發(fā)布時(shí)間：2023-07-17 16:30:14
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)實(shí)務(wù)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
無論哪一家企業(yè)都是想要獲取高額的利潤，房地產(chǎn)行業(yè)利潤雖高，但是卻具有很大的不穩(wěn)定性，另外利潤是否最大企業(yè)又無從得知，所以控制財(cái)務(wù)成本是主要方法之一。但是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要追加投資的話，財(cái)務(wù)費(fèi)用勢必會(huì)一起提高，這樣就會(huì)嚴(yán)重的影響利潤率，另外，利潤的不穩(wěn)定性也是一種比較大的風(fēng)險(xiǎn)，必須完善財(cái)務(wù)管理制度才能將風(fēng)險(xiǎn)降下來。
二、造成財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的因素
1.財(cái)務(wù)決策不夠合理造成房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要有兩個(gè)原因：第一點(diǎn)是企業(yè)在決策時(shí)缺乏大量的真實(shí)信息，各種各樣的企業(yè)信息會(huì)造成公司無法對未來變化作預(yù)判，市場中真實(shí)有用的信息少之又少，導(dǎo)致企業(yè)在決策時(shí)顯的十分被動(dòng)。第二點(diǎn)因?yàn)橹贫拳h(huán)境的改變，決策者控制不了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，更無法控制這種風(fēng)險(xiǎn)的不穩(wěn)定性，如果出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)損失，就不會(huì)獲得利潤，財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)由此而生。2.對預(yù)算的管理不夠嚴(yán)格房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到中流砥柱的作用，但是其每一個(gè)項(xiàng)目都需要大量的資金注入，又由于地價(jià)、材料成本以及人工成本提升，如果財(cái)務(wù)管理部門在預(yù)算上的監(jiān)管不夠嚴(yán)格，就會(huì)嚴(yán)重的影響到財(cái)務(wù)管理，在資金分配時(shí)就會(huì)出現(xiàn)偏差，最終導(dǎo)致項(xiàng)目難以順利實(shí)施，進(jìn)一步的對企業(yè)的財(cái)務(wù)造成了不可估量的風(fēng)險(xiǎn)。3.對于現(xiàn)金流量管理的忽視房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期很長，所以現(xiàn)金的周轉(zhuǎn)期也較長。如果需要對項(xiàng)目進(jìn)行追加投資的話，就會(huì)需要巨大的資金，因此，企業(yè)需要加大對現(xiàn)金流量的管理?，F(xiàn)階段，民營的企業(yè)占了很大一部分，他們又缺少對現(xiàn)金流量的管理制度，這樣就進(jìn)一步加大了企業(yè)遭遇財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的幾率。
三、對于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施的分析
1.增強(qiáng)市場調(diào)研的管理隨著經(jīng)濟(jì)市場快速的發(fā)展，市場調(diào)研部門對于公司來說至關(guān)重要，財(cái)務(wù)管理需要在多個(gè)方面開展工作，要進(jìn)入市場進(jìn)行深度的調(diào)查，讓有關(guān)的專業(yè)人員對當(dāng)今的市場進(jìn)行深度的剖析，掌握第一手資料，同時(shí)要對競爭對手進(jìn)行分析，研究并且討論出一套新的決策，以此保證項(xiàng)目順利的施工，將財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)降到最低。2.加強(qiáng)對于預(yù)算的管理由于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，不穩(wěn)定因素很多又無法預(yù)料，在開發(fā)項(xiàng)目前，對于預(yù)算的管理顯得十分重要，有效地降低施工成本，才能獲得最大的利潤。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，財(cái)務(wù)管理要對預(yù)算進(jìn)行嚴(yán)格的控制，具體分配出資金的流動(dòng)方向，并提供可行性的項(xiàng)目研究，做一個(gè)預(yù)算管理計(jì)劃書，對所開發(fā)的項(xiàng)目做準(zhǔn)確的預(yù)算，才能提高決策的時(shí)效性和準(zhǔn)確性。企業(yè)中的財(cái)務(wù)管理部門，一定要從所處于的環(huán)境和實(shí)際情況下出發(fā)，合理的決定現(xiàn)金的流向，將大大減少遇到風(fēng)險(xiǎn)的幾率。另外，企業(yè)的預(yù)算管理保障體系要進(jìn)行完善，加強(qiáng)管理，對于項(xiàng)目的預(yù)算要準(zhǔn)確，將獲得利潤視為目標(biāo)，才可以避免各種風(fēng)險(xiǎn)。3.資金結(jié)構(gòu)需要“鞏固”資金結(jié)構(gòu)是否牢固對房地產(chǎn)企業(yè)來說是十分重要的，同樣也是公司運(yùn)作的必要條件之一，如果企業(yè)的具有很大的債務(wù)并且可以進(jìn)行償還，可以適當(dāng)?shù)牟扇∨e債的經(jīng)營理念，為項(xiàng)目融到更多的資金，需要保持利潤和結(jié)構(gòu)的一致，可以有效地減少公司的債務(wù)，資金結(jié)構(gòu)得到了加固，降低風(fēng)險(xiǎn)的效果十分顯著。4.盡快完善財(cái)務(wù)管理體制企業(yè)有一套完整的財(cái)務(wù)管理體制是加強(qiáng)對財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)，制度的不斷完善，需要提高施工人員、技術(shù)人員、以及各部門員工的自身素質(zhì)，以及對待工作的認(rèn)真態(tài)度也需要提高，因?yàn)樨?cái)務(wù)管理是不允許有任何的錯(cuò)誤，否則由于疏忽導(dǎo)致的后果將會(huì)不堪設(shè)想，財(cái)務(wù)管理的工作要認(rèn)真完成，加快完善財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范措施的步伐，才可以將財(cái)務(wù)管理所遇到的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，降低了破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險(xiǎn)，確保了企業(yè)平穩(wěn)的發(fā)展。
四、結(jié)束語
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；具體措施
一、前言
隨著我國住房需求量的增長，房地產(chǎn)企業(yè)迎來了發(fā)展的新契機(jī)，在這一有利形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著新的發(fā)展局面。從房地產(chǎn)企業(yè)本身而言，要想提高整體經(jīng)營管理效益，在競爭中處于有利形勢，內(nèi)部經(jīng)營管理環(huán)境和經(jīng)營管理手段十分重要。作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的基礎(chǔ)工作之一，財(cái)務(wù)管理是關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營狀況的重要因素，只有切實(shí)做好財(cái)務(wù)管理工作，并加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理質(zhì)量，才能達(dá)到提高房地產(chǎn)企業(yè)效益，提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理水平的目的。因此，我們應(yīng)立足房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理實(shí)際，制定具體措施，做好財(cái)務(wù)管理工作。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的重要作用和意義
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，財(cái)務(wù)管理作為一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，具有重要的作用和現(xiàn)實(shí)意義。從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)管理實(shí)際來看，財(cái)務(wù)管理工作的作用和意義主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（一）財(cái)務(wù)管理對提高房地產(chǎn)企業(yè)整體效益具有重要作用
從財(cái)務(wù)管理的實(shí)際作用來看，財(cái)務(wù)管理對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和管理具有重要影響。由于財(cái)務(wù)管理是資金管理的重要環(huán)節(jié)，因此只有做好財(cái)務(wù)管理工作才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的整體效益得到有效保障。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)管理來看，財(cái)務(wù)管理對提高整體效益具有重要作用，對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了重要影響。
（二）財(cái)務(wù)管理對促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展具有促進(jìn)作用
基于財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容及其對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的實(shí)際作用，財(cái)務(wù)管理工作可以被認(rèn)為是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的重要因素。通過對房地產(chǎn)企業(yè)的深入了解發(fā)現(xiàn)，財(cái)務(wù)管理工作開展的是否深入，是衡量房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營有效性的重要標(biāo)志。為此，我們應(yīng)認(rèn)識到財(cái)務(wù)管理工作對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的促進(jìn)作用。
（三）財(cái)務(wù)管理是保證房地產(chǎn)企業(yè)有序經(jīng)營的重要手段
房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭條件下做到有序經(jīng)營，并穩(wěn)步提升企業(yè)業(yè)績實(shí)現(xiàn)企業(yè)的快速發(fā)展，就要對財(cái)務(wù)管理工作引起足夠的重視。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理實(shí)際我們可以發(fā)現(xiàn)，財(cái)務(wù)管理質(zhì)量已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的重要指標(biāo)，如何做好財(cái)務(wù)管理工作成為了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的重要內(nèi)容。
