發(fā)布時(shí)間：2023-03-14 15:10:25
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)融資渠道論文樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
房地產(chǎn)業(yè)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家或地區(qū)不可缺少的重要產(chǎn)業(yè)，作為資金高度密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展離不開強(qiáng)有力的金融支持。從我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀看，資金來(lái)源單一，主要是商業(yè)銀行貸款，這使房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)容易過(guò)渡為銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)業(yè)要發(fā)展就必須分散其風(fēng)險(xiǎn)，從多個(gè)渠道獲得資金來(lái)源，而發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是國(guó)際上比較成熟而且運(yùn)行比較成功的一種房地產(chǎn)直接融資方式。這種房地產(chǎn)融資模式在美國(guó)、澳大利亞、日本、新加坡等地較為流行，尤其在美國(guó)有較長(zhǎng)的實(shí)踐，在房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)揮著巨大的作用。合理借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)發(fā)展REITs對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的生存與發(fā)展、房地產(chǎn)企業(yè)與信托機(jī)構(gòu)自身的機(jī)制改革、金融體制的改革、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)都具有重要的理論意義和實(shí)踐意義。本文就是要通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托基金的發(fā)展研究，探索適合于我國(guó)國(guó)情的REITs發(fā)展模式。本文首先在系統(tǒng)地闡述REITs理論的基礎(chǔ)上，介紹了國(guó)外（或地區(qū)）房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展的成熟經(jīng)驗(yàn)，并將各國(guó)（或地區(qū)）的REITs進(jìn)行了比較分析，得出我國(guó)發(fā)展REITs的一些啟示。在此基礎(chǔ)上，介紹了我國(guó)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品和專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，重點(diǎn)對(duì)近幾年房地產(chǎn)信托領(lǐng)域?qū)EITs的嘗試開發(fā)做了比較詳細(xì)的分析，并將其與標(biāo)準(zhǔn)REITs進(jìn)行了比較，指出其不足之處。在完成上述工作后，本文從多個(gè)方面系統(tǒng)探討了我國(guó)REITs的發(fā)展策略，并對(duì)如何創(chuàng)造發(fā)展REITs的良好環(huán)境提出了相關(guān)建議。最后，對(duì)全文進(jìn)行了總結(jié)，得出以下結(jié)論：在我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）意義重大，目前國(guó)內(nèi)環(huán)境已經(jīng)基本具備了發(fā)展REITs的條件，我們應(yīng)該積極克服不利因素，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境，使REITs這種有活力的產(chǎn)品在我國(guó)得到很好的發(fā)展。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展策略中國(guó)化
AbstractRealestateindustryisanessentialindustryinmarketeconomycountryorregion.Asacapitalintensiveindustry,itwillnotdevelopdurablywithoutfinancialsupport.Now,theprimaryfinanceofChinarealestateisthebankloan,whichwillcausetheriskofrealestateindustryturntofinancialriskofbankeasily.Sorealestateindustryneedsexpandingitscapitalchannelstodecreaseitsriskanddevelopbetter.REITsisadirectfinanceproductwhichhasgotgreatsucceedintheworld.REITsisverypopularinAmerica,Australia,JapanandSingapore,etcandplaysaveryimportantroleinthesecountries,especiallyinAmerica.UsinginternationalexperienceasasourceofreferencetodevelopRETIsinChinaishelpfulforrealestateindustry’sgooddevelopment,trustinstitution’sandfinancialmechanism’sreformandenterprisecompetitivestrength’sincrease.TheaimofthispaperistoexplorethedevelopmentalpatternofREITswhichissuitableforChina.ByexpoundingREIT’stheoryandintroducinginternationalREIT’sdevelopexperience,thepapercomparesdifferentcountries’sdevelopmentalpatternsandeducessomeelicitation.Then,thepaperintroducesChina’strustgoodsinrealestateindustryandSpecificAssetManangementPlans.Afterthat,thepaperanalyzestheattempttoexploitREITsinChinaindetailinordertofindshortcoming.Ontopofthat,thepaperdiscussestheREITs’sstrategyofdevelopmentinChinaroundlyandputforwardrecommendationstocreatgoodconditionsfordevelopingREITs.Finally,ThepapercomestotheconclusionthatdevelopingREITsinChinaissignificativeandtherearemanyfavorablefactorsinChina,soweshouldconqueradversefactorsandcreatgoodconditionsothatREITswillgetagooddevelopmentinChina.
Keywords:REITsStrategyofdevelopmentSinicize
目錄第一章緒論
1.1論文的研究背景
1.2論文研究的目的和意義
1.3論文的研究方法
1.4國(guó)內(nèi)外研究的現(xiàn)狀
1.5論文的結(jié)構(gòu)
1.6論文的主要特色
第二章房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)的相關(guān)理論
2.1REITS的內(nèi)涵
2.2相關(guān)理論
4第三章國(guó)外（或地區(qū)）房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的發(fā)展?fàn)顩r和實(shí)例分析
3.1美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金
3.2亞洲的房地產(chǎn)投資信托基金
3.3各國(guó)（地區(qū)）REITS的比較
第四章中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的現(xiàn)狀和發(fā)展環(huán)境
4.1我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展的現(xiàn)狀
4.2我國(guó)發(fā)展REITS的必要性和具備的發(fā)展條件
4.3我國(guó)發(fā)展REITS的制約因素
第五章中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的發(fā)展策略
5.1我國(guó)標(biāo)準(zhǔn)REITS的發(fā)展策略
5.2創(chuàng)造發(fā)展REITS的良好環(huán)境
第六章結(jié)論和展望
6.1結(jié)論
6.2本文的局限和有待進(jìn)一步研究的問(wèn)題
參考文獻(xiàn)
第一章緒論
1.1論文的研究背景
房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展對(duì)帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有非常重要的作用。目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資主要以銀行信貸為主，其它方式如上市融資、債券融資、基金融資以及信托融資等比重較小，這導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一、風(fēng)險(xiǎn)集中。2007年9月27日，央行、銀監(jiān)會(huì)共同了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了進(jìn)一步的緊縮，這更加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張問(wèn)題。因此解決好房地產(chǎn)業(yè)的融資問(wèn)題已經(jīng)迫在眉捷。在解決房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題上，各界都對(duì)REITs寄予厚望。原中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)吳曉靈早在2005年就指出，當(dāng)前用公開發(fā)行收益憑證的方式設(shè)立REITs，是房地產(chǎn)業(yè)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場(chǎng)投資來(lái)源的重要融資方式。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界特別是一些商業(yè)物業(yè)，希望通過(guò)REITs來(lái)緩解企業(yè)資金的壓力，同時(shí)提升企業(yè)的品質(zhì)和規(guī)模。2007年澳大利亞最大的投資銀行，也是全球管理REITs規(guī)模最大的投行——麥格理集團(tuán)副執(zhí)行董事理查德·謝帕德（RichardSheppard）在悉尼總部接受記者采訪時(shí)表示，建議中國(guó)盡快推出REITs[1]。在我國(guó)，從2002年下半年開始，隨著“一法兩規(guī)”的實(shí)施，經(jīng)歷了五次清理整頓后的信托公司獲得了重生，信托公司依照央行的121號(hào)文件，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)迫切希望得到融資的市場(chǎng)需要，積極開發(fā)房地產(chǎn)信托投資計(jì)劃，我國(guó)的房地產(chǎn)信托從零開始，得到了一定的發(fā)展。然而我國(guó)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品還不是國(guó)外真正意義上的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）,只能稱為準(zhǔn)REITs。近年來(lái)，各大信托公司開始加大力度研究開發(fā)REITs產(chǎn)品。2007年4月10日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）專題研究小組正式成立。同年上半年中信信托、聯(lián)華信托獲得了REITs試點(diǎn)資格。據(jù)悉，兩家公司均已上報(bào)有關(guān)REITs的設(shè)計(jì)方案，但至今仍未推出REITs產(chǎn)品。
1.2論文研究的目的和意義
REITs在美國(guó)自20世紀(jì)60年代開始，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復(fù)蘇、穩(wěn)定發(fā)-2-展的過(guò)程。隨后REITs在澳大利亞、日本、新加坡和香港等地也都得到了良好的發(fā)展。REITs的全球發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，REITs是解決房地產(chǎn)融資的有效工具。研究探討REITs的中國(guó)化發(fā)展有助于發(fā)展適合中國(guó)的REITs產(chǎn)品。這樣，一方面可以解決我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)缺乏有效融資渠道的問(wèn)題，減輕銀行系統(tǒng)的貸款壓力；另一方面使我國(guó)日益上升的居民儲(chǔ)蓄量和養(yǎng)老基金等有了更多的投資渠道。此外，REITs還有助于建立長(zhǎng)期投資概念，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，增強(qiáng)市場(chǎng)的透明度，吸引更多人投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)。從長(zhǎng)期來(lái)講，建立REITs體系也可以幫助提高資本市場(chǎng)的流動(dòng)性。鑒于發(fā)展REITs對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大意義，本文將結(jié)合國(guó)外(或地區(qū)）REITs的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，以及國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)REITs已做的研究，在已有產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，探討適合中國(guó)的REITs發(fā)展策略，并針對(duì)目前REITs開發(fā)過(guò)程中存在的制約因素提出相關(guān)的政策建議。
