發(fā)布時(shí)間：2022-03-17 23:57:45
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的品質(zhì)管理論文樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
設(shè)計(jì)是用來解決問題的，而設(shè)計(jì)師的任務(wù)是把東西做得對(duì)人類有價(jià)值，有一些時(shí)候是外觀起作用，但更多時(shí)候絕對(duì)不是。
舉個(gè)例子來說，曾有一家飲料公司發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者不再喜歡喝他們的飲料，希望我們能夠幫助他們解決這個(gè)問題，但是前提是不能改變他們飲料的口味。經(jīng)過調(diào)研，我發(fā)現(xiàn)原來是消費(fèi)者覺得這家公司的飲料不新鮮，非常不幸的是這家公司號(hào)稱是當(dāng)?shù)厣a(chǎn)新鮮飲料的惟一一家公司，這原本應(yīng)該是他們的一個(gè)主要的賣點(diǎn)。我的辦法是改變飲料的提供“界面”———飲料機(jī)，改進(jìn)方案是讓人們能夠聽到飲料倒進(jìn)杯里的聲音，讓嘩嘩的聲音帶來新鮮的感覺，而在之前設(shè)計(jì)者們都在想方設(shè)法把飲料機(jī)做得足夠靜音。
兩個(gè)月后，這家公司的銷售額有50％的增長，消費(fèi)者認(rèn)為產(chǎn)品的口味比以前更好了。但實(shí)際上他們的配方并沒有任何的改變，只是傳達(dá)了一種“正在制作”的信息。這就是設(shè)計(jì)，找到并解決問題。
中國設(shè)計(jì)師從來不缺乏創(chuàng)造力，但是，尤其是在小的時(shí)候，他們得不到相應(yīng)的機(jī)會(huì)去接觸設(shè)計(jì)行業(yè)。而且，中國設(shè)計(jì)師得到的只是科學(xué)或者美術(shù)的訓(xùn)練，沒有將兩者結(jié)合。設(shè)計(jì)既有藝術(shù)性，又有科學(xué)性和商業(yè)性，好的工業(yè)設(shè)計(jì)師需要幾方面的平衡能力。
實(shí)際上，不光是中國，全世界的人們都應(yīng)該認(rèn)真想想生活究竟應(yīng)該是什么樣的。很多西方國家國內(nèi)購買力越來越低，消費(fèi)者追求低價(jià)位，所以他們?cè)谥袊鴮ふ疫@些加工廠，因?yàn)橹袊娜肆Y本更便宜。現(xiàn)在中國也在做同樣的事，持續(xù)地鼓勵(lì)消費(fèi)，價(jià)位越來越低，長期來看這對(duì)中國的工業(yè)是一種戕害，因?yàn)檎麄€(gè)經(jīng)濟(jì)越來越依賴于人們的購買力。以手機(jī)為例，廠家總是以低價(jià)格鼓勵(lì)消費(fèi)者不斷地購買新手機(jī)，根本體現(xiàn)不出技術(shù)的價(jià)值。
我覺得每個(gè)人都可以為此做一些事，而工業(yè)設(shè)計(jì)師可以利用設(shè)計(jì)來解決問題，也就是通過真正滿足消費(fèi)者的需要，來遏制這種買方市場(chǎng)，而不是加入這個(gè)長期來看只能使人們?cè)絹碓礁F的游戲。
對(duì)于中國，如果這種全球性的買方經(jīng)濟(jì)繼續(xù)發(fā)展下去，現(xiàn)在進(jìn)入中國的這些外國企業(yè)就會(huì)尋找勞動(dòng)力更便宜的地方，甚至國內(nèi)的企業(yè)也會(huì)走。那個(gè)時(shí)候經(jīng)濟(jì)體就會(huì)出現(xiàn)系統(tǒng)性危機(jī)。
在這種環(huán)境下，許多公司的信息技術(shù)部門和營銷部門面臨同樣的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。高層管理已經(jīng)將信息技術(shù)和公司品牌視為公司的關(guān)鍵資產(chǎn)，二者現(xiàn)已成為最高層戰(zhàn)略討論的核心。但是盡管公司認(rèn)識(shí)到這些核心要素的重要性，他們還是要為如何衡量二者的戰(zhàn)略價(jià)值和各自的表現(xiàn)而絞盡腦汁。
隨著技術(shù)管理人員介入高層關(guān)于公司品牌的戰(zhàn)略討論，他們開始進(jìn)入一個(gè)嶄新的領(lǐng)域。其角色已擴(kuò)展到設(shè)計(jì)和運(yùn)用工具、監(jiān)控公司品牌戰(zhàn)略的效率、以及評(píng)估品牌的表現(xiàn)，但是他們當(dāng)中有許多人仍不清楚品牌的全部含義。
一個(gè)普遍的的誤解是把品牌當(dāng)成一個(gè)徽記、一個(gè)標(biāo)簽或一幅廣告，其實(shí)這些只是對(duì)品牌的有形表述，屬于營銷部門最基礎(chǔ)的工作。領(lǐng)先的全球企業(yè)認(rèn)識(shí)到，品牌的內(nèi)涵遠(yuǎn)不只這些。品牌是一整套期望和聯(lián)想，源于對(duì)公司、產(chǎn)品和服務(wù)的體驗(yàn)，每一個(gè)喝可樂或開卡迪拉克車的人都知道這一點(diǎn)。
測(cè)量方法的選取
好的品牌測(cè)量方法在于能用來做實(shí)際業(yè)務(wù)決策，并可以根據(jù)所得到的信息采取行動(dòng)。下面五項(xiàng)基本原則有助于幫助公司明確是否為它的經(jīng)營戰(zhàn)略和在市場(chǎng)中的定位選擇了正確的測(cè)量方法。為了便于記憶，可以把這五項(xiàng)原則縮寫為"SMART"：
簡(jiǎn)單實(shí)用（Simpletouse）有用的測(cè)量方法是同搜集、分析和利用信息一樣直接，關(guān)鍵要將測(cè)量品牌所花的時(shí)間減到最小，把使用信息的時(shí)間用足。
有意義（Meaningful）如果沒有直接與公司的目標(biāo)或公司與顧客各個(gè)接觸點(diǎn)聯(lián)系起來，那么，這個(gè)方法也許對(duì)提升品牌和公司的表現(xiàn)幫助不大。
能付諸實(shí)施（Actionable）一個(gè)測(cè)量方法的關(guān)鍵是要優(yōu)化經(jīng)理所做的決策，如果起不到這個(gè)作用，就要用其它有效的方法。
能重復(fù)使用（Repeatable）就數(shù)據(jù)收集而言，測(cè)量方法應(yīng)該是可以重復(fù)使用的。如果你偏離上次的XYZ方法時(shí)，你也許不得不從頭開始。要有可比性，即用蘋果比蘋果才可以有效地測(cè)量品牌。測(cè)量方法每年至少要評(píng)估一次或兩次，將你的精力集中在"尖子中的尖子"上，而不是將投資分散在只能得到最小回報(bào)的地方。
要有接觸點(diǎn)（Touchpoints）將測(cè)量的方法用在一些特定的群體上，雖然沒有一個(gè)方法能夠適合所有群體，但總有一兩個(gè)方法對(duì)每個(gè)群體都重要。確定你最感興趣的接觸點(diǎn)，然后采用相應(yīng)的測(cè)量方法。
品牌測(cè)量的類別
品牌測(cè)量通常蘊(yùn)藏在兩個(gè)大類之內(nèi)："戰(zhàn)略性測(cè)量"（Strategicmetrics）和"接觸點(diǎn)測(cè)量"（Touch-pointmetric）。"戰(zhàn)略性測(cè)量"幫助團(tuán)隊(duì)評(píng)估各種品牌創(chuàng)建活動(dòng)對(duì)品牌的總體財(cái)務(wù)表現(xiàn)的影響。"接觸點(diǎn)測(cè)量"評(píng)估品牌的表現(xiàn)和品牌創(chuàng)建的主動(dòng)性。當(dāng)顧客訪問網(wǎng)站或考慮購買產(chǎn)品和服務(wù)的時(shí)候，顧客與品牌就緊密地聯(lián)系在一起。
"接觸點(diǎn)測(cè)量"偏重于品牌表現(xiàn)的無形方面，每種方法都有特定的目的，并被設(shè)計(jì)成了解品牌是如何影響購買決策的。通過詢問目標(biāo)受眾的一些具體問題可以追蹤到有用的信息。
"品牌偏好衡量"（Brandpreferencemetrics）的真正價(jià)值體現(xiàn)在對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)的跟進(jìn)。比如采訪一個(gè)公司采購新電腦選什么牌子時(shí)，他們會(huì)說喜歡IBM產(chǎn)品，但到實(shí)際購買時(shí)，公司可能會(huì)選別的牌子。
"品牌意識(shí)和認(rèn)知測(cè)量"（Brandawarenessandrecognition）常被同時(shí)用來顯示整個(gè)營銷組合能否有效地展示品牌的內(nèi)涵。品牌認(rèn)知旨在讓潛在的顧客了解品牌能提供什么，以及顧客能否將品牌歸類到合適的行業(yè)、產(chǎn)品類別和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)中來。
高品牌意識(shí)和認(rèn)知說明公司在傳統(tǒng)的溝通方式上的投資可以降低一些，把資源騰出來投入到其它接觸點(diǎn)上。"戰(zhàn)略性測(cè)量"展現(xiàn)了品牌建設(shè)和管理對(duì)業(yè)務(wù)整體表現(xiàn)的影響，有些方法同盈虧有明顯的關(guān)系，另一些方法則相對(duì)間接一點(diǎn)。這些測(cè)量可以用元和分來表示，或者用對(duì)盈虧有影響的指數(shù)來表示，"戰(zhàn)略性測(cè)量"包括品牌的價(jià)格溢價(jià)（Pricepremium）和贏得顧客。
