發(fā)布時(shí)間：2023-08-16 17:13:34
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的項(xiàng)目投資決策分析方法樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)分析；投資決策；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目投資
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。為了讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資前，經(jīng)過(guò)一定的分析，為項(xiàng)目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)作方式等。同時(shí)，它也是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。
一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析
第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國(guó)家財(cái)稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會(huì)的變化與發(fā)展，項(xiàng)目也會(huì)因各種社會(huì)因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對(duì)多變環(huán)境時(shí)應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。
第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對(duì)數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財(cái)務(wù)方面的報(bào)表，同時(shí)針對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，計(jì)算和評(píng)價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評(píng)價(jià)。再次，以基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)以及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，根據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及各種附加費(fèi)用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費(fèi)用；管理人員工資等開(kāi)銷(xiāo)費(fèi)用等。其次，分析人員要對(duì)附屬公共配置設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建造一些并不是直接用于營(yíng)業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費(fèi)用。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤(rùn)的大小。
第二，項(xiàng)目銷(xiāo)售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會(huì)、面向客戶(hù)。項(xiàng)目銷(xiāo)售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷(xiāo)售收入方面的預(yù)測(cè)要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，利用相關(guān)方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來(lái)銷(xiāo)售狀況有個(gè)合理的預(yù)測(cè)與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的估算是否正確與銷(xiāo)售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過(guò)程中，可以根據(jù)某種定位法來(lái)確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶(hù)導(dǎo)向定價(jià)法以及競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會(huì)因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格如公式①所示：
比價(jià)價(jià)格=■①
在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實(shí)例個(gè)數(shù)，mi表示第n個(gè)比較實(shí)例的可比價(jià)格。一般在房地產(chǎn)銷(xiāo)售定價(jià)的過(guò)程中，根據(jù)公式①確定最后銷(xiāo)售價(jià)格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷(xiāo)售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的營(yíng)銷(xiāo)狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對(duì)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求狀況等。
第三，項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅、建設(shè)過(guò)程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個(gè)人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因?yàn)樵鲋刀愔荒茉诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投入完成，并且銷(xiāo)售成功后才能有效計(jì)算，所以可以在實(shí)際銷(xiāo)售之際按銷(xiāo)售額的1%實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所得利潤(rùn)的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對(duì)于一些利潤(rùn)較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度，而對(duì)于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過(guò)敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測(cè)和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的過(guò)程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測(cè)是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評(píng)估預(yù)測(cè)時(shí)，應(yīng)該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測(cè)結(jié)果的不一致性，或者差異過(guò)大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，應(yīng)該明確不確定的因素，估計(jì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目決策的可靠。
參考文獻(xiàn)：
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DSS(DecisionSupportSystem，決策支持系統(tǒng))是輔助決策者通過(guò)數(shù)據(jù)、模型和知識(shí)，以人機(jī)交互方式進(jìn)行半結(jié)構(gòu)化或非結(jié)構(gòu)化決策的計(jì)算機(jī)應(yīng)用系統(tǒng)。它是管理信息系統(tǒng)(MIS)向更高一級(jí)發(fā)展而產(chǎn)生的先進(jìn)信息管理系統(tǒng)。它為決策者提供分析問(wèn)題、建立模型、模擬決策過(guò)程和方案的環(huán)境，調(diào)用各種信息資源和分析工具，幫助決策者提高決策水平和質(zhì)量。是給某個(gè)特定的行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層提供輔助決策的軟件系統(tǒng)，主要是以管理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、控制論和行為科學(xué)為基礎(chǔ)，以計(jì)算機(jī)技術(shù)模擬技術(shù)和信息技術(shù)為手段，面對(duì)半結(jié)構(gòu)化和非機(jī)構(gòu)化的決策問(wèn)題，支持決策活動(dòng)的具有智能作用的人機(jī)系統(tǒng)。它能為決策者提供決策所需要的數(shù)據(jù)、信息和背景資料。幫助決策者明確決策的目標(biāo)和進(jìn)行問(wèn)題的識(shí)別，建立或修改決策模型，提供各種備選方案，并對(duì)各種方案進(jìn)行評(píng)價(jià)和選優(yōu)，通過(guò)人機(jī)對(duì)話(huà)進(jìn)行分析、比較和判斷，為正確決策提供有益的幫助。
2、系統(tǒng)分析
1.?？诜康禺a(chǎn)投資系統(tǒng)目標(biāo)
房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的作用主要在于為投資者提供項(xiàng)目?jī)?nèi)部和市場(chǎng)現(xiàn)狀與變化預(yù)測(cè)的信息及其應(yīng)采取的策略、方案和措施等。因此，?？诜康禺a(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的目標(biāo)，即系統(tǒng)要解決的問(wèn)題主要在于:(1)借助過(guò)去和現(xiàn)時(shí)海口房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況及其它相關(guān)資料和數(shù)據(jù)，通過(guò)科學(xué)方法，對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)。(2)以過(guò)去和現(xiàn)時(shí)?？诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資料和數(shù)據(jù)，采用有效方法，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金需求情況和開(kāi)發(fā)周期等進(jìn)行預(yù)測(cè)。(3)通過(guò)測(cè)算模型庫(kù)，將?？诜康禺a(chǎn)投資管理的成熟經(jīng)驗(yàn)和方法融入系統(tǒng)，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的成本費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)能力、盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)等提供固定和半固定的預(yù)測(cè)和分析。(4)充分利用計(jì)算機(jī)的強(qiáng)大數(shù)據(jù)處理能力，為某一目的開(kāi)發(fā)投資決策提供多個(gè)預(yù)選方案，并分析、預(yù)測(cè)和模擬每一個(gè)方案的執(zhí)行效果。(5)建立決策模型庫(kù)，將房地產(chǎn)投資決策成熟經(jīng)驗(yàn)和方法及專(zhuān)家的知識(shí)融入系統(tǒng)，為投資提供固定和半固定的決策方法。(6)對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目及方案測(cè)算和決策結(jié)果等，進(jìn)行匯總、查詢(xún)和輸出。
2.系統(tǒng)功能要求
為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，?？诜康禺a(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)應(yīng)該由海口市場(chǎng)分析、項(xiàng)目(或方案)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)測(cè)算分析及其優(yōu)劣評(píng)價(jià)、比較和決策分析等三大業(yè)務(wù)功能以及系統(tǒng)維護(hù)、初始化和結(jié)果輸出兩大輔助功能組成。遵循目標(biāo)明確，體現(xiàn)系統(tǒng)總體功能;結(jié)構(gòu)先進(jìn)合理,考慮各方面主客觀因素的限制；數(shù)據(jù)流程簡(jiǎn)單、明了、快捷;獨(dú)立性、內(nèi)聚性強(qiáng),盡量減少不同功能間的耦合性和關(guān)聯(lián)性等原則。
31.系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)
本系統(tǒng)采用結(jié)構(gòu)化程序設(shè)計(jì)方法，其基本思想結(jié)構(gòu)化、模塊化、自頂向下、逐級(jí)細(xì)化、逐級(jí)抽象，切斷每一層次與較低層次的聯(lián)系，由這種方法設(shè)計(jì)出來(lái)的系統(tǒng)，既可作為單獨(dú)的子系統(tǒng)存在，也可受上級(jí)模塊調(diào)用和控制。
根據(jù)上述設(shè)計(jì)思想和系統(tǒng)分析的要求，可以將?？诜康禺a(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)圖設(shè)計(jì)為：
?？诜康禺a(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)圖，很清晰的反應(yīng)了四庫(kù)的耦合以及之間的聯(lián)系，可以看出?？诜康禺a(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)由?？诜康禺a(chǎn)投資信息模型、?？谑袌?chǎng)分析模型、方案測(cè)算和分析模型、方案決策分析模型和結(jié)果輸出模型五部分組成，如上圖所示。
2.人機(jī)對(duì)話(huà)系統(tǒng)設(shè)計(jì)
人機(jī)界面，就要從用戶(hù)著手，滿(mǎn)足基本的一些要求：
(1)在與決策者交互的過(guò)程中，起輔助作用。(2)作為數(shù)據(jù)庫(kù)、模型庫(kù)、知識(shí)庫(kù)以及方法庫(kù)的中樞。(3)提供友好的，便于理解的對(duì)話(huà)過(guò)程。(4)協(xié)調(diào)用戶(hù)和系統(tǒng)各模塊的控制操作，隨時(shí)能提供使用幫助。
人機(jī)界面主要作用有3個(gè):①接受處理決策者提出的請(qǐng)求;②與四庫(kù)系統(tǒng)交互得到?jīng)Q策信息;③返回輔助信息給用戶(hù)
3.模型及模型庫(kù)設(shè)計(jì)
(1)?？诜康禺a(chǎn)投資信息模型。包括數(shù)據(jù)編輯、信息瀏覽、索引查詢(xún)。數(shù)據(jù)編輯模塊用以實(shí)現(xiàn)所有市場(chǎng)信息的數(shù)據(jù)追加、修改和刪除；信息瀏覽模塊用以瀏覽指定的市場(chǎng)信息內(nèi)容，市場(chǎng)信息包括土地供給、建筑材料、施工隊(duì)伍、基礎(chǔ)設(shè)施等；索引查詢(xún)模塊可以根據(jù)用戶(hù)的需求，檢索出特定的市場(chǎng)信息供使用者參考。
(2)?？谑袌?chǎng)分析模型。包括市場(chǎng)供給分析模塊，市場(chǎng)需求分析模塊，市場(chǎng)供需平衡分析模塊，方案規(guī)劃設(shè)計(jì)和分析模塊四個(gè)模塊。其中，市場(chǎng)供給分析模塊用以按時(shí)序、地域、工程進(jìn)度、物業(yè)類(lèi)型等對(duì)海口房地產(chǎn)市場(chǎng)供給進(jìn)行分析、統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)。市場(chǎng)需求分析模塊用以按時(shí)序、地域、人群、物業(yè)類(lèi)型等對(duì)?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)供給進(jìn)行分析、統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)。市場(chǎng)供需平衡分析模塊用以在供給和需求分析基礎(chǔ)上，按不同組合進(jìn)行供需平衡分析。方案規(guī)劃設(shè)計(jì)和分析模塊用以根據(jù)?？诒镜睾屯顿Y者等的有關(guān)規(guī)定和要求，對(duì)投資開(kāi)發(fā)地塊進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)；然后采用多種模型，以項(xiàng)目(方案)收益最大化為準(zhǔn)則，對(duì)項(xiàng)目(方案)物業(yè)類(lèi)型和檔次比例等進(jìn)行初步分析和決策。