1.3論文的研究方法
本文主要運(yùn)用宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)和經(jīng)濟(jì)法中的相關(guān)知識(shí)。運(yùn)用比較研究、實(shí)例研究、靜態(tài)和動(dòng)態(tài)研究相結(jié)合的方法，以及經(jīng)濟(jì)學(xué)的一些基本理論和工具。通過(guò)介紹REITs的相關(guān)理論和基本特點(diǎn)，對(duì)世界各國(guó)（或地區(qū)）REITs的模式進(jìn)行了比較分析。同時(shí)結(jié)合目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品和專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，和聯(lián)華信托、中信信托等機(jī)構(gòu)對(duì)REITs產(chǎn)品試點(diǎn)開況，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)進(jìn)行了分析，在此基礎(chǔ)上探討我國(guó)REITs的發(fā)展策略并提出培育發(fā)展REITs良好環(huán)境的政策建議。
1.4國(guó)內(nèi)外研究的現(xiàn)狀
REITs在國(guó)外（特別是美國(guó)）已經(jīng)發(fā)展得比較成熟，各國(guó)對(duì)REITs的研究文獻(xiàn)也比較多，主要涉及到以下幾個(gè)方面。
1．對(duì)REITs進(jìn)行總體介紹美國(guó)的Apgar和Mahlon（1986）[2]、Block和RalphL.（1998）[3]和Garrigan、RichardT.和JohnF.C.Parsons（1998）[4]等都在各自的文章和著作中對(duì)REITs作了整體的介紹。
2．對(duì)REITs的稅收政策的研究-3-Sanger等（1990）通過(guò)研究表明，美國(guó)1976年的稅法改革以及1975年和1976年間對(duì)影響REITs的其它法律所作的修改，在有效地減少其與整個(gè)證券市場(chǎng)相關(guān)聯(lián)的風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，提高了其經(jīng)營(yíng)績(jī)效[5]。美國(guó)Damodaran等（1997）通過(guò)對(duì)REITs的組織結(jié)構(gòu)的研究，發(fā)現(xiàn)那些從REITs轉(zhuǎn)變?yōu)橛邢薰窘Y(jié)構(gòu)的公司，是被分紅政策和資產(chǎn)重構(gòu)的靈活性優(yōu)勢(shì)所驅(qū)使，而公司從有限公司轉(zhuǎn)變?yōu)镽EITs時(shí)，稅收優(yōu)惠通常是驅(qū)動(dòng)力[6],等等。
3．對(duì)REITs的財(cái)務(wù)杠桿和分紅政策的研究Brown和DavidT.(2000)研究結(jié)果表明，在20世紀(jì)80年代末和90年代初，較高的財(cái)務(wù)杠桿和所貸款物業(yè)所有權(quán)的特點(diǎn)，是導(dǎo)致一些抵押型REITs的業(yè)績(jī)相當(dāng)不理想和產(chǎn)生重大財(cái)務(wù)問(wèn)題的主要原因[7]。McDonald等（2000）通過(guò)考察1995-1996年間在REITs分紅公告前和后的買賣報(bào)價(jià)價(jià)差（Bid-askspread）的信息不對(duì)稱成分后，發(fā)現(xiàn)分紅越高，買賣報(bào)價(jià)價(jià)差就會(huì)越小，反之，買賣報(bào)價(jià)差就會(huì)越大[8]。
4．對(duì)REITs的價(jià)值衡量的研究美國(guó)的RichardImperiale（2002）提出用三種方法來(lái)衡量房地產(chǎn)投資信托的價(jià)值：(1)將房地產(chǎn)投資信托價(jià)格與其所持有的房地產(chǎn)凈值進(jìn)行比較。(2)比較REITs的收益率與十年期國(guó)債殖利率之間的差幅。(3)將REITs的本益比與標(biāo)普500指數(shù)或羅素2000指數(shù)的本益比相比[9]。
5.對(duì)REITs投資理論的研究澳大利亞的Newell等(1996)以美國(guó)REITs相關(guān)研究為背景，對(duì)澳大利亞的LPT1的戰(zhàn)略投資理論進(jìn)行了研究[10]。在我國(guó)，REITs尚未真正推出，但已有這方面的研究。主要研究涉及REITs的可行性分析、模式探討和相關(guān)政策分析等方面。
1．對(duì)我國(guó)發(fā)展REITs的模式進(jìn)行研究王冉（2002）最早提出了我國(guó)REITs本土化策略。他認(rèn)為，目前在中國(guó)比較可行的路徑是先通過(guò)成立私募房地產(chǎn)投資信托把商業(yè)模式建立起來(lái)，發(fā)展到一定規(guī)模再通過(guò)相關(guān)立法和稅收優(yōu)惠轉(zhuǎn)化為公募信托[11]。周泯非（2003）認(rèn)為，我國(guó)目前的實(shí)際情況決定了只能采用私募的方式發(fā)行受益憑證和房地產(chǎn)基金股份募集資金，并且在起步階段宜采用抵押型REITs的形式，以便降低投資風(fēng)險(xiǎn)，吸引1REITs在澳大利亞被稱為L(zhǎng)PT.-4-投資者[12]。2004年4月，深圳證券交易所綜合研究所完成的《房地產(chǎn)投資信托基金研究》對(duì)我國(guó)發(fā)展REITs產(chǎn)品的可行性進(jìn)行了研究，并提出了三種可能的模式，即信托計(jì)劃模式、房地產(chǎn)上市公司模式和封閉式產(chǎn)業(yè)基金模式，并認(rèn)為我國(guó)發(fā)展REITs最適合采用房地產(chǎn)上市公司模式。許南等（2006）指出我國(guó)現(xiàn)有的集合信托計(jì)劃可以作為借鑒，我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金應(yīng)該采用信托型、封閉式、信托期不低于30年、收益90%分配給投資人的模式[13]。
2．對(duì)我國(guó)發(fā)展REITs的必要性和可行性進(jìn)行研究毛志榮（2004）認(rèn)為大力推進(jìn)我國(guó)REITs產(chǎn)品的開發(fā)，對(duì)完善我國(guó)證券市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，滿足投資者的不同投資需求，解決房地產(chǎn)業(yè)的銀行外融資渠道，有著重要的現(xiàn)實(shí)意義[14]。孫靖（2005）指出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開資金支持，國(guó)內(nèi)信托業(yè)經(jīng)過(guò)5次整頓已具備發(fā)展REITs的基本條件，同時(shí)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要多樣化的融資渠道，REITs剛好可以滿足這一要求，因此其在國(guó)內(nèi)的發(fā)展具有可行性[15]。
3．對(duì)我國(guó)發(fā)展REITs的障礙進(jìn)行研究羅剛強(qiáng)等（2006）把我國(guó)發(fā)展REITs的障礙分宏觀、中觀、微觀三個(gè)層面。宏觀層面的障礙主要是現(xiàn)代企業(yè)制度的缺失、金融體制的不成熟和法律制度的不完善。中觀層面的障礙是公司組織結(jié)構(gòu)不適合REITs的發(fā)展以及沒有國(guó)外REITs的稅收優(yōu)惠。微觀層面的障礙就是投資主體的道德風(fēng)險(xiǎn)和專業(yè)人才的缺乏[16]。此外，還有很多文獻(xiàn)對(duì)REITs的各個(gè)方面進(jìn)行了分析和論述，包括REITs發(fā)展的前提條件、風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)度量等等。這些文獻(xiàn)的共性是借鑒國(guó)外成功的REITs運(yùn)作模式和經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)自身的特點(diǎn)設(shè)計(jì)符合我國(guó)國(guó)情的REITs運(yùn)作模式，肯定了在我國(guó)發(fā)展REITs對(duì)金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都具有重要的戰(zhàn)略意義。
1.5論文的結(jié)構(gòu)
本文結(jié)構(gòu)安排上共分為六章，第一章是緒論，就論文的背景、研究目的和意義、研究方法、相關(guān)文獻(xiàn)綜述等內(nèi)容做出系統(tǒng)的說(shuō)明，并初步構(gòu)建了論文的框架；第二章房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的相關(guān)理論，主要是REITs有關(guān)概念的介紹和相關(guān)理論的闡述，是本文的理論基礎(chǔ)；第三章是國(guó)外（或地區(qū)）房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的發(fā)展?fàn)顩r和實(shí)例分析，主要對(duì)國(guó)外（或地區(qū)）發(fā)展REITs的背景和現(xiàn)狀、發(fā)展的模式和相關(guān)政策進(jìn)行了介紹，選取有代表性的REITs產(chǎn)品-5-進(jìn)行實(shí)例分析，并對(duì)國(guó)外（或地區(qū)）的發(fā)展模式進(jìn)行了比較；第四章中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的現(xiàn)狀和發(fā)展環(huán)境，主要介紹了我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品和專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，重點(diǎn)對(duì)近幾年我國(guó)嘗試開發(fā)REITs的情況進(jìn)行了介紹，指出不足之處，同時(shí)對(duì)我國(guó)發(fā)展REITs的環(huán)境進(jìn)行了分析；第五章中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的發(fā)展策略，系統(tǒng)地闡述了我國(guó)發(fā)展REITs的相關(guān)策略，并對(duì)如何創(chuàng)造發(fā)展REITs的良好環(huán)境提出了建議；第六章結(jié)論與展望，對(duì)本文進(jìn)行了總結(jié)并指出論文研究中存在的不足之處以及今后進(jìn)一步研究的方向。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)上市公司，資本結(jié)構(gòu)，效益
一、研究背景
房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)高度關(guān)聯(lián)性產(chǎn)業(yè)，對(duì)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，擴(kuò)大就業(yè)問(wèn)題具有積極作用，它對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)進(jìn)步的作用和影響也日益擴(kuò)大。房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展將有利于促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道單一，企業(yè)偏好負(fù)債融資，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)較高，資金來(lái)源以銀行貸款為主，短期借款比重大于長(zhǎng)期負(fù)債。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良蕎不齊，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開發(fā)貸款門檻提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，將會(huì)引發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，更將嚴(yán)重影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于目前這樣一種困境，選擇合理的資本結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)上市公司的高效運(yùn)營(yíng)有極為重要的意義。
二、房地產(chǎn)公司的融資現(xiàn)狀分析
（一）融資渠道單一。銀行貸款至今仍然是我國(guó)房地產(chǎn)公司最主要的融資渠道，這種融資方式給我國(guó)銀行業(yè)帶來(lái)了沉重的負(fù)擔(dān)。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和行業(yè)市場(chǎng)的變化，用以調(diào)控形勢(shì)的房地產(chǎn)和金融等相關(guān)政策的不斷出臺(tái)，如銀行準(zhǔn)備金率、利率的提高等往往會(huì)給房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)強(qiáng)烈的沖擊。
（二）股權(quán)結(jié)構(gòu)失衡。國(guó)有公司普遍存在所有者缺位，出現(xiàn)內(nèi)部人控制度等現(xiàn)象，公司的經(jīng)營(yíng)者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)比較厭惡，股權(quán)結(jié)構(gòu)以及公司債券市場(chǎng)發(fā)展的嚴(yán)重滯后等原因使得公司管理效率不高，股權(quán)融資額大大高于債務(wù)融資額，所以我國(guó)房地產(chǎn)上市公司對(duì)外部資金依賴性較高，且有逐年遞增趨勢(shì)。
（三）資產(chǎn)負(fù)債率高。據(jù)央行的《房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與金融的支持》分析，我國(guó)在土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開發(fā)所需資金的百分之八十左右都直接或者間接來(lái)源于銀行業(yè)，房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率偏高，近幾年來(lái)負(fù)債都保持在60%左右。較高的負(fù)債會(huì)造成企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的惡化，從而經(jīng)營(yíng)效率下降。維持適當(dāng)?shù)呢?fù)債比率，對(duì)提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率將有重要意義。