（四）財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)高效化管理的重要措施
考慮到房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，資金周轉(zhuǎn)量大是其重要特征。如何在保證資金安全的前提下合理利用資金加速企業(yè)發(fā)展，成為了房地產(chǎn)企業(yè)的重要課題。而要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的這一管理目標(biāo)，財(cái)務(wù)管理無疑是重要手段。由此可見，財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)高效化管理的重要措施，對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要作用。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀及存在問題
雖然財(cái)務(wù)管理工作對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的促進(jìn)作用和現(xiàn)實(shí)影響，但是受到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理環(huán)境及人員的限制，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作還存在一定的問題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（一）項(xiàng)目的可行性研究不到位
目前在我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的一個(gè)最為突出的問題便是對于房地產(chǎn)公司所要開發(fā)的某些項(xiàng)目的可行性分析研究得很不到位，結(jié)果就可能導(dǎo)致企業(yè)在這個(gè)項(xiàng)目上的損失，甚至影響到整個(gè)公司的發(fā)展。所以，項(xiàng)目的可行性研究制約了財(cái)務(wù)管理取得預(yù)期效果。
（二）財(cái)務(wù)管理意識淡薄
當(dāng)前我國眾多的房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)財(cái)務(wù)管理的意識方面還很淡薄，缺乏足夠的重視，這種重視程度上的差異對于整個(gè)財(cái)務(wù)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)都有重大的影響。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營來看，財(cái)務(wù)管理意識淡薄的局面必須得到改變。
（三）財(cái)務(wù)管理方式不規(guī)范統(tǒng)一
我們都知道，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)同時(shí)會(huì)進(jìn)行好幾個(gè)項(xiàng)目工程，成立不同的項(xiàng)目公司，甚至于一個(gè)大型的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)存在較多的分公司，正是由于這種分項(xiàng)目的多樣化而每個(gè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理方式都不一樣，所應(yīng)用的軟件、采取的成本費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、會(huì)計(jì)科目、核算方法等等也不統(tǒng)一。 如果不能財(cái)務(wù)統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理方式，勢必會(huì)造成財(cái)務(wù)管理工作陷入被動(dòng)局面。
（四）缺乏成本管理能力
不少房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員成本管控能力較低，由于財(cái)務(wù)人員非工程造價(jià)人員，對項(xiàng)目成本造價(jià)缺乏專業(yè)知識，難以判定成本價(jià)格的合理性。成本管理能力的缺失，是造成房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理效果不理想的重要原因。
（五）資金管理能力較差
當(dāng)前在我國的房地產(chǎn)企業(yè)的資金活動(dòng)方面，不管是資金的籌集、回收、投資、支出都存在著投入過大并且周期過長，資金難以形成健康的流動(dòng)模式，企業(yè)也缺乏資金的流量管理觀念。資金管理不到位，成為了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的軟肋，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
四、房地產(chǎn)企業(yè)提高財(cái)務(wù)管理質(zhì)量的具體措施
基于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作存在的問題，要想提高財(cái)務(wù)管理的整體效果，就要從以下幾個(gè)方面入手：
（一）提高項(xiàng)目的可行性研究質(zhì)量
考慮到目前房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目可行性研究不夠深入的問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足企業(yè)實(shí)際，做好立項(xiàng)審批和項(xiàng)目可行性研究工作，并在項(xiàng)目研究過程中加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作，使財(cái)務(wù)管理能夠貫穿于項(xiàng)目研究始終，提高項(xiàng)目可行性研究質(zhì)量，滿足企業(yè)發(fā)展需要，達(dá)到提高財(cái)務(wù)管理水平的目的。
（二）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理意識
目前財(cái)務(wù)管理意識不強(qiáng)的問題是困擾房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理取得實(shí)效的關(guān)鍵，為此在房地產(chǎn)企業(yè)中，必須不斷加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理意識，提高對財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識，充分認(rèn)識到財(cái)務(wù)管理的作用，使財(cái)務(wù)管理真正成為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要手段，保證財(cái)務(wù)管理取得積極效果。
（三）采取規(guī)范統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理方式
從目前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理來看，缺乏規(guī)范統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理方式是制約財(cái)務(wù)管理質(zhì)量的重要問題。所以，只有根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展實(shí)際，采取規(guī)范統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理方式，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作取得積極效果。為此，我們應(yīng)優(yōu)化此物管理手段，統(tǒng)一財(cái)務(wù)管理方式。
（四）提高成本管理能力和效果
在財(cái)務(wù)管理中，成本管理能力是關(guān)系到財(cái)務(wù)管理整體效果的重要因素。為此，我們應(yīng)重視成本管理工作，認(rèn)真研究房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理形勢，將成本管理作為財(cái)務(wù)管理中的主要工作，不斷提高成本管理能力，使成本管理效果能夠滿足實(shí)際需要，達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的目的。
（五）加強(qiáng)對資金的管控
考慮到房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性，我們在財(cái)務(wù)管理過程中，必須加強(qiáng)對資金的管理和控制，一方面要保證資金安全，另一方面要提高投資效益，使資金能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理需要，保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理效果滿足實(shí)際要求，達(dá)到提高房地產(chǎn)企業(yè)整體效益的目的。
五、結(jié)論
通過本文的分析可知，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理過程中，財(cái)務(wù)管理作為基礎(chǔ)工作，財(cái)務(wù)管理質(zhì)量成為衡量房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理有效性的重要因素。為此，我們應(yīng)從加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理意識、提高成本管理能力、加強(qiáng)資金管控等幾個(gè)方面入手，切實(shí)提高財(cái)務(wù)管理質(zhì)量，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供有力手段。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)危機(jī)；管理；防范
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大量的青年涌入城市創(chuàng)業(yè)和參加工作，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也越來越迅速。房地產(chǎn)行業(yè)是投資相對較大，收益相對較高的一個(gè)行業(yè)。如此的行業(yè)定義，使得房地產(chǎn)業(yè)變得特殊。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中不僅受內(nèi)部跳動(dòng)，政策等因素的影響，國家政策，社會(huì)管理等都對企業(yè)的發(fā)展有很大的影響。因此，如果想在房地產(chǎn)業(yè)中立足，就必須制定良好的管理防范條例。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的概述
房地產(chǎn)，顧名思義就是以房產(chǎn)、地產(chǎn)等為經(jīng)營范圍的企業(yè)。房地產(chǎn)最為近年來興起的企業(yè)，發(fā)展勢頭之大，也是許多企業(yè)家所青睞的商業(yè)行為之一。房地產(chǎn)收益之大是有目共睹，但是，房地產(chǎn)企業(yè)在前期發(fā)展中就需要企業(yè)家擁有足夠的資金和人力資源。房地產(chǎn)企業(yè)能否很好的運(yùn)轉(zhuǎn)與資金鏈?zhǔn)欠窬o湊，社會(huì)經(jīng)濟(jì)是否健康發(fā)展以及國家宏觀調(diào)控有很大的關(guān)系。房地產(chǎn)對社會(huì)發(fā)展具有基本的調(diào)控作用。房地產(chǎn)的發(fā)展可以解決國家勞動(dòng)力冗余的問題，對建筑，家具，冶金，機(jī)械，電器等都有很好的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)的效用。房地產(chǎn)不僅僅可以提高個(gè)人收益也可以推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
