià)。
當(dāng)然，一些謹(jǐn)慎保守的開(kāi)發(fā)商并不傾向于完全轉(zhuǎn)型，而是把眼光從一線(xiàn)城市轉(zhuǎn)向二線(xiàn)城市，從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)或者旅游地產(chǎn)。
越秀集團(tuán)成立于1985年，目前形成了以地產(chǎn)、交通基建、金融證券為核心產(chǎn)業(yè)的“3+X”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。截至2010年底，控股總資產(chǎn)約1000億元人民幣。其旗下控有越秀地產(chǎn)(00123.HK)、越秀交通基建有限公司(01052.HK)和越秀房地產(chǎn)投資信托基金(00405.HK)三家香港上市公司。據(jù)越秀集團(tuán)CFO唐壽春介紹，對(duì)于從住宅轉(zhuǎn)型到其他物業(yè)領(lǐng)域，越秀集團(tuán)一直都比較積極。比如全力打造廣州國(guó)際金融中心、財(cái)富天地廣場(chǎng)等大型優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)。其中中國(guó)大樓、世界第八高樓的廣州金融中心于2011年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)整體運(yùn)營(yíng)。在這種勢(shì)頭下，近兩年來(lái)越秀地產(chǎn)業(yè)務(wù)保持快速發(fā)展，合同銷(xiāo)售金額屢創(chuàng)新高，新增了近250萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，并拓展至佛山、中山、江門(mén)、煙臺(tái)、武漢、沈陽(yáng)、杭州等多個(gè)城市，確立了珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈等戰(zhàn)略區(qū)域，總土地儲(chǔ)備超過(guò)1300萬(wàn)平方米。
此外，旅游地產(chǎn)也得到了很多地產(chǎn)大腕兒的青睞。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍旅游地產(chǎn)已經(jīng)不是紙上談兵，多數(shù)大型企業(yè)已經(jīng)具備了自己的產(chǎn)品線(xiàn)定位。譬如，萬(wàn)達(dá)、華僑城、春光等房企便將自身的產(chǎn)品線(xiàn)定位在冰雪、文化旅游和熱帶雨林上，今典集團(tuán)于2012年也宣布全面向旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。弱肉強(qiáng)食模式
過(guò)冬要點(diǎn)：伺機(jī)并購(gòu)抑或斷尾求生。
對(duì)于一些“兇猛”的房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)機(jī)會(huì)。
2011年12月29日，SOHO中國(guó)公告稱(chēng)，公司與上海證大房地產(chǎn)有限公司下屬子公司、綠城中國(guó)控股有限公司下屬子公司簽訂協(xié)議，以40億元人民幣間接收購(gòu)上海海之門(mén)房地產(chǎn)有限公司50％的股權(quán)，進(jìn)而收購(gòu)上海外灘8-l地塊50％的權(quán)益。
2011年12月28日晚，首開(kāi)股份公告稱(chēng)受讓葫蘆島打漁山園區(qū)人和投資有限公司持有的葫蘆島首開(kāi)宏泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司30％的股份，以完成對(duì)葫蘆島宏泰的百分百控股。收購(gòu)資金不超過(guò)1.05億元。同晚招商地產(chǎn)和招商局也公告稱(chēng)，近日招商地產(chǎn)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，收購(gòu)了青島中潤(rùn)德汽車(chē)貿(mào)易有限公司51％的
股權(quán)，中潤(rùn)德成為其控股子公司。
唐壽春在談到旗下越秀地產(chǎn)如何應(yīng)對(duì)金融寒冬時(shí)說(shuō)道，“首先我們的土地儲(chǔ)備有大概1300多萬(wàn)平方米，雖然量上屬于中等水平，但是土地質(zhì)量較高，基本都在城市的黃金地段，粗估可以滿(mǎn)足四到五年的開(kāi)發(fā)，保證了我們的平穩(wěn)發(fā)展；其次我們的銷(xiāo)售規(guī)模已開(kāi)始突破100億港幣，2011年的標(biāo)也已經(jīng)完成；第三，在全國(guó)的布局已經(jīng)慢慢展開(kāi)，在國(guó)內(nèi)眾多一二線(xiàn)城市擁有較好地塊?！币虼穗m然明年房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)緊縮的環(huán)境，但唐壽春并沒(méi)有過(guò)多的擔(dān)心，“我們的市場(chǎng)占有率和現(xiàn)金流現(xiàn)在處于一個(gè)
良好的水平，加上以上提及的三
點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)明顯分散，渡過(guò)這個(gè)金融寒冬沒(méi)什么問(wèn)題?！?/p>
但是對(duì)于很多企業(yè)來(lái)說(shuō)，也許情形就不這么樂(lè)觀(guān)了。根據(jù)安信證券的測(cè)算，2012年、2013年房地產(chǎn)資金鏈缺口分別將達(dá)到12423億元、20351億元，屆時(shí)資金缺口大致相當(dāng)于當(dāng)期銷(xiāo)售額的25％、40％。因此在政策的調(diào)控下，強(qiáng)勢(shì)的、現(xiàn)金狀況良好的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)啟并購(gòu)大潮是必然之勢(shì)，行業(yè)洗牌也不可避免。