(3)方案測(cè)算和分析模型。方案測(cè)算和分析模型主要對(duì)海口房地產(chǎn)投資進(jìn)行方案測(cè)算和投資分析。包括土地投資測(cè)算和分析模塊，建設(shè)投資測(cè)算和分析模塊，經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售估算和分析模塊，財(cái)務(wù)估算、評(píng)價(jià)和分析模塊，風(fēng)險(xiǎn)不確定性測(cè)算和分析模塊五個(gè)模塊。土地投資測(cè)算和分析模塊用以采用成本法、比較法和剩余法等多模型對(duì)項(xiàng)目(方案)土地獲取成本、開(kāi)發(fā)成本和總成本等進(jìn)行測(cè)算與分析。建設(shè)投資測(cè)算和分析模塊用以首先對(duì)項(xiàng)目(方案)建設(shè)項(xiàng)目、子項(xiàng)目及其建設(shè)計(jì)劃等進(jìn)行分割和確定；然后采用價(jià)格指數(shù)法、比較法和簡(jiǎn)化工程概預(yù)算法對(duì)項(xiàng)目(方案)建設(shè)成本進(jìn)行測(cè)算和分析。經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售估算和分析模塊用以采用比較法、回歸分析預(yù)測(cè)法等對(duì)項(xiàng)目(方案)各物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格、進(jìn)度進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)；項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案和策略的效果模擬、比較和決策。財(cái)務(wù)估算、評(píng)價(jià)和分析模塊用以項(xiàng)目財(cái)務(wù)及主要報(bào)表的生成，投資評(píng)價(jià)指標(biāo)的測(cè)算和分析。風(fēng)險(xiǎn)不確定性測(cè)算和分析模塊包括項(xiàng)目(方案)單變量和三項(xiàng)預(yù)測(cè)值靈敏度分析；損益分歧點(diǎn)分析；蒙特卡洛風(fēng)險(xiǎn)模擬分析。
(4)方案決策分析模型。方案決策分析模型主要返回給決策者簡(jiǎn)要的結(jié)果報(bào)告。它包括單項(xiàng)目(方案)決策分析模塊和多項(xiàng)目(方案)比選和決策分析模塊。其中單項(xiàng)目(方案)決策分析模塊是根據(jù)在決策人員人工干預(yù)下確定海口房地產(chǎn)投資決策評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目(方案)投資可行性進(jìn)行決策和分析，并生成簡(jiǎn)要的結(jié)果報(bào)告。多項(xiàng)目(方案)比選和決策分析模塊則首先對(duì)決策人員所定決策的定性準(zhǔn)則進(jìn)行數(shù)值量化，然后對(duì)各項(xiàng)目(方案)優(yōu)劣狀況進(jìn)行分析和決策，并生成簡(jiǎn)要的結(jié)果報(bào)告。
(5)結(jié)果輸出模型。分析結(jié)果的輸出，結(jié)果(包括文字和圖表)查詢(xún)和打印。
(6)以上模型都以數(shù)據(jù)的形式存放在數(shù)據(jù)庫(kù)中。結(jié)構(gòu)如下：
4.數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)
本系統(tǒng)處理的項(xiàng)數(shù)多，為保證以最優(yōu)的方式組織數(shù)據(jù)，提高完整性、一致性和可修改性，形成合理流程，可設(shè)計(jì)多種數(shù)據(jù)庫(kù)。通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)的調(diào)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的傳遞和存貯，同時(shí)設(shè)置少量?jī)?nèi)存變量對(duì)系統(tǒng)過(guò)程進(jìn)行控制。按照規(guī)范化數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)原理，結(jié)合本系統(tǒng)的需要，共設(shè)置項(xiàng)目概況、建筑類(lèi)型、成本費(fèi)用、財(cái)務(wù)指標(biāo)、敏感分析等五類(lèi)，共9種數(shù)據(jù)庫(kù)。其中：項(xiàng)目概況數(shù)據(jù)庫(kù)作為系統(tǒng)維護(hù)時(shí)對(duì)舊有項(xiàng)目查詢(xún)的一種標(biāo)識(shí)；建筑類(lèi)型數(shù)據(jù)庫(kù)用于各種類(lèi)型的選擇及各類(lèi)建筑參數(shù)的輸入與輸出；成本費(fèi)用數(shù)據(jù)庫(kù)作為投資估算的基礎(chǔ)；財(cái)務(wù)指標(biāo)的數(shù)據(jù)庫(kù)是各種類(lèi)型數(shù)據(jù)庫(kù)的核心，它將成本分析與盈虧分析的各階段成果加以匯總、傳遞、反饋，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行敏感性分析，起到一種樞紐作用；敏感分析數(shù)據(jù)庫(kù)的作用是便于用各種表格形式將各類(lèi)敏感性分析結(jié)果打印輸出。
5.知識(shí)庫(kù)設(shè)計(jì)
隨著時(shí)間的變化，投資都會(huì)有不同的經(jīng)驗(yàn)和技巧知識(shí)，可以把積累的知識(shí)以庫(kù)存儲(chǔ)，并按照簡(jiǎn)單的表示格式，可以將知識(shí)保存在知識(shí)庫(kù)中，積累多了知識(shí)庫(kù)獲取的知識(shí)也越多，一些問(wèn)題可直接進(jìn)行推理求解。
知識(shí)庫(kù)的結(jié)構(gòu)如下：
6.方法庫(kù)設(shè)計(jì)
首先將?？诜康禺a(chǎn)投資數(shù)據(jù)輸入到內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)中，然后方法庫(kù)管理系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)處理程序從內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)中提取數(shù)據(jù)并從方法字典中選擇要用的方法，再把數(shù)據(jù)放入方法體進(jìn)行加工處理，最后將數(shù)據(jù)送出到數(shù)據(jù)庫(kù)，最終輸出數(shù)據(jù)。
4、系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)
1.開(kāi)發(fā)環(huán)境
系統(tǒng)主要采用VC為開(kāi)發(fā)工具，在windows平臺(tái)下，以ms-sql2005為數(shù)據(jù)庫(kù)支撐數(shù)據(jù)和模型都保存在數(shù)據(jù)庫(kù)中。
2.開(kāi)發(fā)計(jì)劃
本系統(tǒng)開(kāi)發(fā)期計(jì)劃在6個(gè)月之內(nèi)完成，前1個(gè)月進(jìn)行系統(tǒng)整體框架構(gòu)建，中期需要3個(gè)月時(shí)間設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)庫(kù)。程序塊和模型庫(kù)要1個(gè)月左右，最后一個(gè)月主要目的就是進(jìn)行測(cè)試和一般的維護(hù)階段。
5、結(jié)束語(yǔ)
總之，本決策支持系統(tǒng)將按照需求分析、常規(guī)的軟件開(kāi)發(fā)程序，預(yù)計(jì)將達(dá)到以下功能：
1.能較精確地完成?？诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資評(píng)估、成本分析、現(xiàn)金流計(jì)算、財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算、敏感性分析。
2.系統(tǒng)既可用于單項(xiàng)工程投資評(píng)估，也可用于多項(xiàng)工程的比較。
3.系統(tǒng)操作方便，并具有良好的擴(kuò)充和維護(hù)功能。
參考文獻(xiàn)：
[1]張春元:《決策支持系統(tǒng)講義》
[2]陳文偉:《決策支持系統(tǒng)教程》.清華大學(xué)出版社,2005-8-1
[關(guān)鍵詞]環(huán)保技術(shù)創(chuàng)新方法
山西省是中國(guó)最大的煉焦用煤炭資源基地，也會(huì)使山西省成為中國(guó)最大的焦炭生產(chǎn)基地和世界最大的焦炭出口基地。2000年世界焦炭貿(mào)易量2510萬(wàn)噸，中國(guó)出口1520萬(wàn)噸，占世界焦炭貿(mào)易量的60%。其中，山西焦炭出口占中國(guó)焦炭出口量的80%，占世界焦炭貿(mào)易量的48%，山西焦炭是世界焦炭行業(yè)的龍頭，其焦炭產(chǎn)量占到全國(guó)的40%，約占世界焦炭產(chǎn)量的20%，焦炭出口量占全國(guó)焦炭出口量的80%，并且天津口岸的山西焦炭?jī)r(jià)格已經(jīng)成為國(guó)際貿(mào)易的基準(zhǔn)價(jià)。可見(jiàn)焦炭對(duì)于整個(gè)山西省的重要性。而進(jìn)行煤煉焦的過(guò)程中，會(huì)產(chǎn)生大量的焦?fàn)t煤氣，如何有效環(huán)保的對(duì)焦?fàn)t煤氣進(jìn)行回收利用，如何對(duì)新上項(xiàng)目的綜合價(jià)值進(jìn)行評(píng)價(jià)，正是本文所要研究的重點(diǎn)。對(duì)待上新項(xiàng)目的環(huán)保性能、經(jīng)濟(jì)性能進(jìn)行評(píng)價(jià)，從而做出準(zhǔn)確的投資決策使我們所關(guān)心的。
一、NPV評(píng)價(jià)方法
凈現(xiàn)值法（NPV）：是評(píng)價(jià)投資方案的一種方法。該方法是利用凈現(xiàn)金效益量的總現(xiàn)值與凈現(xiàn)金投資量算出凈現(xiàn)值，然后根據(jù)凈現(xiàn)值的大小來(lái)評(píng)價(jià)投資方案。凈現(xiàn)值為正值，投資方案是可以接受的；凈現(xiàn)值是負(fù)值，投資方案就是不可接受的。凈現(xiàn)值越大，投資方案越好。凈現(xiàn)值法是一種比較科學(xué)也比較簡(jiǎn)便的投資方案評(píng)價(jià)方法。我們知道傳統(tǒng)的項(xiàng)目評(píng)價(jià)中對(duì)于投資決策分析而言，主要是采用這種凈現(xiàn)值法，這種方法也曾經(jīng)被美國(guó)亞利桑那州立大學(xué)資本資產(chǎn)投資管理學(xué)院的DondleL.MeeDer提出并且利用這種方法用于投資決策具有嚴(yán)重局限的概念中，因?yàn)樗且酝顿Y決策在一定條件下能夠還原為前提的，也就是說(shuō)項(xiàng)目的投資在市場(chǎng)條件惡化時(shí)，能夠以某種方式還原，如果不能還原，則是一個(gè)要么投資，要么永遠(yuǎn)都不投資的決策，而如果公司現(xiàn)在不進(jìn)行投資決策，那么它將永遠(yuǎn)失去投資機(jī)會(huì)。但是人們普遍認(rèn)為，凈現(xiàn)值法利用現(xiàn)值可加性原理，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法進(jìn)行演繹計(jì)算，應(yīng)該是一種最理性、最科學(xué)的分析方法，是投資決策分析中的法寶。
但是就我們所要研究的環(huán)保類(lèi)項(xiàng)目的投資決策而言,凈現(xiàn)值法只是用于靜態(tài)的投資項(xiàng)目分析,對(duì)于動(dòng)態(tài)的多投資階段的項(xiàng)目顯得有些不足,得到的評(píng)價(jià)結(jié)果勢(shì)必也是有局限性的。就焦化產(chǎn)業(yè)中的焦?fàn)t煤氣利用技術(shù)的選擇與比較中,關(guān)鍵是如何確定折現(xiàn)率,這也是一大難題,可以說(shuō),到現(xiàn)在為止,這不得不依靠我們的主觀判斷,其道理就像任意多的已知數(shù)與一個(gè)未知數(shù)相加其結(jié)果還是未知數(shù)一樣簡(jiǎn)單,在凈現(xiàn)值為零的情況下,向左向右稍微調(diào)整某個(gè)因素,凈現(xiàn)值就能變成或正或負(fù)。還有一個(gè)重要問(wèn)題是焦?fàn)t煤氣的利用技術(shù)的產(chǎn)生過(guò)程有其特殊的局限性和特點(diǎn)。焦?fàn)t煤氣是指用幾種煙煤配成煉焦用煤,在煉焦?fàn)t氣中經(jīng)過(guò)高溫干餾后,在產(chǎn)出焦炭和焦油產(chǎn)品的同時(shí)所得到的可燃?xì)怏w,是煉焦產(chǎn)品的副產(chǎn)品。對(duì)于單一焦化企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)就是焦炭生產(chǎn)和銷(xiāo)售。而對(duì)那些利用焦?fàn)t煤氣生產(chǎn)其他工業(yè)產(chǎn)品是由于國(guó)家環(huán)保政策法規(guī)的要求，故其計(jì)算時(shí),當(dāng)其凈現(xiàn)值為零或者是負(fù)數(shù)時(shí),也都可以投資。但是在什么范圍內(nèi)進(jìn)行投資需要新的算法和條件,這也就是本文最終所要傳達(dá)的信息。
二、實(shí)物期權(quán)定價(jià)模型
實(shí)物期權(quán)分析法是指企業(yè)或者是個(gè)人在進(jìn)行投資決策時(shí)擁有的、能根據(jù)決策時(shí)尚不確定的因素，改變行為的權(quán)利（期權(quán)）進(jìn)行投資可行性分析的方法。麻省理工學(xué)院FaimoK.Lamalain分析：如果投資者對(duì)某個(gè)投資項(xiàng)目進(jìn)行首輪投資后，若該項(xiàng)目盈利前景良好，將能降低投資者進(jìn)行第二輪投資的成本，而如果第一輪沒(méi)有投資，今后想再投資該項(xiàng)目或進(jìn)入該投資領(lǐng)域就要付出相當(dāng)高的成本。在進(jìn)行投資時(shí)還要考慮應(yīng)用動(dòng)態(tài)規(guī)劃中的整數(shù)規(guī)劃進(jìn)行投資時(shí)機(jī)的選取?？梢钥闯觯跈?quán)法強(qiáng)調(diào)了投資是分階段進(jìn)行的，投資資金往往并不是一步到位，而是先投入先期部分資金，生產(chǎn)銷(xiāo)售該產(chǎn)品，同時(shí)繼續(xù)對(duì)產(chǎn)品的性能、技術(shù)進(jìn)行研發(fā)和改進(jìn)，這可以減少投資者的潛在損失，其價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一次性投入的情況。這種方法就是針對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展動(dòng)態(tài)過(guò)程，根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)始投資后，管理者能夠收集到更多的關(guān)于項(xiàng)目進(jìn)程和最終產(chǎn)品市場(chǎng)特征的信息。后繼的商業(yè)化過(guò)程是在前期的成功基礎(chǔ)上實(shí)施的，是可以選擇的;當(dāng)新的信息不斷到達(dá),項(xiàng)目投資回報(bào)率不確定性逐漸消失時(shí),管理者可通過(guò)修正最初投資策略,提高項(xiàng)目的價(jià)值和限制損失。如果項(xiàng)目成功，企業(yè)能從中獲得巨大的投資收益；如果不成功,企業(yè)至多也是損失項(xiàng)目投入的沉沒(méi)成本,相當(dāng)于期權(quán)的成本。
對(duì)于期權(quán)定價(jià)模型而言，焦?fàn)t煤氣的利用技術(shù)中，只有以焦?fàn)t煤氣作原料生產(chǎn)甲醇這項(xiàng)技術(shù)可以進(jìn)行下一步投資，可以利用甲醇為原料生產(chǎn)甲醛、聚甲醛、醋酸等化工產(chǎn)品。而其他的投資項(xiàng)目成為最終的消費(fèi)品。期權(quán)的投資前提是籌資的無(wú)限可能性，但是在實(shí)踐中難免有種種困難。存在很多的不確定性，也使得我們?cè)谶M(jìn)行環(huán)保技術(shù)創(chuàng)新項(xiàng)目投資決策中不能夠簡(jiǎn)單的依靠一種投資決策方法。三、灰色關(guān)聯(lián)分析評(píng)價(jià)方法