品牌的價(jià)格溢價(jià)是增加品牌收入的最好方法之一。如果一個(gè)企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)比同類低價(jià)產(chǎn)品或服務(wù)多賣了100美元，這個(gè)單筆銷售的價(jià)格所增加的100美元就是品牌價(jià)格溢價(jià)。
把公司與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手做比較的時(shí)候，這個(gè)方法也管用。在這種情況下，主要測(cè)量品牌的價(jià)格優(yōu)勢(shì)或與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比不利的方面，所獲得的信息能幫助公司為強(qiáng)化自己的地位而制定清晰的戰(zhàn)略性目標(biāo)。
少而有針對(duì)性的測(cè)量方法對(duì)測(cè)量成功非常重要，同時(shí)，在"戰(zhàn)略性測(cè)量"和"接觸點(diǎn)測(cè)量"之間要保持平衡，保證將顧客從購買前到購買后的全部體驗(yàn)都包含了進(jìn)來。"戰(zhàn)略性測(cè)量"應(yīng)該根植在公司業(yè)務(wù)測(cè)量之中，這樣就能易于接受并與高層管理者聯(lián)系起來。
技術(shù)所起的作用
信息技術(shù)部門無論在制定和監(jiān)控新測(cè)量方法時(shí)，還是在向那些實(shí)際應(yīng)用的人員提供反饋時(shí)，都起著不可估量的作用。
另外，管理層選中的測(cè)量方法應(yīng)該基于公司現(xiàn)有的能力，技術(shù)管理人員要決定技術(shù)的基礎(chǔ)架構(gòu)能否讓合適的人獲得合適的信息，這些信息怎樣才能得到，為了提高決策程序，如何與現(xiàn)有的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)交叉使用，以及為了保證最終的數(shù)據(jù)順暢地傳遞，公司應(yīng)該怎樣更好地鼓勵(lì)在業(yè)務(wù)中分享關(guān)鍵數(shù)據(jù)。
一、選擇感知對(duì)象，培養(yǎng)觀察的目的性
在觀察過程中，人不可能同時(shí)對(duì)所有的事物感知，往往把感知的對(duì)象集中在少數(shù)事物上，也就是說知覺具有選擇性。根據(jù)知覺的這一特性，必須引導(dǎo)學(xué)生明確觀察目的，讓學(xué)生圍繞目的，主動(dòng)地選擇感知的事物進(jìn)行觀察，只有這樣，才能提高感受性，思維也才能清晰準(zhǔn)確。
例如，做“鎂帶在空氣中燃燒”這一實(shí)驗(yàn)，目的是要導(dǎo)出“化學(xué)變化”這一概念，而化學(xué)變化的本質(zhì)是有新的物質(zhì)生成。因此，要引導(dǎo)學(xué)生把觀察的重點(diǎn)放在：（1）點(diǎn)燃前鎂帶的顏色、狀態(tài)和硬度；（2）燃燒后生成物的顏色、狀態(tài)和硬度，以防止學(xué)生只注意了“燃燒時(shí)發(fā)出的耀眼的強(qiáng)光”這一現(xiàn)象，而忽視了“反應(yīng)后生成物的特征”這一觀察的重點(diǎn)。
二、注重感知程序，培養(yǎng)觀察的全面性
觀察的全面性是指通過觀察能獲得事物的全貌以及各部分之間的聯(lián)系。這就必須根據(jù)觀察的目的，遵循觀察對(duì)象的內(nèi)在規(guī)律，確定觀察程序，有計(jì)劃、有步驟地觀察，若馬虎粗心，隨心所欲，所獲得的知識(shí)就可能是局部的，支離破碎的。
對(duì)化學(xué)實(shí)驗(yàn)的觀察一般按下列順序進(jìn)行：（1）觀察裝置圖，選擇所用的儀器，了解它們的用途和用法；（2）觀察反應(yīng)物的顏色、狀態(tài)；（3）注意反應(yīng)發(fā)生的條件，同時(shí)注意觀察發(fā)生的現(xiàn)象；（4）觀察反應(yīng)后生成物的顏色、狀態(tài)等。
要依次進(jìn)行，不遺漏。實(shí)踐證明，注重觀察程序?qū)ε囵B(yǎng)學(xué)生觀察的全面性確是行之有效的方法。
三、抓住本質(zhì)特征，培養(yǎng)觀察的精確性
事物的特征是事物本質(zhì)的外部表現(xiàn)，善于抓住事物的特征是認(rèn)識(shí)事物本質(zhì)的關(guān)鍵。觀察的精確性表現(xiàn)在，不只滿足于了解事物的全貌，更重要的是精確地把握事物的特征，認(rèn)識(shí)事物的本質(zhì)。所以，揭示事物本質(zhì)特征的過程，也就是培養(yǎng)學(xué)生觀察精確性的過程。
例如，物質(zhì)燃燒時(shí)有不同的特征。氣體燃燒時(shí)產(chǎn)生火焰，固體燃燒時(shí)產(chǎn)生火星或火花。而硫在通常狀況下是固體，可是，它在空氣中燃燒時(shí)為什么產(chǎn)生火焰而不產(chǎn)生火星呢？我們只要引導(dǎo)學(xué)生仔細(xì)觀察硫燃燒的特征就能把握其中的奧妙。
原來燃燒時(shí)，固態(tài)硫先液化后氣化，因此硫蒸氣在空氣中燃燒時(shí)產(chǎn)生淡藍(lán)色火焰也就不足為奇了。
1.根據(jù)教學(xué)目標(biāo)體系，制訂出“雙基”與能力的具體要求，使學(xué)生的知識(shí)結(jié)構(gòu)與智能結(jié)構(gòu)同步發(fā)展----傳授知識(shí)與發(fā)展能力同步進(jìn)行，課堂教學(xué)與課外指導(dǎo)同步進(jìn)行，教師講授與學(xué)法指導(dǎo)同步進(jìn)行，信息傳遞與反饋調(diào)節(jié)同步進(jìn)行，統(tǒng)一要求與因材施教同步進(jìn)行。
2．根據(jù)教學(xué)目的、內(nèi)容、學(xué)生的實(shí)際和教學(xué)條件來選擇教法，將教學(xué)內(nèi)容、形式、方法有機(jī)地結(jié)合起來。
[關(guān)鍵詞] 制藥企業(yè) 品牌管理 對(duì)策
品牌管理是對(duì)品牌進(jìn)行全過程地有機(jī)管理，使品牌運(yùn)營在整個(gè)企業(yè)運(yùn)營中起到良好驅(qū)動(dòng)作用，不斷提高企業(yè)的核心價(jià)值和品牌資產(chǎn)。它承擔(dān)著對(duì)品牌創(chuàng)造活動(dòng)進(jìn)行計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制的職能，其本質(zhì)在于是調(diào)動(dòng)企業(yè)全部力量，以品牌為聚焦點(diǎn)，實(shí)施對(duì)顧客購買認(rèn)知與購買行為的全過程管理。品牌管理通常包括品牌目標(biāo)、品牌定位、品牌架構(gòu)、品牌識(shí)別、品牌傳播等等。
近年來，制藥企業(yè)品牌管理深陷困局，存在品牌管理觀念靜態(tài)化；品牌傳播具有隨機(jī)性；品牌運(yùn)作缺乏差異化等諸多問題。品牌管理是個(gè)復(fù)雜、科學(xué)的過程，不可以忽略其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)。面對(duì)消費(fèi)者、市場(chǎng)環(huán)境、企業(yè)本身所發(fā)生的變化，只有成功的品牌管理，才有持續(xù)成長的企業(yè)和未來的輝煌。那么，究竟怎樣才能成功地進(jìn)行品牌管理呢？筆者以為，應(yīng)從以下幾方面來把握。
一、樹立正確的品牌管理理念，用戰(zhàn)略全局的眼光看待品牌管理
品牌是企業(yè)的一種戰(zhàn)略，企業(yè)要用戰(zhàn)略的眼光看待品牌管理，樹立正確的品牌管理理念，品牌管理應(yīng)貫穿品牌成長的全過程。培育正確的品牌管理理念應(yīng)從以下兩個(gè)方面著手：首先，企業(yè)應(yīng)了解品牌的含義、特性，要了解使用品牌的好處；其次，對(duì)企業(yè)員工要進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，為其灌注品牌管理思想，更新品牌管理的陳舊觀念，使企業(yè)樹立正確的品牌管理的戰(zhàn)略意識(shí)，明確品牌管理的基本職能。
二、做好企業(yè)品牌戰(zhàn)略規(guī)劃
品牌戰(zhàn)略規(guī)劃應(yīng)該在企業(yè)整體戰(zhàn)略的框架下搭建，制定以品牌核心價(jià)值為中心的品牌識(shí)別系統(tǒng)，包括品牌的視覺識(shí)別（VI）、理念識(shí)別（MI）與行為識(shí)別（BI），然后以品牌識(shí)別系統(tǒng)統(tǒng)帥和整合企業(yè)的一切價(jià)值活動(dòng)，包括營銷策劃、廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)、媒體、公關(guān)活動(dòng)及促銷等；同時(shí)優(yōu)選高效的品牌化戰(zhàn)略與品牌架構(gòu)，不斷地推進(jìn)品牌資產(chǎn)的增值并且最大限度地合理利用品牌資產(chǎn)
三、建立品牌核心價(jià)值體系