“房地產(chǎn)行業(yè)面臨的金融緊縮局面還至少要持續(xù)一兩年，”賀鑫對(duì)于經(jīng)營(yíng)不善的房地產(chǎn)企業(yè)僅僅依靠冬眠熬過(guò)寒冬并不看好，“持續(xù)的緊縮政策預(yù)計(jì)會(huì)到2013年的下半年左右。從政策面考慮，2012年底政府換屆，而本屆政府曾經(jīng)許諾過(guò)要把房?jī)r(jià)降下來(lái)，所以對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控也不會(huì)放松，房地產(chǎn)行業(yè)的整體水平有望能調(diào)整到2008年的樣子。一定會(huì)出現(xiàn)行業(yè)洗牌，經(jīng)營(yíng)不善的房地產(chǎn)企業(yè)除了尋求被收購(gòu)和并購(gòu)的機(jī)會(huì)，應(yīng)該沒(méi)什么更好的出路?！?/p>
如果說(shuō)加強(qiáng)融資手段，尋求更多投資機(jī)會(huì)是房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)金融寒冬的首選對(duì)策的話(huà)，那么尋求被兼并，斷尾求生，也可能是最后一個(gè)存活下來(lái)的機(jī)會(huì)。不過(guò)對(duì)于如今也“精打細(xì)算”的地產(chǎn)大佬們來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)的優(yōu)先排序是他們的主要手法。
關(guān)鍵詞 “十三五”規(guī)劃；區(qū)域眾創(chuàng)空間；發(fā)展模式；武漢市；創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)要素
[中圖分類(lèi)號(hào)]F061.5 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)]1673-0461（2016）10-0061-05
一、引 言
2014年6月，主席和總理反復(fù)提及創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，同年9月，總理在達(dá)沃斯論壇上首提“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”，2013年3月，“眾創(chuàng)空間”一詞正式進(jìn)入國(guó)務(wù)院政策文件，在2015年中旬總理在考察深圳柴火創(chuàng)客空間之后，又訪(fǎng)問(wèn)中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街，國(guó)家兩大主要人物，通過(guò)各種各樣的行為，頻頻提醒大家，中國(guó)政府對(duì)眾創(chuàng)空間建設(shè)重視到何種程度。2016年全國(guó)“兩會(huì)”在京召開(kāi)，并擬定“十三五”規(guī)劃綱要，其中第7章也明確了未來(lái)5年“雙創(chuàng)”戰(zhàn)略的重要性及相關(guān)工作部署，為各地實(shí)行眾創(chuàng)發(fā)展提供指導(dǎo)。而在國(guó)外并沒(méi)有“眾創(chuàng)空間”這一概念，取而代之的是“創(chuàng)客空間”，“創(chuàng)客空間”在國(guó)外已有10多年的歷史，發(fā)展也較為成熟，并對(duì)其科技創(chuàng)新產(chǎn)生了巨大而深遠(yuǎn)的影響，“創(chuàng)客空間”在國(guó)外有很多表達(dá)方式：markerspace、hackerspace、hacklab、creative space等等，其作為一種全新的組織形式和服務(wù)平臺(tái)，通過(guò)向創(chuàng)客們提供開(kāi)放的物理空間和原型的加工設(shè)備，以及與組織相關(guān)聯(lián)的聚會(huì)和工作坊，從而促進(jìn)知識(shí)的分享，跨界協(xié)作以及創(chuàng)意的實(shí)現(xiàn)使之產(chǎn)品化，全球知名的創(chuàng)客空間較多，如：Metalab、FabLab、Trendlines、TechShop等等，但是目前來(lái)說(shuō)美國(guó)的TechStars、Y-Combinator和Wework以及英國(guó)的Regus的發(fā)展走在世界的前端。相較于傳統(tǒng)的科技孵化器而言，我們提出的眾創(chuàng)概念更多的是形成一種創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)生態(tài)體系，即更加注重投融資對(duì)接、財(cái)務(wù)法律咨詢(xún)、創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)等多元化創(chuàng)業(yè)服務(wù)的不斷完善，真正意義上實(shí)現(xiàn)全民創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，強(qiáng)調(diào)人人創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)[1]。
作為一種新型“孵化器”，眾創(chuàng)空間的發(fā)展模式是國(guó)家乃至各地方未來(lái)逐步探索及研究的重點(diǎn)，當(dāng)然，各地也在貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院文件精神，并相繼出臺(tái)地方政策以順應(yīng)眾創(chuàng)空間發(fā)展趨勢(shì)，也取得相應(yīng)成效。作為科教之城的武漢，如何通過(guò)眾創(chuàng)空間建設(shè)在提高科技對(duì)武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)度同時(shí)還能有力地推動(dòng)武漢市將科教優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)，助力武漢創(chuàng)新型城市發(fā)展是目前研究的焦點(diǎn)。
二、典型“眾創(chuàng)空間”發(fā)展模式
（一）“眾創(chuàng)空間”發(fā)展模式類(lèi)型比較