灰色理論概述與于1982年由我國(guó)學(xué)者鄧聚龍教授所提出。鄧教授認(rèn)為現(xiàn)實(shí)世界并不是清清楚楚的白色系統(tǒng)，又非一無(wú)所知的黑色系統(tǒng)，而是略知一二的灰色系統(tǒng)。灰色系統(tǒng)理論主要研究“小樣本貧信息不確定性問(wèn)題”。以往用白色的思想處理問(wèn)題，要找到因素間明確的映射關(guān)系，然而確定性作用原理在社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、農(nóng)業(yè)、生態(tài)的等領(lǐng)域都沒(méi)有物理原型，雖然能知道某些因素，但很難明確全部因素，更不可能建立明確的映射關(guān)系。比如影響物價(jià)的許多因素，如心理預(yù)期、政府導(dǎo)向等是無(wú)法量化的。一些可以量化的數(shù)據(jù)又缺乏詳細(xì)的資料，因此對(duì)物價(jià)的定量預(yù)測(cè)具有一定難度，若不考慮這些因素，只將可以得到數(shù)據(jù)的因素考慮進(jìn)去，必然帶來(lái)預(yù)測(cè)結(jié)果的不準(zhǔn)確。就白色系統(tǒng)常用的回歸分析工具而言，在應(yīng)用過(guò)程中具有其缺點(diǎn)。比如：要求樣本有大容量，是正態(tài)分布，平穩(wěn)過(guò)程才能得到統(tǒng)計(jì)規(guī)律，計(jì)算工作量較大，不容易分析復(fù)雜系統(tǒng)等等。而對(duì)于以上困境，灰色理論應(yīng)運(yùn)而生，它處理問(wèn)題另辟蹊徑，不是找概率分布，求統(tǒng)計(jì)規(guī)律，而是用生成的方法求得隨機(jī)性弱化，規(guī)律性增強(qiáng)的新數(shù)據(jù)序列。這一新的數(shù)據(jù)序列既能體現(xiàn)原數(shù)據(jù)序列的變化趨勢(shì)，又消除了其波動(dòng)性，它可以較好的解決某些參數(shù)已知，某些參數(shù)未知的系統(tǒng)問(wèn)題。
在我國(guó)焦?fàn)t煤氣的利用技術(shù)上既有新的技術(shù)也有些不被淘汰的舊技術(shù)，當(dāng)然對(duì)于現(xiàn)在的生產(chǎn)而言，這些技術(shù)是相當(dāng)成熟的，而要將項(xiàng)目的技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行有效結(jié)合不是件容易得事情，更何況環(huán)保技術(shù)創(chuàng)新項(xiàng)目的投入需要考慮更多的因素。需要我們對(duì)項(xiàng)目的各方面進(jìn)行綜合性考慮，這就涉及了灰色系統(tǒng)關(guān)聯(lián)評(píng)價(jià)方法。作為一種綜合評(píng)價(jià)方法，這種方法在對(duì)白黑兩種情況的考慮是相當(dāng)充分的，即使實(shí)際中技術(shù)和經(jīng)濟(jì)都存在不確定性，我們也是能進(jìn)行相應(yīng)決策分析的。就焦?fàn)t煤氣的利用上來(lái)說(shuō)，可以根據(jù)項(xiàng)目的各種經(jīng)濟(jì)性參數(shù)和項(xiàng)目的技術(shù)參數(shù)來(lái)構(gòu)建綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，從而為項(xiàng)目投資決策的分析提供決策依據(jù)。
四、結(jié)論
由于本文所要研究的是環(huán)保技術(shù)創(chuàng)新項(xiàng)目投資決策評(píng)價(jià)方法研究現(xiàn)狀，我們?cè)趯?duì)目前比較流行的幾種評(píng)價(jià)方法進(jìn)行分析之后，發(fā)現(xiàn)在進(jìn)行單一的項(xiàng)目評(píng)價(jià)時(shí)，如果考慮的因素不是很多，可以采用NPV方法來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目投資的決策分析。可是這種方法又不能擺脫靜態(tài)性，而實(shí)物期權(quán)定價(jià)模型可以解決這個(gè)問(wèn)題，使項(xiàng)目的投入具有動(dòng)態(tài)性，可以提高決策的效果。但是如果我們?cè)谶M(jìn)行一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)，如果所要考慮的因素不僅僅是經(jīng)濟(jì)因素，那么影響我們做出最終投資決策的就不能用NPV方法進(jìn)行簡(jiǎn)單的評(píng)價(jià)，必須借助于系統(tǒng)工程理論中的綜合評(píng)價(jià)來(lái)進(jìn)行綜合評(píng)判，從而決定我們待上項(xiàng)目的未來(lái)。
通過(guò)對(duì)三種評(píng)價(jià)方法的說(shuō)明，結(jié)合文章的背景，山西的焦化產(chǎn)業(yè)環(huán)保技術(shù)創(chuàng)新項(xiàng)目決策時(shí)不僅要考慮投資性指標(biāo)，還要考慮到技術(shù)投入指標(biāo)和環(huán)境保護(hù)指標(biāo)。只有將這三者考慮周全，才能做出正確的評(píng)價(jià)結(jié)果，從而有效的指導(dǎo)實(shí)際工作。這也是作者今后所要進(jìn)一步研究的重點(diǎn)，利用凈現(xiàn)值法和實(shí)物期權(quán)方法對(duì)經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)進(jìn)行先評(píng)價(jià)，然后通過(guò)這一步整理好的經(jīng)濟(jì)參數(shù)與技術(shù)指標(biāo)、環(huán)境保護(hù)指標(biāo)進(jìn)行結(jié)合，利用灰色系統(tǒng)關(guān)聯(lián)分析綜合評(píng)價(jià)方法對(duì)待上投資項(xiàng)目進(jìn)行最終綜合價(jià)值的評(píng)價(jià)，依據(jù)綜合價(jià)值最高原則可以選擇出優(yōu)先進(jìn)行開(kāi)發(fā)的投資項(xiàng)目。這樣就實(shí)現(xiàn)了我們的決策分析。
總之，在今后的研究中，努力將技術(shù)創(chuàng)新與環(huán)境保護(hù)聯(lián)系起來(lái)，不光考慮項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)特性、也要考慮項(xiàng)目的技術(shù)創(chuàng)新性和環(huán)境保護(hù)特性。充分利用項(xiàng)目評(píng)價(jià)中的各種評(píng)價(jià)方法進(jìn)行深入細(xì)致的評(píng)價(jià)工作，從而有效的指導(dǎo)實(shí)際工作。文中提到的綜合評(píng)價(jià)方法灰色系統(tǒng)關(guān)聯(lián)理論只是綜合評(píng)價(jià)方法的一種，今后將其他的綜合評(píng)價(jià)方法進(jìn)行再分析，通過(guò)實(shí)際案例結(jié)合數(shù)學(xué)模型來(lái)分析這種投資決策評(píng)價(jià)方法的優(yōu)越性。
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【關(guān)鍵詞】 基礎(chǔ)設(shè)施； 投資決策； 案例分析
引言
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需求越來(lái)越大，使得基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資缺口日益凸顯，究其原因主要是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的初始投資額巨大、投資回收期長(zhǎng)、投資收益少、缺乏統(tǒng)一的投資決策分析方法，鑒于以上原因，本文從現(xiàn)階段尚存在一定爭(zhēng)議的基礎(chǔ)設(shè)施內(nèi)涵入手，歸結(jié)了基礎(chǔ)設(shè)施的內(nèi)涵和分類(lèi)，并在此基礎(chǔ)上提出了不同類(lèi)型基礎(chǔ)設(shè)施的投資決策方法，構(gòu)建相應(yīng)的投資決策模型，建立了相關(guān)的投資決策分析方法，以解決現(xiàn)階段基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)缺乏統(tǒng)一的投資決策分析標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題。本文的核心思想在于修正傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)盈虧平衡點(diǎn)，考慮了各項(xiàng)收入、支出的貨幣時(shí)間價(jià)值，并將其引入經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資決策；另外，將彈性系數(shù)法引入非經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資決策，以測(cè)定對(duì)非經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需求量。
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域的研究始于20世紀(jì)40年代，至今許多專(zhuān)家、學(xué)者對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的內(nèi)涵還存在一定的爭(zhēng)議和分歧，其中對(duì)現(xiàn)代基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的研究有重要影響的主要是以下觀點(diǎn)：1994年世界銀行召開(kāi)“為發(fā)展提供基礎(chǔ)設(shè)施”的主題會(huì)議，會(huì)議上提出“基礎(chǔ)設(shè)施是永久性的工程構(gòu)筑、設(shè)備、設(shè)施以及它們提供的為居民所用和用于經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)的服務(wù)。這些基礎(chǔ)設(shè)施主要包括公用事業(yè)（電力、管道煤氣、電信、供水、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施和排污系統(tǒng)、固體廢棄物的收集和處理系統(tǒng)），公共工程（大壩、道路、灌溉及排水用渠功能）以及交通設(shè)施（城市交通鐵路、海港、水運(yùn)和機(jī)場(chǎng)）”。
我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)研究的問(wèn)題始于20世紀(jì)80年代，著名學(xué)者錢(qián)家俊、毛立本將“基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)”引入經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等研究領(lǐng)域，指出基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是“向社會(huì)上所有商業(yè)部門(mén)生產(chǎn)提供基礎(chǔ)服務(wù)的那些部門(mén)，如運(yùn)輸、通信、動(dòng)力、供水、以及教育、科研、衛(wèi)生等部門(mén)”，并提出基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有廣義和狹義之分，廣義主要是指運(yùn)輸、通信、動(dòng)力、供水等部門(mén)，狹義主要是指為以上部門(mén)提供服務(wù)的教育、科研、衛(wèi)生等部門(mén)。
本文將基礎(chǔ)設(shè)施的內(nèi)涵歸結(jié)為：基礎(chǔ)設(shè)施是為經(jīng)濟(jì)建設(shè)、人民生活提供有形的物質(zhì)基礎(chǔ)和無(wú)形的公共服務(wù)的總稱(chēng)，其主要包括交通、電力、水利、市政等有形基礎(chǔ)以及教育、信息、科研等無(wú)形服務(wù)。
本文從投資決策的角度研究基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，按照其所屬的經(jīng)濟(jì)特性主要?jiǎng)澐譃椋航?jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施、準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施和非經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施。其中，經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施是指具有盈利性質(zhì)，能夠回收全部初始投資，能夠帶來(lái)直接的經(jīng)濟(jì)效益，可以采用商品化生產(chǎn)方式運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)設(shè)施。這類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施既能滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活，又可以通過(guò)營(yíng)業(yè)收入回收投資，實(shí)現(xiàn)盈利。經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施主要包括電力、水利、能源等生產(chǎn)部門(mén)。
非經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施是指具有社會(huì)公益性質(zhì)，不能回收投資，不能實(shí)現(xiàn)盈利，其主要目的是向社會(huì)提供無(wú)償?shù)墓伯a(chǎn)品，以獲取社會(huì)效益和環(huán)境效益的基礎(chǔ)設(shè)施。這類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施幾乎沒(méi)有任何現(xiàn)金流入，很難直接的表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)效益，主要是滿(mǎn)足社會(huì)效益和環(huán)境效益。非經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施主要包括綠化、環(huán)衛(wèi)、公園、防災(zāi)等部門(mén)。
準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施是指具有一定的盈利性質(zhì)和公益性質(zhì)，能夠回收部分投資，需要考慮一定的經(jīng)濟(jì)效益，但又不能以單純的追求利潤(rùn)最大化為目的的基礎(chǔ)設(shè)施。這類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施具有雙重的性質(zhì)，既要考慮到投資項(xiàng)目的公益性質(zhì)，又要在一定程度上關(guān)注該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)收益，保持二者的均衡。準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施主要包括公共交通、污水處理、垃圾處理等部門(mén)。
一、經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施的投資決策分析
經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施具有盈利性質(zhì)，可以通過(guò)日常經(jīng)營(yíng)回收初始投資，并實(shí)現(xiàn)盈利，因此主要考慮其帶來(lái)的直接經(jīng)濟(jì)效益，可以采用內(nèi)含貨幣時(shí)間價(jià)值的財(cái)務(wù)盈虧平衡點(diǎn)來(lái)做投資決策。
假設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施的初始投資額為F，分k年進(jìn)行投資，每年的投資額為f0，f1，f2……fk，在該基礎(chǔ)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)期間內(nèi)每年的付現(xiàn)費(fèi)用為ck+1，ck+2，……ck+n，年平均付現(xiàn)費(fèi)用為C，因?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施每年的現(xiàn)金流量相對(duì)穩(wěn)定，每年的現(xiàn)金流量均為NCF，所得稅稅率為I，單價(jià)為P，單位變動(dòng)成本為V，財(cái)務(wù)盈虧平衡點(diǎn)為Q，基礎(chǔ)設(shè)施采用平均年限法計(jì)提折舊，年折舊金額為U，凈殘值為R，則：
案例一：某市燃?xì)夤緮M準(zhǔn)備進(jìn)行煤氣工程改造，計(jì)劃用新型天然氣代替現(xiàn)有煤氣，若進(jìn)行改造需要三年時(shí)間，每年年初需分別投入1 500萬(wàn)元，1 200萬(wàn)元，1 000萬(wàn)元，天然氣的單價(jià)為3.5元每立方米，單位成本為2元每立方米，預(yù)計(jì)該基礎(chǔ)設(shè)施投產(chǎn)后可使用12年，預(yù)計(jì)凈殘值為300萬(wàn)元，采用平均年限法計(jì)提折舊，因?yàn)樘烊粴夤艿篮罄m(xù)的維修支出比較多，預(yù)計(jì)前5年的付現(xiàn)費(fèi)用為50萬(wàn)元，后7年的付現(xiàn)費(fèi)用為100萬(wàn)元，所得稅稅率為25%，資本成本為10%，假設(shè)其他因素不變。
