發(fā)布時(shí)間：2023-03-22 17:39:51
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房產(chǎn)稅論文樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
當(dāng)前比較成形的房地產(chǎn)稅稅制設(shè)計(jì)模式主要有三種，分別為上海模式、重慶模式和社科院模式。從征收對(duì)象上比較，重慶稅制模式的征稅對(duì)象是獨(dú)棟別墅和高端住宅;上海稅制模式的征稅對(duì)象是新購住房，即增量房;社科院模式的征稅對(duì)象是城鎮(zhèn)居民全部住宅。從征稅范圍上來看，社科院模式的征收范圍最寬泛，上海模式的征稅范圍其次，重慶模式的征稅范圍最窄。從計(jì)稅依據(jù)上來看，由于重慶、上海兩個(gè)模式是試點(diǎn)，所以暫時(shí)以房屋交易價(jià)格征稅;社科院模式提出以房屋評(píng)估價(jià)征稅，更接近房屋的實(shí)際價(jià)值，房產(chǎn)稅的增加與房屋價(jià)值的升降密切相關(guān)，設(shè)計(jì)更為科學(xué)。從稅率上來看，重慶和上海模式均設(shè)計(jì)為全額累進(jìn)稅率;社科院模式僅提出“應(yīng)按評(píng)估價(jià)格征收稅率較高的保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅，甚至可以考慮累進(jìn)制”，沒有明確具體稅率。從扣除標(biāo)準(zhǔn)上來看，重慶模式按戶均面積扣除，獨(dú)棟別墅按照每套180m2，高檔住宅按照每套100m2的標(biāo)準(zhǔn)扣除;上海模式按人均面積扣除，扣除面積為人均60m2;社科院模式也按照人均面積扣除，扣除面積為人均40m2。
二、存量房地產(chǎn)稅的收入測算
如果按照這三個(gè)模式對(duì)現(xiàn)有的全國范圍內(nèi)的存量房進(jìn)行房產(chǎn)稅的測算，可以看出三種稅制的功能作用。由于數(shù)據(jù)尋找的困難，我們無法找到早期的住宅竣工面積數(shù)據(jù)，最早的住宅竣工數(shù)據(jù)是從1995年開始，無法反映中國從80年代就開始的公房私售等改革，為了將各種產(chǎn)權(quán)所有制的房屋全部涵蓋，我們這里使用的是全社會(huì)房屋竣工面積指標(biāo)(包括城鎮(zhèn)和農(nóng)村的住宅和工商業(yè)房屋)，該指標(biāo)是從1981年—2010年。因?yàn)榇嬖谂f城改造、老房拆遷的問題，所以這個(gè)數(shù)據(jù)有高估的成分，但這并不影響我們對(duì)稅制設(shè)計(jì)的分析。別墅、高檔公寓的竣工數(shù)據(jù)可找到的最早始于1995年，基本與我們感受到的實(shí)際情況相符。中商品房平均銷售價(jià)格和別墅、高檔公寓的銷售價(jià)格為2010年的平均價(jià)格。重慶模式下，僅對(duì)別墅、高檔公寓征稅，對(duì)別墅、高檔公寓的竣工面積按平均每套140平方米作扣除后，以0.5%的稅率計(jì)算，則重慶模式的稅制設(shè)計(jì)下房產(chǎn)稅收入為39億元(如果按照每套180平方米扣除，房產(chǎn)稅收入為8億;按照每套100平方米扣除，房產(chǎn)稅收入為70億)。重慶模式重在調(diào)節(jié)收入分配，體現(xiàn)“均貧富”的功能，僅對(duì)面積占比0.05%的別墅、高檔住宅征稅，對(duì)99.5%的普通住宅不征稅，因此稅收規(guī)模非常有限。而在收入分配的調(diào)節(jié)上，由于僅關(guān)注了別墅、高檔住宅，忽視了對(duì)多套住宅所有者即炒房者的征稅問題，因此，其政策定位既非是籌集收入，也不是抑制房價(jià)，僅僅是為了實(shí)現(xiàn)“削富濟(jì)貧”的初衷。上海模式，由于其僅對(duì)增量住宅征稅，該模式下所征得的房產(chǎn)稅通常為負(fù)值。以2010年為例，本年竣工房屋面積為30億平方米，非農(nóng)業(yè)人口為4.6億，只能保證供應(yīng)每人6.5個(gè)平方米，而上海模式的扣除標(biāo)準(zhǔn)是每人60平方米，因此房產(chǎn)稅為負(fù)值。但如果我們把上海模式改良為按照存量房來計(jì)算，按照人均60平方米的扣除標(biāo)準(zhǔn)，70%的評(píng)估率和0.4%的稅率，則“改良版”的上海模式的稅制設(shè)計(jì)下房產(chǎn)稅可以達(dá)到3189億元。社科院模式，征稅對(duì)象為城鎮(zhèn)全部房屋(不論產(chǎn)權(quán)制度性質(zhì))，扣除標(biāo)準(zhǔn)為人均40平方米，稅率沒有明確，僅表示可以征收累進(jìn)稅率，這里對(duì)別墅、高檔住宅按3%的稅率，其他普通住宅按照國際平均1%的稅率征稅。經(jīng)計(jì)算，房產(chǎn)稅收入可達(dá)到16508億元，其中有15926億元為普通住宅稅負(fù)，582億元為別墅、高檔住宅的稅負(fù)，別墅、高檔住宅的面積占總面積的比例為0.5%，稅負(fù)比例為3.7%，體現(xiàn)了縱向公平原則。三種模式下房地產(chǎn)稅預(yù)計(jì)收入占各類收入比如表4所示，重慶模式下的房地產(chǎn)稅收入預(yù)計(jì)為39億元，占地方財(cái)政收入、地方稅收收入、地方營業(yè)稅收入和土地出讓金收入的比例分別為0.1%、0.12%、0.35%和0.14%，收入規(guī)模及其有限。雖然，政策設(shè)計(jì)者的初衷有調(diào)節(jié)收入分配的目的，然而受規(guī)模小的影響，其調(diào)節(jié)分配能力有限。改良的上海模式下房地產(chǎn)稅收入預(yù)計(jì)為3189億元，占地方財(cái)政收入、地方稅收收入、地方營業(yè)稅收入和土地出讓金收入的比例分別為7.85%、9.75%、28.98%、11.61%，即使收入規(guī)模比重慶模式有較大的增加，但依然難以代替營業(yè)稅的地方主體稅種的地位。社科院模式下的房地產(chǎn)稅預(yù)計(jì)收入為16508億元，占地方財(cái)政收入40.65%、占地方稅收收入50.48%、占地方營業(yè)稅收入的150.02%、占土地出讓金收入的60.11%。雖然數(shù)字有高估的成分，但將社科院模式和改良的上海模式相對(duì)比，依然可以反映出該稅制設(shè)計(jì)的優(yōu)勢(shì):一方面，其扣除標(biāo)準(zhǔn)更加合理。2010年城市人均住宅建筑面積為31.6平方米，預(yù)計(jì)由于城市化建設(shè)，城市人口和城市住宅面積將同時(shí)增長，至2030年城市人均住宅建筑面積為38.2平方米，人均40平方米比2010年的城鎮(zhèn)人均住宅面積高20%，并且在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)都超過城市實(shí)際住宅建筑面積。相比而言，人均60平方米幾乎是實(shí)際人均住宅建筑面積的2倍，扣除之后的應(yīng)稅房屋范圍將大大減少，因此扣除標(biāo)準(zhǔn)按人均40平方米更加合理;另一方面，上海模式的實(shí)際稅率為評(píng)估率70%乘以稅率0.4%，即僅為0.28%，社科院模式的實(shí)際稅率為普通住宅稅率1%和別墅、高檔公寓的稅率3%，即使以1%的稅率與上海模式相比，仍是后者的3.6倍。而1%的稅率是世界平均稅率水平，因此并不是社科院模式稅率過高，而是上海模式稅率過低。
三、結(jié)語
摘要：我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制已不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，存在著重流轉(zhuǎn)，輕持有，稅制不統(tǒng)一，立法層次低、征稅范圍窄、配套制度不健全等問題。為此，在立足當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和社會(huì)需求的基礎(chǔ)上，通過合并稅種，下放管理權(quán)限，開征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅、完善各項(xiàng)配套改革措施等，盡快完善稅制，緩解社會(huì)矛盾，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅制改革
一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要矛盾
我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中，涉及到營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地使用費(fèi)等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產(chǎn)市場的建立和發(fā)展，房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在矛盾，不同稅種之間也存在沖突。這不適應(yīng)當(dāng)前人們已購有較多較高價(jià)位住宅，需要進(jìn)行有區(qū)別的財(cái)產(chǎn)占有關(guān)系的稅收再分配調(diào)節(jié)，緩和社會(huì)矛盾的迫切要求，也不適應(yīng)需要通過稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需關(guān)系及其結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的現(xiàn)實(shí)要求。
(一)重流轉(zhuǎn)，輕持有
房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負(fù)輕；而流通環(huán)節(jié)，多個(gè)稅種同時(shí)課征。著重對(duì)營業(yè)性房屋、個(gè)人出租房屋征稅，如個(gè)人房屋出租收入既要征收房產(chǎn)稅，又要征收營業(yè)稅和個(gè)人所得稅，明顯存在重復(fù)征稅的問題。但不對(duì)個(gè)人非營業(yè)性住房征房產(chǎn)稅，這相當(dāng)于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣做實(shí)際上鼓勵(lì)了土地持有，助長了土地投機(jī)，導(dǎo)致了高房價(jià)與高空置率的存在。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截止2007年4月，全國商品房空置面積為1.27億平方米，其中空置商品住宅0.69億平方米，全國空置率超過25%，大大超過國際公認(rèn)的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴(yán)重關(guān)注的時(shí)候了。