“眾創(chuàng)空間”新概念的提出強(qiáng)調(diào)了“全民創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”的重要性和緊迫性[2]。國(guó)內(nèi)的眾創(chuàng)實(shí)踐從2015年開(kāi)始就已有所探尋，但均未上升到政策層面，時(shí)下國(guó)家將眾創(chuàng)空間建設(shè)上升到國(guó)家政策層面，體現(xiàn)了以創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)，以創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好愿景。目前從我國(guó)整體眾創(chuàng)發(fā)展來(lái)看，深圳、北京、天津、上海運(yùn)用眾創(chuàng)發(fā)展模式處于領(lǐng)跑水平，隨著我國(guó)各地區(qū)紛紛響應(yīng)眾創(chuàng)空間建設(shè)，各式各樣的眾創(chuàng)空間建設(shè)模式也逐漸顯現(xiàn)，并根據(jù)各地特點(diǎn)充分利用各類(lèi)創(chuàng)新元素在眾創(chuàng)氛圍建設(shè)中的重要作用。通過(guò)對(duì)各地眾創(chuàng)空間建設(shè)實(shí)踐了解的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為其發(fā)展模式一般可分為專(zhuān)業(yè)服務(wù)型、活動(dòng)集聚型、投資驅(qū)動(dòng)型、媒體依托型、地產(chǎn)思維型、培訓(xùn)輔導(dǎo)型及垂直產(chǎn)業(yè)型7大主流類(lèi)型[3]。
1.專(zhuān)業(yè)服務(wù)型
專(zhuān)業(yè)服務(wù)型又名企業(yè)平臺(tái)型，致力于打造由各行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)以產(chǎn)業(yè)資源、技術(shù)資源及資金資源帶動(dòng)初創(chuàng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)本行業(yè)內(nèi)技術(shù)創(chuàng)新的新模式，一方面，初創(chuàng)企業(yè)不會(huì)因資金短缺、技術(shù)咨詢(xún)?nèi)狈Φ纫蛩囟Ｖ箘?chuàng)新步伐，能夠做到“專(zhuān)心創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)”；另一方面，依托的大型企業(yè)可以實(shí)時(shí)掌握行業(yè)內(nèi)的創(chuàng)新動(dòng)向，為自身發(fā)展提供方向。這種類(lèi)型較為典型的是騰訊眾創(chuàng)空間、微軟創(chuàng)投加速器、中國(guó)電信創(chuàng)新孵化基地等。
2.活動(dòng)集聚型
活動(dòng)聚合性又名創(chuàng)客孵化型，這種模式的眾創(chuàng)空間可以算比較簡(jiǎn)單的類(lèi)型，除了正常的創(chuàng)業(yè)空間（硬件設(shè)備、技術(shù)指導(dǎo)及各類(lèi)管理服務(wù)）以外，其強(qiáng)調(diào)的是創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中經(jīng)驗(yàn)的分享、教訓(xùn)的汲取，而這些都會(huì)以定期舉辦的創(chuàng)客或創(chuàng)業(yè)活動(dòng)交流來(lái)實(shí)現(xiàn)，且大多以地域?yàn)闃?biāo)志，達(dá)到跨界合作、廣泛交流的目的。此種類(lèi)型較為典型的是北京創(chuàng)客空間、深圳柴火創(chuàng)客空間、上海新車(chē)間及美國(guó)的Y-Combinator等。
3.投資驅(qū)動(dòng)型
投資驅(qū)動(dòng)型又名共享空間型，此種模式是以共享開(kāi)放式的辦公空間，且與相關(guān)投資機(jī)構(gòu)形成較好的資金對(duì)接平臺(tái)為特色的發(fā)展類(lèi)型，該類(lèi)型針對(duì)較小的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，雖然在他們初創(chuàng)階段有較大資金需求，但在這里他們可以獲得一定的天使投資，為未來(lái)“走出去”提供一定支持。美國(guó)的Y-Combinator會(huì)通過(guò)前期的種子基金支持到最后的與天使投資、風(fēng)險(xiǎn)投資對(duì)接來(lái)進(jìn)行初創(chuàng)孵化，Wework也有類(lèi)似于投資者對(duì)接活動(dòng)，而國(guó)內(nèi)代表車(chē)庫(kù)咖啡、3W咖啡及北京科技寺等，也是涵蓋此種眾創(chuàng)形式的。
4.媒體依托型
媒體依托型又名媒體平臺(tái)型，類(lèi)似于專(zhuān)業(yè)服務(wù)型中的龍頭企業(yè)，這里成為了企業(yè)媒體平臺(tái)，他們所建立的模式強(qiáng)調(diào)以媒體強(qiáng)大的創(chuàng)業(yè)資訊、創(chuàng)業(yè)宣傳經(jīng)驗(yàn)及對(duì)相關(guān)創(chuàng)業(yè)企業(yè)的報(bào)道來(lái)帶動(dòng)投融資對(duì)接，為初創(chuàng)企業(yè)“造勢(shì)”。這種模式的代表有36氪空間、創(chuàng)業(yè)邦及創(chuàng)投圈等。
5.地產(chǎn)基礎(chǔ)型
地產(chǎn)基礎(chǔ)型又名新型地產(chǎn)商型，主要依托房地產(chǎn)商商業(yè)地產(chǎn)空置提供的辦公空間及辦公設(shè)施的共享，甚至是移動(dòng)辦公模式來(lái)為初創(chuàng)企業(yè)提供眾創(chuàng)平臺(tái)，這種模式目前在國(guó)內(nèi)還未成熟，僅小范圍有所涉及，其科學(xué)性及眾創(chuàng)專(zhuān)業(yè)性有待考證。在國(guó)外，最為典型是美國(guó)5年前成立的致力于聯(lián)合辦公租賃的Wework模式，而在國(guó)內(nèi)的代表如家居辦公SOHO 3Q、萬(wàn)科的優(yōu)客工場(chǎng)，都是2015年4月、5月才剛剛問(wèn)世，期待探尋出地產(chǎn)商型眾創(chuàng)新模式。
6.培訓(xùn)輔導(dǎo)型