制藥企業(yè)的品牌核心價(jià)值應(yīng)建立在品牌定位的基礎(chǔ)上進(jìn)行確定。以具有雄心壯志進(jìn)軍國際制藥領(lǐng)域的大型制藥企業(yè)為例，其品牌核心價(jià)值的表現(xiàn)當(dāng)以支持實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)的基礎(chǔ)組成成分―科技創(chuàng)新來做為表現(xiàn)手段，以業(yè)內(nèi)具有影響力的高科技含量的產(chǎn)品、生產(chǎn)設(shè)備和環(huán)境、科研人員為直觀表現(xiàn)對(duì)象，以產(chǎn)品研發(fā)的基礎(chǔ)實(shí)力和產(chǎn)品創(chuàng)新能力為宣傳點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)品牌傳達(dá)的價(jià)值表現(xiàn)目的。
四、完善制藥企業(yè)的品牌文化體系
品牌文化體系分內(nèi)部和外部兩種管理體系。品牌內(nèi)部文化管理體系指的是如何針對(duì)企業(yè)文化的定位，在公司內(nèi)部全體成員從認(rèn)識(shí)上進(jìn)行高度一致的協(xié)同，通過各種管理行為，包括現(xiàn)場(chǎng)管理、服務(wù)意識(shí)、營銷體系等全過程進(jìn)行品牌協(xié)同。外部體系指通過各種媒體或載體，圍繞品牌文化核心進(jìn)行傳播，它主要的傳播方式不是廣告這樣的硬性載體，而是借助各種宣傳媒體進(jìn)行長期的潛在滲透，即軟文，這種軟文著眼點(diǎn)在于建立一種氛圍，讓顧客潛移默化接受這種感染，這需要以后提到的整合營銷傳播的計(jì)劃支持來實(shí)現(xiàn)。“十一五”期間更應(yīng)加強(qiáng)CI的設(shè)計(jì)和傳播，讓所有的員工都能知道我們企業(yè)的長遠(yuǎn)目標(biāo)和價(jià)值觀是什么，讓供應(yīng)商或經(jīng)銷商知道我們是什么樣的公司，讓消費(fèi)者去了解我們的企業(yè)形象。
五、實(shí)行組合化品牌策略
制藥企業(yè)產(chǎn)品豐富，子品牌眾多，用品牌區(qū)分各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，采用“組合化的品牌策略”，建立由企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌組成的品牌系。第一層是企業(yè)品牌，也就是生產(chǎn)商品牌；第二層是產(chǎn)品品牌。就制藥企業(yè)的產(chǎn)品品牌而言，其定義不同于一般意義上的產(chǎn)品品牌，確定的產(chǎn)品品牌不應(yīng)是簡(jiǎn)單的某一產(chǎn)品固有的品牌屬性，而是指一條規(guī)劃了的“產(chǎn)品類別品牌”，是一個(gè)系列化的品牌定位。
六、采用品牌經(jīng)理與品牌委員會(huì)共存的品牌管理組織形式
對(duì)于只擁有單個(gè)品牌的公司而言，品牌管理可能相對(duì)簡(jiǎn)單，整個(gè)企業(yè)的工作都圍繞這一個(gè)品牌服務(wù)，但是 制藥企業(yè)擁有多個(gè)品牌，應(yīng)該采取什么樣的組織體系才能保證每一個(gè)品牌之間既能相互協(xié)調(diào)，又能均衡發(fā)展？基于對(duì)中國目前醫(yī)藥市場(chǎng)和生產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)狀況分析，比較有效的方式是在品牌經(jīng)理制基礎(chǔ)上成立品牌管理委員會(huì),它是指在品牌經(jīng)理制的基礎(chǔ)上成立品牌管理委員會(huì)，日常工作由品牌經(jīng)理負(fù)責(zé)，品牌的重大決策由品牌管理委員會(huì)做出，這不僅能夠保證決策的科學(xué)性，避免各品牌各自為陣的局面出現(xiàn)，而且有了公司相關(guān)部門人員的支持，也解決最單純的品牌經(jīng)理制溝通、協(xié)調(diào)困難，效率低下的問題。
七、定期進(jìn)行品牌診斷,注重品牌的維護(hù), 防范品牌“危機(jī)”
品牌形成容易，但維護(hù)卻難，沒有一個(gè)很好的品牌維護(hù)戰(zhàn)略，品牌是無法健康成長的，品牌維護(hù)是品牌管理的重點(diǎn)所在。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和全球化經(jīng)濟(jì)的雙重條件下，企業(yè)的品牌運(yùn)營處于復(fù)雜多變的環(huán)境之中，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)自身的目標(biāo)，就要主動(dòng)去適應(yīng)多變的環(huán)境，尋找與環(huán)境的平衡點(diǎn)。通過診斷，找出影響品牌運(yùn)作和發(fā)展的核心問題。在進(jìn)行品牌維護(hù)的過程中，商標(biāo)注冊(cè)、保護(hù)是一個(gè)重要環(huán)節(jié)，品牌危機(jī)的防范也是企業(yè)進(jìn)行成功品牌管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。古人云：“生于憂患，死于安樂?！痹谄髽I(yè)實(shí)踐中，品牌維護(hù)的重點(diǎn)不在于出現(xiàn)危機(jī)之時(shí)或之后怎么處理，而在于如何辨別企業(yè)品牌運(yùn)營過程中的哪些因素中潛伏著危機(jī)以及如何未雨綢繆，也就是說，只有“先憂”，才能“無患”。
八、根據(jù)市場(chǎng)，穩(wěn)中求變調(diào)整品牌戰(zhàn)略
企業(yè)要想塑造強(qiáng)勢(shì)品牌，必須根據(jù)現(xiàn)實(shí)中市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r及時(shí)調(diào)整品牌戰(zhàn)略方向，維持品牌的生命力，不能無視市場(chǎng)與需求的變化，死守自己曾經(jīng)輝煌的“品牌戰(zhàn)略”不放。對(duì)于制藥企業(yè)而言，需要制定出一個(gè)系統(tǒng)的、可操作的程序，使企業(yè)在瞬息萬變的市場(chǎng)中未雨綢繆，永遠(yuǎn)保持品牌戰(zhàn)略的領(lǐng)先性，最終創(chuàng)造出企業(yè)的強(qiáng)勢(shì)品牌。
九、科學(xué)的進(jìn)行品牌定位，塑造有效的品牌傳播方法
品牌定位策略主要是從形象、觀念、價(jià)格、功效等幾個(gè)要素方面考慮。制藥企業(yè)可采用三角定位研究――定位確定――定位檢驗(yàn)――定位推廣――定位管理五個(gè)步驟實(shí)施企業(yè)的品牌定位傳播。一方面，根據(jù)品牌的發(fā)展情況，不懈地調(diào)整、整合各營銷要素。要保持品牌定位的統(tǒng)一性，避免定位混亂。另一方面，適應(yīng)消費(fèi)需求、競(jìng)爭(zhēng)及自身營銷現(xiàn)狀，進(jìn)行不同主題的推廣，從品牌傳播主題、副主題及應(yīng)用規(guī)范，到各種傳播形式規(guī)范，都要作出規(guī)劃來。比如年度性的主題活動(dòng)、主題推廣運(yùn)動(dòng)，固定節(jié)日的傳播活動(dòng)等都要頂先做出計(jì)劃方案以確保品牌傳播的規(guī)范性、系統(tǒng)性。最后，使品牌在消費(fèi)者心目中占據(jù)強(qiáng)勢(shì)的地位，并形成自己鮮明、獨(dú)特的品牌個(gè)性。
十、增加品牌資產(chǎn)，全方位提升顧客滿意度，實(shí)施品牌關(guān)系管理
品牌資產(chǎn)，需要從企業(yè)的品牌聯(lián)想、品牌忠誠度和品牌知名度等方面進(jìn)行積累，而顧客的滿意度的提升對(duì)企業(yè)品牌資產(chǎn)的積累卻更重要。顧客滿意度又分為外部顧客滿意度和內(nèi)部顧客（即員工）滿意度兩個(gè)方面。在消費(fèi)需求日趨差異化的今天，企業(yè)必須盡可能在如何保證品牌的個(gè)性和產(chǎn)品利益點(diǎn)能夠照顧到其目標(biāo)消費(fèi)者的特殊需要上做文章，并建立和提升這一群體對(duì)品牌的滿意和忠誠。除了對(duì)顧客進(jìn)行教育和溝通外，還可以通過隨時(shí)隨地對(duì)消費(fèi)者的需求的跟蹤來進(jìn)行自身的產(chǎn)品研發(fā)，從而牢牢把握住消費(fèi)的方向標(biāo)。同時(shí)，企業(yè)提高員工的滿意度也決不能僅僅依靠金錢，完善的培訓(xùn)、開放式的交流環(huán)境以及靈活的組織機(jī)制也是必不可少的。一個(gè)成功的關(guān)系，就等于一個(gè)成功的品牌。以顧客為中心，“由外而內(nèi)”的品牌關(guān)系管理勢(shì)在必行。
我國制藥業(yè)的水平與發(fā)達(dá)國家相比基礎(chǔ)薄弱，技術(shù)能力較低，但面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈又潛力巨大的市場(chǎng)，提高競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，制定長期發(fā)展策略，而建立藥品品牌并進(jìn)行有效管理是保證成功的重要方面?？傊?，制藥業(yè)將逐漸由單純的管理藥走向全面的管理品牌。
參考文獻(xiàn)：