（四）深受政策影響。房地產(chǎn)開發(fā)公司的融資問(wèn)題除了受到一些傳統(tǒng)行業(yè)因素的影響外，還受到政府政策的影響，關(guān)于住房、信貸等調(diào)控政策的出臺(tái)和變更直接對(duì)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)開發(fā)商融資產(chǎn)生重大的影響，這在最近幾年的政策調(diào)控影響效果能夠看的出來(lái)。
三、資本結(jié)構(gòu)影響因素
（一）宏觀經(jīng)濟(jì)要素與企業(yè)資本結(jié)構(gòu)關(guān)系
1.宏觀經(jīng)濟(jì)的基本狀況。宏觀經(jīng)濟(jì)狀況反映了一國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的變化會(huì)影響到國(guó)家經(jīng)濟(jì)的各個(gè)方面。企業(yè)的融資環(huán)境主要受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況最有解釋力的指標(biāo)就是GDP增長(zhǎng)率和通貨膨脹率。GDP增長(zhǎng)率作為一個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況高度概括性的指標(biāo)。其波動(dòng)在一定程度上也反映了經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的情況。從理論上看，企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿與GDP增長(zhǎng)率呈同向關(guān)系。通貨膨脹通過(guò)扭曲相對(duì)價(jià)格作為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的調(diào)節(jié)器，造成了市場(chǎng)效率的降低和資源的非優(yōu)化配置。理論上企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿與通貨膨脹率呈反向關(guān)系。
2.資本市場(chǎng)狀況。資本市場(chǎng)是企業(yè)融資的一個(gè)重要來(lái)源。根據(jù)市場(chǎng)擇時(shí)理論，在非理性的股票市場(chǎng)，當(dāng)公司股價(jià)被過(guò)分高估時(shí)，理性的管理者可能發(fā)行更多的股票以利用投資者的過(guò)度投機(jī)熱情，相應(yīng)的公司融資杠桿較低；反之當(dāng)股票價(jià)格被過(guò)分低估時(shí)，管理者可能回購(gòu)股票，相應(yīng)的公司的融資杠桿卻比較高。市盈率指標(biāo)是反映股票價(jià)格是被高估還是低估的重要指標(biāo)。當(dāng)市盈率高時(shí)，企業(yè)價(jià)值是被高估的，企業(yè)會(huì)發(fā)行更多的股票，降低財(cái)務(wù)杠桿。反之當(dāng)市盈率較低時(shí)，企業(yè)價(jià)值被低估，企業(yè)可能回購(gòu)股票，增加財(cái)務(wù)杠桿。因此，理論上來(lái)看企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿與市盈率呈反向關(guān)系。
3.宏觀經(jīng)濟(jì)政策。財(cái)政政策方面，主要體現(xiàn)在政府投資方面，若政府投資增加，說(shuō)明國(guó)家正在實(shí)施擴(kuò)張性的財(cái)政政策，企業(yè)將面臨更多的投資、成長(zhǎng)機(jī)會(huì)。為避免喪失成長(zhǎng)機(jī)會(huì)，企業(yè)更趨向于權(quán)益融資，降低資產(chǎn)負(fù)債比。貨幣政策手段主要體現(xiàn)在調(diào)控利率和控制貨幣供給量上。債務(wù)融資的成本主要是取證券期決于貸款的利率，當(dāng)實(shí)際貸款利率上升時(shí)，意味著貸款的成本上升，企業(yè)此時(shí)會(huì)更多地采用股權(quán)融資和較低的財(cái)務(wù)杠桿比率。因此貨幣政策的取向會(huì)對(duì)企業(yè)選擇融資方式產(chǎn)生影響，進(jìn)而會(huì)使得企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。
（二）微觀經(jīng)濟(jì)要素與企業(yè)資本結(jié)構(gòu)關(guān)系
1.公司盈利能力。按照優(yōu)序融資理論，內(nèi)源融資由于成本最低而會(huì)被優(yōu)先選擇，其次是利用債務(wù)，最后是選擇股權(quán)融資。這樣盈利能力強(qiáng)的公司應(yīng)有較少的債務(wù)即較低的杠桿率，從而公司盈利能力應(yīng)該與其負(fù)債率負(fù)相關(guān)。有關(guān)企業(yè)績(jī)效與資本結(jié)構(gòu)的實(shí)證研究，國(guó)外研究的結(jié)果大都表明，企業(yè)價(jià)值與財(cái)務(wù)杠桿之間呈正相關(guān)關(guān)系。也有少數(shù)研究發(fā)現(xiàn)企業(yè)獲利能力與資產(chǎn)負(fù)債率呈正相關(guān)關(guān)系。
2.公司償債能力。償債能力：財(cái)務(wù)杠桿運(yùn)用不當(dāng)可能引起的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至造成企業(yè)破產(chǎn)，公司的償債能力受到特別關(guān)注。當(dāng)企業(yè)擁有較高的償債能力的時(shí)候，表明著其現(xiàn)金流是充足的，債權(quán)人的利益可以得到保障，所以當(dāng)企業(yè)想再次進(jìn)行債務(wù)融資的時(shí)候，其融資難度就會(huì)降低。因此認(rèn)為償債能力和資本結(jié)構(gòu)存在正相關(guān)關(guān)系。但優(yōu)序融資理論認(rèn)為，企業(yè)在需要資金時(shí)，對(duì)籌資方式的選擇有偏好順序，即按照內(nèi)部留存收益、發(fā)行債券、發(fā)行股票的順序籌資。根據(jù)該理論，償債能力越強(qiáng)也即產(chǎn)生內(nèi)部所需資金能力越強(qiáng)的公司，其資產(chǎn)負(fù)債率往往也就越低。
論文關(guān)鍵詞:次貸危機(jī);房地產(chǎn)市場(chǎng);金融風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)防范
1 美國(guó)次貸危機(jī)
2001年9?11事件后,美國(guó)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅,美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退,為了防止經(jīng)濟(jì)過(guò)度下滑,美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施了寬松的貨幣政策,并且到2003年6月連續(xù)13次降息,1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費(fèi)與投資,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速繁榮,房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國(guó)政府的住房自有化政策的鼓勵(lì)下,大量次級(jí)貸款人紛紛向銀行申請(qǐng)貸款,但是當(dāng)利率上升時(shí),他們又無(wú)力還貸。面對(duì)高房?jī)r(jià)和利息的收入,商業(yè)銀行更為了適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng),不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn),使得風(fēng)險(xiǎn)加大。為了分散風(fēng)險(xiǎn),商業(yè)銀行將其賣給投行,經(jīng)過(guò)投資銀行的包裝,實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化,最后賣給投資者。在該過(guò)程中,評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的見利忘險(xiǎn)和監(jiān)管不力更加促成危機(jī)的爆發(fā)。美國(guó)國(guó)內(nèi)的經(jīng)常項(xiàng)目赤字,而東南亞等新興國(guó)家的經(jīng)常項(xiàng)目盈余所帶來(lái)大量的美元的外匯儲(chǔ)備,再加上石油輸出國(guó)大量的美元儲(chǔ)備,都通過(guò)購(gòu)買美國(guó)債券,使得美元又回到了美國(guó)。這樣就給美國(guó)金融機(jī)構(gòu)提供了大量的流動(dòng)性,面對(duì)有限的需求,金融機(jī)構(gòu)加劇了競(jìng)爭(zhēng),不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)給信用級(jí)別較差的借款人,在出現(xiàn)利率上升和房?jī)r(jià)下跌時(shí),導(dǎo)致違約率上升,爆發(fā)次貸危機(jī)。正如Robin Blackburn所說(shuō):“次貸危機(jī)是一個(gè)金融化的危機(jī),它是杠桿、放松監(jiān)管和金融創(chuàng)新共同締造的杰作”。
2 中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)自1998年進(jìn)行住房體系改革,取消福利分房以來(lái),房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開金融業(yè)的支持,經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展,基本形成了以銀行信貸為主,同時(shí)包括股權(quán)、信托、債券等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速,我們不得忽視其存在的風(fēng)險(xiǎn)。
2.1 高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
近年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快,并且還有繼續(xù)上漲的勢(shì)頭。房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲使得市場(chǎng)價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值,產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預(yù)期等國(guó)內(nèi)外因素導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅,作為抵押品的房地產(chǎn)價(jià)值就會(huì)下降,造成銀行信貸質(zhì)量下降,給銀行帶來(lái)巨大損失,并且持續(xù)上漲的房?jī)r(jià),會(huì)促使投機(jī)的產(chǎn)生并擠占人民消費(fèi)支出,這些都不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
2.2 央行不斷加息,房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風(fēng)險(xiǎn)
面對(duì)充足的流動(dòng)性和不斷上漲的通脹壓力,盡管加息的打擊面廣,但是央行還是在2011年里進(jìn)行了兩次加息,使得一年期貸款利息為6.31%。針對(duì)面前的CPI,還存在加息預(yù)期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障,但是個(gè)人按揭貸款利率上升,也會(huì)在一定程度上造成惡化信貸質(zhì)量。
2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)債經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商除自籌資金外,由于其他融資渠道不暢,其開發(fā)資金多來(lái)自銀行貸款。隨著我國(guó)準(zhǔn)款準(zhǔn)備金率不斷上調(diào),截止到2011年2月24日大型金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率已達(dá)19.5%,這就預(yù)示信貸額度會(huì)進(jìn)一步收緊,這樣就會(huì)使貸款門檻提高,一旦房地產(chǎn)商借不到錢,資金鏈條斷裂,風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。
2.4 銀行職員道德風(fēng)險(xiǎn)和放貸的操作風(fēng)險(xiǎn)
銀行職員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng),為了完成放貸任務(wù)免于受罰,在審貸過(guò)程中流于形式,對(duì)存在疑點(diǎn)的資料不進(jìn)行深入調(diào)查,審查不嚴(yán)謹(jǐn)。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構(gòu)收入證明和抵押品證明來(lái)騙取銀行的房貸資金。由于這些申請(qǐng)人不具有還款能力,會(huì)造成銀行不良貸款率上升。
由于商業(yè)銀行競(jìng)爭(zhēng)激烈,為了搶占市場(chǎng)份額,一些商業(yè)銀行降低審查標(biāo)準(zhǔn),認(rèn)為有房屋作抵押不用擔(dān)心還款,但事實(shí)上房屋變現(xiàn)存在困難。特別是對(duì)于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋,我國(guó)法律規(guī)定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設(shè),即便貸款人拒不還款,銀行也不能將抵押房屋變現(xiàn)。
通過(guò)剖析美國(guó)次貸危機(jī)的成因,分析我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn),我們可以看到我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)與美國(guó)次貸危機(jī)前有許多相似經(jīng)濟(jì)背景,如經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)虛高,逐步形成泡沫;居民購(gòu)房熱情高漲,個(gè)人按揭貸款增速加快;房地產(chǎn)業(yè)貸款占銀行信貸比重加大,并且銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)下降;貨幣政策由松到緊,不斷加息,造成還貸壓力加大。