(二)稅制不統(tǒng)一，內(nèi)外兩套有違公平
內(nèi)企及華籍居民適用房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費(fèi)和1951年當(dāng)時(shí)的政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的城市房地產(chǎn)稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內(nèi)外資企業(yè)競爭起點(diǎn)不同，稅負(fù)不公，不利于統(tǒng)一市場的構(gòu)建和市場經(jīng)濟(jì)體制的培育發(fā)展。
(三)稅收立法層次低，征稅依據(jù)不太充分
按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進(jìn)行，沒有法律依據(jù)，國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機(jī)關(guān)制定的法律，不包括行政法規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其法律依據(jù)是由國務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實(shí)施的行政法規(guī)，級(jí)次較低。
(四)征稅范圍窄，財(cái)政功能不強(qiáng)
房產(chǎn)稅限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，還把行政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用、財(cái)政撥付事業(yè)費(fèi)的機(jī)構(gòu)、個(gè)人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對(duì)象；土地使用稅也排除了農(nóng)村土地，僅限于對(duì)城鎮(zhèn)土地征稅。房地產(chǎn)稅范圍過窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方政府的主體稅種。
(五)稅、費(fèi)不清，費(fèi)高于稅
目前，我國涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售全過程的所有稅收，約占建設(shè)成本的9%；而如配套費(fèi)等各類規(guī)費(fèi)卻達(dá)到41%。
(六)配套制度不健全，稅收征管難度大
考慮到將來的稅制改革，需要進(jìn)行財(cái)產(chǎn)評(píng)估的稅種和數(shù)量會(huì)很多，而我國的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)起步較晚，既不規(guī)范也不成熟。房產(chǎn)評(píng)估制度作為房地產(chǎn)稅收的主要輔助手段還很不健全，目前還無法幫助實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的順利征收。
二、房地產(chǎn)稅制改革的總體思路
采取“一清，二轉(zhuǎn)，三改，四留”的辦法，即對(duì)現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)方面的稅種進(jìn)行整合，清理取締不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關(guān)聯(lián)的稅種；將流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)過重的稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)持有階段；把一部分體現(xiàn)政府職能，屬于稅收性質(zhì)，且便于稅收征管的收費(fèi)，改為征稅；對(duì)符合國際通行作法，又屬必要的少量規(guī)費(fèi)，繼續(xù)規(guī)范化保留。統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)的房產(chǎn)稅，簡化稅制；提升房地產(chǎn)稅收的立法層次；擴(kuò)大稅基，公平稅負(fù)；建立和完善房地產(chǎn)估價(jià)制度等配套措施，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。
三、房地產(chǎn)稅制改革的具體設(shè)想
(一)合并稅種，開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅
把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費(fèi)，以及屬于稅收性質(zhì)的其他收費(fèi)，合并為全國統(tǒng)一的物業(yè)稅。既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國物業(yè)稅的主要設(shè)想如下：
1.擴(kuò)大征收范圍，確定征免界限。要改變房地產(chǎn)稅收重流轉(zhuǎn)，輕持有的現(xiàn)狀，就必須適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)的征收范圍，取消那些不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)情況的減免。一是取消個(gè)人所有非營業(yè)性住房免稅的規(guī)定，初期可把征稅范圍只限制在非普通住房，特別是對(duì)占用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實(shí)行高稅率，而對(duì)占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房，而買得起的人因持有成本過低，就多買多占的現(xiàn)狀。這筆稅款應(yīng)專項(xiàng)使用，作為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)專項(xiàng)基金，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，也可作為對(duì)符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補(bǔ)貼，這樣將高收入者的收入轉(zhuǎn)移給低收入者，抑制目前我國逐漸拉大的收入差距，控制收入分配中的“馬太效應(yīng)”，緩和社會(huì)矛盾，構(gòu)建和諧社會(huì)。二是取消對(duì)事業(yè)單位有關(guān)免稅的規(guī)定，把非公益性事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體用地用房納入征稅范圍。三是把農(nóng)村的工商營業(yè)用房和高標(biāo)準(zhǔn)住房納入征稅范圍。
2.對(duì)房產(chǎn)稅以評(píng)估市場價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅一是從價(jià)計(jì)征，是以房產(chǎn)余值(房產(chǎn)原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計(jì)稅依據(jù)；二是從租計(jì)征，以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)。這很不合理，按歷史成本價(jià)余值征收，使得稅收收入與房地產(chǎn)價(jià)值背離，國家不能分享土地增值收益，還將承擔(dān)通貨膨脹損失；從租計(jì)征的則對(duì)其實(shí)際租金難以把握，且對(duì)經(jīng)營行為征稅與營業(yè)稅有交叉；而且對(duì)同一宗房地產(chǎn)按從租計(jì)征與從價(jià)計(jì)征兩種方法分別計(jì)算出的稅額相差很大。
3.對(duì)土地使用稅應(yīng)按類型和用途分別制定稅率。現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是分地區(qū)按單位面積實(shí)行固定稅額的辦法，一是國家不能及時(shí)分享土地增值收益；二是稅率過低，且不同等級(jí)土地之間的稅額差距太小，體現(xiàn)不了調(diào)節(jié)級(jí)差收入的作用，對(duì)促使土地使用者節(jié)約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯；三是隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，許多地方城鄉(xiāng)結(jié)合部難以區(qū)分，分設(shè)在城鄉(xiāng)的企業(yè)由于地理位置的不同，也會(huì)產(chǎn)生稅負(fù)差別；四是部分減免稅規(guī)定，過多地照顧了納稅困難企業(yè)，不利于一些占地面積大而經(jīng)濟(jì)效益差的企業(yè)加強(qiáng)自身的經(jīng)營管理，影響企業(yè)間的平等競爭。對(duì)此可借鑒國際通行作法，對(duì)個(gè)人住房按類型、經(jīng)過評(píng)估的市場價(jià)格采用三四級(jí)超額累進(jìn)稅率制。
4.全國稅率應(yīng)有彈性。我國地域廣闊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，全國不宜采用統(tǒng)一稅率?？稍O(shè)立一個(gè)彈性控制區(qū)間，各地根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、納稅人支付能力等因素，在許可的范圍內(nèi)選擇適用的稅率。
(二)提高立法級(jí)次，下放管理權(quán)限