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隨著我國改革開放的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們?cè)絹碓讲粷M足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標(biāo)邁進(jìn)，房子自然成了人們渴求的目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展給我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法制建設(shè)增加了新的內(nèi)容，我國有關(guān)主管部門制定了一系列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營交易的規(guī)章制度，可以說我國房地產(chǎn)的法制正在逐步完善。但是許多人在投資購買商品房之前對(duì)市場(chǎng)了解不深，缺乏房地產(chǎn)法律知識(shí)，加之商品房銷售管理辦法跟進(jìn)的不及時(shí)，結(jié)果在購房中引起一連串的法律問題，許多問題逐步暴露出來，如虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、物業(yè)管理等問題時(shí)有發(fā)生。上述問題會(huì)給購房者帶來難以估量的經(jīng)濟(jì)損失，因此，本文結(jié)合我國有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行研究和分析，并指出對(duì)策和建議，以完善我國的商品房預(yù)售制度。
關(guān)鍵詞：預(yù)售制度商品房對(duì)策
隨著我國改革開放的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們?cè)絹碓讲粷M足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標(biāo)邁進(jìn)，房子自然成了人們渴求的目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展給我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法制建設(shè)增加了新的內(nèi)容，我國有關(guān)主管部門制定了一系列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營交易的規(guī)章制度，可以說我國房地產(chǎn)的法制正在逐步完善。但是許多人在投資購買商品房之前對(duì)市場(chǎng)了解不深，缺乏房地產(chǎn)法律知識(shí)，加之商品房銷售管理辦法跟進(jìn)的不及時(shí)，結(jié)果在購房中引起一連串的法律問題，許多問題逐步暴露出來，如虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、物業(yè)管理等問題時(shí)有發(fā)生。上述問題會(huì)給購房者帶來難以估量的經(jīng)濟(jì)損失，因此，本文結(jié)合我國有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行研究和分析，并指出對(duì)策和建議，以完善我國的商品房預(yù)售制度。
一、商品房預(yù)售制度對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的有利方面
1、1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度，并對(duì)預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達(dá)90%以上。商品房預(yù)售許可制度的確立，是與我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程緊密聯(lián)系的。長期以來，我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。商品房預(yù)售制加速了整個(gè)建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。根據(jù)測(cè)算，以預(yù)售方式進(jìn)行銷售的項(xiàng)目，比現(xiàn)售方式進(jìn)行銷售的項(xiàng)目的開發(fā)動(dòng)態(tài)回收周期約縮短10個(gè)月。
2、我國資本市場(chǎng)發(fā)展滯后，目前除銀行貸款外基本沒有其他可供選擇的融資方式，商品房預(yù)售實(shí)際上成為房地產(chǎn)開發(fā)融資的重要手段。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前開發(fā)資金來源中，約40%來源于預(yù)售獲得的資金。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)新建住宅量大，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以增量市場(chǎng)為主，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目大多是成片、滾動(dòng)開發(fā)，在資本市場(chǎng)不發(fā)育的情況下，完全靠開發(fā)企業(yè)自有資金，是無法實(shí)施項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)的。目前預(yù)售價(jià)格較現(xiàn)售約低10%-15%。而一些購房者在接受調(diào)查時(shí)也表示，預(yù)售商品房相對(duì)于現(xiàn)售商品房有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，這也是預(yù)售制度為一部分消費(fèi)者所接受的重要原因。
3、商品房預(yù)售制度是給成長中的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)予以扶持的一項(xiàng)政策，意在降低房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻，鼓勵(lì)更多企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)，以便保證中國的住房制度改革得以成功。可以說，近幾年來，正是得益于這一利好政策的支持，許多開發(fā)商從無到有迅速完成了資本原始積累，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)也很快地得到繁榮。二、商品房預(yù)售對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不利方面
1、預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致房價(jià)上漲，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
商品房預(yù)售合同是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（預(yù)售方）與購房者（預(yù)購方）簽訂，由預(yù)購方先支付定金或預(yù)付款，預(yù)售方在合同約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移給預(yù)購方的書面協(xié)議。商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓是指在商品房預(yù)售以后，預(yù)購人將其預(yù)購的未竣工交付的預(yù)售商品房另行轉(zhuǎn)讓的行為，俗稱“炒樓花”。這種轉(zhuǎn)讓是商品房預(yù)購人將原預(yù)售合同的權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預(yù)售人之間設(shè)立新的民事法律關(guān)系，而預(yù)售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化的轉(zhuǎn)讓形式。
近年來，隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，一股“炒房風(fēng)”日漸興起，其中較為常見的是購房者將自己購買的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓，即我們通常所說的“炒樓花”，通過“一炒”、“二炒”，甚至“數(shù)炒”。某些商品房在竣工前可能就已經(jīng)數(shù)易其主。
“炒樓花”可以使開發(fā)商更快的回籠資金、降低開發(fā)成本、減少投資風(fēng)險(xiǎn)，因此具有活躍市場(chǎng)的積極作用。但同時(shí)，由于具有很強(qiáng)的投機(jī)性，從而吸引了大批求利者進(jìn)入市場(chǎng)，使得房價(jià)飛漲，極易形成“泡沫經(jīng)濟(jì)”，并且最直接的損害房屋實(shí)際消費(fèi)者的利益。面對(duì)居高不下的房價(jià)，許多購房者只有望洋興嘆！