3 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議
美國(guó)次貸危機(jī)無(wú)疑對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)防范起到了啟示作用,針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)所存在的潛在風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)采取多種措施穩(wěn)定房?jī)r(jià),保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也要采取措施積極防御。根據(jù)美國(guó)次貸危機(jī)經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)國(guó)情,可以從以下幾個(gè)方面來(lái)努力化解相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。
3.1 加快資產(chǎn)證券化的進(jìn)程,拓展融資渠道,分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一,資金多來(lái)源于銀行貸款,這就使得銀行直接或者間接承擔(dān)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn),一旦房市出現(xiàn)問(wèn)題,銀行的不良貸款會(huì)增加,影響到銀行的經(jīng)營(yíng)。要改變這種局面,就要拓展融資渠道來(lái)分擔(dān)銀行體系風(fēng)險(xiǎn)。
雖然說(shuō),住房貸款證券化可以將銀行風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)資本市場(chǎng)分散到投資者身上,增加銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性,但是從 2005年中國(guó)建設(shè)銀行推出的個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品來(lái)看,由于市場(chǎng)規(guī)模小,無(wú)法滿足市場(chǎng)需求,收效甚微,企業(yè)仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹,央行近年來(lái)多次上調(diào)準(zhǔn)備金率,使得銀行面臨資金短缺的危險(xiǎn)。另一方面,盡管面對(duì)利潤(rùn)的誘惑,很多企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),但是真正滿足上市條件的企業(yè)并不多,在股市融資數(shù)量有限,因此加快資產(chǎn)證券化進(jìn)程是必需的。針對(duì)目前我國(guó)銀行在資產(chǎn)證券化過(guò)程中存在的問(wèn)題,結(jié)合國(guó)情有步驟、有計(jì)劃地推進(jìn),并且國(guó)家也要制定相關(guān)法律法規(guī)以利于證券化的實(shí)施,銀行最終實(shí)現(xiàn)個(gè)人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款都證券化。此外,發(fā)展房地產(chǎn)投資基金,引進(jìn)外資等都可以達(dá)到拓展融資渠道,分散銀行風(fēng)險(xiǎn)的目的。
住房貸款證券化可以分散銀行風(fēng)險(xiǎn),但是這種金融創(chuàng)新正是次貸危機(jī)的成因之一。盡管我國(guó)的金融創(chuàng)新剛起步,但是我們應(yīng)該打好基礎(chǔ),使用優(yōu)質(zhì)資金進(jìn)行創(chuàng)新,并且增加風(fēng)險(xiǎn)透明度,以此來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)。
3.2 完善個(gè)人和房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度
由于信息不對(duì)稱等原因的存在,商業(yè)銀行不能夠完全了解個(gè)人和企業(yè)的信用信息。雖然說(shuō)我國(guó)自2006年已經(jīng)開始運(yùn)行全國(guó)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù),里面也涵蓋了大量的個(gè)人和企業(yè)的信貸信息,但是也存在不少問(wèn)題,比如有關(guān)信用參數(shù)未納入信用體系,信息透明化程度不高,資源分散而且缺乏共享機(jī)制等,這些都會(huì)給銀行帶來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn)。這就需要健全信用體系,通過(guò)完善信用體系,可以幫助信貸人員對(duì)申請(qǐng)人情況進(jìn)行判斷,有效防范道德風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而提高貸款質(zhì)量。
3.3 銀行提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力,加強(qiáng)管理
房地產(chǎn)貸款以房屋作為抵押,商業(yè)銀行一旦無(wú)法收回,就將房產(chǎn)拍賣,但這是消極的回避風(fēng)險(xiǎn)的方法。其實(shí)商業(yè)銀行不能將事后補(bǔ)救作為防范風(fēng)險(xiǎn)措施,應(yīng)當(dāng)注重事前的審查,銀行必須對(duì)借款人的財(cái)務(wù)狀況、抵押品的現(xiàn)值、還款意愿等信息有著充分的了解,嚴(yán)格遵循銀監(jiān)會(huì)關(guān)于發(fā)放房地產(chǎn)信貸的標(biāo)準(zhǔn),及時(shí)了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況,保證對(duì)貸款投向作出及時(shí)調(diào)整。并且要定期對(duì)信貸人員進(jìn)行培訓(xùn)以提高其風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和職業(yè)道德,也可以對(duì)其經(jīng)手的貸款申請(qǐng)進(jìn)行責(zé)任認(rèn)定以控制信用風(fēng)險(xiǎn)。
論文摘要：房地產(chǎn)行業(yè)深受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督，才能達(dá)到降低成本、增加利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的目的，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
一、引言
房地產(chǎn)開發(fā)從立項(xiàng)、審批、建設(shè)、預(yù)售、驗(yàn)收到交付使用，開發(fā)周期通常為二至五年，項(xiàng)目本身具有建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入大、投資回收期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)性高等特點(diǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)又深受國(guó)家法規(guī)與政策的嚴(yán)格調(diào)控，為了確保項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的順利進(jìn)行和按期完成，只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督，才能降低成本、增加利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
二、國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的主要問(wèn)題
第一，財(cái)務(wù)管理制度流于形式。一是財(cái)務(wù)收支審批流程不規(guī)范，存在審批人員沒有在授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審批，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)混亂，沒有按照財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行，常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理。
第二，有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設(shè)投資計(jì)劃，卻沒有把計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解，編制出季度、月度計(jì)劃加以控制管理。二是公司內(nèi)部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些子公司資金閑置，而另一些子公司卻資金緊缺的情況，無(wú)法對(duì)資金進(jìn)行集中管理，資金使用效率低下。
第三，融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施、連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等政策，銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來(lái)越高。
第四，房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)高于其他行業(yè)，然而很多房地產(chǎn)企業(yè)由于對(duì)稅法和會(huì)計(jì)政策的理解不夠深入，不能合理合法地運(yùn)用稅收籌劃的手段來(lái)推遲稅款繳納的時(shí)間，達(dá)到稅收負(fù)擔(dān)最小化，無(wú)形中增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。
第五，審計(jì)監(jiān)督不到位。雖然設(shè)置了內(nèi)部監(jiān)督部門，制定了監(jiān)督制度，但因種種原因難以及時(shí)有效地發(fā)揮作用，監(jiān)控不力。
三、國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的措施
第一，健全財(cái)務(wù)管理制度。一是強(qiáng)化財(cái)務(wù)部門的職責(zé)，加強(qiáng)會(huì)計(jì)監(jiān)督職能。會(huì)計(jì)人員除了進(jìn)行會(huì)計(jì)核算外，還要參與項(xiàng)目預(yù)決算、經(jīng)濟(jì)合同的會(huì)審，監(jiān)督經(jīng)濟(jì)合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)收支審批程序，明確審批人員、審批權(quán)限、審批依據(jù)和審批人員的責(zé)任。三是制定費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)，以控制項(xiàng)目投資和費(fèi)用支出。此外，根據(jù)業(yè)務(wù)需要還可以制定專項(xiàng)費(fèi)用管理辦法，完善核算辦法和監(jiān)督手段。
第二，完善資金管理體制。一是編制包括經(jīng)營(yíng)、建設(shè)、投資、籌資等在內(nèi)的全面資金預(yù)算。在此基礎(chǔ)上，每月末還要根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度以及完成的工程量編制次月的項(xiàng)目建設(shè)資金使用計(jì)劃表。計(jì)劃表應(yīng)優(yōu)先安排關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、重要項(xiàng)目、重要設(shè)備的資金支付，確保重要項(xiàng)目的按時(shí)完成和重要設(shè)備的安裝到位。二是根據(jù)“有計(jì)劃不超支，無(wú)計(jì)劃不開支”的原則，按計(jì)劃用款，并嚴(yán)格按照規(guī)定的用途使用資金。嚴(yán)格限制超計(jì)劃的資金支出，對(duì)超計(jì)劃的資金支出要有特別的授權(quán)與審批程序。三是財(cái)務(wù)部門專門設(shè)置臺(tái)賬，定期對(duì)項(xiàng)目資金、專項(xiàng)資金的使用情況進(jìn)行跟蹤管理，若發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象及時(shí)向項(xiàng)目部和有關(guān)業(yè)務(wù)部門反饋，待違規(guī)情況整改完畢后再繼續(xù)支付下一筆資金。
第三，優(yōu)化融資方式。一是依托集團(tuán)的資金管理中心，對(duì)資金進(jìn)行統(tǒng)一集中管理，利用各子公司的閑置資金進(jìn)行內(nèi)部調(diào)劑使用，不僅可以使房地產(chǎn)企業(yè)相當(dāng)于獲得無(wú)息貸款，也提高了資金的整體使用效益。二是借助集團(tuán)綜合優(yōu)勢(shì)，銀行給予集團(tuán)綜合授信額度并提供優(yōu)惠利率，由集團(tuán)向銀行取得統(tǒng)借統(tǒng)還貸款后再向房地產(chǎn)企業(yè)分撥借款，付息期間按銀行貸款利率向房地產(chǎn)企業(yè)收取借款利息后統(tǒng)一歸還銀行。此外，房地產(chǎn)信托也是國(guó)家宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)的又一重要融資渠道。