該案例的投資決策如下：
所以，只有當(dāng)天然氣的需求量超過(guò)641.35萬(wàn)立方米時(shí)，才可以考慮進(jìn)行煤氣工程改造，用新型天然氣代替現(xiàn)有煤氣。
二、非經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施的投資決策分析
非經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施具有社會(huì)公益性質(zhì)，不能回收投資，不能實(shí)現(xiàn)盈利，其主要目的是向社會(huì)提供無(wú)償?shù)墓伯a(chǎn)品，以獲取社會(huì)效益和環(huán)境效益，對(duì)非經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施的投資決策不應(yīng)過(guò)多的考慮經(jīng)濟(jì)效益，而應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注當(dāng)?shù)貙?duì)于非經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施的需求量，切實(shí)滿(mǎn)足當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活的需求，因此可以采用彈性系數(shù)法測(cè)定對(duì)非經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施的需求量，以決定是否建設(shè)非經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施及其投資規(guī)模。
非經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施投資額對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的彈性系數(shù)為非經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施投資額的變化率和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化率之比，計(jì)算公式如下：
式中：e――彈性系數(shù)；
IR――經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長(zhǎng)率；
IE――非經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施投資增長(zhǎng)率。
對(duì)于這個(gè)彈性系數(shù)大小的測(cè)定，許多專(zhuān)家、學(xué)者都做過(guò)研究，比較權(quán)威的是使用中國(guó)1978―2006年的數(shù)據(jù)，對(duì)我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證研究，得出的結(jié)論：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有促進(jìn)作用，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也需要基礎(chǔ)設(shè)施作為支撐，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出每增加1％，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值即GDP大致可以增加0.152％，則彈性系數(shù)為0.152。通過(guò)彈性系數(shù)可以測(cè)算出當(dāng)?shù)貙?duì)非經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施的需求量，從而決定是否需要進(jìn)行非經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及其投資規(guī)模。
案例二：某市擬進(jìn)行市政、環(huán)衛(wèi)等非經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)得知：當(dāng)?shù)厣夏甑膰?guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為106 390萬(wàn)元，市政、環(huán)衛(wèi)等基礎(chǔ)設(shè)施投資額為256 786萬(wàn)元。當(dāng)?shù)亟衲暧?jì)劃國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的預(yù)期目標(biāo)為121 280萬(wàn)元，假設(shè)其他因素不變。
該案例的投資決策如下：
假設(shè)上年的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和市政、環(huán)衛(wèi)等基礎(chǔ)設(shè)施投資額分別為GDP0、A0，今年的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和市政、環(huán)衛(wèi)等基礎(chǔ)設(shè)施投資額分別為GDP1、A1
由彈性系數(shù)公式得：
所以，該市今年需要進(jìn)行市政、環(huán)衛(wèi)等非經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，為了完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值121 280萬(wàn)元的預(yù)期目標(biāo)，需要投資非經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施493 226.4萬(wàn)元作為支撐。
三、準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施的投資決策分析
準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施具有盈利性質(zhì)和公益性質(zhì)，能夠回收部分投資，需要考慮一定的經(jīng)濟(jì)效益，在做投資決策時(shí)應(yīng)綜合權(quán)衡其經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益，因此可以將準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施按照其內(nèi)含的結(jié)構(gòu)比例劃分為經(jīng)營(yíng)性部分和非經(jīng)營(yíng)性部分。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性部分可以參照經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施的內(nèi)含貨幣時(shí)間價(jià)值的財(cái)務(wù)盈虧平衡點(diǎn)來(lái)做投資決策；對(duì)于非經(jīng)營(yíng)性部分，可以參照非經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施的彈性系數(shù)法來(lái)做投資決策。
假設(shè)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)內(nèi)含經(jīng)營(yíng)性部分的比例為X，非經(jīng)營(yíng)性部分的比例為1-X，則可以將內(nèi)含貨幣時(shí)間價(jià)值的財(cái)務(wù)盈虧平衡點(diǎn)公式和彈性系數(shù)調(diào)整為：
案例三：某市擬向建筑施工企業(yè)招標(biāo)建設(shè)垃圾處理廠(chǎng)，進(jìn)行建設(shè)需要兩年時(shí)間，各年初需要投入2 500萬(wàn)元、1 000萬(wàn)元，污水處理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.86元每噸，單位成本為0.45元每噸，預(yù)計(jì)垃圾處理廠(chǎng)可以使用10年，預(yù)計(jì)凈殘值為200萬(wàn)元，采用平均年限法計(jì)提折舊，因?yàn)樵O(shè)備后續(xù)的維修支出比較多，預(yù)計(jì)前3年的付現(xiàn)費(fèi)用為20萬(wàn)元，后7年的付現(xiàn)費(fèi)用為50萬(wàn)元，所得稅稅率為25%，資本成本為10%，該垃圾處理廠(chǎng)經(jīng)營(yíng)性部分所占比例為30%，某市上年的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為569 307萬(wàn)元，對(duì)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施投資為126 400萬(wàn)元，今年的計(jì)劃國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的預(yù)計(jì)目標(biāo)為667 096萬(wàn)元，假設(shè)其他因素保持不變。
該案例的投資決策如下：
經(jīng)營(yíng)性部分：
年折舊額=（2 500+1 000-200）/10=330
年平均付現(xiàn)費(fèi)用=（20*3+40*7）/10=34
所以，當(dāng)該市的垃圾年處理量超過(guò)459.45萬(wàn)噸時(shí)，該市可以考慮建設(shè)垃圾處理廠(chǎng)，該市為完成今年預(yù)期的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的目標(biāo)，需要準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施投資269 239.1萬(wàn)元作為支撐。
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關(guān)鍵詞:凈現(xiàn)值;內(nèi)含報(bào)酬率;資金成本
中圖分類(lèi)號(hào):F275.5文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A
凈現(xiàn)值法與內(nèi)含報(bào)酬率法是長(zhǎng)期投資決策分析中兩種考慮了貨幣時(shí)間價(jià)值的專(zhuān)門(mén)方法,廣泛應(yīng)用于單個(gè)長(zhǎng)期投資方案是否可行的決策分析以及從多個(gè)相互排斥的長(zhǎng)期投資方案中選取最優(yōu)方案的決策分析。在對(duì)單個(gè)投資方案是否可行的決策分析中,兩種方法得出的結(jié)論完全一致。但在從若干個(gè)相互排斥的長(zhǎng)期投資方案中選取最優(yōu)方案的決策分析中,兩種方法有可能得到相互矛盾的結(jié)論。在此情況下,以什么指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)選擇最優(yōu)方案,就成了一個(gè)值得認(rèn)真研究的問(wèn)題。
一、兩種方法的概念及其優(yōu)缺點(diǎn)
凈現(xiàn)值是指一項(xiàng)長(zhǎng)期投資方案未來(lái)報(bào)酬的總現(xiàn)值(即不包含投資額在內(nèi)投資方案未來(lái)現(xiàn)金凈流量的現(xiàn)值之和)與投資額的現(xiàn)值的差額。凈現(xiàn)值法則是根據(jù)一項(xiàng)長(zhǎng)期投資方案的凈現(xiàn)值是否大于零來(lái)確定該方案是否可行的一種決策分析方法。若凈現(xiàn)值大于零,說(shuō)明該方案的投資報(bào)酬率大于資金成本,那么該方案可行;若凈現(xiàn)值小于零,說(shuō)明該方案的投資報(bào)酬率小于資金成本,那么該方案不可行。凈現(xiàn)值法考慮了貨幣的時(shí)間價(jià)值,能夠反映各種投資方案的凈收益,但該方法不能揭示各個(gè)投資方案本身可能達(dá)到的報(bào)酬率是多少,在資本限量的情況下,只根據(jù)各個(gè)投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的絕對(duì)數(shù)作出決策還不能實(shí)現(xiàn)最大的投資收益。
內(nèi)含報(bào)酬率是指一項(xiàng)長(zhǎng)期投資方案實(shí)際可望達(dá)到的報(bào)酬率,用該報(bào)酬率對(duì)投資方案未來(lái)的現(xiàn)金凈流量進(jìn)行折現(xiàn),能使投資方案未來(lái)報(bào)酬的總現(xiàn)值正好等于該方案投資額的現(xiàn)值,也就是說(shuō),內(nèi)含報(bào)酬率實(shí)際上是一種能使投資方案的凈現(xiàn)值等于零的報(bào)酬率。內(nèi)含報(bào)酬率法,則是根據(jù)各備選方案的內(nèi)含報(bào)酬率是否高于資金成本來(lái)確定該方案是否可行的一種決策分析方法。若內(nèi)含報(bào)酬率大于資金成本,說(shuō)明該投資方案的凈現(xiàn)值大于零,那么該方案可行;若內(nèi)含報(bào)酬率小于資金成本,說(shuō)明該投資方案的凈現(xiàn)值小于零,那么該方案不可行。如果兩個(gè)或兩個(gè)以上相互排斥的備選方案的內(nèi)含報(bào)酬率均大于資金成本,那么應(yīng)根據(jù)具體情況選取最優(yōu)方案。內(nèi)含報(bào)酬率法考慮了貨幣的時(shí)間價(jià)值,反映了投資項(xiàng)目本身的實(shí)際投資報(bào)酬率,概念也易于理解,但該方法計(jì)算過(guò)程比較復(fù)雜,特別是每年現(xiàn)金凈流量不相等的投資項(xiàng)目,要經(jīng)過(guò)反復(fù)測(cè)算才能計(jì)算出內(nèi)含報(bào)酬率,而且僅用此方法進(jìn)行決策分析有時(shí)會(huì)作出錯(cuò)誤的選擇。
二、兩種方法比較分析
(一)對(duì)財(cái)富增長(zhǎng)的揭示形式方面的差異。盡管凈現(xiàn)值和內(nèi)含報(bào)酬率都是衡量投資項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo),但凈現(xiàn)值能直接揭示投資項(xiàng)目對(duì)企業(yè)財(cái)富絕對(duì)值的影響,反映投資效益,使投資決策與股東財(cái)富最大化目標(biāo)保持一致;而內(nèi)含報(bào)酬率與企業(yè)財(cái)富之間的聯(lián)系不如凈現(xiàn)值明顯,在互斥投資項(xiàng)目決策中甚至有可能得出與股東財(cái)富最大化目標(biāo)不一致的結(jié)論,因?yàn)閮?nèi)含報(bào)酬率最高的方案凈現(xiàn)值不一定最大。如果企業(yè)能以現(xiàn)有資金成本獲得所需資金,凈現(xiàn)值法能幫助企業(yè)充分利用現(xiàn)有資金,獲取最大投資收益。
(二)再投資假設(shè)方面的差異。凈現(xiàn)值法在投資評(píng)價(jià)中以實(shí)際資金成本作為再投資利率,內(nèi)含報(bào)酬率以項(xiàng)目本身的收益率作為再投資利率。相比而言,凈現(xiàn)值法以實(shí)際資金成本作為再投資利率更為科學(xué),因?yàn)橥顿Y項(xiàng)目的收益是邊際收益,在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)充分的條件下,邊際收益受產(chǎn)品供求關(guān)系影響呈下降趨勢(shì),投資報(bào)酬率超出資金成本的現(xiàn)象是暫時(shí)的,超額報(bào)酬率會(huì)逐步趨向于零。因此,以高于資金成本的內(nèi)含報(bào)酬率作為再投資利率不符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般原理。如果以高于資金成本的內(nèi)含報(bào)酬率作為再投資利率,必將高估投資項(xiàng)目收益,是一種不穩(wěn)健的做法。項(xiàng)目的現(xiàn)金流入可以再投資,但再投資于原項(xiàng)目的情況很少,而投資于其他項(xiàng)目的情況居多。因此,以原投資項(xiàng)目?jī)?nèi)含報(bào)酬率作為再投資利率缺乏客觀性,而凈現(xiàn)值法以實(shí)際資金成本作為再投資利率,是對(duì)投資收益較為合理的預(yù)期。當(dāng)各年度現(xiàn)金流量正負(fù)號(hào)出現(xiàn)多次改變時(shí),內(nèi)含報(bào)酬率有可能存在多重解或無(wú)解的情況,這是數(shù)學(xué)符號(hào)規(guī)則運(yùn)行的結(jié)果,每次現(xiàn)金流量改變符號(hào),就可能有一個(gè)新解出現(xiàn)。而凈現(xiàn)值法以固定資金成本作為再投資利率,從而避免了這一問(wèn)題。
(三)指標(biāo)計(jì)算方面的差異。確定各年現(xiàn)金流量后,內(nèi)含報(bào)酬率法要求逐步測(cè)算項(xiàng)目的投資報(bào)酬率。對(duì)于每年凈現(xiàn)金流量不相等的投資項(xiàng)目,一般要經(jīng)過(guò)多次測(cè)算才能得出結(jié)果,計(jì)算過(guò)程十分繁瑣,并且還存在一定的誤差。而凈現(xiàn)值的計(jì)算過(guò)程則相對(duì)較為簡(jiǎn)單,計(jì)算結(jié)果也更準(zhǔn)確。如果項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)存在資金成本變動(dòng)或通貨膨脹,凈現(xiàn)值法也比內(nèi)含報(bào)酬率法更易于調(diào)整。