理性的看待“炒樓花”行為在經(jīng)濟(jì)上的積極、消極作用的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注其帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)，這一點(diǎn)對(duì)于房屋消費(fèi)者（最終的購房者）更具有現(xiàn)實(shí)意義。消費(fèi)者在購買“樓花”時(shí)面臨以下兩種風(fēng)險(xiǎn)
第一、《城市房地產(chǎn)管理法》第45條雖然規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定?！钡两駠鴦?wù)院關(guān)于此問題的規(guī)定一直未出臺(tái)，最高人民法院頒布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》對(duì)此問題也沒有涉及。
第二、即便承認(rèn)樓花買賣的合法性，但單純的樓花買賣也很難對(duì)房產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生約束力。由于商品房尚未竣工，所以，樓花出賣者所出賣的并非真正的房屋所有權(quán)，其轉(zhuǎn)手的只是商品房預(yù)售合同中請(qǐng)求房產(chǎn)商交付房屋的債權(quán)；另一方面，樓花出賣者在取得樓花時(shí)，往往只向開發(fā)商支付了部分房款，因此，在出賣樓花的同時(shí)必然將支付剩余房款的債務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給房屋消費(fèi)者。
根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，合同的債權(quán)債務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)對(duì)方同意。也就是說買賣樓花必須經(jīng)房產(chǎn)商同意，否則將對(duì)房產(chǎn)商不產(chǎn)生約束力！無形中消費(fèi)者陷于被動(dòng)地位，即使已向賣樓花者支付了部分房款，但是其購房者地位能否確立卻仍掌握在房產(chǎn)開發(fā)商手中。隨著近兩年房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，法院受理的相關(guān)糾紛案件日益增多，其中就出現(xiàn)了利用“炒樓花”的上述風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行惡性炒作。為獲取房價(jià)飛漲所帶來的利益，作為炒房者的房產(chǎn)中介與開發(fā)商相互勾結(jié)，開發(fā)商拒絕承認(rèn)樓花買賣對(duì)自己的約束力，導(dǎo)致消費(fèi)者面臨著已經(jīng)支付房款而其購房者的地位卻無法得到承認(rèn)的尷尬境地，而另一方面炒房者再以更高的價(jià)格進(jìn)行炒賣。
開發(fā)商通過“炒樓花”來制造出樓市的虛假緊缺，借機(jī)囤積居奇抬高價(jià)格；用房屋面積縮水、建筑設(shè)計(jì)變更、環(huán)境描述浮夸等行為來侵犯購房者的權(quán)益；更有甚者，把已抵押的房屋再預(yù)售，把已預(yù)售的房屋再抵押，或者進(jìn)行房屋重復(fù)預(yù)售，最后“攜款潛逃”時(shí)有出現(xiàn)消費(fèi)者交清購房款后卻不能按期入住或者無法按時(shí)辦理房產(chǎn)證，甚至買的是無法交付的“爛尾樓盤”的現(xiàn)象。
另外預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓過程中的差價(jià)對(duì)轉(zhuǎn)讓人有巨大的誘惑力，刺激著他們的投機(jī)心理。在房地產(chǎn)市場(chǎng)不健全的情況下，帶有投機(jī)性的"炒樓花"行為很可能導(dǎo)致房價(jià)上漲，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)產(chǎn)生"泡沫經(jīng)濟(jì)"，影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
2、預(yù)售資金的監(jiān)管主體沒有確定，消費(fèi)者的利益將得不到保護(hù)。
我國《房地產(chǎn)管理法》第四十四條第三款規(guī)定“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)?！痹摲蓷l文籠統(tǒng)地規(guī)定了商品房預(yù)售資金的用途，但并沒有明確規(guī)定商品房預(yù)售資金監(jiān)管的主體、監(jiān)管范圍、監(jiān)管權(quán)限、法律責(zé)任等。如果開發(fā)商將預(yù)售資金挪作他用，消費(fèi)者的利益將得不到保護(hù)。因此，建立商品房預(yù)售資金的監(jiān)管制度對(duì)于切實(shí)保護(hù)消費(fèi)者利益和維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序來說意義昭然。商品房預(yù)售資金的監(jiān)管的關(guān)鍵是監(jiān)管主體的確定問題。
商品房預(yù)售資金的監(jiān)管的關(guān)鍵是監(jiān)管主體的確定問題。在這里，兩個(gè)因素必須考慮，一個(gè)是專業(yè)技術(shù)問題；一個(gè)是法律責(zé)任問題。從專業(yè)技術(shù)因素上講，一方面預(yù)售資金的監(jiān)管必須由具有具備建筑工程專業(yè)知識(shí)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行，做到有效地防止發(fā)展商抽逃資金，以保證工程的順利完成。另一方面，預(yù)售商品房具有一定的融資的性質(zhì)，對(duì)融通的資金的監(jiān)管應(yīng)該有具有相應(yīng)知識(shí)能力的金融商業(yè)機(jī)構(gòu)參與。例如，2002年8月開始實(shí)施的重慶市《市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》規(guī)定由工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)和開設(shè)預(yù)售款用賬戶的商業(yè)銀行聯(lián)合對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管的新制度。這種做法是可以借鑒的。就監(jiān)管主體而言，前者具有建筑工程專業(yè)上的權(quán)威性，能夠?qū)こ藤|(zhì)量和工程進(jìn)度進(jìn)行準(zhǔn)確的判斷，避免發(fā)展商抽逃或挪用預(yù)售資金；后者是與商品房預(yù)售有直接聯(lián)系的金融機(jī)構(gòu)，具有金融專業(yè)知識(shí)。銀行本來就通過商品房按揭貸款加入到開發(fā)商與購房者之間的房屋買賣關(guān)系，或者以其他貸款形式與開發(fā)商建立借貸合同關(guān)系。那么，銀行和購房者一樣非常關(guān)心著自己的資金的效率與安全，作為自身利益的最佳判斷者，銀行適宜作為商品房預(yù)售資金的監(jiān)管主體。由以上兩者主體共同監(jiān)管商品房預(yù)售資金，能切實(shí)保證工程進(jìn)度，保護(hù)購房者的合法權(quán)益。
商品房預(yù)售資金的監(jiān)管主要是針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商違反誠實(shí)信用義務(wù)的非理性的投資行為（例如盲目追求規(guī)模效應(yīng)將預(yù)售資金挪作一級(jí)市場(chǎng)投資或者其他項(xiàng)目投資使用），這些行為的后果往往會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)者交付了資金卻不能取得期待的房產(chǎn)權(quán)利。這種監(jiān)管對(duì)象的重點(diǎn)是資質(zhì)信用不高的開發(fā)商，對(duì)于資質(zhì)信用良好的開發(fā)商自然沒有監(jiān)管的必要。