第四，合理運(yùn)用稅收籌劃手段。一是在土地增值稅核算中房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用有兩種扣除辦法，利息支出如果能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定據(jù)實(shí)扣除，其他開發(fā)費(fèi)用按土地成本和開發(fā)成本兩項(xiàng)之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；如果不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按土地成本和開發(fā)成本兩項(xiàng)之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。因此，比較兩種辦法的扣除金額孰大，選擇對(duì)企業(yè)有利的扣除方式。二是房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征收方法為開發(fā)產(chǎn)品未完工前按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)征企業(yè)所得稅，待完工結(jié)算后按實(shí)際毛利率計(jì)算企業(yè)所得稅。由于計(jì)稅毛利率比實(shí)際平均毛利率小的多，因此，應(yīng)根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品完工的確認(rèn)條件，選擇最佳的完工時(shí)間點(diǎn)。同時(shí)完工到竣工結(jié)算之間還有一段時(shí)間，會(huì)計(jì)上由于未取得全額發(fā)票，此時(shí)發(fā)票不足金額可以預(yù)提（最高不超過(guò)合同總金額的10%），據(jù)此計(jì)算企業(yè)所得稅。因此合理推遲竣工結(jié)算時(shí)間，將延遲繳納的稅款轉(zhuǎn)化為企業(yè)無(wú)息貸款，獲取資金使用的時(shí)間價(jià)值，減輕資金緊張壓力。
第五，加大審計(jì)評(píng)價(jià)力度。一是審計(jì)部門除了項(xiàng)目完工后的全面審計(jì)外，還要在項(xiàng)目建設(shè)中實(shí)施不定期的專項(xiàng)審計(jì)，對(duì)在審計(jì)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題督促項(xiàng)目部和相關(guān)業(yè)務(wù)部門及時(shí)進(jìn)行整改，并對(duì)整改落實(shí)情況進(jìn)行評(píng)價(jià)。二是建立完工項(xiàng)目后評(píng)價(jià)制度，組織各業(yè)務(wù)部門對(duì)項(xiàng)目完成后取得的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行綜合分析與評(píng)價(jià)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為今后新項(xiàng)目開發(fā)的投資決策提供可行性建議。
四、結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有通過(guò)健全財(cái)務(wù)管理制度、完善資金管理體制、優(yōu)化融資方式、合理運(yùn)用稅收籌劃等措施，以加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督，降低成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 金融 風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)策
現(xiàn)代房地產(chǎn)研究學(xué)家普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)金融最簡(jiǎn)單的含義就是房地產(chǎn)資金的融通，融資是房地產(chǎn)金融的其中組成部分，房地產(chǎn)的融資，包含的內(nèi)容很多，因?yàn)殚T類的繁多，衍生出的房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)鹊确康禺a(chǎn)金融組成部分，還沒有形成真正意義上的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。論文以我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、解決房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展中的問(wèn)題、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的思考三方面進(jìn)行論述，以其對(duì)消解我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，提供可行性建議。
一、 我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
房地產(chǎn)金融涵蓋房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融，是研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)資金融通的運(yùn)動(dòng)及其規(guī)律性的一門大學(xué)科。房地產(chǎn)金融對(duì)于吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開辦住房?jī)?chǔ)蓄，辦理房地產(chǎn)存款等等一系列金融市場(chǎng)行為，都有其自身規(guī)律性。我國(guó)金融體制改革正面臨著進(jìn)一步深化態(tài)勢(shì)，同樣房地產(chǎn)金融體制也處于逐步探索和建立之中。
目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融事業(yè)仍然處于初級(jí)階段，房地產(chǎn)金融體系還不完善。因?yàn)橄鄳?yīng)機(jī)制的不健全性，使得政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控仍然處于不成熟階段，而防范系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)難度就愈加大了。
房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，是由于在實(shí)施一系列的房地產(chǎn)金融活動(dòng)中，遭遇到可預(yù)知卻不可抗拒的風(fēng)險(xiǎn)因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地產(chǎn)金融交易活動(dòng)中，因?yàn)楦鞣N渠道引發(fā)的資金回籠困難風(fēng)險(xiǎn)，概括起來(lái)可以分為四個(gè)方面，即：政策風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
國(guó)家地產(chǎn)法律法規(guī)的不健全性，是房地產(chǎn)金融事業(yè)發(fā)展的最大障礙。盡管國(guó)家制定了一系列政策和行政法律法規(guī)，但法律法規(guī)中的漏洞，對(duì)于金融違法和犯罪，仍然沒有合理且有意義的政策法律法規(guī)依據(jù)。因?yàn)檎叩谋锥?，助長(zhǎng)了金融犯罪活動(dòng)，滋生了許多金融事端。
自然條件影響下，金融市場(chǎng)的不穩(wěn)定性，涉及的法律和社會(huì)問(wèn)題，使得房地產(chǎn)金融同樣被殃及。房地產(chǎn)事業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，使得房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展，交易市場(chǎng)的復(fù)雜性，都使得房地產(chǎn)金融事業(yè)的交易市場(chǎng)復(fù)雜度加大。房地產(chǎn)金融中，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)行為的不理性及商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力和風(fēng)險(xiǎn)管理的能力，都在無(wú)形中增加了金融房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)金融行業(yè)中，融資是保障其資金有效安全運(yùn)行的最重要途徑。融資的來(lái)源使得資本市場(chǎng)的發(fā)育，仍然處于較低的程度。利潤(rùn)的誘惑，使得企業(yè)在涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，將利潤(rùn)作為其追逐目標(biāo)，然而，能夠?qū)崿F(xiàn)融資的企業(yè)數(shù)量極少。房地產(chǎn)金融事業(yè)全程依賴于銀行貸款，使得房地產(chǎn)開發(fā)中意外情況下，銀行承受其壓力幅度增大，資金回籠都成為主要難題。
二、 解決房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展中的問(wèn)題
為了解決房產(chǎn)金融業(yè)中融資的困難問(wèn)題，我們可以將資金存入房產(chǎn)銀行，通過(guò)抵押變現(xiàn)，避免交易帶來(lái)了交易帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)能在極短的時(shí)間內(nèi)消減其融資的壓力。
國(guó)家政策的扶持力度，能夠更大程度上為消減金融風(fēng)險(xiǎn)提供約束機(jī)制。為了形成規(guī)范化和完善化管理，對(duì)于房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，有了良性的約束機(jī)制。國(guó)家和政府的政策方針，對(duì)于刺激房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展具有極大的指導(dǎo)意義。這就需要國(guó)家和地方政府在實(shí)施和制訂政策法規(guī)時(shí)，要避免企業(yè)的極端傾向。制訂的政策法律法規(guī)，必須適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行約束，對(duì)房地產(chǎn)的虛擬抵押給銀行業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。健全我國(guó)金融信息信用制度，將房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)和收益統(tǒng)一到房地產(chǎn)企業(yè)的管理中去。
對(duì)于消減自然風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，主要在于拆遷風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于處理這些風(fēng)險(xiǎn)，在于回避和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)的控制問(wèn)題上，都需要房地產(chǎn)開發(fā)上對(duì)此作出充分的分析。
對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的解決辦法，就是健全競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模效應(yīng)，提升行業(yè)市場(chǎng)形象。就是對(duì)融資平臺(tái)的構(gòu)建和利率水平的變革上，都將在一定程度上影響房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展。在對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的可持續(xù)發(fā)展中，要考慮到企業(yè)發(fā)展中提供可靠的技術(shù)支撐，在房地產(chǎn)金融管理中，解決效益的問(wèn)題，提升整個(gè)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
對(duì)于融資平臺(tái)上金融風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和解決對(duì)策，應(yīng)將房地產(chǎn)金融融資渠道的單一性擴(kuò)大，解決其財(cái)政資金短缺的問(wèn)題。建立政府融資平臺(tái)的融資約束機(jī)制，對(duì)于融資的期限和融資的額度，都要由相關(guān)部門的授權(quán)。對(duì)于銀行的貸款，可以從各大行中進(jìn)行綜合融資，實(shí)施銀團(tuán)貸款。要從根本上解決融資困難的局面，從根本上就應(yīng)該立足對(duì)分稅制度的改革和完善，從根本上化解房地產(chǎn)融資困難問(wèn)題。
對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的解決辦法，要實(shí)現(xiàn)其企業(yè)的高度轉(zhuǎn)型，利用政策和法規(guī)加快企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，將鼓勵(lì)自主創(chuàng)新，提高其抗危機(jī)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。加快住房按揭貸款證券化進(jìn)程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行要保障其自身安全，加強(qiáng)商業(yè)銀行自身的管理，提高風(fēng)險(xiǎn)的防范能力，對(duì)于房產(chǎn)的低抵押上，要建立和完善個(gè)人信用制度。
三、 我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的思考
我國(guó)房地產(chǎn)金融的基本任務(wù)是運(yùn)用多種融資方式和金融工具籌集和資金融通，保障房地產(chǎn)事業(yè)的順利進(jìn)行，對(duì)于房地產(chǎn)的開發(fā)和實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的資金合理流通，對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)事業(yè)具有極為重要的現(xiàn)實(shí)意義。
中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，要有自身的形成機(jī)制。中國(guó)房地產(chǎn)金融事業(yè)的健全和發(fā)展，因?yàn)橛衅浒l(fā)展實(shí)力和上升空間，在未來(lái)的金融行業(yè)中，消減其風(fēng)險(xiǎn)，是仍然可以作為企業(yè)和個(gè)人投資增加收益的有效途徑。
因?yàn)榉康禺a(chǎn)金融業(yè)的高收益高風(fēng)險(xiǎn)性，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受金融業(yè)的波及而一度呈現(xiàn)動(dòng)蕩性。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)中，地產(chǎn)價(jià)格的一度飆升，吸納的更多信貸資金從而造成流動(dòng)性潛在風(fēng)險(xiǎn)或資源配置機(jī)制的扭曲。國(guó)家要消除房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，除了利用宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長(zhǎng)外，還要準(zhǔn)確掌握我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的情況。提高土地的使用效益，抑制土地投機(jī)，將金融業(yè)稅收改革刺激房地產(chǎn)的不合理發(fā)展力度。