二、房地產(chǎn)所存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題
(一)債務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)前期的資金輸入極大，需要足夠的資金才可以使得房產(chǎn)項(xiàng)目得以正常運(yùn)行，在眾多的融資方式中，銀行貸款是多數(shù)企業(yè)選擇的融資方式，這時(shí)候企業(yè)的負(fù)債率就大大提高，與此同時(shí)所面對的風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)的變高。在相關(guān)的資料顯示中，中國的房地產(chǎn)企業(yè)平均的負(fù)債率可以達(dá)到百分之七十五左右，而且一般情況下，房地產(chǎn)的收益是在房產(chǎn)項(xiàng)目完成之后才開始，在貸款到開始收益這個(gè)過程中，企業(yè)所面對的風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)的變大。在這個(gè)過程中，如果企業(yè)內(nèi)部的資金鏈或是國家政策出現(xiàn)微小的調(diào)整都會(huì)對企業(yè)造成很壞的影響，甚至?xí)艨逭麄€(gè)公司。(二)房地產(chǎn)企業(yè)再次融資的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)樓盤的開發(fā)在大部分情況下都是一段時(shí)間內(nèi)有多個(gè)比較大的項(xiàng)目，一個(gè)項(xiàng)目的收益還未開始，另一個(gè)項(xiàng)目就開始運(yùn)行，這時(shí)就需要向銀行借資并且資金量很大，相應(yīng)的企業(yè)負(fù)債量也變得很大。銀行是國有企業(yè)，在整個(gè)國家中對經(jīng)濟(jì)起到一定的調(diào)控作用，如果一味滿足個(gè)別企業(yè)的發(fā)展而不考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)的整體性就會(huì)對社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生消極影響。(三)利率變動(dòng)對企業(yè)的影響。房地產(chǎn)企業(yè)還資過程是一個(gè)相對較漫長的過程，由于企業(yè)向銀行借的資金數(shù)目很大，微小的利率變動(dòng)都會(huì)對企業(yè)所還資金數(shù)量產(chǎn)生很大的影響。企業(yè)融資都是在項(xiàng)目啟動(dòng)前期開始，然而企業(yè)的收益大多是在樓盤完成或者開始銷售之后才開始，在這段時(shí)間中企業(yè)在資金方面面對的風(fēng)險(xiǎn)是很大的。在這段時(shí)間如果國家出現(xiàn)很大的資金變動(dòng)或者銀行利率的微小浮動(dòng)對于企業(yè)來說不但會(huì)增大前期的成本，而且增加企業(yè)的還資數(shù)目。對于現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)來說如果沒有達(dá)到預(yù)期的收益效果，就會(huì)影響其他經(jīng)營項(xiàng)目的正常運(yùn)行。(四)房地產(chǎn)企業(yè)日常管理中的風(fēng)險(xiǎn)。家有家法，國有國規(guī)，沒有規(guī)矩不成方圓。企業(yè)的良好發(fā)展不但需要有國家政策扶持這個(gè)大背景，同時(shí)也需要自己有周全的制度政策保障。在企業(yè)發(fā)展中，企業(yè)不單單是內(nèi)部之間的相互協(xié)作，企業(yè)也需要與政府，審計(jì)等各部門進(jìn)行交流。在2015年的有關(guān)報(bào)告中表示，百分之八十的企業(yè)倒閉的原因都是因?yàn)槠髽I(yè)制度腐敗，沒有跟上時(shí)展的腳步。由于房地產(chǎn)對房地產(chǎn)發(fā)展的影響最大的是資金，所以如果一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理，成本控制等方面的漏洞很多，那么，這個(gè)企業(yè)所面對的風(fēng)險(xiǎn)也大大提升。
三、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施
(一)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，所以，必須擁有比較合理的資金結(jié)構(gòu)。目前，在我國的眾多房地產(chǎn)企業(yè)中很少有企業(yè)具有獨(dú)立項(xiàng)目開發(fā)的能力，大部分的項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)資金都是需要銀行貸款的。在企業(yè)融資的過程中，企業(yè)就應(yīng)該考慮自身的資金償還情況，以及企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。企業(yè)應(yīng)當(dāng)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，對企業(yè)資金的借貸，支出情況有一定的了解，把企業(yè)的借貸調(diào)整在一個(gè)相對可控制的范圍之內(nèi)。(二)優(yōu)化融資渠道。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，應(yīng)當(dāng)積極優(yōu)化融資渠道，采取多元化的融資方式，采取多渠道方式進(jìn)行融資，不要僅僅依賴銀行這一簡單的融資方式，可以根據(jù)自身的優(yōu)勢，豐富融資方式。比如：股票，證券融資，信托融資等方式。運(yùn)用多樣化的融資方式，不僅可以優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，而且可以減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。(三)樹立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)環(huán)境競爭的日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)需要樹立一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識。企業(yè)發(fā)展是在國家大背景的環(huán)境下發(fā)展的，國家經(jīng)濟(jì)，政策的變動(dòng)都會(huì)對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生很多的影響，企業(yè)人和相關(guān)工作人員需要對國家政策的調(diào)整具有敏感的洞察力，加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)形勢的分析和政策的研究，最大限度的避免出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。(四)加強(qiáng)項(xiàng)目調(diào)查，有效控制成本。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是同時(shí)多個(gè)項(xiàng)目一起進(jìn)行的。在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，針對不同階段要有不同的政策措施，在項(xiàng)目開始前期應(yīng)當(dāng)對成本有一定的把控力，在項(xiàng)目開展過程中，應(yīng)當(dāng)對項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)時(shí)調(diào)控，加強(qiáng)項(xiàng)目調(diào)查和相關(guān)的財(cái)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)核算，保證企業(yè)資金的有效利用，同時(shí)建立有效的監(jiān)督制度，進(jìn)行有效的監(jiān)督和控制。
四、結(jié)語
我國的房地產(chǎn)企業(yè)盡管近年來發(fā)展十分迅猛，但是政策方面依然有很多不完善的地方。為了避免企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)問題，就需要企業(yè)對國家政策有敏感的洞察力，優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，融資渠道，樹立風(fēng)險(xiǎn)意識，加強(qiáng)對企業(yè)的資本調(diào)控，實(shí)現(xiàn)企業(yè)健康發(fā)展。
作者:趙麗華 單位:天元建設(shè)集團(tuán)有限公司
參考文獻(xiàn)：
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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 措施
房地產(chǎn)企業(yè)在我國尚屬一個(gè)新興行業(yè)，起步于上世紀(jì)80年代中期，僅有20多年的歷史。與國外房地產(chǎn)業(yè)相比，我國房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的發(fā)展?jié)摿?，是一個(gè)成長性很高的行業(yè)。在我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也逐步顯現(xiàn)，引起了專家學(xué)者的關(guān)注。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征
進(jìn)入21世紀(jì)以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)前所未有的快速發(fā)展時(shí)期。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要也從以下三個(gè)方面來分析。
1.籌資的風(fēng)險(xiǎn)
第一，資產(chǎn)負(fù)債率高。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)初期以負(fù)債開發(fā)為主，自有資本比例相當(dāng)?shù)汀Ｄ壳?，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金大多來源于銀行貸款，自有資金很少。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整期的延續(xù)及貸款陸續(xù)到期，房地產(chǎn)貸款發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大?？梢姺康禺a(chǎn)企業(yè)靚麗的報(bào)表背后，累積著巨額債務(wù)。
第二，再融資困難。由于房地產(chǎn)企業(yè)過分依賴于貸款，負(fù)債經(jīng)營使企業(yè)負(fù)債比率加大，利息負(fù)擔(dān)沉重，資金周轉(zhuǎn)余地縮小。一旦房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的能力降低，就會(huì)面臨資金斷裂的致命威脅，因此存在著極大的籌資風(fēng)險(xiǎn)。
2.投資的風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)企業(yè)自身具有投資規(guī)模大、投資回收慢的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，資金缺口需求明顯，面臨著較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。