中央制定物業(yè)稅的基本法，對(duì)稅法要素做原則性規(guī)定，而由省級(jí)立法機(jī)關(guān)或政府制定細(xì)則，明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實(shí)施辦法及其征收管理等，不僅有利于維護(hù)中央的稅制統(tǒng)一，而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題，充分調(diào)動(dòng)地方政府的積極性，逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級(jí)地方稅的主體稅種。
(三)開征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅
目前，土地、房屋資源浪費(fèi)現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重，存在大量已征未用和購而不用的情況，有的地方政府還征用大片土地，等待招商引資時(shí)高價(jià)出讓。國內(nèi)有1億多平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過50%，占?jí)嘿Y金超過2500億元。而我國商品房開發(fā)商大多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必將威脅金融業(yè)的良性運(yùn)行。為制止這種坐享房地產(chǎn)自然增值帶來的收益的行為，打擊囤積居奇，抑制非理性投資，制止資源浪費(fèi)，優(yōu)化資源配置，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，需要采取稅收強(qiáng)制措施，開征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅。這樣可大大增加國家的稅收收入，非常有效地遏制房地產(chǎn)投機(jī)，避免任何因房地產(chǎn)泡沫給國家發(fā)展帶來的負(fù)面影響。
(四)完善各項(xiàng)配套改革措施
一是建立和完善房地產(chǎn)登記制度，全面掌握房地產(chǎn)各方面情況，找準(zhǔn)征稅目標(biāo)。二是建立和完善以房地產(chǎn)市場價(jià)格為依據(jù)的價(jià)格評(píng)估體系。三是注意房地產(chǎn)稅制改革與其他稅制之間的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)稅制的變動(dòng)，將關(guān)系到有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的多項(xiàng)稅收和收費(fèi)，因此，要把該項(xiàng)改革和整體稅制完善結(jié)合起來，處理好相關(guān)稅種之間的關(guān)系。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)健詞：房地產(chǎn)稅收改革建議
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自國家實(shí)行土i地有償出讓、轉(zhuǎn)讓制度以來，房地產(chǎn)市場發(fā)展非常迅猛，私人擁有房地產(chǎn)的數(shù)量不斷上升，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長強(qiáng)勁，2000－2003年間房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增速20%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同期GDP的增長速度。2004年全國房地產(chǎn)完成投資13158億元，占當(dāng)年GDP的9.64%，而與此相關(guān)的房地產(chǎn)稅收雖然絕對(duì)量增長較快，始終維持在4.4%左右，與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不成比例，說明我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在許多不合理的方面。
中國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展使房地產(chǎn)稅收日益受到重視，國內(nèi)目前對(duì)房地產(chǎn)稅討論激烈，然而改革房地產(chǎn)稅收制度，特別是建立適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)要求的新型不動(dòng)產(chǎn)稅，是一項(xiàng)十分復(fù)雜艱巨的任務(wù)，牽涉到億萬群眾，涉及各方面利益的調(diào)整，從博弈論的角度出發(fā)房地產(chǎn)稅制改革是參與各方利益的博弈過程，房地產(chǎn)改革能否達(dá)到預(yù)期效果，取決于雙方的力量對(duì)比和策略選擇。
一、模型分析
博弈論基本假定人是有理性的，從理性經(jīng)濟(jì)人前提出發(fā)，各博弈參與方都會(huì)考慮自身的目標(biāo)和利益。從自身利益最大化角度做出選擇。從利益相關(guān)度出發(fā)，房地產(chǎn)稅制改革博弈的參與人包括：政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、消費(fèi)者。政府出于發(fā)展經(jīng)濟(jì)的目的，針對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，積級(jí)推動(dòng)房地產(chǎn)稅制改革，通過稅收調(diào)節(jié)，對(duì)納稅人的利益進(jìn)行合理分配，對(duì)穩(wěn)定市場物價(jià)，防范房地產(chǎn)開發(fā)潛存的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展；改革整頓房地產(chǎn)行業(yè)市場，抑制過高房價(jià)，減輕了居民的購房負(fù)擔(dān)，所以他們是改革的最大受益者和和宏觀調(diào)控的決策者；從短期來看，房地產(chǎn)稅制改革以及各配套措施的實(shí)施抑制房產(chǎn)開發(fā)商操縱、炒作價(jià)格，壓縮了他們的利潤空間，因此房地產(chǎn)納稅人是改革的利益受損者。政府處于強(qiáng)勢(shì)地位，他對(duì)納稅人的不合作行為可以施以懲罰，督促他們進(jìn)行合作。消費(fèi)者作為房價(jià)的承受方?jīng)]有太大的發(fā)言權(quán)，但他們?nèi)藬?shù)眾多，當(dāng)房價(jià)超過一定程度就會(huì)產(chǎn)生消費(fèi)者逆向選擇，如個(gè)人集資買地合伙建房，或放棄購買意愿，使開發(fā)的房地產(chǎn)束之高閣，長期閑置，造成資源浪費(fèi)。
（一）模型假設(shè)
政府出于經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展的目的推行房地產(chǎn)稅制改革，抑制房價(jià)的過度攀升，緩解購房負(fù)擔(dān)，為了簡化分析，我們假設(shè)政府與消費(fèi)者為改革博弈中的推動(dòng)方，推動(dòng)方的策略是檢查或不檢查，而檢查會(huì)促使納稅人依法納稅，但也會(huì)產(chǎn)生檢查成本，博弈的接受方則根據(jù)時(shí)局相機(jī)選擇納稅或不納稅策略。
如果推動(dòng)方采取檢查策略。在改革初期，開發(fā)商依法納稅，政府財(cái)政收入增加，同時(shí)房地產(chǎn)稅收作為一種良稅發(fā)揮其作用，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)消費(fèi)者走出購房困境，有利于整個(gè)社會(huì)穩(wěn)定。假設(shè)此時(shí)推動(dòng)方收益為R，檢查成本為C，且R＞C；政府對(duì)納稅人進(jìn)行征稅，使其利潤減少，若其采取納稅的策略，其福利損失為T；若其采取不納稅的策略，隱匿收入，逃避納稅，當(dāng)這種行為被稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)，將對(duì)其進(jìn)行罰款，金額為F，則開發(fā)商福利損失為T+F；通過對(duì)接受方進(jìn)行懲罰可以彌補(bǔ)推動(dòng)方部分損失，彌補(bǔ)的這部分損失為M，想當(dāng)然M＞T。
如果推動(dòng)方采取不檢查策略，當(dāng)接受方選擇納稅時(shí)，其福利損失為T，推動(dòng)方的收益為R，檢查成本為0；當(dāng)接受方選擇不納稅時(shí)，其福利損失為0。
（二）博弈分析
在完全信息條件下，博弈雙方知道對(duì)方面臨的選擇以及相應(yīng)的收益，并根據(jù)對(duì)方的策略作出最優(yōu)的選擇。這意味著博弈雙方都可能以一定的概率選擇策略，實(shí)現(xiàn)自身利益最大化，這唯一的概率組合即混合博弈的納什均衡解。
現(xiàn)設(shè)推動(dòng)方選擇檢查的概率為p1，則其選擇不檢查的概率為1-p1，接受方選擇納稅的概率為p2，其選擇不納稅的概率為1-p2，雙方的期望收益分別為E1，E2，則：
二、結(jié)論及建議
如前分析，房地產(chǎn)稅制改革的過程是一個(gè)改革的推動(dòng)方和接受方競合博弈的過程，要想使改革達(dá)到最佳效果，控制政府部門在檢查中所耗用的財(cái)力、物力、人力，同時(shí)對(duì)違反新稅制的行為處以嚴(yán)厲懲罰。近年來學(xué)術(shù)界對(duì)房地產(chǎn)稅改革的爭論如火如荼，全體改革的實(shí)施還必須做好有關(guān)基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作，搞好各項(xiàng)配套改革措施，尤其要注意以下幾個(gè)問題：
1、建立公告、公示制度
上述博弈分析的前提是市場信息透明，而事實(shí)房地產(chǎn)從開發(fā)、流通各環(huán)節(jié)都存在信息不對(duì)稱的問題。比如，政府部門對(duì)開發(fā)商的利潤和開發(fā)商手中的土地儲(chǔ)備量究竟有多少并不清楚，因此，政府部門應(yīng)當(dāng)從消除信息不對(duì)稱的角度對(duì)房地產(chǎn)管理體制進(jìn)行制度性改革，減少房地產(chǎn)行業(yè)私人信息擁有量，增加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的信息透明度，建立一個(gè)集土地供應(yīng)信息、住宅開發(fā)信息、市場交易信息、政府政策信息等信息為一體的信息平臺(tái)，并定期向社會(huì)公告、公示，以引導(dǎo)房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。