雖然凈現(xiàn)值法在理論上優(yōu)于內(nèi)含報(bào)酬率法,但在實(shí)際工作中,應(yīng)用凈現(xiàn)值法的企業(yè)明顯少于應(yīng)用內(nèi)含報(bào)酬率的企業(yè)。筆者認(rèn)為,引起這種理論與實(shí)踐之間偏差的原因主要在于折現(xiàn)率。因?yàn)椴捎脙?nèi)含報(bào)酬率法進(jìn)行投資項(xiàng)目評(píng)估不需要確定折現(xiàn)率,只需要根據(jù)內(nèi)含報(bào)酬率高低就可以確定投資方案的先后順序,從而減輕了實(shí)際應(yīng)用的難度。而且,內(nèi)含報(bào)酬率作為相對(duì)數(shù)指標(biāo),能夠直觀地反映方案本身的獲利水平,且不受其他因素的影響,有利于不同投資方案之間的直接比較。采用凈現(xiàn)值法進(jìn)行投資項(xiàng)目評(píng)估,正確選擇折現(xiàn)率是關(guān)鍵。因?yàn)檎郜F(xiàn)率的高低將影響投資方案的優(yōu)先順序,進(jìn)而影響投資評(píng)價(jià)的結(jié)論。企業(yè)可以投資項(xiàng)目的資金成本作為折現(xiàn)率,也可以投資項(xiàng)目的機(jī)會(huì)成本作為折現(xiàn)率,或者以行業(yè)平均資金收益率作為折現(xiàn)率。如果選擇的折現(xiàn)率過(guò)低,將會(huì)使一些經(jīng)濟(jì)效益較差的項(xiàng)目通過(guò)投資評(píng)估,浪費(fèi)企業(yè)有限的資源;如果選擇的折現(xiàn)率過(guò)高,則會(huì)導(dǎo)致一些效益較好的項(xiàng)目不能通過(guò)投資評(píng)估,從而使企業(yè)資金閑置,不能充分發(fā)揮現(xiàn)有資源的作用。正是由于折現(xiàn)率不易確定,限制了凈現(xiàn)值法的應(yīng)用范圍。內(nèi)含報(bào)酬率備受青睞,還與投資報(bào)酬率指標(biāo)廣泛應(yīng)用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)考評(píng)密不可分。為了提高業(yè)績(jī)考評(píng)結(jié)果,經(jīng)營(yíng)者傾向于選擇有利于提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的投資方案。內(nèi)含報(bào)酬率是方案本身的投資報(bào)酬率,能直觀地反映投資方案的實(shí)施對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的影響。因此,投資報(bào)酬率指標(biāo)的風(fēng)行是內(nèi)含報(bào)酬率得以廣泛應(yīng)用的一個(gè)重要原因。
三、互斥投資方案決策分析中評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的選擇
在單個(gè)投資方案是否可行的決策分析中,凈現(xiàn)值法和內(nèi)含報(bào)酬率法能夠得到相同的結(jié)論,即凈現(xiàn)值大于零的方案,其內(nèi)含報(bào)酬率必然高于資金成本,反之亦然。從多個(gè)相互排斥的投資方案中選取最優(yōu)方案是一個(gè)比較復(fù)雜的問(wèn)題,不少人認(rèn)為在若干個(gè)可行方案中內(nèi)含報(bào)酬率最高的方案為最優(yōu)方案,對(duì)此觀點(diǎn),筆者不敢茍同,應(yīng)具體情況具體分析。有時(shí)內(nèi)含報(bào)酬率最高的方案確實(shí)是最優(yōu)方案,但有時(shí)內(nèi)含報(bào)酬率最高的方案未必就是最優(yōu)方案,問(wèn)題的關(guān)鍵是應(yīng)該以什么指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)選擇最優(yōu)方案,一旦確定了正確的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),問(wèn)題也就迎刃而解了。在互斥投資方案的決策分析中,有時(shí)凈現(xiàn)值法與內(nèi)含報(bào)酬率法會(huì)得到相同的結(jié)論,即凈現(xiàn)值最大的方案其內(nèi)含報(bào)酬率也最高;有時(shí)兩種方法可能得到相互矛盾的結(jié)論,即凈現(xiàn)值最大的方案其內(nèi)含報(bào)酬率卻最低。即使兩個(gè)方案的初始投資和經(jīng)濟(jì)壽命都相同,兩種方法所得到的結(jié)論仍有可能相反。如本文中的方案B和方案C,初始投資和經(jīng)濟(jì)壽命都相同,方案B的凈現(xiàn)值小于方案C的凈現(xiàn)值,但方案B的內(nèi)含報(bào)酬率高于方案C的內(nèi)含報(bào)酬率。這是因?yàn)楦鶕?jù)再投資理論,凈現(xiàn)值法假設(shè)項(xiàng)目壽命周期內(nèi)的現(xiàn)金凈流量按資金成本再投資,到項(xiàng)目終了時(shí),B方案的現(xiàn)金凈流量的終值為38000×(1+8%)+38000=79040元,小于C方案的現(xiàn)金凈流量的終值80,000元。在采用同樣的資金成本折現(xiàn)的情況下,B方案的凈現(xiàn)值也就小于C方案的凈現(xiàn)值。而內(nèi)含報(bào)酬率法假設(shè)B方案的再投資利率為其本身的報(bào)酬率(17.33%),其現(xiàn)金凈流量的終值為38000×(1+17.33%)+38000=82585元,大于C方案的現(xiàn)金凈流量的終值80,000元。因此,按內(nèi)含報(bào)酬率法會(huì)得出B方案優(yōu)于C方案的結(jié)論。(表1、表2)
可以看出,A方案的凈現(xiàn)值最小,但內(nèi)含報(bào)酬率高于C方案;C方案的內(nèi)含報(bào)酬率最低,但凈現(xiàn)值在三個(gè)方案中最大。也就是說(shuō),在多個(gè)相互排斥的投資方案的決策分析中,凈現(xiàn)值法與內(nèi)含報(bào)酬率法會(huì)得出相互矛盾的結(jié)論。筆者認(rèn)為,在此情況下,應(yīng)以?xún)衄F(xiàn)值指標(biāo)作為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),即凈現(xiàn)值最大的方案為最優(yōu)方案。
(作者單位:江蘇財(cái)經(jīng)職業(yè)技術(shù)學(xué)院)
主要參考文獻(xiàn):
[1]李天民.現(xiàn)代管理會(huì)計(jì)學(xué)[M].上海:上海立信會(huì)計(jì)出版社,2008.
（一）投資風(fēng)險(xiǎn)和收益的關(guān)系。由于在固定資產(chǎn)投資活動(dòng)中存在時(shí)間性和投資收益的不確定性，所以固定資產(chǎn)投資就必定具有風(fēng)險(xiǎn)。一般情況下，收益越高風(fēng)險(xiǎn)也就越高，風(fēng)險(xiǎn)越小則收益越低。對(duì)于大部分投資者來(lái)說(shuō)，一般都希望投資收益能夠?qū)崿F(xiàn)最大化而風(fēng)險(xiǎn)最小化，當(dāng)只有風(fēng)險(xiǎn)與收益的關(guān)系達(dá)到合理程度時(shí)，才會(huì)吸引投資者進(jìn)行投資。中小企業(yè)的固定資產(chǎn)投資由于受到管理技術(shù)和管理知識(shí)的限制，缺乏正確的指導(dǎo)思想和方法，不能真正科學(xué)合理地完成風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估和收益的預(yù)測(cè)，從而很難確認(rèn)固定資產(chǎn)投資中風(fēng)險(xiǎn)與收益的關(guān)系，進(jìn)而影響投資決策。
（二）投資方向和投資數(shù)量的平衡。由于中小企業(yè)將固定資產(chǎn)投資作為企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模、創(chuàng)造發(fā)展空間的重要手段，就存在一個(gè)投資方向和投資數(shù)量之間需要做出平衡的矛盾。一方面，企業(yè)的發(fā)展需要要求企業(yè)必須盡可能的在短時(shí)間內(nèi)擴(kuò)大投資，爭(zhēng)取最大的發(fā)展速度；另一方面，企業(yè)可獲取資源的能力又要求企業(yè)必須將有限的資金，在投資中合理分配。這個(gè)矛盾雖然對(duì)于任何企業(yè)都具有普遍的影響，但對(duì)于急于發(fā)展并資金困難的中小企業(yè)來(lái)講顯得更加突出。
（三）投資管理成本和效益的矛盾。一般情況下，成本和效益存在正比關(guān)系，成本越高收益越大。中小企業(yè)的固定資產(chǎn)投資管理需要有較高的收益，但與之相對(duì)應(yīng)的較高的管理成本卻很難被接受。中小企業(yè)的管理者對(duì)外顯成本的控制意識(shí)和對(duì)內(nèi)含收益的模糊認(rèn)識(shí)是造成這一矛盾的直接原因，如果不能很好的處理好這個(gè)問(wèn)題，將很難確立規(guī)范、科學(xué)的固定資產(chǎn)投資管理體系。而事實(shí)上，很多中小企業(yè)不能用合理的方法來(lái)解決此類(lèi)矛盾，經(jīng)常采取回避或漠視的方式，利用思維的慣性將問(wèn)題簡(jiǎn)單化，使得其固定資產(chǎn)投資管理的水平一直徘徊不前。
二、中小企業(yè)固定資產(chǎn)投資決策誤區(qū)
現(xiàn)實(shí)中的中小企業(yè)固定資產(chǎn)投資陷入投資誤區(qū)、盲目投資的現(xiàn)象十分普遍，導(dǎo)致投資決策缺乏足夠的科學(xué)性和合理性，從而成為企業(yè)順利成長(zhǎng)的巨大隱患。比較突出而普遍的投資決策誤區(qū)表現(xiàn)在：
（一）強(qiáng)調(diào)短期利益，缺乏戰(zhàn)略眼光。目前，中小企業(yè)普遍對(duì)固定資產(chǎn)投資過(guò)度強(qiáng)調(diào)短期收益和降低風(fēng)險(xiǎn)，把是否符合戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)放在次要位置，以至造成固定資產(chǎn)投資目的過(guò)于簡(jiǎn)單化和盲目化。例如，一些企業(yè)使用短期借款方式進(jìn)行廠(chǎng)房、設(shè)備等投資回收期長(zhǎng)的固定資產(chǎn)投資。有些投資者輕信一兩年就可收回投資的效益預(yù)測(cè)，用短期融資款購(gòu)買(mǎi)廠(chǎng)房、設(shè)備，結(jié)果到期不能按期償還債務(wù)，導(dǎo)致罰息、訴訟甚至破產(chǎn)等嚴(yán)重后果。產(chǎn)生這一現(xiàn)象的主要原因有：一是戰(zhàn)略管理不到位，戰(zhàn)略意識(shí)不強(qiáng)；二是不恰當(dāng)?shù)幕虿缓侠淼娘L(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，使得中小企業(yè)出現(xiàn)固定資產(chǎn)投資的短視現(xiàn)象。
（二）籌資困難，投資資金受限。調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，中小企業(yè)固定資產(chǎn)投資很少能靠銀行獲得，主要依靠自有資金運(yùn)作。這表明，中小企業(yè)存在相當(dāng)程度的融資困難。企業(yè)用于固定資產(chǎn)的投資主要資金來(lái)源于企業(yè)內(nèi)部或其他非金融機(jī)構(gòu)的單位或個(gè)人，這就嚴(yán)重?fù)p害了中小企業(yè)固定資產(chǎn)投資的熱情并提高了企業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)，造成中小企業(yè)必須投資的巨大困難，經(jīng)常可以看到很好的項(xiàng)目要么無(wú)法順利實(shí)施，要么項(xiàng)目勉強(qiáng)建成后缺少必要的資金去運(yùn)營(yíng)，甚至出現(xiàn)一項(xiàng)固定資產(chǎn)投資拖垮整個(gè)企業(yè)的嚴(yán)重現(xiàn)象。
（三）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)控制不合理。中小企業(yè)財(cái)務(wù)管理能力的缺乏，使得企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)管理無(wú)法正常進(jìn)行。在固定資產(chǎn)投資決策時(shí)，很少能充分考慮到資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的合理性，不能注意到固定資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例是否合理，其所占用的資金是否己經(jīng)影響到資產(chǎn)收益水平和企業(yè)的正常營(yíng)運(yùn)。在這一點(diǎn)上，那種只顧有利可圖的短視思想和固定資產(chǎn)越多越安全的意識(shí)也起到了很大的推波助瀾的作用，造成很多中小企業(yè)固定資產(chǎn)的配置嚴(yán)重過(guò)剩，不能充分發(fā)揮資金的效用，降低了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。
（四）固定資產(chǎn)項(xiàng)目投資缺乏科學(xué)管理。一方面，中小企業(yè)沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)投資管理團(tuán)隊(duì)，對(duì)固定資產(chǎn)投資進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理。一些牽扯到企業(yè)命運(yùn)的重大投資項(xiàng)目較少經(jīng)過(guò)董事會(huì)或股東大會(huì)進(jìn)行表決，而多由企業(yè)主或高層管理人員直接負(fù)責(zé)。這就使得投資管理中的各種問(wèn)題無(wú)法得到及時(shí)、有效的處理，甚至還會(huì)在投資監(jiān)管上出現(xiàn)嚴(yán)重漏洞，造成不必要的損失。并且，也很少有中小企業(yè)對(duì)項(xiàng)目投資的結(jié)果作出有效的總結(jié)和評(píng)價(jià)。另一方面，由于對(duì)專(zhuān)業(yè)企業(yè)管理、財(cái)務(wù)管理知識(shí)和人才的缺乏，使得固定資產(chǎn)投資的提出、論證和可行性建議不能依據(jù)科學(xué)的評(píng)估方法來(lái)進(jìn)行，造成經(jīng)驗(yàn)和個(gè)人愿望主導(dǎo)投資的現(xiàn)狀，使之盲目追隨市場(chǎng)變化隨波逐流的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。
三、中小企業(yè)固定資產(chǎn)投資決策的技術(shù)選擇
（一）中小企業(yè)固定資產(chǎn)投資管理應(yīng)掌握的原則
1.重視戰(zhàn)略管理。中小企業(yè)的固定資產(chǎn)投資不僅要注（重）將戰(zhàn)略管理作為企業(yè)管理的重要常規(guī)性工作來(lái)看待，對(duì)企業(yè)的發(fā)展愿景、發(fā)展步驟等重要的戰(zhàn)略管理內(nèi)容作出明確的規(guī)劃，并以此為指導(dǎo)確定包括固定資產(chǎn)投資在內(nèi)的各項(xiàng)企業(yè)活動(dòng)的行動(dòng)綱領(lǐng)和行動(dòng)計(jì)劃，克服掉投資無(wú)明確方向的陋習(xí)；同時(shí)還要注意不要被既定戰(zhàn)略完全束縛住，及時(shí)地根據(jù)市場(chǎng)和環(huán)境的變化調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，在項(xiàng)目投資中靈活地應(yīng)對(duì)各種巨變。這樣，才能使得固定資產(chǎn)投資能夠?qū)崿F(xiàn)有序、合理、有效，讓固定資產(chǎn)的投資更加有發(fā)展性和全局性。
2.籌資活動(dòng)先行。中小企業(yè)在投資項(xiàng)目提出的時(shí)候要首先考慮籌資的途徑和數(shù)量，對(duì)于無(wú)法完全籌措或籌資成本過(guò)高的項(xiàng)目需要作出慎重的考慮，必要時(shí)應(yīng)該采取放棄投資的方法，避免實(shí)際損失的發(fā)生。只有能夠合理或符合投資者期望的籌措到投資所需資金的項(xiàng)目，才應(yīng)該納入到進(jìn)一步考察和分析的范圍。堅(jiān)決杜絕車(chē)到山前必有路的草率意識(shí)，提高固定資產(chǎn)投資效率。
3.著重提高投資管理質(zhì)量。固定資產(chǎn)投資管理知識(shí)和人才的缺乏，是造成中小企業(yè)在這個(gè)方面管理能力低下的直接原因之一，在目前情況下，要想有效提高中小企業(yè)固定資產(chǎn)資管理質(zhì)量，可以考慮兩種相應(yīng)的策略：第一，根據(jù)實(shí)際條件和實(shí)際情況，將現(xiàn)有的、固定資產(chǎn)投資決策中所必需的財(cái)務(wù)管理和投資決策分析技術(shù)進(jìn)行融合，量身定做一套符合企業(yè)實(shí)際、易于掌握運(yùn)用的決策方法，對(duì)固定資產(chǎn)投資進(jìn)行科學(xué)的可行性分析，從而提高決策質(zhì)量；第二，整合社會(huì)資源，在關(guān)乎企業(yè)生存發(fā)展的重要投資項(xiàng)目決策時(shí)，面向社會(huì)聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人員組成各種臨時(shí)性的專(zhuān)門(mén)小組，對(duì)項(xiàng)目的各環(huán)節(jié)進(jìn)行管理，確保項(xiàng)目決策的完整性和有效性。