第一，資金周轉(zhuǎn)期限長。不同于一般行業(yè)的生產(chǎn)周期，房地產(chǎn)開發(fā)投資回收期較長，開發(fā)經(jīng)營過程通常在1年以上，長的甚至需要3年～5年。由于資金具有時(shí)間價(jià)值，前期現(xiàn)金流出必然導(dǎo)致資金成本的增加，同時(shí)較長的開發(fā)周期也會(huì)使項(xiàng)目面臨較大的不確定性。
第二，現(xiàn)金流不確定因素多。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)開發(fā)過程中的每一個(gè)階段都會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)金流的不確定性，這是難以預(yù)料的。在決定交易價(jià)格時(shí)，開發(fā)商除了考慮自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力外，還關(guān)心建設(shè)開發(fā)能夠獲得的利潤，而這一收益本身是不確定的。在投資的項(xiàng)目運(yùn)行過程中，各方面因素都存在著較大的不確定性。特別是房地產(chǎn)企業(yè)面對的消費(fèi)市場相對固定狹窄，產(chǎn)品的銷售價(jià)格和銷售速度取決于市場，而不是開發(fā)商所能夠控制的，因此銷售收入和利潤是不確定的。諸多的不確定性最終都將反映在房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目現(xiàn)金流上。
3.經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)
第一，存貨變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。利率波動(dòng)對負(fù)債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)影響頗大，貸款利率的增長必然增加其資金成本，抵減預(yù)期收益。政府為宏觀調(diào)控和抑制通貨膨脹，央行從2007年起一共進(jìn)行了6次加息和現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)控及持續(xù)收緊的金融市場不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，而且使按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，抑制了投資者的購房欲望，導(dǎo)致市場需求降低。
第二，材料采購風(fēng)險(xiǎn)。由于通貨膨脹，物價(jià)不斷上漲，使得建筑原材料如鋼材、水泥等的價(jià)格也相應(yīng)上漲。這些建筑原材料的價(jià)格上漲，無疑增加了房地產(chǎn)企業(yè)的采購成本，造成了不可避免的風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
1.加強(qiáng)內(nèi)部控制
第一，加強(qiáng)資金管理。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目占用大量的資金，但項(xiàng)目往往不能按時(shí)完工，資金流轉(zhuǎn)不暢，很有可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要注重資金的管理，制定合理的資金使用規(guī)劃，保證企業(yè)日益經(jīng)營對資金的需要。在財(cái)務(wù)收支上要實(shí)施嚴(yán)格的財(cái)務(wù)監(jiān)控，合理安排資金調(diào)用情況，確保建設(shè)項(xiàng)目施工和營銷資金的需求。同時(shí)，增強(qiáng)企業(yè)支付能力，提高企業(yè)信譽(yù)。
第二，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)預(yù)算化管理。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營周期中，其在財(cái)務(wù)預(yù)算方面存在著諸多不確定性，對企業(yè)開發(fā)投資項(xiàng)目的成敗和經(jīng)濟(jì)效益有著決定性的影響。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)以項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算為基礎(chǔ)，對企業(yè)資金的取得與投放、收入與支出、經(jīng)營成果及其分配等做出具體詳細(xì)的安排。通過預(yù)算化管理，將非正常的經(jīng)營活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。同時(shí)對實(shí)際與預(yù)算進(jìn)行比較，做好兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。全面預(yù)算管理可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。
第三，加強(qiáng)成本管理。企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理控制的要求，在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對象。在開發(fā)成本和銷售科目中，根據(jù)產(chǎn)品設(shè)置相關(guān)成本費(fèi)用的上下級明細(xì)科目，細(xì)化成本對象。在策劃監(jiān)督上，企業(yè)應(yīng)對開發(fā)設(shè)計(jì)階段、產(chǎn)品建設(shè)階段發(fā)生的成本進(jìn)行預(yù)先規(guī)劃，使計(jì)劃成本更加接近于實(shí)際成本。與此同時(shí)，建立一個(gè)強(qiáng)有力的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，在各個(gè)重要環(huán)節(jié)，按既定的制度和目標(biāo)定期進(jìn)行檢查和考核，實(shí)行監(jiān)督管理。
第四，實(shí)施COSO內(nèi)部控制。美國全美反舞弊性財(cái)務(wù)報(bào)告委員會(huì)（又稱COSO委員會(huì)）在1992年了《內(nèi)部控制——整體框架》（以下稱COSO報(bào)告）。COSO內(nèi)部控制框架是一個(gè)三維立體的全面風(fēng)險(xiǎn)防范體系。在COSO框架下，內(nèi)部控制的三大目標(biāo)和五大組成部分構(gòu)造了內(nèi)部控制系統(tǒng)的整體框架。它可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)更全面、更深刻地理解內(nèi)部控制，從而使其能夠以內(nèi)部控制作為有力的武器，從控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評估、控制活動(dòng)、信息與溝通、監(jiān)督五方面開展工作，并作為實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)報(bào)告的可靠性、監(jiān)督經(jīng)營的效率和效果以及法律法規(guī)的遵循性目標(biāo)。內(nèi)部控制制度的完善要求各工作部門在財(cái)務(wù)管理過程中權(quán)責(zé)分明，理清各種財(cái)務(wù)關(guān)系，充分發(fā)揮內(nèi)部控制的監(jiān)督管理作用。通過不斷地積極探索整個(gè)經(jīng)營過程的財(cái)務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系，并在實(shí)踐中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂，實(shí)現(xiàn)各種資源的優(yōu)化組合，全面實(shí)現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務(wù)、評價(jià)職能。
2.積極把握國家宏觀政策
把握國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，實(shí)行科學(xué)決策。基于我國房企發(fā)展和走勢在很大程度上受到國家宏觀政策的影響，房企首先必須分析和把握國家在宏觀政策上釋放出的信號，深度理解國家在土地、稅收和信貸以及住房供需關(guān)系上對房地產(chǎn)市場進(jìn)行的調(diào)節(jié)，以行業(yè)政策為導(dǎo)向來決定投資的方向，調(diào)整現(xiàn)有的項(xiàng)目投資。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)投資決策前的準(zhǔn)備調(diào)研工作，通過嚴(yán)密的市場調(diào)查，收集、整理、分析有關(guān)房地產(chǎn)市場的資料信息。同時(shí)，聘用專業(yè)的評估人員，做好項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性分析，降低和減少財(cái)務(wù)決策的盲目性。房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中必須盡量避免投資與政策和市場的脫離，這樣才能把不確定性降到最低，進(jìn)行較為科學(xué)的投資決策，規(guī)避投資決策失誤導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3.建立房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在全面預(yù)算的基礎(chǔ)上，建立一個(gè)全面有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，從企業(yè)內(nèi)部和外部環(huán)境兩方面加強(qiáng)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的檢測、預(yù)警、診斷和控制。在美國經(jīng)濟(jì)危機(jī)中,有很多應(yīng)對危機(jī)的方法都是值得我們回味和反思的。例如7000億美元的銀行拯救計(jì)劃其實(shí)類似于上世紀(jì)90年代日本、瑞典和其他國家遭遇金融崩潰時(shí)所采取的干預(yù)措施。
目前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)正在朝著規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化方向發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的特點(diǎn)，選擇特定的盈利能力指標(biāo)、償債能力指標(biāo)、營運(yùn)能力指標(biāo)、發(fā)展?jié)摿χ笜?biāo)等，設(shè)計(jì)一套適合企業(yè)自己的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)評估體系。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要針對市場行情進(jìn)行詳細(xì)地分析，在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之前做好防范措施，使其在度過風(fēng)險(xiǎn)時(shí)期的經(jīng)濟(jì)損失降到最低，讓每一筆資金都能被充分的利用。
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從房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)專業(yè)崗位群入手，在實(shí)際調(diào)研的基礎(chǔ)上梳理出核心崗位群所需的七項(xiàng)關(guān)鍵技能，即出納、會(huì)計(jì)核算、稅務(wù)籌劃、財(cái)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)分析與監(jiān)控、資金管理和融資管理。以職業(yè)技能為導(dǎo)向歸納出房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)專業(yè)崗位群所需的財(cái)務(wù)核算模塊、會(huì)計(jì)電算化模塊、財(cái)務(wù)分析模塊和融資管理模塊四大專業(yè)課程模塊，以及相互之間的銜接關(guān)系，并從該模塊化課程體系的構(gòu)建、教學(xué)方法的改進(jìn)創(chuàng)新、課證融通教學(xué)制度的制定實(shí)施和模塊化課程體系的保障措施等方面進(jìn)行探索性實(shí)踐。