2、建立完善的價(jià)格評(píng)估制度
房地產(chǎn)征稅的基礎(chǔ)是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。如果采用單個(gè)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的程序和方法，成本將很高昂，而且耗費(fèi)時(shí)間，我們可以借鑒美國的整體評(píng)估（massappraisal）方法，這是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型和計(jì)算機(jī)系統(tǒng)進(jìn)行評(píng)估的一套辦法，要求有完整的土地和建筑物資料并且計(jì)算機(jī)數(shù)字化，而且要求有訓(xùn)練有素的專業(yè)人員，我國這方面的條件還不具備，這也是房地產(chǎn)稅制改革滯后的原因之一。
3、控制稅收征管成本
房地產(chǎn)的征稅包括評(píng)估與征管，針對(duì)征管工作，美國各級(jí)政府征稅不是由稅務(wù)人員上門征收，而是由納稅人通過銀行系統(tǒng)將支票直接寄到稅務(wù)部門。目前我國已經(jīng)廣泛實(shí)行銀行存款實(shí)名制，銀行也已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，可以提供高效的個(gè)人支票服務(wù)，提高稅務(wù)部門征稅效率，降低稅收征管成本。
4、征收房地產(chǎn)稅要遵循“納稅受益”原則
房地受益論是指稅收收入主要為納稅人服務(wù)，地方政府通過房地產(chǎn)稅收收入提供地方公共產(chǎn)品和服務(wù)供給，使納稅人直接體會(huì)納稅受益，降低納稅人對(duì)交納房地產(chǎn)稅的抵觸，有利于改革的順利實(shí)施。
參考資料：
1.易加元稅費(fèi)改革中競合博弈分析及其治理稅務(wù)研究2006.3
2.丁成日改革和發(fā)展中國房地產(chǎn)稅：理論問題與現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)財(cái)政與稅務(wù)20063
3.王誠堯房地產(chǎn)稅收要進(jìn)行區(qū)別征稅的重大制度改革財(cái)政與稅務(wù)20063
4.郭松山黃紹華我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的博弈分析稅務(wù)研究20055
隨著漁業(yè)自然資源的逐漸衰退，水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)也已經(jīng)發(fā)展成為對(duì)“糧食緊缺”問題解決的主要途徑，是保障食品安全的重要產(chǎn)業(yè)。但是，水產(chǎn)養(yǎng)殖模式所依靠的是施肥或投餌，以能夠獲取更多的魚產(chǎn)品，往往會(huì)導(dǎo)致實(shí)際養(yǎng)殖量遠(yuǎn)遠(yuǎn)在其生態(tài)容量允許之外，同時(shí)，其生產(chǎn)過程中所產(chǎn)生的一系列殘餌、魚體排泄物以及肥料等等，也就會(huì)在水體中逐漸發(fā)生消耗溶氧，從而導(dǎo)致水體發(fā)生污染，同時(shí)，攜帶大量致病菌，對(duì)水產(chǎn)品質(zhì)量安全產(chǎn)生威脅。另外，水產(chǎn)養(yǎng)殖污水排放，流入河流之中，還會(huì)導(dǎo)致多種毒素的產(chǎn)生，從而對(duì)土壤、空氣及水體產(chǎn)生更大的污染。其不但給水產(chǎn)養(yǎng)殖也可持續(xù)發(fā)展帶來了影響，同時(shí)也給漁民、企業(yè)、國家?guī)砹艘欢ǖ慕?jīng)濟(jì)損失，更有甚者會(huì)造成環(huán)境污染，從而影響消費(fèi)者的生存安全，因此，水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)污染管理非常必要，甚至已經(jīng)是刻不容緩的大事情，必須作為水產(chǎn)養(yǎng)殖的首要任務(wù)來完成。
2水產(chǎn)養(yǎng)殖污染的最佳管理模式
2.1構(gòu)建水產(chǎn)養(yǎng)殖環(huán)境評(píng)價(jià)機(jī)制
必須進(jìn)一步構(gòu)建水產(chǎn)養(yǎng)殖污染預(yù)警機(jī)制，以對(duì)水產(chǎn)養(yǎng)殖生態(tài)環(huán)境的質(zhì)量、穩(wěn)定性、數(shù)量及發(fā)展?jié)摿Φ冗M(jìn)行綜合考慮，以能夠從生態(tài)環(huán)境承載力及生態(tài)資源承載力基礎(chǔ)上出發(fā)，對(duì)水產(chǎn)養(yǎng)殖和自然資源的平衡關(guān)系進(jìn)行構(gòu)建，在水產(chǎn)養(yǎng)殖經(jīng)濟(jì)發(fā)展評(píng)價(jià)體系中將水資源消耗及環(huán)境損失等各項(xiàng)資源納入其中，依照模糊評(píng)判理論，同時(shí)借助于調(diào)查問卷方式，對(duì)和水產(chǎn)養(yǎng)殖環(huán)境可持續(xù)發(fā)展相符合的評(píng)價(jià)體系進(jìn)行構(gòu)建。在進(jìn)行水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)發(fā)展之前，必須要以保護(hù)水域生態(tài)環(huán)境作為前提，不斷的對(duì)和水產(chǎn)養(yǎng)殖環(huán)境具有一定關(guān)系的環(huán)境承載力及養(yǎng)殖容量等實(shí)施多方面評(píng)價(jià)。依照當(dāng)?shù)夭煌Y源、土地、湖泊、水域、水庫及地下水資源等各種資源現(xiàn)狀，對(duì)其養(yǎng)殖規(guī)模及養(yǎng)殖方式進(jìn)行科學(xué)合理的確定，同時(shí)還要對(duì)其相應(yīng)的等級(jí)進(jìn)行劃分。最終還要依照當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境等級(jí)及最低容量原理，對(duì)其水域承載力和養(yǎng)殖容量確定出一個(gè)最佳方案，以此促進(jìn)水產(chǎn)養(yǎng)殖和當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境的融合可持續(xù)發(fā)展。
2.2提高水產(chǎn)養(yǎng)殖生產(chǎn)規(guī)范性
很多水產(chǎn)養(yǎng)殖協(xié)會(huì)、國際發(fā)展組織、NGOs以及政府的相關(guān)漁業(yè)管理機(jī)構(gòu)等等，均對(duì)水產(chǎn)養(yǎng)殖的相關(guān)規(guī)范要求進(jìn)行了制定。這些規(guī)范要求對(duì)于水產(chǎn)養(yǎng)殖的生產(chǎn)管理以及操作行為等等均具有一定的指導(dǎo)性作用。但是這些規(guī)范要求的制定，大部分都是依照聯(lián)合國糧農(nóng)組織所制定的“負(fù)責(zé)任漁業(yè)行為守則”進(jìn)行制定的，其全部都要依靠漁農(nóng)的自我遵守完成，并不具有法律效應(yīng)，這樣也就導(dǎo)致在實(shí)際生產(chǎn)過程中，人們往往不會(huì)依照這些規(guī)范進(jìn)行，從而導(dǎo)致大量水產(chǎn)養(yǎng)殖污染的發(fā)生，因此必須要進(jìn)一步對(duì)水產(chǎn)養(yǎng)殖的生產(chǎn)規(guī)范性進(jìn)行提高。簡而言之生產(chǎn)規(guī)范性也就是對(duì)其相關(guān)操作進(jìn)行規(guī)范，其中主要包括的就是BMPs，其能夠?qū)λh(huán)境質(zhì)量實(shí)施有效的改善，當(dāng)然也并不是說BMPs能夠在所有水產(chǎn)養(yǎng)殖場所適用。另外，想要對(duì)水產(chǎn)養(yǎng)殖進(jìn)行有效的規(guī)范，還需要廣大生產(chǎn)者看和政府通力合作，以能夠?qū)?shí)施BMPs的正是法規(guī)文件形成，確保水產(chǎn)養(yǎng)殖污染管理的有法可依。
2.3加強(qiáng)水產(chǎn)養(yǎng)殖水體管理
水產(chǎn)養(yǎng)殖廢水處理是其污染管理的主要內(nèi)容之一。水產(chǎn)養(yǎng)殖水體之中含有大量的營養(yǎng)物質(zhì)，其能夠?qū)е率占{水體富營養(yǎng)化，那么其能夠通過以下措施對(duì)其營養(yǎng)負(fù)荷進(jìn)行降低：在進(jìn)行浮游藻類豐度進(jìn)行維持的時(shí)候，只使用必須肥料；在進(jìn)行放養(yǎng)量和投餌率選擇的時(shí)候，一定要適當(dāng)，以防超出池塘的消化能力；對(duì)水體交換盡量不增加，或者是最大化的減少；近可能的進(jìn)行重復(fù)用水，或者是將其外排水體進(jìn)行暫存；對(duì)池塘中各層水體進(jìn)行適當(dāng)?shù)幕旌希蕴岣呦聦铀w水質(zhì)；選擇使用優(yōu)質(zhì)餌料，以對(duì)水質(zhì)穩(wěn)定性進(jìn)行保障；對(duì)鼓風(fēng)設(shè)備進(jìn)行使用，以能夠避免對(duì)極端低濃度DO情況的發(fā)生等等。
3結(jié)語
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)波士頓矩陣法九盒矩陣法
房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，在擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)消費(fèi)方面發(fā)揮了巨大的作用。近年來，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速發(fā)展的同時(shí)也出現(xiàn)了房價(jià)居高不下、普通老百姓買不起房的問題。相應(yīng)的，房地產(chǎn)業(yè)稅收問題也成為了社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。進(jìn)入21世紀(jì)以來，我國房地產(chǎn)業(yè)稅收收入取得了連續(xù)多年的大幅增長。由于稅收一直是房價(jià)的重要組成部分，所以有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)稅收負(fù)擔(dān)是否合理的問題引起了許多專家學(xué)者的廣泛關(guān)注。