房地產(chǎn)賣方的信貸擴(kuò)張和需求的增加，為房地產(chǎn)金融業(yè)迎來(lái)了新生，同時(shí)也為銀行金融業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了相當(dāng)大的管理難度，要想形成健全的調(diào)控機(jī)制和合理的消減對(duì)策。需要政府建立健全的約束機(jī)制，消除房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展瓶頸，實(shí)現(xiàn)資金的融通和現(xiàn)金的安全回流。
四、總結(jié)
房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，一方面為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)提供了資金保障，另一方面支持居民住房消費(fèi)能力的提高。因?yàn)檎?、決策、自然、財(cái)務(wù)方面的制約，使得房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展和人民住房資金的投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在哦進(jìn)一步加大，為了解決這些問(wèn)題，需要國(guó)家政策作為外部推動(dòng)力去真正推動(dòng)房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)金融業(yè)的融資渠道，要在金融體系下建立完備的房地產(chǎn)自控調(diào)配體系，要充分利用各種創(chuàng)新工具和手段，挑戰(zhàn)和消解房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)。
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【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)政策；土地政策；房地產(chǎn)開發(fā)；土地
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展關(guān)系到國(guó)泰民安的全局。由于土地是房地產(chǎn)重要的生產(chǎn)要素以及我國(guó)特有的土地二元公有制的結(jié)構(gòu)，土地政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控過(guò)程中有著無(wú)可替代的作用。研究土地政策的調(diào)控效果以及如何影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在機(jī)理，對(duì)于切實(shí)發(fā)揮土地政策的宏觀調(diào)控作用，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展具有很大的現(xiàn)實(shí)意義。
一、我國(guó)土地出讓制度
我國(guó)城市土地出讓制度自改革開放以來(lái)進(jìn)行了一系列的改革。改革的線索有兩條：第一在上世紀(jì)80年代改革的線索是土地使用權(quán)的“無(wú)償、無(wú)期限”演變?yōu)橥恋厥褂脵?quán)的“有償、有期限”的使用制度。土地使用權(quán)的有償使用，首先由外資企業(yè)開始，此后逐漸擴(kuò)展到當(dāng)時(shí)的國(guó)營(yíng)企業(yè)以及其他企事業(yè)單位。1988年公布實(shí)施的《憲法》修正案第二條規(guī)定“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，這就從法律上確定了土地使用權(quán)有償出讓問(wèn)題，使土地交易市場(chǎng)的形成有了法律依據(jù)。
土地供應(yīng)方式從廣義上說(shuō)，包括土地有償供應(yīng)和劃撥供應(yīng)兩方面。土地有償供應(yīng)主要是指通過(guò)土地使用權(quán)出讓等方式的土地供應(yīng)。土地劃撥供應(yīng)是指通過(guò)土地使用權(quán)出讓等以外方式的土地?zé)o償供應(yīng)。我國(guó)城市土地使用權(quán)有償出讓，一般采用拍賣、招標(biāo)、掛牌、協(xié)議 4 種方式。而我國(guó)現(xiàn)行采用的是土地使用權(quán)的出讓方式比較多。這種方式由劃撥、協(xié)議為主，逐步演變?yōu)橐哉袠?biāo)、掛牌、拍賣（招拍掛）為主的方式。2007年開始實(shí)施的《物權(quán)法》第137條規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓?！惫_出讓土地的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，土地使用權(quán)“招拍掛”出讓方式由國(guó)家政策上升到法律規(guī)定。
我國(guó)城市土地出讓制度具有三個(gè)主要特征：政府壟斷土地供給，以競(jìng)爭(zhēng)性的招拍掛為主要出讓方式以及一次性繳納未來(lái)若干年的土地出讓金的“批租制”。這種土地出讓政策，在我國(guó)快速城鎮(zhèn)化和地方政府“土地財(cái)政”的背景下，總的來(lái)說(shuō)導(dǎo)致了土地價(jià)格的高漲。使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目更加火熱，價(jià)格增高。而我國(guó)現(xiàn)行土地出讓制度，又與土地金融利率政策、土地稅收政策等緊密聯(lián)系在一起，理清它們的關(guān)系和影響，必須詳細(xì)分析。
二、具體土地政策分析
1. 土地利率政策 按揭貸款利率的調(diào)節(jié)直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)需求，在真實(shí)需求過(guò)旺時(shí)，通過(guò)提高房貸利率可以平抑波動(dòng)需求，世界各國(guó)的大量時(shí)間證明，提高按揭貸款利率將提高業(yè)主成本，降低購(gòu)房者的需求。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)銀行貸款的依存度仍然較高，一般占到60%左右，并因國(guó)內(nèi)信托等其它融資渠道尚在完善，貸款規(guī)模下降將對(duì)融資渠道及項(xiàng)目單一的中小房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生一定負(fù)面影響。同時(shí)隨著銀行貸款規(guī)模的縮小，房地產(chǎn)按揭貸款規(guī)模和增長(zhǎng)速度將進(jìn)一步縮減，直接影響以按揭貸款帶動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房需求。
2稅收政策 房地產(chǎn)稅制除了為國(guó)家增加財(cái)政收入和縮小貧富差距之外，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制過(guò)度投資，預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)活動(dòng)等具有顯著效果。我國(guó)于房地產(chǎn)有關(guān)的稅賦有12個(gè)：營(yíng)業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅！城市土地使用稅、房地產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等，房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種多。高額的稅負(fù)以在一定程度上降低了投資和投機(jī)性購(gòu)房的收益，進(jìn)一步抑制了投機(jī)和投資性購(gòu)房需求，能有效緩解旺盛的購(gòu)房需求，但仍不能從根本上抑制和打壓投資和投機(jī)需求，回歸到自住需求。增值稅清算和印花稅的上調(diào)，使得房地產(chǎn)建筑開發(fā)成本提高。最終也會(huì)間接導(dǎo)致購(gòu)房者的購(gòu)房成本，提高商品房的銷售價(jià)格。
3土地出讓招拍制度 2007年招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定正式施行，進(jìn)一步擴(kuò)大了招標(biāo)拍賣掛牌范圍，工業(yè)用地也將納入招拍掛范圍，明確了建設(shè)用地使用權(quán)是物權(quán)的一種形式。但部分通過(guò)招拍掛方式出讓的土地價(jià)格上漲已超過(guò)其本身的內(nèi)涵，拍賣出讓形式近幾年在全國(guó)土地市場(chǎng)成交價(jià)都很高，甚至創(chuàng)出了“天價(jià)”。因?yàn)閭鹘y(tǒng)為協(xié)議和劃撥方式，不能真實(shí)反映土地的市場(chǎng)價(jià)格，而且容易暗箱操作，導(dǎo)致腐敗等問(wèn)題。招拍對(duì)此加以了改善。但是當(dāng)前的城市土地出讓招拍掛的出讓方式，以土地價(jià)格為競(jìng)爭(zhēng)標(biāo)的。在土地壟斷供給的條件下，其邏輯結(jié)果就是抬高土地價(jià)格。而土地價(jià)格的上漲又傳導(dǎo)到住宅價(jià)格上，導(dǎo)致住宅價(jià)格的快速上漲。再者這種政策對(duì)于房地產(chǎn)建筑開發(fā)的影響也是很顯著的，一些財(cái)力雄厚的地產(chǎn)商可以拍得心儀的土地，而很多小型房地產(chǎn)企業(yè)就面臨著很大的危機(jī)，一步到位的資金進(jìn)一步拉緊了企業(yè)的資金鏈，對(duì)建筑開發(fā)的要求也就更高，可以說(shuō)這開發(fā)企業(yè)的結(jié)構(gòu)也會(huì)有巨大影響。
4土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策 關(guān)于土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)控政策的核心觀點(diǎn)集中在以下三方面：（1）嚴(yán)格控制高檔商品房的土地供應(yīng)，優(yōu)先滿足普通商品住房的用地需求；（2）改變了土地供應(yīng)方式，并停止了別墅類用地的土地供應(yīng)；（3）進(jìn)一步改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的用地管理。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70%；繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。對(duì)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)起到了重要保證作用。
三、小結(jié)
土地政策在不斷調(diào)控著房地產(chǎn)市場(chǎng)。土地政策的顯效時(shí)間要長(zhǎng)一些，短期內(nèi)很難看到其具體影響，所以必須加強(qiáng)土地政策對(duì)宏觀調(diào)控影響的分析，適應(yīng)我國(guó)快速城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢(shì)。
參考文獻(xiàn)
[1] 《土地招拍掛與競(jìng)買》，劉露軍編著，清華大學(xué)出版社，第27頁(yè)，2008年。
[2] 孔凡文，洪滌，王欽.論我國(guó)土地宏觀調(diào)控[J].沈陽(yáng)建筑大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2007（9）：203～204
關(guān)鍵詞:金融支持過(guò)度;房地產(chǎn)泡沫;評(píng)價(jià)指標(biāo)
中圖分類號(hào):F832.48文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1672-3309(2010)01-0068-03
一、選題背景
20世紀(jì)80年代末90年代初,經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織中的發(fā)達(dá)國(guó)家和新興工業(yè)化國(guó)家,經(jīng)歷了類似的房地產(chǎn)周期波動(dòng)。在房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了繁榮階段后,又都出現(xiàn)了泡沫現(xiàn)象,其中以日本泡沫經(jīng)濟(jì)、美國(guó)經(jīng)濟(jì)蕭條和東南亞金融危機(jī)最為典型,還有不得不引起我們關(guān)注的2007年美國(guó)次貸危機(jī)。從這些歷史現(xiàn)象的回顧中可以看出,金融支持過(guò)度與新的房地產(chǎn)周期和泡沫的形成有著緊密聯(lián)系。然而,房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)所需資金主要由金融機(jī)構(gòu)提供,由此產(chǎn)生一個(gè)悖論:缺少金融支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展就會(huì)滯后,其運(yùn)行效率將會(huì)下降;金融支持過(guò)度又會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)進(jìn)入持續(xù)的繁榮期,甚至出現(xiàn)價(jià)格泡沫。本文選題就是基于此種背景。
二、金融支持過(guò)度假說(shuō)與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系
(一)金融支持過(guò)度假說(shuō)的提出
在眾多泡沫理論文獻(xiàn)中,主要從理性和非理性的角度來(lái)探討泡沫形成的機(jī)理,但20世紀(jì)70年代掀起的金融自由化浪潮,使金融支持過(guò)度成為房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的重要誘因。然而,鮮有經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)金融支持過(guò)度與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系進(jìn)行系統(tǒng)分析,由此導(dǎo)致目前的泡沫理論對(duì)房地產(chǎn)泡沫生成和演化,不能提供令人信服的解釋。正因如此,我們提出了金融支持過(guò)度假說(shuō),并以此對(duì)房地產(chǎn)泡沫的生成和演化進(jìn)行系統(tǒng)和科學(xué)的探討。
(二)理論背景