監(jiān)管者對(duì)商品房預(yù)售資金如果監(jiān)管不力，可能會(huì)使預(yù)售款被開發(fā)商挪用、欺詐套取資金；如果管得過死、管得過細(xì)造成效率不高，可能影響項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和房地產(chǎn)開發(fā)商的正常運(yùn)營，無疑對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將造成一定的負(fù)面影響。因此，在賦予監(jiān)管者監(jiān)管職權(quán)的時(shí)候，除了明確監(jiān)管者的監(jiān)管職權(quán)范圍和監(jiān)管程序外，規(guī)定其相應(yīng)的法律責(zé)任是相當(dāng)必要的。如果因監(jiān)管不當(dāng)給購房者造成損失的，監(jiān)管者及預(yù)售人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。賦予商品房購買人由于對(duì)監(jiān)管單位的信賴造成損失而請(qǐng)求監(jiān)管者承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任的權(quán)利，一方面可以敦促監(jiān)管者認(rèn)真履行監(jiān)管職責(zé)，另一方面也在一定程度上劃定了商品房預(yù)售購房者的風(fēng)險(xiǎn)底線，有效地保護(hù)了購房者的期待的權(quán)利。同時(shí)我們可以借鑒香港的經(jīng)驗(yàn)，監(jiān)管者即工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)和開設(shè)預(yù)售款用賬戶的商業(yè)銀行應(yīng)該購買責(zé)任保險(xiǎn)，以便在發(fā)生過錯(cuò)責(zé)任時(shí)作出賠償。這樣最大限度地防范了風(fēng)險(xiǎn)，保障了消費(fèi)者的合法利益。對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管不力嚴(yán)重地?fù)p害了購房者的利益，嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的秩序，已經(jīng)成為困擾房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的一個(gè)嚴(yán)重問題。
3、商品房的預(yù)售款管理松散
采取預(yù)售商品房預(yù)先征收部分購房款的形式現(xiàn)已被各城市和許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所采用。就預(yù)交購房款形式本身來講并無不當(dāng)，但在實(shí)踐中目前仍存在許多問題。
主要表現(xiàn)在：首先，沒有法律程序作保障。雖然《房地產(chǎn)管理法》對(duì)預(yù)售商品房的條件及程序作了規(guī)定，但對(duì)預(yù)售款在什么時(shí)期征收、預(yù)收多少?zèng)]有統(tǒng)一規(guī)定，造成各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售款收取混亂的情況。
有的開發(fā)經(jīng)營單位在工程項(xiàng)目尚未明確批準(zhǔn)或規(guī)劃方案尚未完全確定時(shí)就征收預(yù)售款，結(jié)果造成許多糾紛。其次，對(duì)預(yù)售款收取的額度缺乏控制，預(yù)售的收取往往隨心所欲，對(duì)預(yù)售款比例的確定缺乏科學(xué)性。有的開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在工程設(shè)計(jì)圖紙剛出來時(shí)就要求一次納全額購房款。
例如，某房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)在其已獲得土地使用權(quán)的一土地上擬建造別墅，在設(shè)計(jì)圖剛出來時(shí)就在報(bào)上刊登山莊設(shè)計(jì)立體照片預(yù)售廣告，首批推出的豪華別墅，以8折優(yōu)惠承諾一次性預(yù)收全額購房款，4天之內(nèi)銷售一空。第二輪9折優(yōu)惠又緊接推出，但購買者到現(xiàn)場(chǎng)一看，還是無任何工程開展。由此可見，商品房的預(yù)售款的規(guī)范與管理是十分松散的。
而根據(jù)建設(shè)部的規(guī)定，預(yù)收商品房預(yù)售款，在房屋開工建設(shè)時(shí)不得超過40%，待建房工作量完成一半時(shí)再收至60%，到房屋封頂可收至95%，到房屋交付使用全部收取。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的初級(jí)階段，部分開發(fā)商存在自有資金不足，而為了盲目擴(kuò)大追求規(guī)模，就會(huì)將其將預(yù)售房款挪作其他項(xiàng)目使用，或者欺詐消費(fèi)者將已經(jīng)預(yù)售的商品房再抵押給銀行。一旦發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難，或者開發(fā)難以繼續(xù)的狀況，開發(fā)商很可能卷款而逃，其結(jié)果就是形成“爛尾樓”而無法交付給購房者，或者由于標(biāo)的物即商品房上的擔(dān)保物權(quán)致使無法交房、難以辦理產(chǎn)權(quán)證。
4、商品房預(yù)售市場(chǎng)的糾紛不斷暴露
由于商品房預(yù)售是一種新鮮事物，有關(guān)立法還不完善，一些開發(fā)商為了獲取暴利，故意作虛假承諾，利用立法的漏洞損害購買方或其它人第三者的利益，預(yù)購方又處于明顯弱勢(shì)地位。導(dǎo)致商品房預(yù)售市場(chǎng)的糾紛不斷暴露。其中比較常見的是標(biāo)的瑕疵問題和交付不能或不能如期交付問題。我們認(rèn)為，正確處理商品房預(yù)售合同糾紛，必須針對(duì)不同性質(zhì)的糾紛采取不同的原則。
（一）標(biāo)的瑕疵糾紛及其處理。標(biāo)的瑕疵在商品房預(yù)售糾紛中占有相當(dāng)比例，常見的標(biāo)的權(quán)利瑕疵問題和質(zhì)量瑕疵問題。標(biāo)的權(quán)利瑕疵主要是抵押?jiǎn)栴}和權(quán)利證書，已經(jīng)交付并辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋如果仍存在抵押，購房者可以要求開發(fā)商提供擔(dān)保或要求退房；已付清房款但沒有交付的，購買者可以要求開發(fā)商提供擔(dān)保；既未付清房款也未交付的，購買方在享有知情權(quán)的基礎(chǔ)上，與開發(fā)商協(xié)商解決。權(quán)利證書的取得，我國法律已有規(guī)定，不在贅述。質(zhì)量瑕疵主要是指面積縮水、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個(gè)別地方影響正常使用等，筆者認(rèn)為應(yīng)加大質(zhì)量保障的立法，確保購買者的利益。房屋縮水，司法解釋已有明確規(guī)定。對(duì)于存在質(zhì)量瑕疵的預(yù)售房屋，司法解釋也作出了具體規(guī)定。如質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。但該規(guī)定，過于規(guī)范，不利于操作，仍須進(jìn)一步明確嚴(yán)重影響正常居住使用的范圍。另外，筆者認(rèn)為開發(fā)商售房過程中所作的承諾與實(shí)際不一致的，法律應(yīng)規(guī)定開發(fā)商承擔(dān)支付房款20%以上違約金，因?yàn)樵谫彿窟^程中，購房方一般處于弱勢(shì)地位，合同中一般對(duì)此違約沒有約定，同時(shí)有時(shí)該類違造成的損失難以計(jì)算，致使該類違約出現(xiàn)后，無法追究開發(fā)商的違約責(zé)任。如果由于開發(fā)商的虛假宣傳影響購房方購房意圖的，購房者可以要求解除合同和賠償損失，如開發(fā)商在出售某一棟房屋時(shí)，對(duì)購房方說，該房前面建一層門面房，某甲因看中該房前面視野好，于是購買二層商品房一套，后來，該開發(fā)商為賺取更多利潤，將一層門面房改為二層，此時(shí)甲有要求退房并要求開發(fā)商承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。
（二）交付不能或不能如期交付糾紛及其處理。引起此類糾紛的原因具有多方面因素，有的因建房資金不到位，有的因預(yù)售方將已預(yù)售房屋轉(zhuǎn)賣而引起等。對(duì)于此類糾紛，2003年司法解釋規(guī)定了購房方催告權(quán)和解除合同權(quán)。筆者認(rèn)為，從切實(shí)維護(hù)購買方的合法利益角度出發(fā)，開發(fā)商在催告后三個(gè)月內(nèi)履行的，同時(shí)要承擔(dān)違約責(zé)任。如果預(yù)售方在經(jīng)催告后三個(gè)月內(nèi)仍不能履行的，購房方有選擇要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任或解除合同并要求賠償損失（損失可比照房屋價(jià)格上漲或?qū)嶋H損失計(jì)算）的權(quán)利。對(duì)于延期履行合同，如果未約定違約金數(shù)額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計(jì)算。
5、在預(yù)售制度中購房人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)