房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)問題文獻(xiàn)回顧
我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)的研究，根據(jù)其研究方法的不同，可以分為理論研究和實(shí)證研究兩類。
目前，絕大多數(shù)學(xué)者對(duì)我國房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)的研究都停留在理論研究的階段，他們認(rèn)為我國房地產(chǎn)稅制存在的問題主要集中在稅負(fù)不平，競爭不平等；稅費(fèi)并舉，重復(fù)課征；稅種設(shè)置不科學(xué)；計(jì)稅依據(jù)不合理等方面，對(duì)此他們都相應(yīng)的提出了自己的改革建議。此外，房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)改革課題組(2006)和海南省地方稅務(wù)局課題組(2006)從分析我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的問題入手，提出了我國進(jìn)行房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)改革應(yīng)該具備的基礎(chǔ)條件和實(shí)施方案，對(duì)改革過程中機(jī)構(gòu)、政策、數(shù)據(jù)、技術(shù)手段、人才、立法等一些具體問題提出了建議。以上這些研究都側(cè)重于理論分析，并基于此對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)稅制改革提出了一些基本的思路，沒有利用數(shù)量分析方法建立數(shù)學(xué)模型進(jìn)行實(shí)證分析。
在實(shí)證研究方面，我國剛剛進(jìn)入起步階段。學(xué)者劉立秋，李凱，鄒毅（2001），他們將戰(zhàn)略管理中的波士頓咨詢集團(tuán)矩陣法（BCG矩陣法）應(yīng)用到稅負(fù)合理性分析中，利用改進(jìn)后的t－r矩陣對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)狀況進(jìn)行了定量評(píng)價(jià)和分析，在此基礎(chǔ)上提出了房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)制度改革的對(duì)策建議。但由于BCG矩陣法本身存在一定的局限性，它的每個(gè)維度只能用單個(gè)指標(biāo)來衡量，因而他們也只使用了增長率這一個(gè)指標(biāo)來衡量稅負(fù)的合理性。
本文在總結(jié)前人研究成果的基礎(chǔ)上，引入GE矩陣法，彌補(bǔ)BCG矩陣法只能用單個(gè)指標(biāo)衡量一個(gè)維度的局限性，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)模型進(jìn)行了一定的改進(jìn)。
首先，制糖生產(chǎn)中，前部工段和后部工段一定要有一個(gè)密切配合的過程，這就要求做到以下幾點(diǎn)：
下菜要均勻，提汁要穩(wěn)定：
下菜是制糖生產(chǎn)的第一道工序，下菜均勻是整個(gè)制糖生產(chǎn)均衡的前提，這就要求下菜工要根據(jù)提高生產(chǎn)加工量前提下，保持均勻，連續(xù)下菜。杜絕堵溝，“放羊現(xiàn)象”。而提汁工序具有承前啟后的作用。用滲出法在甜菜中提取糖份，在最短的時(shí)間里，以較少的水份盡可能的把糖份提取出來，在這道工序中要調(diào)節(jié)好菜水比例、絞龍的轉(zhuǎn)數(shù)，控制提汁桶數(shù)和速度，從而做到下菜均，提汁穩(wěn)，穩(wěn)定的把高質(zhì)量的糖汁，送到下一工序。
糖汁的流量要均勻，錘度要穩(wěn)定：
流量均勻是指每時(shí)每刻通過每道工序，每個(gè)設(shè)備的糖汁，糖漿要恒定。首先要求在提汁穩(wěn)的基礎(chǔ)上，放汁要均勻，其次要控制好過濾工序的洗水量，板框的洗布次數(shù)、時(shí)間、GP底排放汁量和時(shí)間。錘度穩(wěn)定是提高生產(chǎn)能力，降低能源消耗的重要環(huán)節(jié)。這就要求控制浸出汁到清凈過程的錘度降。蒸發(fā)糖漿的錘度控制在60-65。再溶糖漿的錘度控制在65-67。這樣的糖漿的送到結(jié)晶罐，就縮短的煮糖時(shí)間，提高了生產(chǎn)能力。
在清凈工序中加灰要均勻，堿度要穩(wěn)定：
我國甜菜糖廠通常采用雙碳酸法，清除滲出汁的非糖份，主要包括以下幾點(diǎn)：加灰、飽充、硫漂、沉降及過濾。加灰分為預(yù)灰和主灰，預(yù)灰是清凈中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，預(yù)灰工藝的效果對(duì)糖汁質(zhì)量和過濾性能均有直接影響，一定要控制好預(yù)灰溫度、堿度和時(shí)間。預(yù)灰堿度控制在PH值（10.8-11.2)。新鮮菜的溫度一般為35-40攝氏度。凍菜為10-20攝氏度或更低。預(yù)灰時(shí)間取決于預(yù)灰溫度，但要保證石灰和糖汁充分?jǐn)嚭?。主灰的加灰量一定要滿足生產(chǎn)要求，否則，非糖份除不凈，將給蒸發(fā)、結(jié)晶操作帶來困難。只有清凈效果好才能使中間制品質(zhì)量最佳，產(chǎn)品質(zhì)量最優(yōu)，損失最低。
在蒸發(fā)工序中：
要選擇制定合理的蒸發(fā)熱力方案，確保供汽要穩(wěn)定，壓力溫度不能忽高忽低，要為汽輪機(jī)提供壓力足、溫度夠、流量穩(wěn)的過熱蒸汽。使發(fā)電機(jī)組在衡定參數(shù)下運(yùn)行。
結(jié)晶組用汽要均勻：
這就要求結(jié)晶罐用汽煮糖時(shí)不能忽多忽少，安排好裝罐、放罐的次序，保證穩(wěn)定的操作。此外，結(jié)晶工組是制糖生產(chǎn)中的一個(gè)重要工組，一砂糖膏煮制的好壞直接影響到成品的質(zhì)量。因此，在這道工序中要注意以下幾個(gè)問題：A：保證糖漿的錘度，從而縮短煮糖時(shí)間。B：控制好起晶點(diǎn)，當(dāng)糖漿的錘度達(dá)到起晶點(diǎn)時(shí)應(yīng)在短時(shí)間內(nèi)獲得適量、大小一致的晶核以便在此基礎(chǔ)煮出粒度適宜整齊均勻的成品。C：保證糖漿的色值。新鮮蒸發(fā)糖的色值應(yīng)在20斯坦默度以下，凍甜菜應(yīng)在25斯坦默度以下，回溶糖漿應(yīng)在30斯坦默度以下。從而保證成品糖的色值。D：在煮糖過程中晶粒要均勻整齊無并晶、偽晶現(xiàn)象，確保產(chǎn)品質(zhì)量。E：保證糖漿的純度應(yīng)略高于稀汁純度。糖漿中不應(yīng)含有懸浮物，清澈透明。注意以上幾點(diǎn)，從而提高產(chǎn)品質(zhì)量。而且，在三膏的煮制中要避免三膏“堵塞”，往往也是提高糖廠生產(chǎn)能力的關(guān)鍵。在當(dāng)今糖廠中為了提高生產(chǎn)能力，保證成品色值的前提下，采用二砂給一砂做種的煮糖方法，縮短了煮糖時(shí)間，提高了成品糖的產(chǎn)量，從而也大大提高了制糖生產(chǎn)能力。
真空要穩(wěn)定：
現(xiàn)在糖廠采用的是真空煮糖，真空煮糖是為了避免糖膏溫度過高，減輕不利的化學(xué)反應(yīng)，而又不影響蒸發(fā)，確保產(chǎn)品質(zhì)量，因此，煮糖要在一定真空度下進(jìn)行。真空度過高或過低都會(huì)影響煮糖的質(zhì)量，不利于生產(chǎn)。
排粕要均勻，爐溫要穩(wěn)定：
要提高產(chǎn)粕率，把廢菜全部吃掉，首先，要求連浸器排粕要均勻。只有這樣才能保證壓粕水份穩(wěn)定，從而就要求爐溫要穩(wěn)，在這樣的條件下，才能使顆粒粕的質(zhì)量合格，產(chǎn)出率才能提高。才能保證提高生產(chǎn)能力水平。
要達(dá)到以上的幾點(diǎn)，還必需有一定的條件：
【關(guān)鍵詞】 稅收成本;稅收籌劃;企業(yè)所得稅;土地增值稅
房地產(chǎn)開發(fā)周期較長,主要包括立項(xiàng)環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安置環(huán)節(jié)、工程建設(shè)環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié),項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)。各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅、土地使用稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅。由于項(xiàng)目的稅收成本會(huì)影響項(xiàng)目的投資回報(bào),而稅務(wù)事項(xiàng)始終貫穿其中,因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運(yùn)營成本的重要一環(huán)。所以有必要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)涉及的一些稅務(wù)問題及改善和籌劃機(jī)會(huì)進(jìn)行總結(jié),使管理者在實(shí)踐時(shí)盡量避免和及時(shí)處理這些問題,抓住一些稅收籌劃機(jī)會(huì),以便管理層能更好地為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊發(fā)展制定戰(zhàn)略性規(guī)劃。
一、立項(xiàng)環(huán)節(jié)
實(shí)際中很多企業(yè)在做項(xiàng)目規(guī)劃及向有關(guān)部門報(bào)批時(shí),都未考慮通過合理搭配立項(xiàng)來適當(dāng)降低企業(yè)的潛在稅負(fù)。