理性泡沫的研究大約是從20世紀(jì)70年代開始的,其是對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象進(jìn)行系統(tǒng)研究的起點(diǎn)。理性泡沫是指在理性預(yù)期的框架內(nèi),市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)于資產(chǎn)未來(lái)各期收益現(xiàn)金流的貼現(xiàn)值的偏離。
隨著信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的發(fā)展,西方學(xué)者逐步把信息經(jīng)濟(jì)學(xué)理論納入到泡沫理論的研究中。Carey(1990)提出了一個(gè)信息不對(duì)稱下的土地價(jià)格模型,分析了土地價(jià)格變化與投資者數(shù)量和銀行貸款額之間的關(guān)系。在該模型中,土地價(jià)格是投資者和貸款額的函數(shù),那些保留價(jià)格高于市場(chǎng)價(jià)格的投資者的不斷進(jìn)入,將對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生重要影響。
Bertand(1996)在對(duì)1986-1994年全球房地產(chǎn)周期的研究中認(rèn)為,在金融自由化和放松金融管制的情況下,金融機(jī)構(gòu)違規(guī)借貸以及金融風(fēng)險(xiǎn)的累加,加速了房地產(chǎn)周期波動(dòng)和房地產(chǎn)泡沫的形成與破滅。
Mishkin(1997)等人提出,金融機(jī)構(gòu)與借款人之間的信息不對(duì)稱將會(huì)導(dǎo)致金融資產(chǎn)泡沫,但是,他們沒有將金融資產(chǎn)泡沫的形成過(guò)程模型化。
Mckinnon、Phill(1998)和Krugman(1998)的研究表明,政府外在或內(nèi)在的擔(dān)保,會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)分散行為或高的資產(chǎn)價(jià)格,這種政策可能會(huì)加劇泡沫問(wèn)題。他們認(rèn)為,由于信用工具創(chuàng)新的多樣性而導(dǎo)致的金融中介的問(wèn)題是資產(chǎn)泡沫得以形成的關(guān)鍵。
非理性泡沫模型是對(duì)上述理性泡沫模型的一個(gè)補(bǔ)充,用以解釋那些由于非理性因素所導(dǎo)致的泡沫現(xiàn)象。盡管正統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究理,但“經(jīng)濟(jì)人”的非理卻總是存在的。市場(chǎng)基礎(chǔ)僅能部分地決定價(jià)格,外來(lái)因素,如群體心理、時(shí)尚、狂熱而引起的投機(jī)行為,也是決定價(jià)格的重要因素。
從上述泡沫經(jīng)濟(jì)理論的演化中可以看出,經(jīng)濟(jì)學(xué)家越來(lái)越關(guān)注金融支持在推動(dòng)泡沫形成和發(fā)展中的作用。我們認(rèn)為,房地產(chǎn)泡沫本質(zhì)上是一種價(jià)格運(yùn)動(dòng)現(xiàn)象,是在金融支持過(guò)度背景下,由于投機(jī)者預(yù)期的趨同性而產(chǎn)生的群體投機(jī)行為,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格偏離市場(chǎng)基礎(chǔ)的持續(xù)上漲。
(三)金融支持過(guò)度
在凱恩斯主義中,貨幣創(chuàng)造有著非常重要的作用。它不僅是銀行運(yùn)行的基礎(chǔ),也是融資的主要來(lái)源。從目前金融制度來(lái)看,銀行具有通過(guò)信貸擴(kuò)張使金融支持力度提高的能力,從而增加信貸貨幣供給。凱恩斯主義者認(rèn)為,如果沒有金融部門信貸擴(kuò)張所產(chǎn)生的貨幣創(chuàng)造,投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是不可能的。然而,在金融支持力度提高時(shí),又會(huì)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)造成沖擊,從而形成資產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生與金融支持過(guò)度有著密切的關(guān)系。
房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè),其供給和需求都離不開金融支持。然而,在金融制度變遷、不確定性和信息不對(duì)稱性的背景下,由于金融機(jī)構(gòu)的短時(shí)行為,導(dǎo)致貸款大量的投向了房地產(chǎn)業(yè),投資者由此產(chǎn)生了嚴(yán)重的投機(jī)行為和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁行為。因此,我們認(rèn)為,金融支持過(guò)度是指由于金融制度變遷、不確定性和信息不對(duì)稱導(dǎo)致的房地產(chǎn)信貸過(guò)度膨脹,房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者由此形成了嚴(yán)重的投機(jī)心理和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁行為,從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破滅。
三、金融支持過(guò)度與房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究
(一)金融支持過(guò)度衡量指標(biāo)
房地產(chǎn)本身是一種投資額高的可增值的資產(chǎn),其供給和需求兩個(gè)方面都需要金融支持。沒有金融支持,房地產(chǎn)業(yè)就不能正常運(yùn)行。但是,金融支持是一把“雙刃劍”,支持過(guò)度會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫,從而影響房地產(chǎn)業(yè)的正常運(yùn)行。因此,為了能夠更有效地判斷金融支持是否過(guò)度,必須建立起金融支持過(guò)度衡量指標(biāo)體系,并對(duì)金融支持的正常區(qū)間和過(guò)度區(qū)間進(jìn)行確定。以日本為例,對(duì)1980-1990年間房地產(chǎn)金融支持額占信貸總額的比重、房地產(chǎn)進(jìn)入支持年增長(zhǎng)額占信貸總額年增長(zhǎng)額的比重、房地產(chǎn)金融支持年增長(zhǎng)額和房地產(chǎn)金融支持年增長(zhǎng)率進(jìn)行分析。
(二)房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)指標(biāo)
曹振良等(2000)認(rèn)為,判別房地產(chǎn)市場(chǎng)是否過(guò)熱或投機(jī)過(guò)度,從而可能會(huì)出現(xiàn)泡沫,可以從以下方面著手:一是檢驗(yàn)房地產(chǎn)投資收益是否太高;二是檢驗(yàn)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)手率或成交額;三是估計(jì)房地產(chǎn)的理論價(jià)格;四是分析房地產(chǎn)投資是否過(guò)度;五是監(jiān)測(cè)開發(fā)商的施工進(jìn)度。
李維哲和曲波(2002)設(shè)計(jì)了關(guān)于地產(chǎn)泡沫的語(yǔ)境指標(biāo),將其分為生產(chǎn)類指標(biāo)、交易狀況指標(biāo)、消費(fèi)狀況指標(biāo)和金融類指標(biāo)4大類。
劉洪玉等(2003)認(rèn)為,房地產(chǎn)泡沫生成的條件有2個(gè):即過(guò)度的投機(jī)需求和投資信貸支持,并從該角度設(shè)計(jì)了3個(gè)房地產(chǎn)泡沫測(cè)度指標(biāo):房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率、房?jī)r(jià)收入比和住房按揭款/居民月收入。
上述學(xué)者從不同角度探討了房地產(chǎn)泡沫衡量指標(biāo),這些研究存在兩個(gè)問(wèn)題:第一, 有些指標(biāo)存在不易操作的問(wèn)題;第二,影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素由于地區(qū)不同而差別較大,其理論價(jià)格的確定很困難,存在著很多不確定的因素。為了充分反映房地產(chǎn)泡沫的程度,我們認(rèn)為,在選擇指標(biāo)上應(yīng)該遵循可操作性原則,并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)設(shè)定泡沫的指標(biāo)值。據(jù)此,我們提出了5個(gè)房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)指標(biāo):(1)房?jī)r(jià)收入比;(2)房地產(chǎn)價(jià)格年增長(zhǎng)率;(3)貨幣供給增長(zhǎng)率;(4)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率與消費(fèi)價(jià)格增長(zhǎng)率之比;(5)房屋空置率。
四、中國(guó)房地產(chǎn)泡沫防范的政策建議
防范房地產(chǎn)泡沫,避免房地產(chǎn)過(guò)熱變成泡沫,是保證房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序發(fā)展的關(guān)鍵,也是擺在我們面前的一項(xiàng)重要課題。本文對(duì)防范房地產(chǎn)泡沫提出如下建議:
第一,嚴(yán)防金融支持過(guò)度。由于中國(guó)房地產(chǎn)投資的資金大部分來(lái)源于銀行,而銀行貸款具有信用擴(kuò)張效應(yīng),因此,銀行往往是金融支持過(guò)度的主導(dǎo)者。為使房地產(chǎn)金融支持保持在正常水平,國(guó)家應(yīng)從宏觀上對(duì)房地產(chǎn)金融支持額占信貸總額的比重、房地產(chǎn)金融支持年增長(zhǎng)額占信貸總額年增長(zhǎng)額的比重、房地產(chǎn)金融支持年增長(zhǎng)額和房地產(chǎn)支持年增長(zhǎng)率進(jìn)行監(jiān)控。在這些指標(biāo)即將達(dá)到臨界值前,果斷采取措施,為房地產(chǎn)業(yè)正常運(yùn)行提供良好的金融環(huán)境。
第二,建立個(gè)人信用制度。如果能夠建立起個(gè)人信用制度,使個(gè)人信用資料有連續(xù)記錄,其信用狀況能夠得到全面反映,銀行通過(guò)一定法律程序就可以查閱到個(gè)人信用檔案中的資料,從而對(duì)申請(qǐng)人的資信狀況進(jìn)行準(zhǔn)確判斷。個(gè)人信用制度包括以下內(nèi)容:(1)個(gè)人信用檔案制度;(2)個(gè)人信用賬戶制度;(3)多層次個(gè)人信用社會(huì)調(diào)查體系;(4)個(gè)人信用監(jiān)控和預(yù)警制度。
第三,設(shè)計(jì)合理嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制。主要包括:(1)對(duì)土地空置征稅,提高囤積投機(jī)的成本;(2)征收土地增值稅;(3)征收土地保有稅,刺激土地供給。
第四,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的檢測(cè)與調(diào)控。主要包括:(1)建立城市基準(zhǔn)地價(jià)公示制度,編制并定期地價(jià)指數(shù)、各類物業(yè)價(jià)格指數(shù)作為市場(chǎng)交易的決策參考;(2)建立房地產(chǎn)交易價(jià)格評(píng)估制度與申報(bào)制度,這樣,政府就可以監(jiān)督每一宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格情況;(3)對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售做嚴(yán)格審查;(4)利用貨幣金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng);(5)加快企業(yè)制度改革與房地產(chǎn)使用制度改革,使房地產(chǎn)投資主體成為自負(fù)盈虧、自我約束的經(jīng)濟(jì)實(shí)體;(6)政府應(yīng)適時(shí)發(fā)出警告,公告有關(guān)市場(chǎng)信息,加強(qiáng)對(duì)投資者市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的教育,調(diào)整市場(chǎng)情緒,盡量化解大眾的非理。
第五,擴(kuò)展企業(yè)融資渠道,提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力還不是很強(qiáng),企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)力相差不大,企業(yè)規(guī)模小、自有資金少、融資渠道單一,企業(yè)往往采取過(guò)度貸款行為。為擺脫這種局面,提高中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力,應(yīng)著重做好以下工作:(1)組建一體化企業(yè)集團(tuán);(2)鼓勵(lì)社會(huì)基金投資房地產(chǎn)業(yè),提高企業(yè)融資能力;(3)政府應(yīng)制定相應(yīng)的政策;(4)鼓勵(lì)企業(yè)創(chuàng)立名牌產(chǎn)品;(5)鼓勵(lì)有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)上市。
參考文獻(xiàn):
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論文摘要：隨著利率的上調(diào)，經(jīng)濟(jì)逐漸降溫，房屋市場(chǎng)泡沫也就破滅。而以房屋市場(chǎng)為主的次級(jí)債，就很容易變壞。反思這次的危機(jī)，有很大的必然性。文章對(duì)美國(guó)次級(jí)債危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟示進(jìn)行了探討。
過(guò)去的幾年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮，房屋市場(chǎng)升溫，利率相對(duì)比較低，造成大量的貸款購(gòu)房。而房屋的貸款轉(zhuǎn)化為了債券，推向了市場(chǎng)。隨著利率的上調(diào)，經(jīng)濟(jì)逐漸降溫，房屋市場(chǎng)泡沫也就破滅。而以房屋市場(chǎng)為主的次級(jí)債，就很容易變壞。反思這次的危機(jī)，有很大的必然性。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中地位日益提高，如何促進(jìn)和保持房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，是政府和社會(huì)各界普遍關(guān)注的重要研究課題。