培訓(xùn)輔導(dǎo)型又名投資培訓(xùn)型，此種模式雖然在其他種類(lèi)的眾創(chuàng)類(lèi)型上有所涉及，但這里的培訓(xùn)輔導(dǎo)型還是側(cè)重于對(duì)高校資源的利用，比如大學(xué)生創(chuàng)業(yè)學(xué)期課程的設(shè)置、高校創(chuàng)客學(xué)院的建立等，通過(guò)這些創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)辦法將高校創(chuàng)業(yè)資源作為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)重要力量與社會(huì)對(duì)接，真正意義上實(shí)現(xiàn)高校資源創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展。國(guó)內(nèi)模式的代表有清華x-lab、北大創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練營(yíng)、亞杰會(huì)。此外，國(guó)外著名的Y-Combinator也是以其強(qiáng)大的創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)能力造就了其美國(guó)10大創(chuàng)業(yè)孵化器榜首地位，而TechStars也是以其嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆蛛A段學(xué)習(xí)計(jì)劃及導(dǎo)師制而著稱(chēng)，可見(jiàn)創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)型效果之佳。
7.定向產(chǎn)業(yè)型
定向產(chǎn)業(yè)型又名產(chǎn)業(yè)鏈型，此種模式由政府牽頭，致力打造產(chǎn)業(yè)基金與專(zhuān)業(yè)技術(shù)融合創(chuàng)新孵化，引導(dǎo)相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資基金扶持地方特色產(chǎn)業(yè)進(jìn)行定向孵化，充分聚集該產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)業(yè)企業(yè)發(fā)展，營(yíng)造良好的產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)業(yè)氛圍，并不斷孵化新型業(yè)態(tài)，此種模式的典型例子如創(chuàng)客總部、中關(guān)村云基地、亦莊云基地及上海云基地等。
（二）“眾創(chuàng)空間”示范試點(diǎn)城市發(fā)展現(xiàn)狀
1.深圳
作為國(guó)內(nèi)被規(guī)劃為國(guó)際性大都市的城市之一，深圳在發(fā)展創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)過(guò)程中發(fā)揮了舉足輕重的作用，得天獨(dú)厚的產(chǎn)業(yè)環(huán)境、相關(guān)專(zhuān)業(yè)平臺(tái)建立及政府引導(dǎo)扶持政策為大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新奠定了各方面的基礎(chǔ)及便利，使深圳能夠迅速在“眾創(chuàng)空間”建設(shè)中脫穎而出，與世界先進(jìn)水平接軌。
在深圳，創(chuàng)新元素一直是圍繞整座城市的重點(diǎn)話(huà)題，而“創(chuàng)客”的概念雖然起源于國(guó)外，但在我國(guó)第一次出現(xiàn)便在深圳，創(chuàng)客的創(chuàng)意―研發(fā)―實(shí)現(xiàn)―商業(yè)化過(guò)程已經(jīng)形成了當(dāng)?shù)氐膭?chuàng)新產(chǎn)業(yè)鏈，大多數(shù)創(chuàng)客創(chuàng)意均來(lái)源于電子、微制造業(yè)等高新技術(shù)行業(yè)，而深圳強(qiáng)大的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)就順勢(shì)為創(chuàng)客創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展提供了重要支撐。
2014年11月，中科創(chuàng)客學(xué)院在中國(guó)科學(xué)院深圳先進(jìn)技術(shù)研究院建立，標(biāo)志著我國(guó)第一個(gè)由國(guó)家參與建立的創(chuàng)客學(xué)院，整個(gè)學(xué)院就是一個(gè)專(zhuān)業(yè)的服務(wù)創(chuàng)客綜合平臺(tái)，通過(guò)為創(chuàng)客提供工作空間、先進(jìn)研發(fā)設(shè)備、技術(shù)咨詢(xún)及導(dǎo)師雙向引導(dǎo)等專(zhuān)業(yè)服務(wù)幫助創(chuàng)客逐步將他們的創(chuàng)意創(chuàng)新演變?yōu)閷?shí)際產(chǎn)品，與此同時(shí)，學(xué)院也通過(guò)此種方式為企業(yè)及社會(huì)輸送更多創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才。2015年4月，“眾創(chuàng)工場(chǎng)”在深圳誕生，與創(chuàng)客學(xué)院不同的是，它更加注重對(duì)草根創(chuàng)業(yè)者的支持及對(duì)創(chuàng)意產(chǎn)品商業(yè)化、促進(jìn)相關(guān)成果產(chǎn)業(yè)化，通過(guò)提供硬件設(shè)備及軟環(huán)境的眾空間為創(chuàng)空間的資金等問(wèn)題保駕護(hù)航，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)意到創(chuàng)業(yè)的過(guò)程。僅創(chuàng)客學(xué)院及“眾創(chuàng)工場(chǎng)”就已經(jīng)使深圳在相關(guān)領(lǐng)域領(lǐng)跑于其他城市。