關(guān)鍵詞：職業(yè)技能；房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)；課程建設(shè)
中圖分類號：G42307 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：
10052909（2013）04009304
20世紀(jì)90年代以來，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，無論對改善城鄉(xiāng)居民住房條件、拓展城市空間、改變城鎮(zhèn)面貌，還是對啟動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長都起到了巨大的作用。
隨著國際對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控引導(dǎo)和扶植，未來中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必將沿著更為健康的軌道前行。培養(yǎng)大批能夠在國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域參與項(xiàng)目決策和全過程管理的高素質(zhì)技能型人才已成為行業(yè)之必需。目前，絕大多數(shù)高職院校財(cái)會(huì)類課程均以制造業(yè)為主安排教學(xué)，而房地產(chǎn)行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，其資金高度密集的產(chǎn)業(yè)，它的資金運(yùn)動(dòng)過程和財(cái)務(wù)核算與制造業(yè)差別很大。在就業(yè)崗位和職業(yè)要求上與制造業(yè)也大不相同[1]。房地產(chǎn)行業(yè)就業(yè)主要面向房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等領(lǐng)域，但無論在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈哪一環(huán)節(jié)就業(yè)，除了具備土木工程、工程造價(jià)、管理學(xué)等知識外，還需要掌握財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、投資等方面的基本技能，學(xué)會(huì)應(yīng)用計(jì)算機(jī)輔助工具分析企業(yè)經(jīng)營狀況，協(xié)助決策。筆者通過對房地產(chǎn)開發(fā)公司的調(diào)研，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)對財(cái)會(huì)人才的具體要求，梳理出相關(guān)崗位群應(yīng)具備的關(guān)鍵職業(yè)技能。在這些課程模塊中，筆者以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算與分析為重點(diǎn)，從課程體系的構(gòu)建思路、構(gòu)建過程、實(shí)施重點(diǎn)及質(zhì)量保障措施四個(gè)方面開展了探索性實(shí)踐。
一、課程建設(shè)目標(biāo)
根據(jù)教育部《關(guān)于全面提高高等職業(yè)教育教學(xué)質(zhì)量的若干意見》（教高[2006]16號）、《教育部關(guān)于推進(jìn)中等和高等職業(yè)教育協(xié)調(diào)發(fā)展的指導(dǎo)意見》（教職成[2011]9號）、《關(guān)于支持高等職業(yè)學(xué)校提升專業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力》（教
職成[2011]11號）有關(guān)文件精神，高等職業(yè)教育培養(yǎng)的是生產(chǎn)、服務(wù)一線的應(yīng)用型技術(shù)人才和高素質(zhì)勞動(dòng)者，應(yīng)具有較高的解決生產(chǎn)實(shí)際問題的能力及較強(qiáng)的崗位適應(yīng)能力。培養(yǎng)目標(biāo)主要通過以課程為載體的教學(xué)及實(shí)踐活動(dòng)得以實(shí)現(xiàn)[2]。
以高職會(huì)計(jì)專業(yè)看，其目標(biāo)是培養(yǎng)具有職業(yè)道德和職業(yè)素養(yǎng)，具有敬業(yè)精神，面向生產(chǎn)管理和服務(wù)第一線的高端技能型人才。而面向房地產(chǎn)行業(yè)的高職類合格人才又同時(shí)要求專業(yè)教育應(yīng)從培養(yǎng)學(xué)生適應(yīng)行業(yè)職業(yè)能力的宗旨出發(fā)，教學(xué)工作應(yīng)緊密結(jié)合行業(yè)職業(yè)核心能力要素重新構(gòu)建新的課程體系。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位群課程建設(shè)的目標(biāo)就是通過課程教學(xué)，培養(yǎng)具備房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算能力、開發(fā)項(xiàng)目資金投融資管理能力和財(cái)會(huì)軟件及相關(guān)ERP系統(tǒng)運(yùn)用操作能力的人才。
二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位群課程體系構(gòu)建
（一）人才需求與課程改革調(diào)研
房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)知識與專業(yè)課程改革調(diào)研是課程開發(fā)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。依托地產(chǎn)集團(tuán)及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)，從中觀把握行業(yè)對財(cái)經(jīng)類人才的需求以及學(xué)院人才培養(yǎng)現(xiàn)狀，組織專家論證分析，并在此基礎(chǔ)上確定課程教學(xué)改革思路，優(yōu)化培養(yǎng)方案。
（二）核心崗位群特征與課程模塊開發(fā)
房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位群課程是基于關(guān)鍵職業(yè)技能設(shè)置的，包括財(cái)務(wù)核算、成本管理、現(xiàn)金出納、房地產(chǎn)稅收籌劃、按揭服務(wù)、資金管理等崗位，相對應(yīng)的職業(yè)資格證是會(huì)計(jì)電算化證、會(huì)計(jì)從業(yè)資格證、企業(yè)ERP財(cái)務(wù)認(rèn)證、房地產(chǎn)策劃員證、金融服務(wù)師證、理財(cái)規(guī)劃師證、財(cái)稅專業(yè)等級證等。
（三）房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位群關(guān)鍵技能分解
關(guān)鍵技能分解是對某一職業(yè)崗位所需要掌握的專業(yè)實(shí)踐技能進(jìn)行分解的過程。經(jīng)過討論，上述崗位群關(guān)鍵技能分解如表1。
（四）房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位群課程模塊內(nèi)容設(shè)計(jì)
根據(jù)核心崗位群對關(guān)鍵職業(yè)技能的要求，以及跨學(xué)科、跨專業(yè)知識在從業(yè)實(shí)踐中綜合應(yīng)用的需要，將專業(yè)群平臺課程按照一定的接續(xù)關(guān)系分為4個(gè)模塊。4個(gè)模塊功能各不相同但又互為補(bǔ)充，學(xué)生在學(xué)習(xí)過程中能通過工作情景的模擬掌握相應(yīng)的職業(yè)技能。4個(gè)課程模塊及其相互關(guān)系如表2。
三、課程體系教學(xué)實(shí)施
（一）重視“課證結(jié)合”的教學(xué)內(nèi)容改革
教學(xué)安排和課程設(shè)置應(yīng)緊跟職業(yè)技能與就業(yè)崗位要求，實(shí)現(xiàn)教學(xué)內(nèi)容和職業(yè)資格考試的有機(jī)結(jié)合。通過3年的學(xué)習(xí)既要達(dá)到會(huì)計(jì)行業(yè)的入門資格，又要符合房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位群職位的特定要求[3]，為學(xué)生順利入職鋪平道路。將財(cái)務(wù)核算模塊中的理論和基礎(chǔ)課及部分計(jì)算機(jī)操作內(nèi)容與會(huì)計(jì)從業(yè)資格考試相關(guān)內(nèi)容結(jié)合，使其達(dá)到從業(yè)要求；針對房地產(chǎn)行業(yè)資金運(yùn)行特點(diǎn)為學(xué)生開設(shè)ERP沙盤實(shí)訓(xùn)課程，并進(jìn)行ERP財(cái)務(wù)認(rèn)證講授，使學(xué)生能獲得更多的職業(yè)技能，取得更多的職業(yè)資格證書?；谛袠I(yè)準(zhǔn)入的專業(yè)資格認(rèn)證課程如表3。
（二）創(chuàng)新課程教學(xué)方法
高職學(xué)生應(yīng)注重培養(yǎng)實(shí)踐能力，在實(shí)訓(xùn)課堂引入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際案例及理財(cái)游戲，提高學(xué)生的動(dòng)手操作能力，并結(jié)合啟發(fā)式教學(xué)，開發(fā)適應(yīng)高職學(xué)生的項(xiàng)目化教材。
（三）貫徹“課證融通”教學(xué)制度
目前，房地產(chǎn)行業(yè)缺乏大量適應(yīng)一線崗位工作，具備從業(yè)資格、綜合能力強(qiáng)的應(yīng)用型人才。會(huì)計(jì)從業(yè)資格證、企業(yè)ERP財(cái)務(wù)認(rèn)證、房地產(chǎn)策劃員證、金融服務(wù)師證、理財(cái)規(guī)劃師證、財(cái)稅專業(yè)等級證書等都是財(cái)會(huì)專業(yè)畢業(yè)學(xué)生就業(yè)的“綠卡”。設(shè)置與其國家相應(yīng)職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)相銜接的課程體系結(jié)構(gòu)，是深化高職房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位群課程改革，與就業(yè)市場接軌，培養(yǎng)與房地產(chǎn)業(yè)相適應(yīng)的財(cái)會(huì)崗位人才的“高速通道”。
（四）落實(shí)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位群課件研發(fā)
“工欲善其事，必先利其器?！狈康禺a(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)核算區(qū)別于工業(yè)企業(yè)，因此，對崗位群對應(yīng)的財(cái)務(wù)核算、會(huì)計(jì)電算化、財(cái)務(wù)分析和融資管理四大模塊所有專業(yè)課程群進(jìn)行教學(xué)內(nèi)容改革、課件開發(fā)是當(dāng)務(wù)之急。
四、課程保障措施
（一）加強(qiáng)師資隊(duì)伍建設(shè)
高職學(xué)院專業(yè)教師有三重身份：教學(xué)活動(dòng)的組織者、學(xué)生實(shí)踐的引導(dǎo)者和校企合作的溝通者[4]。高職教育以培養(yǎng)高端技能型人才以適應(yīng)不同崗位群為己任，建設(shè)高素質(zhì)的教師隊(duì)伍是以職業(yè)能力為導(dǎo)向的課程體系構(gòu)建得以實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵因素。學(xué)校要