企業(yè)對(duì)同一項(xiàng)目可能同時(shí)或分期、分區(qū)開發(fā)不同類型的房產(chǎn),有別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)或普通住宅等,他們的增值率和對(duì)應(yīng)的稅負(fù)會(huì)有所不同。我們知道,由于土地增值稅是以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為單位清算。若企業(yè)以分期開發(fā)的別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)來分別立項(xiàng),只能按這些分期項(xiàng)目為單位清算。但是,若企業(yè)對(duì)不同增值率的房產(chǎn)以一個(gè)項(xiàng)目或同一期來立項(xiàng)并經(jīng)批準(zhǔn),則可按一個(gè)項(xiàng)目或同一期項(xiàng)目的整體增值率來進(jìn)行土地增值稅清算。若整體增值率低于個(gè)別房地產(chǎn)的增值率,那么企業(yè)的土地增值稅的實(shí)際稅負(fù)可能會(huì)有所降低。
所以筆者建議,企業(yè)在立項(xiàng)時(shí),就應(yīng)提早考慮項(xiàng)目的實(shí)際情況和相關(guān)影響,選擇一個(gè)較優(yōu)的方案來立項(xiàng)。這樣企業(yè)就可以合理降低土地增值稅的稅負(fù),為企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟(jì)利益。這是一個(gè)很好的稅收籌劃機(jī)會(huì)。
二、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)
實(shí)際中有些企業(yè)在委托境外設(shè)計(jì)公司提供設(shè)計(jì)服務(wù)時(shí),由于設(shè)計(jì)服務(wù)合同不規(guī)范和提供的證明材料不規(guī)范,可能導(dǎo)致為境外設(shè)計(jì)公司代扣繳一些額外的稅負(fù)。
境外設(shè)計(jì)公司提供設(shè)計(jì)服務(wù)時(shí),可能會(huì)不涉及境內(nèi)服務(wù),也可能會(huì)涉及境內(nèi)服務(wù)。對(duì)于不涉及境內(nèi)服務(wù)的,外商除設(shè)計(jì)工作開始前派員來中國進(jìn)行現(xiàn)場勘察、搜集資料、了解情況外,設(shè)計(jì)方案、計(jì)算、繪圖等業(yè)務(wù)全都在中國境外進(jìn)行,設(shè)計(jì)完成后,將圖紙交給中國境內(nèi)企業(yè),對(duì)外商從中國取得的全部設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)收入,暫免征收企業(yè)所得稅,且不征收營業(yè)稅。對(duì)于涉及境內(nèi)服務(wù)的,外商除設(shè)計(jì)工作開始前派員來中國進(jìn)行現(xiàn)場勘察、搜集資料、了解情況外,設(shè)計(jì)方案、計(jì)算繪圖等業(yè)務(wù)全部或部分是在中國境外進(jìn)行,設(shè)計(jì)完成后,又派員來中國解釋圖紙并對(duì)其設(shè)計(jì)的建筑、工程等項(xiàng)目的施工進(jìn)行監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo),已構(gòu)成在中國境內(nèi)設(shè)有機(jī)構(gòu)、場所從事經(jīng)營活動(dòng)。因此,對(duì)其所得的設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)收入,除準(zhǔn)許其扣除發(fā)生的中國境外的設(shè)計(jì)勞務(wù)部分所收取的價(jià)款外,其余收入應(yīng)依照稅法規(guī)定按營利企業(yè)單位征收工商統(tǒng)一稅和企業(yè)所得稅及營業(yè)稅。但對(duì)在委托設(shè)計(jì)或合作(或聯(lián)合)設(shè)計(jì)合同中,沒有載明其在中國境外提供設(shè)計(jì)勞務(wù)價(jià)款的,或者不能提供準(zhǔn)確證明文件的,不能正確劃分其在中國境內(nèi)或境外進(jìn)行的設(shè)計(jì)勞務(wù)的,都應(yīng)與其在中國境內(nèi)提供的設(shè)計(jì)勞務(wù)所取得的業(yè)務(wù)收入合并計(jì)算征收企業(yè)所得稅和營業(yè)稅。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)與境外設(shè)計(jì)公司協(xié)定提供設(shè)計(jì)服務(wù)的方式,若全部為境外提供的,應(yīng)在合同中說明。這要求境外設(shè)計(jì)公司提供相關(guān)在境外工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務(wù)機(jī)關(guān)審查。若需要境外設(shè)計(jì)公司在中國境內(nèi)提供監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo)的,應(yīng)在合同中分別說明境內(nèi)和境外的服務(wù)費(fèi)金額。這要求境外設(shè)計(jì)公司提供相關(guān)在境外和境內(nèi)工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務(wù)機(jī)關(guān)審查。這樣可以避免為境外設(shè)計(jì)公司代扣繳一些額外的稅負(fù)和一些不必要的稅務(wù)麻煩。
三、融資環(huán)節(jié)
企業(yè)資金不足可以從其關(guān)聯(lián)方融資。如從關(guān)聯(lián)方取得的貸款數(shù)額巨大。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定,企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資的利息支出有限額。因此,部分超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的利息可能不得稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定,不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出有限額,因此,部分利息可能不得作為扣除項(xiàng)目。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)提前與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通,明確關(guān)聯(lián)方貸款利息可扣除限額,從而明確最佳關(guān)聯(lián)方貸款金額,盡量使關(guān)聯(lián)方貸款利息都能稅前扣除。這都可以通過調(diào)整項(xiàng)目融資架構(gòu)、調(diào)整企業(yè)間資金融通的安排來達(dá)到。
如企業(yè)向關(guān)聯(lián)方支付的利息超過同期金融機(jī)構(gòu)的貸款利率,根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》的規(guī)定,向非金融企業(yè)借款的利息支出,不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額部分準(zhǔn)予扣除。因此,超過同期金融機(jī)構(gòu)貸款利率的利息不得在稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定,不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出有限額,因此部分利息可能不得作為扣除項(xiàng)目。對(duì)于超過貸款期限的利息部分在計(jì)算土地增值稅時(shí)亦不允許扣除。
所以筆者建議,為避免關(guān)聯(lián)方過高的利息支出和利息收入在稅負(fù)方面的不利影響,企業(yè)可考慮按同期金融機(jī)構(gòu)同類貸款利率來安排集團(tuán)內(nèi)資金借貸。
若企業(yè)是無償使用關(guān)聯(lián)方的貸款,企業(yè)作為借入方?jīng)]有相應(yīng)的利息支出,那么就會(huì)虛增利潤;借出方的利息費(fèi)用也不能在稅前扣除,將會(huì)導(dǎo)致雙重征收企業(yè)所得稅。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價(jià)政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收費(fèi),同時(shí)根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。
四、土地取得環(huán)節(jié)
(一)企業(yè)以國家出讓方式取得土地
在以前年度取得國有土地使用權(quán)時(shí),沒有及時(shí)取得國家土地管理部門出具的土地出讓金收款憑證的。根據(jù)規(guī)定,扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本,費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)對(duì)不屬于預(yù)付賬款性質(zhì)的金額轉(zhuǎn)入相對(duì)應(yīng)開發(fā)成本、費(fèi)用科目核算并在合同中約定提供合法憑證的期限。這樣可避免一些不必要的稅務(wù)麻煩。
對(duì)于企業(yè)未在約定的期限內(nèi)進(jìn)行土地開發(fā)而支付的土地閑置費(fèi),在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí),土地閑置費(fèi)能否扣除,新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務(wù)規(guī)定未對(duì)此作相關(guān)規(guī)定,需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。該土地閑置費(fèi)不屬于按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用,因此,在計(jì)算土地增值稅時(shí)不能從應(yīng)稅收入中扣除。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)的管理,盡量在約定的期限內(nèi)進(jìn)行開發(fā);若的確需延期,應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門協(xié)商,爭取減免土地閑置費(fèi)。并與稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。