除了強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)背景及相關(guān)先進(jìn)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)及服務(wù)平臺(tái)的建立，當(dāng)?shù)卣谝龑?dǎo)及扶持政策上的幫助也不容忽視。為了營(yíng)造良好的“眾創(chuàng)”氛圍，政府會(huì)定期為創(chuàng)業(yè)者舉辦創(chuàng)客周，促進(jìn)彼此創(chuàng)意碰撞與交流。在為創(chuàng)業(yè)者提供的“福利”方面，政府也實(shí)行客觀(guān)創(chuàng)造及主觀(guān)扶持，通過(guò)建立創(chuàng)業(yè)孵化基地（或者稱(chēng)孵化器）為創(chuàng)業(yè)者提供便宜及便利的配套創(chuàng)業(yè)空間環(huán)境，對(duì)創(chuàng)業(yè)者的租房等實(shí)行一定的補(bǔ)貼政策，此外，政府根據(jù)創(chuàng)業(yè)的項(xiàng)目類(lèi)型及人群類(lèi)別實(shí)行差異扶持，對(duì)作為深圳主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的信息技術(shù)、新材料、新能源等9大領(lǐng)域予以重點(diǎn)資金支持。對(duì)大學(xué)生實(shí)行了“援手計(jì)劃”，主要是導(dǎo)師一對(duì)一幫扶，培養(yǎng)大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)意識(shí)。對(duì)海外歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人群政府視具體情況實(shí)行三等創(chuàng)業(yè)差別資助（一等資助50萬(wàn)元，二等資助25萬(wàn)元，三等資助15萬(wàn)元），鼓勵(lì)相關(guān)人員回國(guó)發(fā)展。與此同時(shí)，深圳當(dāng)?shù)卣畷?huì)為中小微企業(yè)備案登記，對(duì)資助的使用及追蹤予以控制。
2.北京
相較于深圳，北京也被視為“眾創(chuàng)空間”發(fā)展的重要地域，早在2015年中旬，北京中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街順利揭牌，標(biāo)志著我國(guó)第一個(gè)創(chuàng)業(yè)服務(wù)集聚地的誕生，不僅擁有新興的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新人才，還包括創(chuàng)業(yè)專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，中關(guān)村實(shí)行的科研項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)管理改革、非上市中小企業(yè)通過(guò)股份轉(zhuǎn)讓代辦系統(tǒng)進(jìn)行股權(quán)融資、擴(kuò)大稅前加計(jì)扣除的研發(fā)費(fèi)用范圍、股權(quán)和分紅激勵(lì)、職工教育經(jīng)費(fèi)稅前扣除及科技成果使用處置和收益管理改革等6項(xiàng)政策已經(jīng)在這里先行試點(diǎn)，并取得了良好的效果，正在將其推向全國(guó)作為示范。2015年上半年，北京市科學(xué)技術(shù)委員組織召開(kāi)了有關(guān)眾創(chuàng)平臺(tái)建設(shè)的推動(dòng)會(huì)議，為10多家具有相關(guān)資質(zhì)且綜合實(shí)力名列前茅的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)平臺(tái)揭牌，授予“眾創(chuàng)空間”稱(chēng)號(hào)，為這些創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)“持證運(yùn)營(yíng)”提供了保障。一兩個(gè)月后，隨著相關(guān)眾創(chuàng)概念的興起，北京的幾十家創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)聚集起來(lái)成立了眾創(chuàng)空間聯(lián)盟，相互促進(jìn)，共同發(fā)展創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)，并組建了國(guó)內(nèi)第一個(gè)區(qū)域?qū)熤驹阜?wù)團(tuán)，為國(guó)內(nèi)更多新興眾創(chuàng)服務(wù)機(jī)構(gòu)的誕生與發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。
3.天津
作為京津冀發(fā)展的重要城市，天津市也逐漸掀起“眾創(chuàng)”潮，2016年5月中旬，該市出臺(tái)了我國(guó)第一個(gè)省市范圍內(nèi)的眾創(chuàng)扶持文件――《關(guān)于發(fā)展眾創(chuàng)空間推進(jìn)大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的政策措施》，積極貫徹國(guó)務(wù)院〔2015〕9號(hào)令，該政策規(guī)劃了至2016年全市的眾創(chuàng)平臺(tái)數(shù)量目標(biāo)、對(duì)本地及外地大學(xué)生的扶持政策變化和扶持程度變化，其中建立百家眾創(chuàng)平臺(tái)是該市明年的首要目標(biāo)，且主要集中在高校眾創(chuàng)與高新區(qū)眾創(chuàng)平臺(tái)數(shù)量的提升上，而對(duì)大學(xué)生休學(xué)創(chuàng)業(yè)的政策規(guī)定也變化較大，資助金額最高可達(dá)500萬(wàn)元[4]。
2015年上半年，天津高新區(qū)在國(guó)家相關(guān)政策帶動(dòng)下，也建立了該市的首個(gè)創(chuàng)客空間，相較于深圳較晚，但建立初始，就引起了市內(nèi)很多大學(xué)生及年青創(chuàng)業(yè)者的興趣，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)氛圍日益高漲，該空間業(yè)余市內(nèi)多所高等院校建立聯(lián)系，為所有大學(xué)生普及相關(guān)知識(shí)以培養(yǎng)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)意識(shí)，雖然創(chuàng)客空間在該市是首個(gè)，但相似的創(chuàng)業(yè)載體卻已經(jīng)存在（如創(chuàng)業(yè)咖啡）。與此同時(shí)，天津市政府也極其重視創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)力的延伸，鼓勵(lì)各類(lèi)資本參與孵化器尤其是新型孵化器建設(shè)中來(lái)，在高新區(qū)建立了特色I(xiàn)V綜合創(chuàng)新空間、大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練營(yíng)，并利用“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)元素的相互對(duì)接。此外，相應(yīng)的財(cái)政優(yōu)惠也相繼提出，包括專(zhuān)業(yè)領(lǐng)軍人才、海外歸國(guó)人員等高層次人員創(chuàng)業(yè)的扶持。