重視培養(yǎng)“雙師型”教師，依托行業(yè)辦學(xué)背景鼓勵(lì)教師到企業(yè)掛職鍛煉；實(shí)行以
老帶新的師資培養(yǎng)機(jī)制，強(qiáng)化實(shí)踐課程訓(xùn)練；加強(qiáng)培養(yǎng)教師科研能力和社會(huì)服務(wù)能力，提升教師綜合素質(zhì)。
（二）編寫項(xiàng)目化的專業(yè)教材
房地產(chǎn)行業(yè)多學(xué)科交叉融合的特點(diǎn)要求學(xué)校適應(yīng)行業(yè)發(fā)展需求，對房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)類教材進(jìn)行改進(jìn)。要打破傳統(tǒng)的以知識結(jié)構(gòu)體系為基準(zhǔn)的模式，按照工作任務(wù)和技能要求進(jìn)行項(xiàng)目化教學(xué)，并編寫相關(guān)教材。注重圍繞項(xiàng)目技能環(huán)節(jié)，編寫以房地產(chǎn)（案例）為背景的《會(huì)計(jì)職業(yè)基礎(chǔ)教程》《會(huì)計(jì)職業(yè)技能實(shí)訓(xùn)》和《房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)電算化實(shí)訓(xùn)教程》教材、系統(tǒng)軟件和課件，幫助學(xué)生更好地掌握知識點(diǎn)，提高解決實(shí)際問題的能力。
（三）逐步建立專業(yè)化的校企合作機(jī)構(gòu)
為保證新的課程體系順利實(shí)施，需要逐步建立由學(xué)院領(lǐng)導(dǎo)、系部負(fù)責(zé)人、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)等共同組成的校企合作管理機(jī)構(gòu)。主要職責(zé)是積極推進(jìn)人才培養(yǎng)方案的改革和適合于房地產(chǎn)行業(yè)課程體系的實(shí)施與改進(jìn)，負(fù)責(zé)校企合作中的人力、財(cái)力和物資的保障，共同研究重大教改課題，提高行業(yè)人才培養(yǎng)質(zhì)量。
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Reform and practice of accounting curricular system of real estate industry
SUN Jia， LIAO Zhongyou
（Department of Real Estate and Finance， Chongqing Real Estate College， Chongqing 401331， P. R. China）
Abstract：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)； 烏海市； 剛性需求；人才需求
中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
一、內(nèi)蒙古房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
2002年以來，內(nèi)蒙古經(jīng)濟(jì)增長速度在全國一直名列前茅，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將增加第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)比例，都為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了契機(jī)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)的增加值總體也是呈上升趨勢的。由表一和圖一可以看出隨著居民可支配收入的增加，房地產(chǎn)的施工面積、竣工面積和銷售面積都呈增長趨勢。房地產(chǎn)投資額也由2008年的7442976萬元增加到2012年的16237771萬元，比08年增長了118%，房地產(chǎn)的企業(yè)個(gè)數(shù)也是呈逐年增加的趨勢。以上數(shù)據(jù)表明內(nèi)蒙古的房地產(chǎn)業(yè)雖然受到宏觀政策的影響，但是仍以剛性需求為主，各項(xiàng)指標(biāo)都在繼續(xù)上升。
同時(shí)，在十二五發(fā)展規(guī)劃中明確提出到2015年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到690億元，在“十二五”期間年均增長16%，城鎮(zhèn)化率要達(dá)到60%。并且要規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，增加中小戶型、中低價(jià)位普通商品房用地供應(yīng)，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房，完善住房供應(yīng)體系，合理引導(dǎo)住房需求，城鎮(zhèn)人均居住面積達(dá)到35平方米左右。完善房地產(chǎn)市場服務(wù)體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)二級市場和租賃市場。培育壯大房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，通過兼并重組等方式，鼓勵(lì)信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做大做強(qiáng)。推進(jìn)物業(yè)管理市場化、專業(yè)化，在盟市中心城市重點(diǎn)扶持若干家物業(yè)管理集團(tuán)。同時(shí)提出在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級中力爭服務(wù)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重和服務(wù)業(yè)就業(yè)占全社會(huì)就業(yè)人員比重均提高到40%左右。規(guī)劃的制定和實(shí)施都將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場朝著更規(guī)范、更完善的方向邁進(jìn)。
表一：2007-2011年房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)
數(shù)據(jù)來源：2008-2012內(nèi)蒙古統(tǒng)計(jì)年鑒
二、烏海市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展
烏海市的房地產(chǎn)市場尚屬初級階段，現(xiàn)階段還是以剛性需求為主。一是舊城改造造成的剛性需求。近年城區(qū)面積不斷擴(kuò)大，平房，舊房，臨建改造在增多；二是城鎮(zhèn)化過程中新增城市人口的需求。隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，烏海市每年都要新增人口，他們對住房的需求也是一個(gè)很大的市場，按《總規(guī)》的中的發(fā)展目標(biāo)到2030年將每年新增2.84萬人，人均住房面積35平米來算，每年需要99.4萬平米的房屋面積才能滿足需求；三是新婚家庭購買住房的需求愈來愈強(qiáng)；四是改善型住房需求也是一個(gè)很大的市場。
烏海市十二五規(guī)劃中提出到2015年烏海市的三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2010年的1:71.7:27.3調(diào)整為1:67:32，提升服務(wù)業(yè)的比重。以促消費(fèi)提品質(zhì)，繁榮發(fā)展生活服務(wù)業(yè)的指導(dǎo)思想，提出了關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃，注重調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以滿足人口集聚居住為重點(diǎn)建設(shè)普適型社區(qū)，以住房需求升級為補(bǔ)充，建設(shè)精品高檔社區(qū)，適度發(fā)展景觀房產(chǎn)、生態(tài)房產(chǎn)和高端休閑房產(chǎn)。規(guī)范房地產(chǎn)市場，完善房地產(chǎn)中介服務(wù)體系，推動(dòng)房地產(chǎn)二級市場和租賃市場健康發(fā)展。
烏海市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，GDP水平提升較快，帶動(dòng)了城市居民收入不斷增加，為居民消費(fèi)水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。消費(fèi)意愿及消費(fèi)能力的增加，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的前景，也為市民未來購房置業(yè)打下經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。
烏海市房地產(chǎn)市場2011年1-12月，烏海市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資30.01億元，同比增長1.18%；全市商品房竣工面積60.01萬平方米，同比增加5.91%；海勃灣區(qū)普通多層住宅平均銷售價(jià)格3018.6元/平方米，同比增長10.94%；高層住宅平均銷售價(jià)格4524.6元/平方米，同比增長38.88%；濱河區(qū)普通多層住宅平均銷售價(jià)格5791.2元/平方米，同比增長52.29%；高層住宅平均銷售價(jià)格3600.2元/平方米，同比增長19.91%。近兩年雖然受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響但是烏海的房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)投資額還是以穩(wěn)中有漲的趨勢在發(fā)展，如表二所示。
表二：烏海市房地產(chǎn)發(fā)展情況
數(shù)據(jù)來源：2010-2012年《烏海市統(tǒng)計(jì)年鑒》
三、烏海市房地產(chǎn)專業(yè)人才需求分析
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范
中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2015）005-000-01
近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)正快速發(fā)展起來。然而，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)卻越來越嚴(yán)重。在房地產(chǎn)企業(yè)中，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生主要是因?yàn)槭袌龅牟淮_定性以及企業(yè)經(jīng)營過程中難以控制的內(nèi)部因素，而使得企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)與實(shí)際收益發(fā)生較大偏離，造成企業(yè)的財(cái)務(wù)損失?？偨Y(jié)起來，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要包含投資及融資風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)營及回收風(fēng)險(xiǎn)和收益分配風(fēng)險(xiǎn)等。在這些難以預(yù)測、難以規(guī)避和難以防范的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)威脅下，房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要了解和分析其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，并在此基礎(chǔ)上采取有效措施加強(qiáng)應(yīng)對與防范。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因