所謂次級(jí)債即次級(jí)房貸，是指美國(guó)銀行機(jī)構(gòu)針對(duì)信用記錄較差的客戶發(fā)放的住房貸款。從根源上看，導(dǎo)致次級(jí)債危機(jī)的“兇手”是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由熱變冷。自2001年“9·11”事件后，美聯(lián)儲(chǔ)為了拯救美國(guó)經(jīng)濟(jì)，將利率一下子降到1%，美國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速?gòu)?fù)蘇，但過(guò)剩的流動(dòng)性導(dǎo)致美元對(duì)歐元與黃金的大幅貶值，導(dǎo)致房?jī)r(jià)和股市的不斷上漲。從2002年起，美國(guó)房?jī)r(jià)每年以10%以上的幅度上漲，2005年更是暴漲17%達(dá)到頂點(diǎn)。然而，隨著美國(guó)的不斷加息，美國(guó)利率達(dá)5.25%后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，2006年跌了一年，2007年更是“跌跌不休”，直至引發(fā)次級(jí)房貸難以償還和債券信用危機(jī)。
次級(jí)債危機(jī)引發(fā)全球股災(zāi)，日本、香港地區(qū)、澳大利亞、歐洲、中國(guó)大陸，各地股市紛紛下跌，從而使得全球金融市場(chǎng)出現(xiàn)一片恐慌，各地政府紛紛向金融市場(chǎng)注資以救市。次級(jí)債危機(jī)的導(dǎo)火線是房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱與崩塌，中國(guó)同樣存在這種隱憂。其實(shí)，中國(guó)的住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)可能比美國(guó)次級(jí)債券風(fēng)險(xiǎn)還要高。因?yàn)?，從住房按揭的?duì)象來(lái)看，美國(guó)次級(jí)債券的次級(jí)貸款人信用還有等級(jí)之分（即“次級(jí)信用”），但對(duì)中國(guó)的按揭貸款者來(lái)說(shuō)，估計(jì)其中很大部分人甚至連“次級(jí)信用”都沒有。盡管國(guó)內(nèi)普遍認(rèn)為美國(guó)次級(jí)債危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響是有限的，并且中國(guó)的商業(yè)銀行房貸目前也不存在所謂次級(jí)債問(wèn)題，但是，鑒于房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位，從次貸危機(jī)爆發(fā)的前因后果中，國(guó)內(nèi)房市理應(yīng)得到深刻的教訓(xùn)。
一、美國(guó)地產(chǎn)泡沫分析
在美國(guó)有一個(gè)令人擔(dān)心的現(xiàn)象是，基于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上升的預(yù)期，大量投資者在踴躍在購(gòu)買房產(chǎn)，用于出租或等待價(jià)格上升后在賣，由此導(dǎo)致了房屋空置率大幅度上升。1995年第一季度，出租房屋空置率為7.4%，2001年上升到8.2%，2004和2005年第一季度，又進(jìn)一步分別上升到了10.4%和10.1%。這些數(shù)據(jù)充分表明，相對(duì)于市場(chǎng)需求來(lái)講，美國(guó)出租房屋供給已經(jīng)出現(xiàn)明顯過(guò)剩，這種局面若持續(xù)下去，必然會(huì)導(dǎo)致房租下降，從而降低房地產(chǎn)投資者的收益。美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)商協(xié)會(huì)（NAR）的調(diào)查顯示，2004年有近四分之一的住宅為投資性購(gòu)買而非自住。從歷史上來(lái)看，這個(gè)比例是很高的。投資者買房子的目的在于賺取利潤(rùn)，如果租金疲軟，而房?jī)r(jià)上漲的話，一些投資者就會(huì)將房子賣掉。這就為房地產(chǎn)泡沫破滅埋下了危險(xiǎn)的導(dǎo)線。房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的另一個(gè)跡象是房租大大低于正常水平。據(jù)波士頓托托`威頓研究公司的調(diào)查，華盛頓地區(qū)的房屋月租費(fèi)和買房月供之間的差距不斷加大，創(chuàng)下了1989年以來(lái)的最高紀(jì)錄。2001年華盛頓地區(qū)房屋月租費(fèi)是買房月供的82%，而到2004年這一比例跌倒了59%。這顯示出華盛頓地區(qū)房地產(chǎn)投資明顯過(guò)熱。
二、我國(guó)房地產(chǎn)概況
近年來(lái)，隨著我國(guó)市場(chǎng)化改革的快速推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。從住房制度改革以來(lái)短短幾年時(shí)間，縱觀國(guó)內(nèi)，從沿海開放城市到中西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)，中國(guó)大地上幾乎所有城市商品樓如雨后春筍般拔地而起。改革開放以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有，發(fā)展很快，在取得有目共睹的成績(jī)的同時(shí)，也存在許多問(wèn)題。尤其近年來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展功不可沒。但房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很不規(guī)范，存在很多問(wèn)題，引發(fā)了國(guó)內(nèi)外對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)是否存在嚴(yán)重泡沫的爭(zhēng)論不斷升級(jí)。房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格脫離了實(shí)際基礎(chǔ)價(jià)值連續(xù)上漲的現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫的主要特征是：第一，房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的一種形態(tài)；第二，房地產(chǎn)泡沫具有陡升陡降的特點(diǎn)，振幅較大；第三，房地產(chǎn)泡沫不具有連續(xù)性，沒有穩(wěn)定的周期和頻率；第四，房地產(chǎn)泡沫主要是由于投機(jī)行為、貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加造成的。投機(jī)價(jià)格機(jī)制和自我膨脹的機(jī)制是房地產(chǎn)的主要內(nèi)在運(yùn)行機(jī)制。房地產(chǎn)泡沫是在內(nèi)在傳導(dǎo)機(jī)制和外在沖擊機(jī)制的共同
作用下，開始產(chǎn)生、膨脹和崩潰的。
三、我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫
1．我國(guó)的房地產(chǎn)以25%以上的高發(fā)展速度持續(xù)增長(zhǎng)5年后，按照其固有周期必然調(diào)整，但由于以下因素這個(gè)調(diào)整周期延長(zhǎng)了：北京奧運(yùn)會(huì)造成的建設(shè)，加入WTO和開放國(guó)內(nèi)市場(chǎng)刺激外商投資，人民幣升值預(yù)期刺激國(guó)際投機(jī)資本進(jìn)入，在以上海為中心的長(zhǎng)江三角洲產(chǎn)生資本聚集效應(yīng)，國(guó)內(nèi)投機(jī)資本炒作房?jī)r(jià)，既得利益集團(tuán)有意維持泡沫等，其惡果是維持時(shí)間越長(zhǎng)，泡沫越大，損失越大。
2．把住宅作為投資品。保守估計(jì)20%以上的購(gòu)房者是出于投資或者投機(jī)。更大數(shù)量的居民購(gòu)買新房以后把舊房出租，以房租支付新房貸款，其實(shí)這也是投資行為。最為典型的是溫州炒房團(tuán)，民間說(shuō)法是其擁有的資金達(dá)1500億元。富裕的溫州人希望投資但苦于沒有合適的渠道，于是親朋好友幾十個(gè)人湊幾千萬(wàn)資金一起砸在某個(gè)樓盤上，迅速抬高樓價(jià)再賣。可一旦房地產(chǎn)泡沫破裂房?jī)r(jià)開始下降，給這些投資行為帶來(lái)的損失就會(huì)一發(fā)不可收拾。
3．房地產(chǎn)貸款超常增長(zhǎng)。我國(guó)80%的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)自銀行信貸。商業(yè)銀行參與了房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程，承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)貸款額這幾年來(lái)成倍增長(zhǎng)。不少消費(fèi)者只認(rèn)首付比例低，對(duì)于自己未來(lái)收入的預(yù)期或者過(guò)于樂(lè)觀，或者沒有認(rèn)真考慮還款，于是購(gòu)置住房的面積不斷擴(kuò)大。如果系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，消費(fèi)者只能延期還貸，全部風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)移到銀行。我國(guó)的現(xiàn)狀是儲(chǔ)蓄大于投資，銀行急于放款，特別愿意對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行車房信貸，但實(shí)際上如果系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，過(guò)剩商品房集中到銀行，銀行只能廉價(jià)拍賣。銀行最怕呆賬，我國(guó)商業(yè)銀行大約有25%的呆賬，經(jīng)過(guò)這次房地產(chǎn)泡沫洗劫，可能到40%。
4．空置率的提高?？罩妹娣e比近3年竣工面積之和稱為空置率，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)是10%，截至2004年4月末，我國(guó)空置一年以上的商品房面積為5529萬(wàn)平方米，空置率為57.6%。
5．炒賣地皮。不少地方在征地拆遷方面出現(xiàn)了對(duì)居民個(gè)人財(cái)產(chǎn)野蠻非法的剝奪，這是權(quán)力資本化和權(quán)力承包最為野蠻的方式。由此產(chǎn)生的超額利潤(rùn)就是房地產(chǎn)泡沫的根源。之所以說(shuō)房地產(chǎn)泡沫必定破滅，因?yàn)樽铋L(zhǎng)也就是維持到城市土地賣完，或者耕地不足以生產(chǎn)足夠的糧食的時(shí)候。實(shí)際上還維持不到那時(shí)候，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商已囤積的低價(jià)土地一旦集中投入，或者銀行一旦收緊信貸，就會(huì)擊穿泡沫。
四、對(duì)策
雖然中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為改善城市居民的住房條件、增加政府稅收和擴(kuò)大就業(yè)起到了十分重要的積極作用，但是，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期過(guò)度增長(zhǎng)不僅帶來(lái)了房?jī)r(jià)過(guò)快的持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)的暴利成為資本競(jìng)逐財(cái)富的對(duì)象、這些暴利對(duì)消費(fèi)者的利益造成了很大的損害，引起了普遍性的民怨，而且對(duì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、城市化、工業(yè)化、收入差距擴(kuò)大以及宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、資源環(huán)境與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展等有很大的負(fù)作用。如中國(guó)不斷增大的過(guò)剩流動(dòng)性主要集中在房地產(chǎn)業(yè)中，這就加劇了社會(huì)財(cái)富向房地產(chǎn)業(yè)的既得利益集團(tuán)集中，加劇了社會(huì)收入分配的差距，也是促使中國(guó)經(jīng)濟(jì)趨向過(guò)熱的重要原因。此外，它助長(zhǎng)了銀企勾結(jié)牟利、官商合伙分肥式的腐敗的蔓延；扭曲的財(cái)富分配導(dǎo)向抑制了社會(huì)投資于高技術(shù)產(chǎn)業(yè)，不利于鼓勵(lì)研發(fā)和技術(shù)創(chuàng)新；影響了社會(huì)資源的總配置效益和社會(huì)福利的改進(jìn)。這些都是長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)績(jī)效的巨大損失。雖然單從獲利指標(biāo)來(lái)看中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)具有較高經(jīng)濟(jì)績(jī)效的產(chǎn)業(yè)，但是單一的高獲利而且為極少數(shù)人所占有并不是衡量一個(gè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)績(jī)效高低的唯一標(biāo)準(zhǔn)，因此，從綜合指標(biāo)來(lái)判斷就可以看出，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)績(jī)效不高，需要得到進(jìn)一步改善和提高
在美國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一個(gè)相對(duì)完善的市場(chǎng)。在這個(gè)市場(chǎng)里，房屋就是商品，商品就要根據(jù)市場(chǎng)供求的規(guī)律來(lái)流動(dòng)，政府并不直接干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作。然而次貸危機(jī)的爆發(fā)與美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入困境讓人深思中國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀。
從美國(guó)次貸危機(jī)可以直接啟示中國(guó)人的，就是由金融系統(tǒng)支撐的房地產(chǎn)泡沫，是具有極大風(fēng)險(xiǎn)的，無(wú)論我國(guó)是否存在泡沫我們都要未雨綢繆積極采取對(duì)策，防患于未然。