（一）施工人（或稱營造人、承包人）的建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)及對(duì)建設(shè)工程之留置權(quán)的存在對(duì)購房人實(shí)現(xiàn)合同目的是一很大的風(fēng)險(xiǎn)。依合同法第286條之規(guī)定，發(fā)包人（即開發(fā)商）未按照約定支付價(jià)款（即工程款）的，施工人可以對(duì)營造物進(jìn)行折款、拍賣并與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)或拍賣之價(jià)款優(yōu)先受償。此外，依合同法第287第、第264條之規(guī)定，施工人尚得享有留置權(quán)。這使購房人處于極為不利之地位。因?yàn)榘凑召I賣關(guān)系，出賣人與賣受人雖已訂立商品房買賣合同，但買賣人并非當(dāng)然取得買賣標(biāo)的物之所有權(quán)，尚有待出賣人轉(zhuǎn)移作為買賣標(biāo)的物之房屋所有權(quán)之行為。在未實(shí)施轉(zhuǎn)移前，開發(fā)商尚有標(biāo)的物之所有權(quán)。在此情形下，施工人在完成一定工作后，固得有報(bào)酬取得請(qǐng)求權(quán)，而購房人在已付出絕大部分甚至全部購房款之后，尚不能取得房屋所有權(quán)，即使購房人有轉(zhuǎn)移所有權(quán)之請(qǐng)求權(quán)，根據(jù)《合同法》第二百八十六條規(guī)定發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。第二百六十四條定作人未向承攬人支付報(bào)酬或者材料費(fèi)等價(jià)款的，承攬人對(duì)完成的工作成果享有留置權(quán)，但當(dāng)事人另有約定的除外。故施工人之報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)比之購房人之轉(zhuǎn)移所有權(quán)之請(qǐng)求權(quán)更有保障。由此可知，施工人之地位顯然優(yōu)越于購房人。一旦開發(fā)商違約，施工人得行使建設(shè)工程價(jià)款之優(yōu)先受償權(quán)或者行使留置權(quán)，這樣，遭受損害最大的，非購房人莫屬。
（二）房屋本身的合法性，有的單位為了獲利，將一些不合法的房屋進(jìn)行預(yù)售，致使預(yù)購人購房后不能取得房地產(chǎn)權(quán)證件，上當(dāng)受騙，因此預(yù)購人購買此類房屋時(shí)應(yīng)特別注意
開發(fā)商在集體土地上建設(shè)的預(yù)售房，根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律法規(guī)，國家禁止利用集體土地進(jìn)行商品房的開發(fā)經(jīng)營，集體土地只有轉(zhuǎn)為國有土地并經(jīng)征用，開發(fā)商取得了國有土地使用權(quán)證才可用于商品房開發(fā)，因此，開發(fā)商在集體土地上建設(shè)的預(yù)售商品房，預(yù)購人不要購買。
非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)、銷售的預(yù)售商品房。只有其具備房地產(chǎn)開發(fā)資格，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，才可以開發(fā)建設(shè)和預(yù)售商品房。非房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的房屋，并未在政府有關(guān)房屋土地管理部門備案，其銷售的房屋很可能會(huì)碰到諸如無法辦理權(quán)屬證書之類的事情。因此不要購買這樣的房屋。
（三）開發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預(yù)售許可證銷售期房。一般而言，這種開發(fā)商本身的資質(zhì)就差，且無誠信可言，這樣在預(yù)購人付了房款之后，一般無法取得預(yù)定的房屋，在合同被法院宣告為無效時(shí)只能拿回本金和同期銀行貸款利息。但可怕的是消費(fèi)者在取得判決書上的權(quán)利之前，缺乏誠信的開發(fā)商早已將房款挪做他用或攜款躲避，最后判決書上的權(quán)利也無法變成現(xiàn)實(shí)。所以購房前一定要審查開發(fā)商的“五證”，主要包括有：土地使用權(quán)證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；開工證；商品房銷（預(yù)）售許可證。這些證書是證明開發(fā)商、銷售商資格的關(guān)鍵憑證。如果沒有它們，預(yù)購人完全有權(quán)懷疑其身份是否合法，有權(quán)拒絕其提出的任何要求。消費(fèi)者還須注意上述證明文件中的建設(shè)單位、項(xiàng)目、建筑面積是否前后一致，是否同與您簽約的發(fā)展商名稱一致。否則，我們就可能上當(dāng)受騙，蒙受巨額財(cái)產(chǎn)損失，甚至背上沉重的法律包袱。
（四）開發(fā)商興建房屋時(shí)，得向銀行貸款。而一般銀行貸款須由貸款人提供擔(dān)保。倘開發(fā)商將預(yù)開發(fā)之“樓盤”設(shè)定抵押，則在開發(fā)商未按約定清償貸款時(shí)，銀行得依擔(dān)保法之規(guī)定實(shí)行抵押權(quán)。抵押權(quán)屬物權(quán)之范疇，其性質(zhì)為絕對(duì)權(quán)；而買賣為債權(quán)之范疇，其性質(zhì)為期待權(quán)。物權(quán)之效力應(yīng)優(yōu)于債權(quán)，即所謂物權(quán)優(yōu)先。在二者發(fā)生沖突時(shí)，即銀行（擔(dān)保物權(quán)人）要實(shí)行抵押權(quán)時(shí)，購房人（一般債權(quán)人）取得所有權(quán)之期待，要讓步于抵押權(quán)。此于購房人而言，又是一種風(fēng)險(xiǎn)。
（五）如開發(fā)商破產(chǎn)，依破產(chǎn)法第34條、第31條、第37條之規(guī)定，破產(chǎn)費(fèi)用應(yīng)從破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中優(yōu)先撥付；更依第28條2款之規(guī)定，已作為擔(dān)保物的財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。購房人只能作為一般債權(quán)人，在開發(fā)商撥付了破產(chǎn)費(fèi)用及清償了有擔(dān)保的債權(quán)后，還須在清償了所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用、所欠稅款后方得按一定之比例得到部分清償。顯然，在開發(fā)商破產(chǎn)時(shí)，遭受損害最大者，亦為購房人。
購房人在商品房預(yù)售交易中權(quán)利義務(wù)失衡以及所承受之巨大風(fēng)險(xiǎn)之原因，就在于在此種交易中，購房人不能夠原始取得所購預(yù)售房的所有權(quán)。
三、完善我國房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)售制度的對(duì)策
在預(yù)售制度中，交易標(biāo)的有許多不確定因素，使預(yù)購人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)要比現(xiàn)房買賣大得多。并且在預(yù)售合同的簽約機(jī)會(huì)上雙方力量也難均衡，基于對(duì)弱小消費(fèi)者特別保護(hù)和維護(hù)社會(huì)秩序穩(wěn)定的目的考慮。我國在預(yù)售制度建立健全方面應(yīng)十分注意這一問題，盡量采取一些較為完善的措施。
1、嚴(yán)格把握房地產(chǎn)開發(fā)公司的成立條件，保證開發(fā)商資力雄厚、信譽(yù)良好。以確保房地產(chǎn)開發(fā)秩序的穩(wěn)定，避免一些資信不良者隨意進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。
2、指定地點(diǎn)集中交易，把預(yù)售房納入成品房一同管理，便于競(jìng)價(jià)和消費(fèi)者集中選擇。無論是成品還是半成品房，都會(huì)涉及到要實(shí)地察看，集中交易使消費(fèi)者顯得更強(qiáng)大，也有利于防止國家稅收的偷逃
3、嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國家和地方政府關(guān)于房屋預(yù)售條件的規(guī)定，其目的與上者相同。要普通購房者去審查大量法律文件，既沒有必要也難于實(shí)現(xiàn)。建議由一個(gè)職能部門承擔(dān)，這既體現(xiàn)了人性化的要求，也是消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)需要。當(dāng)然，對(duì)售房者雖實(shí)行多部門立體審查，但消費(fèi)者只需審查最終審批文件即可。
4、嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的預(yù)售合同登記監(jiān)管措施，對(duì)不合乎法律，顯失公平的格式合同不予辦理登記，對(duì)開發(fā)商一房二賣的合同不予辦理登記。最好由一主管部門牽頭，制定強(qiáng)制性、帶有保底性和選擇性條款的合同，嚴(yán)格限制售方的格式合同。
5、加強(qiáng)房屋查驗(yàn)和質(zhì)量監(jiān)督管理。建筑主管機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)工程施工管理，對(duì)于建筑工程必須查驗(yàn)部分，應(yīng)切實(shí)查驗(yàn)是否合格。