1.外部原因
造成我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的外部原因主要是來自于復(fù)雜多變的外部環(huán)境因素，尤其是宏觀經(jīng)濟(jì)政策、法律政策、利率變動(dòng)及市場變動(dòng)等都會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的沖擊。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期的低迷狀態(tài)后呈現(xiàn)出全新的高速發(fā)展態(tài)勢，全國各地房價(jià)不斷上漲，但在國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策和相關(guān)法律政策對房價(jià)調(diào)控的宏觀影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)開展受到一定的消極影響，財(cái)務(wù)危機(jī)加劇。此外，房地產(chǎn)業(yè)相比其他產(chǎn)業(yè)，其投資項(xiàng)目的資金額度較大，負(fù)債比較高，而隨著銀行利率的升高，企業(yè)的融資成本逐漸增加，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，加劇了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。
2.內(nèi)部原因
現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)諸多管理投資不善的因素都在較大程度上加劇了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其本身具有投資周期長和投資金額大以及大量不確定因素等特征，投資決策的制定對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。然而，當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)卻并未在投資開發(fā)前進(jìn)行足夠的調(diào)查分析以及財(cái)務(wù)預(yù)算方案編制，導(dǎo)致很多情況下房地產(chǎn)投資項(xiàng)目缺乏科學(xué)規(guī)范性，造成戰(zhàn)略投資決策失誤，盲目舉債的問題。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)資金比較密集，對資金的管理是其財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理上存在資金低效、流動(dòng)失衡的現(xiàn)象，給房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)帶來了巨大的影響。也正由于房地產(chǎn)企業(yè)在投融資決策上的失誤，在很大程度上導(dǎo)致了企業(yè)債務(wù)資本量的提升，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率急劇增加，造成了資本結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重不合理，使得企業(yè)陷入較為嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)中。
二、新時(shí)期我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的策略
1.關(guān)注政策變動(dòng)，加強(qiáng)投資環(huán)境監(jiān)測
相比西方發(fā)達(dá)國家，我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，并且受國家經(jīng)濟(jì)和法律政策的影響較大。為了提高房地產(chǎn)投資決策的科學(xué)性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注國家在房地產(chǎn)業(yè)方面的政策變化，以及時(shí)引導(dǎo)企業(yè)投資方向，指導(dǎo)企業(yè)根據(jù)政策變化而進(jìn)行投資策略的調(diào)整，進(jìn)而提升投資風(fēng)險(xiǎn)的防范能力。與此同時(shí)，鑒于房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行貸款進(jìn)行融資的經(jīng)營模式，并且投資項(xiàng)目具有成本高和投入大的諸多特殊性，因而為了提升房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的合理性，降低銀行資產(chǎn)負(fù)債率，企業(yè)應(yīng)該及時(shí)對外部投資環(huán)境做出監(jiān)測與判斷，指導(dǎo)投資戰(zhàn)略決策的制定與實(shí)施。
2.完善內(nèi)控制度，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理
內(nèi)控制度對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，是其生存與發(fā)展的根本，房地產(chǎn)企業(yè)要想加強(qiáng)對其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范，還應(yīng)該從企業(yè)的根本出發(fā)，建立完善的內(nèi)控制度，明確企業(yè)各部門的職責(zé)范圍，提升風(fēng)險(xiǎn)防范能力。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)優(yōu)化其組織治理結(jié)構(gòu)，緩解房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)混亂的局面。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要積極開展內(nèi)部控制建設(shè)活動(dòng)。根據(jù)外部市場環(huán)境及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化以及內(nèi)部管理的要求，企業(yè)要修訂和完善相關(guān)決策機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制及經(jīng)營管理環(huán)節(jié)的控制體系，以此提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平。同時(shí)，企業(yè)在構(gòu)建規(guī)范化控制體系過程中，還應(yīng)該聘請專家對企業(yè)的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行梳理，加強(qiáng)對企業(yè)員工財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的知識教育，以強(qiáng)化其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識，規(guī)范日常工作行為。
3.加強(qiáng)全面預(yù)算，確保投資項(xiàng)目順利開展
為了確保投資項(xiàng)目的順利開展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在其自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)及發(fā)展戰(zhàn)略上進(jìn)行全面的財(cái)務(wù)預(yù)算管理。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)要制定詳細(xì)科學(xué)的預(yù)算方案，并詳細(xì)分配好資金籌集、經(jīng)營成果及人力財(cái)力投入等各環(huán)節(jié)工作。在財(cái)務(wù)預(yù)算工作中，還要對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的費(fèi)用以及開發(fā)成本進(jìn)行預(yù)算管理，對項(xiàng)目收益進(jìn)行預(yù)估。而待其預(yù)算方案編制完成后，企業(yè)則應(yīng)該嚴(yán)格將其貫徹落實(shí)，并積極優(yōu)化各項(xiàng)作業(yè)流程，使其符合預(yù)算方案中的規(guī)劃。值得重視的是，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理，一定要確保各項(xiàng)資源的合理使用，降低成本，防范風(fēng)險(xiǎn)，提高效益。
4.構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，提升風(fēng)險(xiǎn)防范能力
健全的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制對于房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有重要的積極作用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在全面預(yù)算的基礎(chǔ)上建立完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。為此，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)該一套完整的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，即基本信息系統(tǒng)分析檢測系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)處理系統(tǒng)。通過建立一支專門的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理隊(duì)伍，對企業(yè)的基本財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行有效的分析與監(jiān)控，及時(shí)收集和財(cái)務(wù)信息；時(shí)刻關(guān)注企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的細(xì)節(jié)，提升識別風(fēng)險(xiǎn)的能力，及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)信號；最后采取可靠措施進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的處理。通過財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的構(gòu)建，全面提升企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范能力。
三、結(jié)語
在經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，市場競爭日益加劇的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷適應(yīng)市場，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況，加強(qiáng)優(yōu)化和創(chuàng)新企業(yè)財(cái)務(wù)管理，不斷提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，推動(dòng)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]祁慶虹.淺析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)與防范[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù)，2014（21）.
摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個(gè)高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，尤其是近年來受到金融危機(jī)和國家宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的市場表現(xiàn)出現(xiàn)了許多新的內(nèi)容和特點(diǎn)，這在很大程度上影響到了企業(yè)的穩(wěn)定與發(fā)展。對此，本文在分析我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)市場表現(xiàn)及管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)就加強(qiáng)新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防與控制的措施進(jìn)行重點(diǎn)探討，旨在降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)控制 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理
廣義的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在融資、投資、資金營運(yùn)及利潤分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)中因各種原因而導(dǎo)致的對企業(yè)盈利及發(fā)展等方面的重大影響。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型的典型行業(yè)，存在初始投資大、變現(xiàn)能力差、回收周期長等特點(diǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)不可避免地存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。隨著國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，金融政策與國家土地政策的趨緊，很多房地產(chǎn)企業(yè)的銷售量急劇下降，這就使得很多負(fù)債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不堪重負(fù)，尤其是可能出現(xiàn)的資金鏈的斷裂增加了企業(yè)的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，這就對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。對此，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)國家的調(diào)控政策和行業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，結(jié)合自身的經(jīng)營狀況，對企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入的分析研究，及時(shí)采取積極有效的預(yù)防和控制措施，增強(qiáng)企業(yè)抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的市場表現(xiàn)及管理現(xiàn)狀
（一）土地資源大量閑置，企業(yè)的開發(fā)資金日益短缺
從2008年以來的金融危機(jī)，到近年來的樓市調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)的樓市成交量出現(xiàn)了大量下降，這就給企業(yè)預(yù)售資金的回籠帶來了困難，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始面臨越來越大的資金壓力。同時(shí)，由于很多房地產(chǎn)企業(yè)存在高價(jià)搶地、囤地的行為，而隨著國家對閑置土地管理力度的增大，無疑進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金壓力。例如，國土部最近出臺的政策規(guī)定：土地閑置一年以上的按土地交易價(jià)格的20%收取閑置費(fèi)，土地閑置兩年將無償收回。這就使得房地產(chǎn)企業(yè)在土地資源管理、開發(fā)資金的募集等方面，面臨著越來越大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和壓力。
（二）負(fù)債率過高，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理
目前，直接融資在房地產(chǎn)企業(yè)融資金額中所占的比重只有2%左右，其他的主要來自于外部融資，而銀行貸款仍舊是我國房地產(chǎn)企業(yè)的最主要的融資渠道之一。據(jù)央行統(tǒng)計(jì)顯示，截至2011年年底，我國銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額達(dá)10.73萬億元，我國房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到75%以上，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的正常的警戒標(biāo)準(zhǔn)。
（三）成交量大幅下滑，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)在不斷增大
近兩年來，很多房地產(chǎn)企業(yè)的年度銷售指標(biāo)的完成率還不足50%，房地產(chǎn)企業(yè)的成交量開始大幅下滑，尤其在我國的一線城市，加上限購政策等因素的影響，使得房屋銷售的成交額和成交價(jià)格大幅下滑。以北京市為例，2011年全市商品房銷售面積為1440萬平方米，比上年下降12.2%，其中住宅銷售面積為1035萬平方米，下降13.9%。從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，2011年，全國商品房銷售面積10.99億平方米，增速比上年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品房銷售額59119億元，增速比上年回落6.8個(gè)百分點(diǎn)。截止2011年年底，全國商品房待售面積已經(jīng)高達(dá)27194萬平方米，各方面的因素導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的商品房空置面積激增，給房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠帶來了困難，大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。
（四）企業(yè)資金管理的重視程度和管理水平有待進(jìn)一步提高
目前，仍舊有很多房地產(chǎn)企業(yè)對資金管理不夠重視，沒有及時(shí)制定完善的資金使用計(jì)劃，嚴(yán)重的甚至還沒有資金管理的意識，普遍存在“重銷售、輕管理”的現(xiàn)象。這是因?yàn)橛行┢髽I(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，還只是停留在簡單的會(huì)計(jì)核算階段，缺乏對企業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀的有效分析，不利于保證企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)決策的科學(xué)性和經(jīng)濟(jì)性，在無形中增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防與控制的有效對策
（一）強(qiáng)化企業(yè)的內(nèi)部管理，提升企業(yè)的核心競爭力
隨著房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的不斷加大，企業(yè)必須強(qiáng)化內(nèi)部管理，提高企業(yè)的核心競爭能力以及對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的抵抗與應(yīng)對能力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步健全財(cái)務(wù)管理制度，通過健全完善的內(nèi)部控制制度來提高企業(yè)經(jīng)營的規(guī)范性、市場信譽(yù)和信用等級，為企業(yè)的融資活動(dòng)創(chuàng)造良好的條件；其次，要強(qiáng)化房企員工對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和控制意識，調(diào)動(dòng)員工在財(cái)務(wù)管理工作中的積極性和主動(dòng)性；再次，房地產(chǎn)企業(yè)要依據(jù)自身的發(fā)展戰(zhàn)略和不同時(shí)期財(cái)務(wù)管理的各種需要，對企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和決策機(jī)制進(jìn)行實(shí)時(shí)調(diào)整，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)決策的科學(xué)性，制定科學(xué)的融資對策和決策程序，借助高水平的、科學(xué)的內(nèi)部管理來提高企業(yè)抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的能力，提升企業(yè)的核心競爭力。
（二）重視對生產(chǎn)成本和風(fēng)險(xiǎn)的控制
提高房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平和盈利能力是對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制與預(yù)防的重要措施，因此房地產(chǎn)企業(yè)要重視對生產(chǎn)全過程的風(fēng)險(xiǎn)控制與管理，在企業(yè)內(nèi)部實(shí)行權(quán)責(zé)明確的成本控制與風(fēng)險(xiǎn)管理體制，努力做好企業(yè)的降本增效工作。
首先，成本控制工作要從房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開始做起，即在做好市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，建造出真正適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品。在建筑工程的設(shè)計(jì)階段，要重視新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，借助建筑工程的設(shè)計(jì)理念，豐富建筑工程的使用性能，提高建筑工程的經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對工程造價(jià)的有效控制。