4.上海
作為國(guó)際性大都市，上海本土創(chuàng)業(yè)企業(yè)相較于深圳和北京寥寥無(wú)幾，但上海在創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)道路上的探索卻時(shí)刻進(jìn)行著，截至今日，上海的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)迅猛，各種創(chuàng)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的日趨龐大為眾創(chuàng)空間發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，日前，和北京市一樣，上海市在相關(guān)部門(mén)組織下也開(kāi)展了關(guān)于發(fā)展眾創(chuàng)空間的專(zhuān)項(xiàng)會(huì)議，成立了眾創(chuàng)空間聯(lián)盟，以便融合眾多創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)要素，并了“創(chuàng)業(yè)浦江行動(dòng)計(jì)劃”，相關(guān)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)競(jìng)賽方案也正式出臺(tái)，明確了眾創(chuàng)空間建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)。
相較于深圳、天津等城市，上?？梢运愕纳鲜歉邍?guó)際化的都市，而在上海的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)集聚地因區(qū)域因素而各不相同，從整體來(lái)看創(chuàng)業(yè)機(jī)構(gòu)還是存在著配套設(shè)施落后、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)成本提高及政府政策支持不足等難題，如何將創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)真正落實(shí)到創(chuàng)業(yè)機(jī)構(gòu)的整個(gè)發(fā)展過(guò)程中來(lái)，是亟待解決的問(wèn)題，所以作為首個(gè)區(qū)域性眾創(chuàng)空間聯(lián)盟的建立為上海眾創(chuàng)空間的發(fā)展起到了促進(jìn)及帶動(dòng)作用。圍繞著創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，上海的“浦江創(chuàng)業(yè)計(jì)劃”也正式拉開(kāi)序幕，通過(guò)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新興平臺(tái)建設(shè)、創(chuàng)業(yè)服務(wù)優(yōu)化、創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)設(shè)立、創(chuàng)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目類(lèi)型扶持、創(chuàng)業(yè)傳媒評(píng)價(jià)等多項(xiàng)行動(dòng)，致力于將該市打造成為全球科技創(chuàng)新的眾創(chuàng)空間示范點(diǎn)。此外，作為高層次人才聚集地之一，上海也予以籌備創(chuàng)業(yè)大賽，通過(guò)當(dāng)下新媒體方式傳播真實(shí)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)草根人才故事，挖掘具有創(chuàng)新潛力的項(xiàng)目類(lèi)型，并一定程度予以多元化創(chuàng)業(yè)扶持，將創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新理念推向全國(guó)。
三、武漢“眾創(chuàng)空間”發(fā)展模式選擇
借鑒以上示范試點(diǎn)城市的眾創(chuàng)空間建設(shè)發(fā)展策略，武漢市可充分利用科教優(yōu)勢(shì)來(lái)構(gòu)建適合自身特點(diǎn)的發(fā)展模式，走“投資驅(qū)動(dòng)+培訓(xùn)輔導(dǎo)+產(chǎn)業(yè)鏈”為主，“活動(dòng)集聚+媒體依托”為輔型的發(fā)展模式，促進(jìn)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)工作不斷向前。
（一）傳統(tǒng)孵化器轉(zhuǎn)型
其一，目前傳統(tǒng)孵化器只是為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)者提供創(chuàng)業(yè)的硬環(huán)境，故須實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)孵化器向新型孵化器轉(zhuǎn)變，而且可以根據(jù)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人群類(lèi)別來(lái)完善各項(xiàng)硬件設(shè)施。其二，可充分利用當(dāng)前“互聯(lián)網(wǎng)+”所帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)，利用移動(dòng)電子商務(wù)平臺(tái)進(jìn)行線(xiàn)上線(xiàn)下服務(wù)，實(shí)現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)+創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)”。其三，遵循導(dǎo)師引導(dǎo)創(chuàng)業(yè)的原則，完善創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師職責(zé)、精神及責(zé)任制度，強(qiáng)化創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)工作。其四，舉辦各種形式的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目及賽事，營(yíng)造眾創(chuàng)空間建設(shè)氛圍，此外，強(qiáng)化個(gè)眾創(chuàng)主體間交流也是孵化器創(chuàng)業(yè)文化要點(diǎn)。