（二）投資決策指標(biāo)選擇建議
固定資產(chǎn)投資是企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展需要而進(jìn)行的投資活動(dòng)，具有長(zhǎng)期性的特點(diǎn)，
所以在進(jìn)行投資決策分析時(shí)所采用的指標(biāo)應(yīng)該是長(zhǎng)期投資指標(biāo)。按是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值，長(zhǎng)期投資指標(biāo)分為靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩種類(lèi)型。靜態(tài)指標(biāo)又稱(chēng)為非貼現(xiàn)現(xiàn)金流量指標(biāo)，通常有投資回收期和平均報(bào)酬率兩種。動(dòng)態(tài)指標(biāo)又稱(chēng)貼現(xiàn)現(xiàn)金流量指標(biāo)，常見(jiàn)的動(dòng)態(tài)指標(biāo)有凈現(xiàn)值、利潤(rùn)指數(shù)和內(nèi)部報(bào)酬率等。中小企業(yè)在進(jìn)行固定資產(chǎn)投資決策時(shí)，選擇哪些決策指標(biāo)進(jìn)行分析是應(yīng)當(dāng)認(rèn)真考慮的。以現(xiàn)有的中小企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)以及管理方法的現(xiàn)狀，中小企業(yè)在投資決策分析時(shí)，建議參考如下指標(biāo)：
一方面，應(yīng)把投資安全放在首要位置去考慮。中小企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、市場(chǎng)地位以及管理力量等條件，都決定了其各項(xiàng)工作都必須先生存后發(fā)展，在生存中求發(fā)展。因此，在固定資產(chǎn)投資活動(dòng)中，也應(yīng)該將投資安全作為一項(xiàng)重要的決策依據(jù)，投資回收期法所反映出的投資回收速度，在一定程度上顯示了投資的風(fēng)險(xiǎn)大小，也顯示出投資的安全程度。這是由于風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的不確定性與時(shí)間有著直接的關(guān)系，所以投資回收期法是在進(jìn)行該類(lèi)投資決策時(shí)不可缺少的指標(biāo)。一般來(lái)說(shuō)投資回收期越長(zhǎng)，未來(lái)的不確定性就越高，風(fēng)險(xiǎn)也就越大，投資無(wú)法收回的可能性也就越大。中小企業(yè)的固定資產(chǎn)投資首先要確定的就是投資能否按期收回，根據(jù)投資回收期的長(zhǎng)短可以衡量投資是否是企業(yè)可以接受的，在多方案分析時(shí)也可以直接觀測(cè)到哪些方案的回收速度更快，能夠用最短時(shí)間創(chuàng)造收益。而且，中小企業(yè)的固定資產(chǎn)投資一般情況下，在投資規(guī)模方面相對(duì)來(lái)說(shuō)不算太大，回收期也不算長(zhǎng)，投資的實(shí)際收入受資金時(shí)間價(jià)值的影響不太大，所以投資回收期法是中小企業(yè)固定資產(chǎn)投資決策分析首選并且一定要選擇的指標(biāo)。
[關(guān)鍵詞]商業(yè)地產(chǎn);實(shí)物期權(quán);投資決策
傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)投資決策方法,往往忽略企業(yè)潛在的投資機(jī)會(huì)可能帶來(lái)的收益,以及開(kāi)發(fā)企業(yè)管理者通過(guò)靈活把握各種投資機(jī)會(huì)所能給企業(yè)帶來(lái)的增值,因此常常低估項(xiàng)目的價(jià)值。hayes和abernathy、hayes和garvin認(rèn)為,傳統(tǒng)的投資決策方法由于忽略了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的戰(zhàn)略因素,因此經(jīng)常低估投資機(jī)會(huì)而導(dǎo)致短期決策行為,造成投資不足和競(jìng)爭(zhēng)地位的實(shí)際下降。
當(dāng)傳統(tǒng)方法難以解決項(xiàng)目投資決策分析時(shí),金融領(lǐng)域的一項(xiàng)重大研究成果——以black和scholes的經(jīng)典論文為標(biāo)志的期權(quán)定價(jià)理論啟迪了項(xiàng)目投資決策新方法,他們通過(guò)構(gòu)造期權(quán)的動(dòng)態(tài)復(fù)制組合來(lái)對(duì)沖期權(quán)風(fēng)險(xiǎn),并獲得無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益,在無(wú)套利機(jī)會(huì)和無(wú)交易費(fèi)用等假設(shè)下,經(jīng)過(guò)嚴(yán)密的數(shù)學(xué)推導(dǎo),得出了基于不付紅利股票的任何期權(quán)價(jià)格必須滿(mǎn)足的微分方程,并運(yùn)用該方程,推導(dǎo)出股票的歐式看漲期權(quán)定價(jià)公式,即著名的black-scholes模型。同時(shí),cos、ross和rubinstein提出了標(biāo)準(zhǔn)的二叉樹(shù)定價(jià)模型,使離散時(shí)間的期權(quán)定價(jià)問(wèn)題得以簡(jiǎn)化,進(jìn)一步發(fā)展和完善了期權(quán)定價(jià)理論。最先把期權(quán)定價(jià)理論引入項(xiàng)目投資領(lǐng)域的是stewartmyers教授,他于1977年首次提出金融期權(quán)思想及其定價(jià)理論與方法可用于項(xiàng)目投資的評(píng)估與決策,并稱(chēng)之為實(shí)物期權(quán)。
經(jīng)營(yíng)柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性是在不確定條件下進(jìn)行投資決策分析的基本出發(fā)點(diǎn),而這一點(diǎn)在傳統(tǒng)投資決策方法中并沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái),實(shí)物期權(quán)方法的使用,正好解決了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性所帶來(lái)的價(jià)值估價(jià)問(wèn)題。并且,實(shí)物期權(quán)方法不是簡(jiǎn)單地對(duì)傳統(tǒng)現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法進(jìn)行否定,而是在保留其對(duì)資金時(shí)間價(jià)值分析這一特性的基礎(chǔ)上對(duì)其局限性進(jìn)行突破,兩種方法相互補(bǔ)充。
因此,實(shí)物期權(quán)方法作為在不確定市場(chǎng)環(huán)境中輔助投資決策的方法,已成為房地產(chǎn)投資決策理論研究的前沿課題,將其與傳統(tǒng)投資決策方法結(jié)合起來(lái)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行決策分析,是一種科學(xué)、合理、主動(dòng)、有效的方法。但是,將實(shí)物期權(quán)方法引入項(xiàng)目投資決策中,有著比較嚴(yán)格的條件限制,主要是指投資項(xiàng)目首先必須具有實(shí)物期權(quán)特性,其次企業(yè)應(yīng)具備積極的管理、高素質(zhì)的管理者以及完善的市場(chǎng)信息。本文通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)物期權(quán)特性進(jìn)行分析,構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)實(shí)物期權(quán)定價(jià)模型,并進(jìn)行實(shí)證研究,為實(shí)物期權(quán)方法在商業(yè)地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用奠定基礎(chǔ)。
一、商業(yè)地產(chǎn)投資的實(shí)物期權(quán)特性分析
商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資,可以分為兩大階段,即項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)階段和項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理階段。在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段,包括可行性研究論證、獲得土地使用權(quán)、項(xiàng)目招商、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理階段是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體經(jīng)營(yíng)和管理,將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)化,獲得企業(yè)利潤(rùn)的階段。
在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段,從實(shí)物期權(quán)的角度來(lái)看,土地使用費(fèi)的投入,相當(dāng)于一筆期權(quán)費(fèi)用,在支付了這筆費(fèi)用之后,商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商擁有在一定的期限內(nèi)對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、變賣(mài)等權(quán)利,而后續(xù)的這些決策都存在很大的靈活性和不確定性,投資者可以根據(jù)來(lái)自市場(chǎng)、技術(shù)、管理、資金等多方面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià),在國(guó)家規(guī)定的期間內(nèi),推遲開(kāi)發(fā)投資。因此,投資中蘊(yùn)涵推遲期權(quán)的價(jià)值。而在項(xiàng)目建設(shè)階段,影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值的主要因素是商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的租賃價(jià)格。由于項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期限較長(zhǎng),在整個(gè)收益過(guò)程中存在高度的不確定性,包括經(jīng)營(yíng)管理層面的不確定性、經(jīng)濟(jì)的不確定性、城市規(guī)劃的不確定性、宏觀政策的不確定性等,因而很難準(zhǔn)確對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)行評(píng)估。而由于項(xiàng)目?jī)r(jià)值的不確定性和投資成本的不可逆性,使得投資者在進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中,通常不是將資金一次性投入,而是采取分期開(kāi)發(fā)的方式,在一期投資建設(shè)之后,根據(jù)市場(chǎng)情況決定下一期開(kāi)發(fā)的投資情況,以此降低開(kāi)發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)。因此,在項(xiàng)目建設(shè)階段,蘊(yùn)涵擴(kuò)張和收縮期權(quán)。在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理階段,當(dāng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)良好時(shí),決策者能夠獲取一些新的投資機(jī)會(huì)或?qū)?xiàng)目進(jìn)行擴(kuò)張,以獲取更大的收益。而當(dāng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不佳時(shí),決策者可以采取轉(zhuǎn)換決策或放棄項(xiàng)目的方式,以減少風(fēng)險(xiǎn)。由此,在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)階段,存在增長(zhǎng)期權(quán)、擴(kuò)張期權(quán)、轉(zhuǎn)換期權(quán)和放棄期權(quán)。
根據(jù)上面的分析可以知道,商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)物期權(quán)可以看作是美式看漲期權(quán),商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為期權(quán)的持有者,可以根據(jù)其在進(jìn)行投資決策時(shí)所擁有的信息來(lái)決定是否進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè),以及決定開(kāi)發(fā)建設(shè)的時(shí)間和開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模。
二、商業(yè)地產(chǎn)投資決策實(shí)物期權(quán)模型構(gòu)建
從期權(quán)的角度分析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值,通常包括2部分:凈現(xiàn)值和期權(quán)價(jià)值。因此,要進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值的計(jì)算,首先必須進(jìn)行項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的計(jì)算,在得到項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值數(shù)值之后,再對(duì)項(xiàng)目蘊(yùn)涵的靈活性?xún)r(jià)值即實(shí)物期權(quán)價(jià)值進(jìn)行計(jì)算,最后計(jì)算項(xiàng)目的總價(jià)值。如果項(xiàng)目的總價(jià)值大于零,則說(shuō)明項(xiàng)目可行,可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資。而一旦出現(xiàn)負(fù)值,則不應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目投資。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,可以無(wú)償收回土地的使用權(quán)?？梢?jiàn),開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲得土地使用權(quán)后,擁有到期日為2年的推遲期權(quán),開(kāi)發(fā)企業(yè)可以到期執(zhí)行期權(quán),進(jìn)行投資,也可以提前執(zhí)行期權(quán)。
本文根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際情況,在對(duì)經(jīng)典的b-s定價(jià)模型進(jìn)行修正的基礎(chǔ)上,來(lái)確定商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目的推遲期權(quán)模型。為了使模型更接近實(shí)際和更具有適用性,本文在進(jìn)行模型推導(dǎo)之前,做出的主要假設(shè)條件有:
1.商業(yè)地產(chǎn)的租賃價(jià)格呈對(duì)數(shù)正態(tài)分布;商業(yè)地產(chǎn)的出租率設(shè)為90%。
2.在期權(quán)有效期內(nèi),除價(jià)格變動(dòng)而形成資本損益外,還包括因?yàn)橥恋亻e置所產(chǎn)生的機(jī)會(huì)成本,即存在負(fù)的紅利分配。假定紅利分配δ是恒定的,等于土地閑置的機(jī)會(huì)成本。
3.投資者可按已知的、并在期權(quán)合約有效期內(nèi)保持不變的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率r不受限制地進(jìn)行貸款。