企業(yè)未按規(guī)定期限支付土地出讓金而繳納的滯納金,在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)可能會(huì)被視為與取得收入無關(guān)的支出而不得扣除。另外,此滯納金也不屬于按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用,因此計(jì)算土地增值稅時(shí)也不能從應(yīng)稅收入中扣除。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)資金管理,按規(guī)定期限支付土地出讓金,如果確實(shí)需延期,應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門協(xié)商,爭取減免滯納金。
(二)以資產(chǎn)收購方式取得土地
實(shí)際中在資產(chǎn)購置時(shí),存在實(shí)際交易價(jià)格可能與相關(guān)憑證價(jià)格不同的情況。由于相關(guān)憑證沒有反映真實(shí)交易價(jià)格,根據(jù)《稅收征收管理法》規(guī)定,納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計(jì)稅依據(jù)的,由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正,并處五萬元以下的罰款。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)按實(shí)際交易價(jià)格來訂立相關(guān)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和索取合法有效憑證,以降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
五、拆遷安置環(huán)節(jié)
在拆遷安置環(huán)節(jié),拆遷費(fèi)用支付憑證一般為被拆遷人簽署的收據(jù)或白條。這些收據(jù)或白條不屬合法有效的憑證,根據(jù)《發(fā)票管理辦法》規(guī)定,不符合規(guī)定的發(fā)票,不得作為財(cái)務(wù)報(bào)銷憑證。
所以筆者建議,企業(yè)最好委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷,并向其索取合法有效的憑證。
六、工程建設(shè)環(huán)節(jié)
在工程建設(shè)環(huán)節(jié)若與關(guān)聯(lián)方簽訂的工程造價(jià)高于當(dāng)?shù)厥袌鰳?biāo)準(zhǔn),根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定,企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來,不符合獨(dú)立原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的,稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。根據(jù)國稅發(fā)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的房地產(chǎn)開發(fā)成本中各項(xiàng)費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的,地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料,結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素,核定上述開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn),并據(jù)以計(jì)算扣除。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價(jià)政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收費(fèi),同時(shí)根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。
七、預(yù)售環(huán)節(jié)
企業(yè)有時(shí)未對(duì)取得的預(yù)售收入進(jìn)行確認(rèn)和進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)申報(bào),根據(jù)規(guī)定,對(duì)預(yù)售收入,應(yīng)按預(yù)計(jì)利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤額,計(jì)入利潤總額預(yù)繳企業(yè)所得稅。根據(jù)規(guī)定,可對(duì)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅。對(duì)預(yù)售收入亦需繳納營業(yè)稅及其附加。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)及時(shí)就項(xiàng)目預(yù)售收入向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
八、銷售環(huán)節(jié)
企業(yè)對(duì)于樣板房的裝修費(fèi)用常計(jì)入營業(yè)費(fèi)用,而不計(jì)入開發(fā)成本,造成開發(fā)成本減少。根據(jù)規(guī)定,開發(fā)企業(yè)建造的售房部(接待處)和樣板房的裝修費(fèi)用,無論數(shù)額大小,均應(yīng)計(jì)入其建造成本。但是,新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務(wù)規(guī)定未對(duì)此作相關(guān)規(guī)定,需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。在計(jì)算土地增值稅時(shí),對(duì)此費(fèi)用能否扣除,暫無相關(guān)規(guī)定,需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。
所以筆者建議,企業(yè)可將樣板房的裝修費(fèi)用作為開發(fā)成本核算,在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)開發(fā)成本是可全部稅前扣除的。同時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)土地增值稅的處理方法。
企業(yè)為鼓勵(lì)業(yè)主介紹房屋銷售,以替業(yè)主支付物業(yè)管理公司一定的物業(yè)管理費(fèi)作為報(bào)酬,但未取得物業(yè)管理公司的發(fā)票作為費(fèi)用列支的憑證。根據(jù)規(guī)定,未按規(guī)定取得發(fā)票的費(fèi)用,不能在企業(yè)所得稅稅前扣除。根據(jù)規(guī)定,扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。若業(yè)主取得的勞務(wù)報(bào)酬超過一定標(biāo)準(zhǔn),企業(yè)作為扣繳義務(wù)人需代業(yè)主扣繳他們的個(gè)人所得稅。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)及時(shí)向物業(yè)管理公司索取發(fā)票和代負(fù)有納稅義務(wù)的業(yè)主扣繳相關(guān)的個(gè)人所得稅。
九、出租環(huán)節(jié)
實(shí)務(wù)中有的企業(yè)將人防工程作為車位供業(yè)主使用,并與業(yè)主簽訂車位使用權(quán)買賣合同收取使用費(fèi),確認(rèn)為銷售收入。
無論銷售收入或租金收入,企業(yè)都需要繳納企業(yè)所得稅,對(duì)企業(yè)最終的企業(yè)所得稅稅負(fù)影響不大。但是,由于人防工程不可出售,交易的實(shí)質(zhì)為出租,若確認(rèn)為租金收入,按租賃期限來分期確認(rèn)租金收入,在合同簽訂當(dāng)年,租金對(duì)應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負(fù)將相對(duì)低于確認(rèn)銷售收入所對(duì)應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負(fù)。另外,若確認(rèn)為銷售收入,在計(jì)算土地增值稅時(shí),可能會(huì)被視作應(yīng)稅收入;而作為租金收入確認(rèn),則不需繳納土地增值稅。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)將買賣合同改為租賃合同,避免稅務(wù)機(jī)關(guān)誤征土地增值稅和按房產(chǎn)銷售來征收企業(yè)所得稅。
十、項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)
在項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)對(duì)一些與其它“期”共享的公共配套設(shè)施的建造費(fèi)用,可能在該“期”進(jìn)行清算時(shí),仍未開始建造,企業(yè)會(huì)預(yù)提這部分費(fèi)用。對(duì)這部分預(yù)提費(fèi)用在計(jì)算企業(yè)所得稅和土地增值稅時(shí)一般不能扣除。我們了解到有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)允許企業(yè)在結(jié)算時(shí),按項(xiàng)目最終的實(shí)際情況再計(jì)繳土地增值稅的實(shí)際稅負(fù)。