（二）大學(xué)創(chuàng)業(yè)園革新
高校綜合創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺(tái)建設(shè)應(yīng)從創(chuàng)業(yè)與學(xué)業(yè)結(jié)合、創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目選擇及培育、降低創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)3方面來(lái)進(jìn)行高校創(chuàng)業(yè)園建設(shè)，首先，須將創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)理念與學(xué)科教育、職業(yè)生涯發(fā)展相結(jié)合，致力于創(chuàng)業(yè)課程建設(shè)（如創(chuàng)業(yè)學(xué)分的認(rèn)定設(shè)計(jì)），并建立創(chuàng)業(yè)見(jiàn)習(xí)計(jì)劃，將創(chuàng)與學(xué)相結(jié)合，提升眾創(chuàng)空間建設(shè)在高校的合理性。其次，對(duì)在校大學(xué)生及教師等群體創(chuàng)業(yè)進(jìn)行靈活的管理，創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目選擇及培育須因群體而制宜，打造適合大學(xué)師生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)平臺(tái)。高?？山?chuàng)業(yè)園或創(chuàng)業(yè)社區(qū)，目前華中師范大學(xué)已在校內(nèi)建立了首個(gè)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)特區(qū)，旨在提高全校大學(xué)生的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)熱情，特區(qū)聘請(qǐng)了40余位資深教師及企業(yè)家作為創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師進(jìn)行指導(dǎo)，且要求校內(nèi)學(xué)生每年能夠有1/5的人具有創(chuàng)業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)或者以創(chuàng)業(yè)來(lái)實(shí)現(xiàn)就業(yè)，今后該校也擬從項(xiàng)目選擇可視化效果、通訊與物業(yè)的更多支持、實(shí)行國(guó)家化課程交流（新加坡南洋理工大學(xué)此方面很出眾）、創(chuàng)業(yè)教師與管理者考察培訓(xùn)（全國(guó)高校創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)員計(jì)劃）及創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師投資制等方面不斷創(chuàng)新，緊跟眾創(chuàng)熱潮。而湖北工業(yè)大學(xué)創(chuàng)業(yè)園作為湖北省成功創(chuàng)業(yè)示范點(diǎn)，也有其獨(dú)特之處，該校2014年末建立的大學(xué)生創(chuàng)業(yè)園開(kāi)園，占地2 530平米，可容納50多個(gè)企業(yè)入駐，創(chuàng)業(yè)園區(qū)涵蓋了藝術(shù)文化、綠色工業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理等多個(gè)創(chuàng)業(yè)專(zhuān)業(yè)，該校也擬將園區(qū)項(xiàng)目打造成為第二品牌。高校創(chuàng)業(yè)園區(qū)可主要針對(duì)創(chuàng)業(yè)大學(xué)生，且本著“勇于創(chuàng)新，寬容失敗”態(tài)度，通過(guò)項(xiàng)目型合作對(duì)已入園及未入園的各類(lèi)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)資源進(jìn)行整合，此外，可推行典型的創(chuàng)業(yè)教學(xué)，即將社會(huì)校友企業(yè)家（引入校友資源）、專(zhuān)業(yè)教師及輔導(dǎo)員作為創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師進(jìn)行相關(guān)指導(dǎo)，在校內(nèi)建立起藝術(shù)集市，將創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)產(chǎn)品成果予以商業(yè)化及市場(chǎng)化，與客戶(hù)面對(duì)面交流，有益于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)供需雙方有效對(duì)接。最后，在校大學(xué)師生投入到高校的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中來(lái)幾乎不存在任何成本費(fèi)用及壓力，而且在校期間應(yīng)盡量為創(chuàng)業(yè)師生提供創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)，為其積累創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，并通過(guò)一定的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制為其創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)實(shí)施過(guò)程提供幫助[5]。