4.用sw表示單位建筑面積的商業(yè)地產(chǎn)在出租率為90%的條件下,在土地使用年限內(nèi)所帶來(lái)的凈收益現(xiàn)值,相當(dāng)于推遲期權(quán)到期日的商業(yè)地產(chǎn)單位建筑面積的銷(xiāo)售價(jià)格,其中s表示推遲期權(quán)到期日的單位建筑面積的商業(yè)地產(chǎn)年凈租金水平。假設(shè)租賃價(jià)格以一固定百分比q逐年遞增,其中q表示商業(yè)地產(chǎn)年凈租金的增長(zhǎng)率,t表示推遲期權(quán)的時(shí)間,t表示項(xiàng)目的壽命期,則:
5.考慮推遲期權(quán)階段所要繳納的土地閑置費(fèi)用。假設(shè)在推遲期權(quán)到期日之前,土地每年的閑置費(fèi)用為fi,考慮項(xiàng)目的建設(shè)期,假設(shè)建設(shè)期為d年。
下面具體推導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目在推遲期權(quán)階段的定價(jià)模型。假設(shè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的不確定性只受到租賃價(jià)格的影響,為了便于處理,這里我們用單位建筑面積的凈租賃價(jià)格來(lái)代替凈租賃收益,則相應(yīng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資也是單位建筑面積的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資,得到的項(xiàng)目?jī)r(jià)值也是單位建筑面積含有期權(quán)的價(jià)值。然后,將這一結(jié)果乘以項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)面積,即得到項(xiàng)目的總價(jià)值。假設(shè)項(xiàng)目每單位建筑面積的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資為c,年租金為s,則項(xiàng)目每單位建筑面積當(dāng)前實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)為:e[max(sw-c,0]
假設(shè)商業(yè)地產(chǎn)租賃價(jià)格遵循:ds=assdt+σssdz(2)
其中as表示租賃價(jià)格的瞬時(shí)漂移率,σs表示單位時(shí)間內(nèi)租賃價(jià)格的波動(dòng)率,dz為維納過(guò)程增量,對(duì)式(2)進(jìn)行積分,得到
式(13)就是計(jì)算商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目每單位建筑面積含有推遲期權(quán)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值。其中s0表示初始凈租賃價(jià)格,v表示商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目含有推遲期權(quán)的價(jià)值,c表示商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位面積的付現(xiàn)成本(不包括土地費(fèi)用和可行性研究費(fèi)用)。為了便于模型的計(jì)算,本文考慮在計(jì)算c時(shí)先將所得稅排除在外,則得到的包含期權(quán)價(jià)值在內(nèi)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值為稅前的價(jià)值,屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)。因此,對(duì)求得的項(xiàng)目?jī)r(jià)值乘以(1-所得稅稅率),得出完稅之后的項(xiàng)目?jī)r(jià)值。設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)面積為m,所得稅稅率為h,土地費(fèi)用為a,可行性研究費(fèi)用為j,v1表示項(xiàng)目推遲期權(quán)的價(jià)值,k表示項(xiàng)目現(xiàn)金流的折現(xiàn)率,則商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目含有推遲期權(quán)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值為:
則推遲期權(quán)的價(jià)值為:v1=npvt-npv(15)
以上偏微分方程模型是基于價(jià)格遵循幾何布朗運(yùn)動(dòng),且項(xiàng)目?jī)r(jià)值僅受租賃價(jià)格波動(dòng)影響的假設(shè)基礎(chǔ)上得到的。
三、模型的相關(guān)參數(shù)確定
本文采用的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是出租模式。商業(yè)地產(chǎn)單位面積獲得的凈收益,是通過(guò)將項(xiàng)目壽命期內(nèi)單位面積的凈租金收益按照無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率折現(xiàn)到推遲期權(quán)的到期日現(xiàn)值,即sw。其中凈租金收益是商業(yè)地產(chǎn)單位面積的毛收益扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、修理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、土地增值稅后得到的。
c表示商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)投資:具體包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi),不包括土地費(fèi)用和項(xiàng)目可行性研究費(fèi)用。
s0表示初始租賃價(jià)格扣除商業(yè)地產(chǎn)單位面積的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、修理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加和土地增值稅后所得到的單位面積的凈收益。其中初始租賃價(jià)格可以采用項(xiàng)目推遲期權(quán)初期的商業(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)同類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)均價(jià)。r表示無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率,取5年期國(guó)債利率作為標(biāo)準(zhǔn),土地的負(fù)的紅利分配δ取無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率作為標(biāo)準(zhǔn)。q的取值,可以根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行確定。
最后是關(guān)于波動(dòng)率參數(shù)的估計(jì)。由資產(chǎn)價(jià)格理論得知,房地產(chǎn)價(jià)格由房地產(chǎn)租金收益流的貼現(xiàn)值決定,房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與房地產(chǎn)租金的波動(dòng)幅度應(yīng)該基本相似,兩者呈正相關(guān)關(guān)系,如果兩者發(fā)生背離或房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)幅度大于房地產(chǎn)租金的波動(dòng)幅度,就表明房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)了異常。因此,可以通過(guò)中房指數(shù)來(lái)求出項(xiàng)目?jī)r(jià)值的波動(dòng)率。設(shè)項(xiàng)目波動(dòng)率和項(xiàng)目產(chǎn)出物價(jià)格的波動(dòng)率相等,即σ=σs,由此,商業(yè)地產(chǎn)租賃價(jià)格的波動(dòng)率σ可以根據(jù)目前已有的價(jià)格指數(shù),用數(shù)值方法求出,具體公式為:
其中n+1表示歷史觀察數(shù)據(jù),si表示在第i個(gè)時(shí)間間隔末的商業(yè)地產(chǎn)租賃價(jià)格指數(shù),ui=1n(si/si-1),u是ui的平均值,t為時(shí)間跨度。
四、實(shí)證研究
1.樣本選取
某市商業(yè)中心的步行街占地129畝,總建筑面積9.8萬(wàn)平方米,共計(jì)718個(gè)商業(yè)鋪面,全長(zhǎng)840米,預(yù)計(jì)總投資1.63億元,項(xiàng)目分二期建設(shè),其中第一期工程全長(zhǎng)560米,宗地面積4.32萬(wàn)平方米,宗地價(jià)值3548.8萬(wàn)元,土地使用期限為2002年10月30日至2052年9月9日。該項(xiàng)目于2002年12月動(dòng)工興建,2004年3月全面竣工,并于5月1日開(kāi)街試營(yíng)業(yè),該項(xiàng)目全部采用銷(xiāo)售的方式,已建成面積為5.39萬(wàn)平方米。該步行街預(yù)計(jì)在2007年啟動(dòng)二期工程,目前相關(guān)事項(xiàng)還未進(jìn)行。本論文的實(shí)證研究,擬采用該項(xiàng)目二期工程為研究對(duì)象,進(jìn)行項(xiàng)目投資決策分析。
2.傳統(tǒng)的項(xiàng)目投資決策分析
為了和前面的分析相對(duì)應(yīng),假設(shè)所有商鋪只租不售,均通過(guò)租賃的方式來(lái)獲取收益。
該項(xiàng)目從2007年初開(kāi)始,開(kāi)發(fā)期為2年,其中建設(shè)期1.5年,前期工程0.5年,計(jì)劃2008年年末完工。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目所需投資總額1.11億元,其中包括土地費(fèi)用4854.43萬(wàn)元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(包括前期工程費(fèi))1000萬(wàn)元、商業(yè)用房建筑安裝工程費(fèi)2398.66萬(wàn)元、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)32.5萬(wàn)元、管理費(fèi)用248.57萬(wàn)元、財(cái)務(wù)費(fèi)用441.12萬(wàn)元、銷(xiāo)售費(fèi)用1323.36萬(wàn)元、開(kāi)發(fā)期的稅費(fèi)121.56萬(wàn)元、其他費(fèi)用110.85萬(wàn)元、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)554.27萬(wàn)元。假設(shè)項(xiàng)目當(dāng)年的投資額發(fā)生在年初,項(xiàng)目2007年的投資比重為68.8%,2008年為31.2%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況,預(yù)計(jì)項(xiàng)目2009年的租賃價(jià)格為1.5元/天·平方米,以后每1年在上1年基數(shù)的基礎(chǔ)上遞增2%;出租率2009年-2012年為80%,從2013年開(kāi)始為90%。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括:房產(chǎn)稅、管理費(fèi)用、修理費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)等,其中房產(chǎn)稅按年租金的12%計(jì)算,管理費(fèi)按年租金的4%計(jì)算,維修費(fèi)按建筑物重置價(jià)格的2%計(jì)算,保險(xiǎn)費(fèi)按建筑物重置價(jià)格的0.2%計(jì)算。項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)稅金及附加采取的稅率為5.5%,計(jì)稅基礎(chǔ)為出租收入,所得稅的稅率為33%,計(jì)稅基礎(chǔ)為項(xiàng)目每年產(chǎn)生的利潤(rùn),為簡(jiǎn)化計(jì)算,土地增值稅不計(jì)。土地使用年限為40年,預(yù)計(jì)商檔夭钅吭誥?8年后的凈轉(zhuǎn)售收入為9000萬(wàn)元。
根據(jù)前面的分析,可以通過(guò)編制商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目損益表,計(jì)算出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在壽命期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額,從而可以計(jì)算出項(xiàng)目所要繳納的所得稅。最后根據(jù)上述數(shù)據(jù),編制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的全投資現(xiàn)金流量表,以此計(jì)算出項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。項(xiàng)目全投資現(xiàn)金流量表,詳見(jiàn)表1。
考慮資金時(shí)間價(jià)值和投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率取8%,從而可以得出該項(xiàng)目的npv=2647萬(wàn)元,則該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上可行,可進(jìn)行投資。
3.基于實(shí)物期權(quán)方法的投資決策分析
下面運(yùn)用實(shí)物期權(quán)法重新審視該項(xiàng)目。假設(shè)市場(chǎng)走勢(shì)難以確定,可以延期投資,并以推遲2年為例進(jìn)行分析。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期為2年,預(yù)計(jì)2009年開(kāi)始施工,2010年末竣工并交付使用,項(xiàng)目從2011年開(kāi)始獲取收益,預(yù)計(jì)項(xiàng)目的租賃價(jià)格為1.6元/天·平方米,以后每1年在上1年基數(shù)的基礎(chǔ)上遞增2%;出租率為90%,每年的土地閑置費(fèi)用為土地出讓價(jià)的10%。
參照前面介紹的項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù),開(kāi)發(fā)商要想獲得此推遲期權(quán),首先必須獲得土地的使用權(quán),其中土地使用費(fèi)用為4854.43萬(wàn)元。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率采用2006年發(fā)行的憑證式(一期)國(guó)債5年期的票面年利率3.49%,考慮土地負(fù)的紅利分配,設(shè)其等于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資(不包含土地使用費(fèi)用)預(yù)計(jì)在原來(lái)的基礎(chǔ)上增加10%,即為4854.43+(11085.3-4854.43)×1.1=11708.4萬(wàn)元,項(xiàng)目的總投資為:11708.4+4854.43×(10%+10%)=12679.29萬(wàn)元。考慮商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推遲開(kāi)發(fā)的全投資現(xiàn)金流量表,詳見(jiàn)表2。考慮資金時(shí)間價(jià)值和投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率取8%,可以得出npv=1158萬(wàn)元。
租賃價(jià)格波動(dòng)率,采用該市中房指數(shù)典型地產(chǎn)指數(shù)2005年8月至2006年1月的數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算,得出租賃價(jià)格的波動(dòng)率為0.23。
下面具體對(duì)項(xiàng)目的推遲期權(quán)進(jìn)行計(jì)算。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,目前,該市同類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)的租賃價(jià)格均價(jià)為1元/天·平方米,因此推遲期權(quán)初期的租賃價(jià)格取值為365元/年·平方米,即毛租金收益為365元/年·平方米。其中運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的計(jì)算依據(jù)是:管理費(fèi)按年租金的4%計(jì)算,應(yīng)交稅金按年租金的12%計(jì)算,維修費(fèi)按建筑物重置價(jià)格的2%計(jì)算,保險(xiǎn)費(fèi)按建筑物重置價(jià)格的0.2%計(jì)算,經(jīng)營(yíng)稅金及附加按年租金的5.5%計(jì)算,則凈租金收益為:365-365×(4%+12%+5.5%)-2431.16×1.1(2%+0.2%)=228元/年·平方米,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位面積的付現(xiàn)成本(不包括土地費(fèi)用)為1509元/平方米,w=22.66。