所以,筆者建議,企業(yè)在作項(xiàng)目開發(fā)時(shí),應(yīng)考慮土地增值稅的清算時(shí)點(diǎn),安排相關(guān)工程。對(duì)后建的工程,企業(yè)可與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)商在最終結(jié)算時(shí),按項(xiàng)目(期)來重新計(jì)算土地增值稅的稅負(fù),多退少補(bǔ)。
總之,房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)所涉及的稅務(wù)問題比較復(fù)雜,筆者希望能夠通過對(duì)這些稅務(wù)問題及其改善和籌劃機(jī)會(huì)的分析和總結(jié),能為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn),合理進(jìn)行稅收籌劃提供一些參考。
【參考文獻(xiàn)】
[1] 中華人民共和國企業(yè)所得稅法.國務(wù)院令[1993]第136號(hào).
[2] 中華人民共和國土地增值稅暫行條例.國務(wù)院令[1993]第138號(hào).
論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅種納稅籌劃
論文摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優(yōu)惠政策；其次是選擇適用適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)政策，盡量降低營業(yè)額，同時(shí)增加扣除項(xiàng)目金額，從而達(dá)到縮小計(jì)稅基數(shù)或者適用低稅率、零稅率，減少應(yīng)納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個(gè)稅種的納稅籌劃技巧才具有實(shí)際意義。
1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅納稅籌劃技巧
1.1籌劃思路
納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。營業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營的整個(gè)過程。營業(yè)稅以營業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)，營業(yè)額是納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額一營業(yè)額×稅率，由計(jì)算公式可以看出，要想降低應(yīng)納稅額，一要降低營業(yè)額，二要爭取適用較低稅率甚至是零稅率。
1.2籌劃案例
案例一：丙企業(yè)通過參與土地拍賣競得一塊地價(jià)6億元的土地。由于丙的技術(shù)水平有限，采用合作建房方式與丁企業(yè)聯(lián)合開發(fā)此房產(chǎn)。由丙提供土地使用權(quán)，丁提供資金。丙、丁兩企業(yè)商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計(jì)雙方可各分得價(jià)值7億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹“以物易物”方式和成立“合營企業(yè)”方式。根據(jù)營業(yè)稅法的規(guī)定，兩種不同的合作建房方式將產(chǎn)生完全不同的納稅義務(wù)：(1)“以物易物”方式。丙企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)交納營業(yè)稅的納稅義務(wù)。此時(shí)其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營業(yè)稅為6億元，丙應(yīng)納的營業(yè)稅為3000萬元。(2)“合營企業(yè)”方式，丙企業(yè)以土地使用權(quán)、丁企業(yè)以貨幣資金成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式。由于丙企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無形資產(chǎn)，無須繳納營業(yè)稅。
2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧
2.1籌劃思路
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法；對(duì)于只用的房屋，按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，稱為從價(jià)計(jì)征，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％～30％后的余值作為計(jì)稅依據(jù)，按1.2％的稅率計(jì)算年應(yīng)納稅額；對(duì)于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱為從租計(jì)征，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，按12％的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產(chǎn)稅的籌劃思路就是想方設(shè)法將“出租”房屋行為轉(zhuǎn)變?yōu)椤白誀I”房屋行為，或者采用拆分法將租金進(jìn)行分解。
2.2籌劃案例
案例二：A公司開發(fā)了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設(shè)計(jì)為商場，開發(fā)成本為1500萬元，市場價(jià)值6000萬元，如果出租，預(yù)計(jì)年租金500萬元。由于該商住樓的增值率比較高，如果對(duì)外銷售需要繳納2000多萬元的土地增值稅，經(jīng)股東會(huì)決議決定將該商場自留用于出租。H先生擬租下該商場用來做酒樓，提供餐飲服務(wù)。
方案1：A公司與H先生簽訂房屋租賃合同，年租金500萬元。則應(yīng)繳納房產(chǎn)稅：500X12％=60(萬元)。
方案2：A公司將該商場轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并到工商行政管理部門去變更營業(yè)執(zhí)照，增加附營業(yè)務(wù)餐飲業(yè)，然后與H先生簽訂承包經(jīng)營合同，年承包費(fèi)500萬元。此時(shí)，該房產(chǎn)屬于自營性質(zhì)，可以按賬面原值從價(jià)計(jì)征。根據(jù)《固定資產(chǎn)》會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，自建自用的房屋的入賬價(jià)值為實(shí)際的建造成本加相關(guān)稅費(fèi)。為簡單起見，我們不考慮將開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的有關(guān)稅費(fèi)問題，則應(yīng)繳房產(chǎn)稅1500×(1－30％)×1.2％=12.6(萬元)?？梢姡悍桨?巧妙地將出租行為轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪?jīng)營行為，改出租房屋為自營房屋，就可以按建造成本從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅，比方案1少繳納房產(chǎn)稅47.40萬元。
3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧
3.1籌劃思路
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分。稅率為40％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象，以增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售。如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20％，免予征收土地增值稅。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是：根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷售收入?？梢詫⒀b修收入從銷售收入中分解出去；也可以適當(dāng)降低商品房的售價(jià)。(2)增加扣除項(xiàng)目金額?？梢约哟髮?duì)園林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)。
3.2籌劃案例
案例三：Y公司開發(fā)一住宅小區(qū)，總可售面積100000m2，均為普通住宅。銷售均價(jià)3500元／m2，預(yù)計(jì)總收入35000萬元，預(yù)繳營業(yè)稅及附加1960萬元，總開發(fā)成本20800萬元(不含銀行費(fèi)用)。
方案1：直接按現(xiàn)狀進(jìn)行開發(fā)與銷售，則；
①可扣除項(xiàng)目金額=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(萬元)
②增值額=35000－29000=6000(萬元)
③增值率=6000÷29000×100％=20.69％
④應(yīng)繳納的土地增值稅＝6000X30％=1800(萬元)
方案2：追加園林綠化方面的投資200萬元，則：
①可扣除項(xiàng)目金額=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(萬元)
②增值額=35000－29260=5740(萬元)
③增值率=5740÷29260×100％=19.62％
④因?yàn)樵鲋德?lt;20％，所以免土地增值稅。
可見：方案2比方案1雖然多投資200萬元，但卻因此導(dǎo)致增值率低于20％，從而節(jié)約了土地增值稅1800萬元。