（三）強(qiáng)化政府職能定位
政府在眾創(chuàng)空間的建設(shè)過(guò)程中起著重要的支撐作用，相關(guān)政策傾向?qū)⒅苯佑绊懕妱?chuàng)主體及載體的發(fā)展規(guī)模及質(zhì)量，武漢市有必要結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)建立因“城”適宜的發(fā)展模式，結(jié)合必要的引導(dǎo)及扶持政策強(qiáng)化模式建設(shè)[6]。
第一，帶動(dòng)主體眾創(chuàng)。政府鼓勵(lì)大學(xué)生、高校教師、科研人員、海外人才進(jìn)行創(chuàng)業(yè)，并為所有進(jìn)入眾創(chuàng)平臺(tái)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人員提供場(chǎng)地補(bǔ)助，在創(chuàng)業(yè)過(guò)程中，教師的發(fā)明專(zhuān)利等無(wú)形資產(chǎn)可歸于教師創(chuàng)業(yè)無(wú)償使用，產(chǎn)生的收益大部分可直接歸屬于科研個(gè)人，政府可制定專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃（大學(xué)生創(chuàng)業(yè)計(jì)劃、基金引導(dǎo)計(jì)劃、眾創(chuàng)券等），比如2013年的“青桐計(jì)劃”旨在鼓勵(lì)在校大學(xué)生積極融入科技孵化器中參與創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，以創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)，目前青銅基金的對(duì)象可以規(guī)定傾向于具有初創(chuàng)及短期融資需求的科技企業(yè)，以股權(quán)投資方式，由市場(chǎng)化模式眾創(chuàng)，政府每年可獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)秀創(chuàng)業(yè)大學(xué)生，并支持休學(xué)創(chuàng)業(yè)，通過(guò)建立一批創(chuàng)業(yè)學(xué)院及高校創(chuàng)業(yè)實(shí)訓(xùn)基地，便于大學(xué)生創(chuàng)業(yè)見(jiàn)習(xí)，并對(duì)創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師進(jìn)行評(píng)估考核，優(yōu)秀者給予獎(jiǎng)勵(lì)并在相關(guān)科技立項(xiàng)上給予政策傾斜。與此同時(shí)，初創(chuàng)企業(yè)貸款擔(dān)?；稹⑼顿Y引導(dǎo)基金及風(fēng)險(xiǎn)投資補(bǔ)償基金也可充分發(fā)揮其效，從貼息、投資補(bǔ)償?shù)冉嵌葘?duì)眾創(chuàng)空間內(nèi)創(chuàng)業(yè)企業(yè)予以大力扶持。此外，政府可以通過(guò)發(fā)行眾創(chuàng)券以支持創(chuàng)客接收眾創(chuàng)平臺(tái)提供的服務(wù)，以此降低準(zhǔn)入門(mén)檻。
第二，增強(qiáng)眾創(chuàng)載體支持力度。目前眾創(chuàng)空間的建設(shè)在武漢已初見(jiàn)成效，政府資金支持也逐步運(yùn)用到眾創(chuàng)實(shí)質(zhì)性建設(shè)中來(lái)，武漢市需要建立專(zhuān)項(xiàng)扶持資金，并對(duì)首次認(rèn)定的眾創(chuàng)空間給予更多獎(jiǎng)勵(lì)及補(bǔ)助（2015年12月武漢市眾創(chuàng)空間認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已正式出爐）。政府也可建立眾創(chuàng)信息溝通平臺(tái)，促進(jìn)各眾創(chuàng)空間的互動(dòng)與交流，每年對(duì)各眾創(chuàng)平臺(tái)進(jìn)行評(píng)級(jí)，對(duì)平臺(tái)內(nèi)短期孵化成功的企業(yè)所屬平臺(tái)給予額外獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)政府也需要通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)承辦諸如創(chuàng)客周、創(chuàng)客競(jìng)賽等創(chuàng)業(yè)文化活動(dòng)來(lái)提高眾創(chuàng)參與度。
第三，完善眾創(chuàng)生態(tài)環(huán)境。武漢市可引入“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)進(jìn)入眾創(chuàng)空間的整體發(fā)展中來(lái)，鼓勵(lì)科研人員開(kāi)發(fā)具有創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)功能的APP軟件客戶(hù)端，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)為創(chuàng)客提供眾創(chuàng)服務(wù)。同時(shí)，結(jié)合多元化傳媒方式，創(chuàng)建電視節(jié)目（諸如武漢眾創(chuàng)空間發(fā)展等）及報(bào)刊專(zhuān)欄進(jìn)行宣傳，并在眾創(chuàng)建設(shè)中尋找創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)之星、眾創(chuàng)導(dǎo)師之星及眾創(chuàng)空間之星等優(yōu)秀眾創(chuàng)建設(shè)對(duì)象，通過(guò)各種媒體元素予以報(bào)道表彰，此外，本著“寬容失敗”的態(tài)度，對(duì)于已按申報(bào)書(shū)進(jìn)行但仍然失敗的案例我們也應(yīng)予以報(bào)道，重在發(fā)揚(yáng)勇于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的精神，并鼓勵(lì)更多人參與，為大眾營(yíng)造良好的眾創(chuàng)空間建設(shè)生態(tài)系統(tǒng)[7-8]。