則:
因此,考慮了推遲期權(quán)的項(xiàng)目總價(jià)值為4248萬(wàn)元,大于不延期開(kāi)發(fā)的凈現(xiàn)值2647萬(wàn)元。因此,可以得知,開(kāi)發(fā)商在獲得土地的使用權(quán)后,進(jìn)行項(xiàng)目的招商活動(dòng),等待并觀察市場(chǎng),在推遲投資期限內(nèi),根據(jù)項(xiàng)目的招商來(lái)決定投資,能獲取更好的經(jīng)濟(jì)效益。
4.實(shí)物期權(quán)價(jià)值的敏感性分析
這里主要分析項(xiàng)目投資費(fèi)用、波動(dòng)率和出租價(jià)格的變化對(duì)項(xiàng)目期權(quán)價(jià)值的影響。假設(shè)項(xiàng)目投資費(fèi)用和出租價(jià)格的變化率分別為+5%、+10%、+15%、-5%、-10%。不確定性因素的變動(dòng)對(duì)期權(quán)價(jià)值的影響情況,見(jiàn)表3。
假設(shè)出租價(jià)格波動(dòng)率分別為0.1、0.2、0.3、0.4、0.5、0.6、0.7、0.8、0.9、1.0,分析波動(dòng)率的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目期權(quán)價(jià)值的影響,具體內(nèi)容見(jiàn)表4。
通過(guò)以上的實(shí)證分析,可以得知,使用本文構(gòu)建的模型計(jì)算結(jié)果和理論分析結(jié)果是一致的。一方面表現(xiàn)為考慮了項(xiàng)目期權(quán)價(jià)值在內(nèi)的項(xiàng)目總價(jià)值大于傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值評(píng)估價(jià)值;另一方面表現(xiàn)為看漲期權(quán)的價(jià)格與標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)格、波動(dòng)率大小成正向變動(dòng),與項(xiàng)目投資費(fèi)用成反向變動(dòng)。
五、結(jié)語(yǔ)
本文對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資特性進(jìn)行分析,從中找出商業(yè)地產(chǎn)投資中所蘊(yùn)涵的實(shí)物期權(quán)特性,并通過(guò)對(duì)b-s模型進(jìn)行修正,提出商業(yè)地產(chǎn)推遲投資的實(shí)物期權(quán)模型,并對(duì)其進(jìn)行實(shí)證,得出考慮了項(xiàng)目期權(quán)價(jià)值在內(nèi)的項(xiàng)目總價(jià)值大于傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值評(píng)估價(jià)值。因此,將實(shí)物期權(quán)運(yùn)用于商業(yè)地產(chǎn)投資決策領(lǐng)域,是充分地考慮了開(kāi)發(fā)商的決策靈活性,使項(xiàng)目投資決策更接近于項(xiàng)目實(shí)際情況,也將有助于提高投資決策的正確性。
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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策傳統(tǒng)上采用凈現(xiàn)值法Net Present Value,簡(jiǎn)稱(chēng)NPV,NPV法是傳統(tǒng)決策法中最能體現(xiàn)投資目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的方法,其原理就是將未來(lái)的現(xiàn)金流量期望值以適當(dāng)?shù)馁N現(xiàn)率進(jìn)行貼現(xiàn),再將得到的收益現(xiàn)值減去所需投資額現(xiàn)值,得出項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。表示為:項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值(NPV)=資產(chǎn)收益現(xiàn)值-資本支出現(xiàn)值一般而言,凈現(xiàn)值大于零時(shí)項(xiàng)目可行,反之則不可行。第一,如何估計(jì)投資項(xiàng)目在未來(lái)的現(xiàn)金流;第二,如何確定合適的貼現(xiàn)率,即用適當(dāng)?shù)馁N現(xiàn)率反映項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。
1.1 應(yīng)用弊端
首先,大量不確定性因素的存在是現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活的本質(zhì)特征,房地產(chǎn)投資的長(zhǎng)期性和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性決定了投資決策時(shí)無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)期項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量以及投資內(nèi)外部環(huán)境的變化。
其次,針對(duì)NPV決策方法的“立即投資”和“決不投資”二唯論,房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有明顯的可推遲性。即使當(dāng)前因NPV<0而無(wú)法決定立即投資,但并不意味著應(yīng)該永遠(yuǎn)放棄該項(xiàng)目,選擇投資的時(shí)機(jī)不同,投資收益與風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)隨之改變,在推遲期內(nèi),市場(chǎng)的有利變化可能使項(xiàng)目NPV>0.最后,房地產(chǎn)投資具有不可逆性,一旦資產(chǎn)被確立就不可能毫無(wú)損失地收回投資。一方面,房地產(chǎn)資產(chǎn)形態(tài)位置相對(duì)固定,相對(duì)于其他資產(chǎn)而言資產(chǎn)流動(dòng)性較差,造成投資不可逆;另一方面,房地產(chǎn)交易費(fèi)稅較高,投資形成的資產(chǎn)短期內(nèi)往往很難通過(guò)交易獲利,使房地產(chǎn)投資不可逆。
1.2 應(yīng)對(duì)策略
投資項(xiàng)目往往可以按時(shí)間先后順序,分解為多個(gè)相互聯(lián)系的子項(xiàng)目的組合。在某個(gè)決策點(diǎn),根據(jù)前面各階段決策的實(shí)際結(jié)果和當(dāng)時(shí)所掌握的其它信息,投資者可以進(jìn)行新的選擇,也即在項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程中不斷對(duì)應(yīng)著一個(gè)選擇權(quán),這樣,投資決策過(guò)程才體現(xiàn)出靈活性。
2 實(shí)物期權(quán)概念及類(lèi)型
2.1 期權(quán)與實(shí)物期權(quán)
期權(quán)是最基本的金融衍生工具之一。期權(quán)是一種特定的金融合同,分為買(mǎi)權(quán)和賣(mài)權(quán)兩種基本類(lèi)型。
買(mǎi)權(quán)合同賦予其持有者在規(guī)定的時(shí)間內(nèi),以事先預(yù)定的價(jià)格,從買(mǎi)權(quán)合同的出售者處購(gòu)買(mǎi)一定數(shù)量標(biāo)的資產(chǎn)的權(quán)利。賣(mài)權(quán)合同則賦予其持有者在規(guī)定的時(shí)間內(nèi),以事先預(yù)定的價(jià)格,向賣(mài)權(quán)合同的做空方出售一定數(shù)量標(biāo)的資產(chǎn)的權(quán)利。
實(shí)物期權(quán)與企業(yè)投資決策分析問(wèn)題有著密切的聯(lián)系,它是金融期權(quán)在公司理財(cái)領(lǐng)域的一種擴(kuò)展。是指公司進(jìn)行長(zhǎng)期資本投資決策時(shí)擁有的、能根據(jù)決策時(shí)尚不確定的因素改變行為的權(quán)利。
2.2 房地產(chǎn)投資決策過(guò)程中的實(shí)物期權(quán)類(lèi)型
2.2.1 延遲投資期權(quán)
由于難以對(duì)開(kāi)發(fā)前景進(jìn)行精確的定性定量預(yù)測(cè),投資者暫緩進(jìn)行大規(guī)模的開(kāi)發(fā),而進(jìn)行局部、小規(guī)模的開(kāi)發(fā),進(jìn)一步獲得市場(chǎng)信息,改進(jìn)自己最初對(duì)項(xiàng)目各期現(xiàn)金流量的評(píng)價(jià)結(jié)果,這就是所謂的延遲投資期權(quán)。
2.2.2 分階段投資期權(quán)
分階段投資期權(quán),又稱(chēng)分期建設(shè)期權(quán),是指把項(xiàng)目所需的投資按時(shí)間順序分成若干相互聯(lián)系的部分,每一階段的投資決策取決于前面已經(jīng)執(zhí)行的各階段投資的實(shí)際結(jié)果以及未來(lái)市場(chǎng)需求變化。
2.2.3 轉(zhuǎn)換期權(quán)
如果項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商有能力根據(jù)外部環(huán)境的變化進(jìn)行投入要素或產(chǎn)品的轉(zhuǎn)換,則稱(chēng)作轉(zhuǎn)換期權(quán)。顯然,轉(zhuǎn)換期權(quán)的存在為企業(yè)的項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)提供了機(jī)動(dòng)性,為企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)或競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境變化提供了有力的工具。
3 實(shí)物期權(quán)與房地產(chǎn)投資策略的合理運(yùn)用
3.1 項(xiàng)目分解
分期投資與分期開(kāi)發(fā)策略這一策略的實(shí)際應(yīng)用條件與意義:
3.1.1 項(xiàng)目規(guī)模大,全面開(kāi)發(fā)與一次性投資的前期資金投入量大,一則企業(yè)難以承受;二則直接影響項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率,對(duì)于房地產(chǎn)投資來(lái)說(shuō),項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率指標(biāo)遠(yuǎn)比總投資利潤(rùn)率指標(biāo)更重要。
3.1.2 開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng),當(dāng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期大于其產(chǎn)品的市場(chǎng)生命周期時(shí),產(chǎn)品在市場(chǎng)上過(guò)時(shí),難于售出,使項(xiàng)目實(shí)物期權(quán)益變小,風(fēng)險(xiǎn)加大。
3.1.3 當(dāng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期與房地產(chǎn)市場(chǎng)周期疊加錯(cuò)位于市場(chǎng)周期下降期時(shí),項(xiàng)目將被迫面臨市場(chǎng)周期下降階段帶來(lái)的一系列風(fēng)險(xiǎn),使實(shí)物期權(quán)權(quán)益下降。
因此,將項(xiàng)目分解為若干期,分期開(kāi)發(fā)建設(shè),就成為房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的常見(jiàn)方式。房地產(chǎn)投資商在運(yùn)用項(xiàng)目分解分期投資與開(kāi)發(fā)策略時(shí)還要充分重視以下問(wèn)題的解決:
(1)項(xiàng)目每一期投資與開(kāi)發(fā)的后評(píng)價(jià)問(wèn)題。實(shí)物期權(quán)理論的核心思想在于實(shí)現(xiàn)投資行為與市場(chǎng)趨勢(shì)的動(dòng)態(tài)適應(yīng)。以前一期實(shí)際發(fā)生與形成的企業(yè)客戶(hù)群、客戶(hù)群接受的產(chǎn)品與對(duì)產(chǎn)品的不滿(mǎn),檢驗(yàn)與發(fā)現(xiàn)該期決策的缺陷點(diǎn),為后續(xù)期投資開(kāi)發(fā)提示重要的思路與策略諸方面的改進(jìn)。
(2)項(xiàng)目每一期投資與開(kāi)發(fā)后的項(xiàng)目重新定位問(wèn)題。必須把每一期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)都視作“全新的項(xiàng)目”,重新進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目定位,重新制訂投資運(yùn)作方案。
(3)項(xiàng)目各期投資與開(kāi)發(fā)之間協(xié)調(diào)問(wèn)題。項(xiàng)目前一期開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流入,可用來(lái)支持后續(xù)期開(kāi)發(fā)建設(shè)的現(xiàn)金流出,加快資金周轉(zhuǎn)。
3.2 項(xiàng)目聯(lián)合投資與合作開(kāi)發(fā)策略
多個(gè)投資主體聯(lián)合投資與合作開(kāi)發(fā)一個(gè)或多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,有助于擴(kuò)大投資、分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際運(yùn)作中,聯(lián)合投資的失敗往往集中在二個(gè)問(wèn)題上:一是當(dāng)面臨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí),某出資方意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)損失大于撤資違約金時(shí),會(huì)采取寧可違約也要撤資的措施;二是投資各方責(zé)任、權(quán)益分配的復(fù)雜性帶來(lái)的法律關(guān)系模糊狀態(tài)。
3.3 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓策略
項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓,實(shí)際上是一方放棄未來(lái)的實(shí)物期權(quán)收益,而將其轉(zhuǎn)讓給另一方。當(dāng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售出現(xiàn)較大的波動(dòng)、產(chǎn)品空置率快速上升時(shí),為減少損失,投資者可以收縮開(kāi)發(fā)模式甚至中止開(kāi)發(fā)。一般地說(shuō),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓策略。
4 實(shí)物期權(quán)法應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策的意義
傳統(tǒng)的NPV決策方法在不確定的市場(chǎng)環(huán)境下,容易造成房地產(chǎn)投資價(jià)值的低估,因?yàn)樗鼪](méi)有考慮到投資項(xiàng)目可能包含的期權(quán)價(jià)值。實(shí)物期權(quán)法則充分考慮了由決策者的決策靈活性創(chuàng)造出來(lái)的那部分價(jià)值。
另外,實(shí)物期權(quán)法是一種動(dòng)態(tài)評(píng)估方法,它充分考慮了不確定性和靈活性在投資決策中的作用,為準(zhǔn)確評(píng)估項(xiàng)目?jī)r(jià)值提供了新的思路,從而,突破了NPV法將決策思維定格在“立即投資”和“永不投資”二唯論上的局限性。
目前實(shí)物期權(quán)已經(jīng)被上海的房地產(chǎn)企業(yè)采用,這種融資方式主要是本地房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)竣工前,將樓盤(pán)的若干套商品房以期權(quán)的形式,協(xié)定價(jià)格提前出售給外國(guó)投資者,銷(xiāo)售收入作為本地房地產(chǎn)企業(yè)的啟動(dòng)資金,投入到進(jìn)一步的開(kāi)發(fā)過(guò)程中。