6、加強(qiáng)對(duì)房屋預(yù)售廣告、宣傳的管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作商品房銷售廣告時(shí)，必須標(biāo)明商品房預(yù)售證批準(zhǔn)文號(hào)。未取得商品房預(yù)售證或未標(biāo)明商品房預(yù)售許可證批準(zhǔn)文號(hào)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得作任何形式的商品房銷售廣告。商品房銷售廣告中關(guān)于房地產(chǎn)狀況的說明、示意應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。依據(jù)《合同法》的規(guī)定，像其他商業(yè)廣告一樣，商品房銷售廣告屬于要約邀請(qǐng)，一般情況下沒有法律約束力。因此，購房人要得到商品房預(yù)售廣告中的種種許諾條件，應(yīng)在簽約時(shí)將這些承諾的內(nèi)容在預(yù)售合同的附件中明確約定，按規(guī)定開發(fā)商對(duì)此不得拒絕。
7、加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的管理。《城市房地產(chǎn)管理法》第44條3款規(guī)定：商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。但對(duì)于如何保證監(jiān)督預(yù)售款項(xiàng)使用的問題目前尚無明確法律規(guī)定。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)指定或委托房產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所或會(huì)計(jì)事務(wù)所或工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一管理。消費(fèi)者有權(quán)對(duì)資金的使用去向進(jìn)行查詢，質(zhì)疑。
8、嚴(yán)格控制預(yù)售合同的變更。已經(jīng)預(yù)售的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因特殊原因需要變更商品房預(yù)售合同內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)征得購房人同意，與購房人訂立預(yù)售合同變更協(xié)議，并報(bào)有關(guān)管理部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單方面變更商品房預(yù)售合同內(nèi)容的，購房人有權(quán)解除商品房預(yù)售合同，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。
9、建議規(guī)定最低信息透露制度，最大限度公開信息。有關(guān)房屋的合法性事項(xiàng)，開發(fā)商調(diào)整，有關(guān)房屋的優(yōu)先受償權(quán)、限制抵押等關(guān)鍵信息必須公布。開發(fā)商往往以商業(yè)秘密為由，把本來應(yīng)當(dāng)告知消費(fèi)者的內(nèi)容故意隱瞞，比如開發(fā)商和承包商的關(guān)系，甚至惡意用已售房重復(fù)抵押，騙取銀行貸款。使有的家庭喪失了平生之所蓄，欲哭無淚。建議與房產(chǎn)有關(guān)的部門合署辦公，使所掌握的信息共享，并且把這些信息集中公布，供購房者參閱，防止消費(fèi)者因信息獲知不夠或被誤導(dǎo)而做出錯(cuò)誤決策。對(duì)各地段的地價(jià)、房屋的基本成本造價(jià)，公布一個(gè)指導(dǎo)性的價(jià)格，以防止房產(chǎn)開發(fā)商暴利，逃避稅收。
10、應(yīng)當(dāng)建立健全房屋中介品評(píng)制度，建立開發(fā)商的質(zhì)量、信譽(yù)、價(jià)格，資質(zhì)評(píng)比制度。便于普通消費(fèi)者選擇決策。
參考資料：
1、《城市房地產(chǎn)管理法》1994年
近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立與蓬勃發(fā)展，商品房買賣市場(chǎng)日益活躍，一種新型的房屋銷售制度--商品房預(yù)售應(yīng)運(yùn)而生。商品房預(yù)售俗稱“賣樓花”，是指房地產(chǎn)開發(fā)商將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給預(yù)購人，由預(yù)購人根據(jù)預(yù)售合同支付房款(既可一次付清，也可分期支付，視合同約定而為)并在房屋竣工驗(yàn)收合格后依法?。梅课菟袡?quán)的一種房銷售形式。可見，相對(duì)于一般的現(xiàn)房交易，該種銷售方式有利于房地產(chǎn)開發(fā)吸收資金，對(duì)于解決房屋在開發(fā)建設(shè)中資金不足的問題起重要作用。但是，商品房的預(yù)售在我國還剛剛起步，現(xiàn)行立法尚不夠完善，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)也還欠缺，對(duì)房屋預(yù)售中的一些基本問題還模糊不清。因此，有必要加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售制度的法律研究，澄清一些理論與實(shí)踐問題，使之能在房屋交易市場(chǎng)上發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)功能。
一、預(yù)售合同的法律性質(zhì)
我國《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營企此應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30曰內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。依據(jù)該條，我國的商品房預(yù)售以當(dāng)事人雙方簽訂書面合同為形式要件。站在預(yù)防法學(xué)的觀點(diǎn)來看，就是先以“契約"的方法，將當(dāng)事人彼此的權(quán)義關(guān)系加以定位，俾減少因權(quán)義不明所生的爭(zhēng)執(zhí)或糾紛。另外，對(duì)該種契約的性質(zhì)也必須予以明確，這是對(duì)當(dāng)事人彼此權(quán)利義務(wù)具體定位的必然要求，也是保證法律能夠具體準(zhǔn)確地調(diào)整社會(huì)關(guān)系的客觀需求。
（一）預(yù)售合同是買賣合同
1、商品房預(yù)售合同符合買賣合同性質(zhì)。《臺(tái)灣民法典》第98條規(guī)定:"解釋意思表示應(yīng)探求當(dāng)事人之真意，不得拘泥于所用之辭句。"因此應(yīng)該從當(dāng)事人真實(shí)意志的角度去探求預(yù)售合同的法律性質(zhì)。房屋預(yù)售合同簽訂之時(shí)房屋尚未開工或正在施工，合同的標(biāo)的物并非現(xiàn)實(shí)物而是將來物，有一個(gè)"成長"過程。但雙方的意圖都在于房屋竣工后的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。預(yù)購人支付價(jià)款是為了取得房屋所有權(quán)，開發(fā)商接受價(jià)款也自然負(fù)有了交付房屋的義務(wù)，這與買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的基本特性是相吻合的。預(yù)售合同實(shí)為房屋作為商品交換形式在法律上的必然表現(xiàn)，合同當(dāng)事人的行為在本質(zhì)上仍是買賣行為。預(yù)售合同有關(guān)付款、標(biāo)的物交付、權(quán)利擔(dān)保、瑕疵擔(dān)保和違約責(zé)任等條款內(nèi)容也多與買賣合同相同，具有明顯的買賣合同性質(zhì)。
2、商品房預(yù)售合同是非即時(shí)交付合同。商品房預(yù)售與成品房的買賣相比又具有自身的特殊性。主要表現(xiàn)在交易標(biāo)的物的非現(xiàn)實(shí)性、合同履行的非即時(shí)性。即合同成立時(shí)標(biāo)的物還不具備立即現(xiàn)實(shí)交付的條件，合同不能即時(shí)完全履行，仍需要一定時(shí)間，是一種遠(yuǎn)期交付合同。但這種遠(yuǎn)期交付合同又不同于附期限合同，附期限合同是指期限到來時(shí)合同才生效，而預(yù)售合同成立時(shí)即已生效，只是履行期限的延后。
3、房屋預(yù)售合同不是承攬合同。在學(xué)理上，有人采"承攬契約說",將預(yù)售行為視為是房屋的加工承攬。承攬合同是承攬人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，由定作人給付報(bào)酬的合同。合同的標(biāo)的是承攬人依定作人的要求最終完成并交付的工作成果，承攬合同簽訂時(shí)該標(biāo)的尚不存在，在這一點(diǎn)上與預(yù)售合同具有相似性。但預(yù)售合同與承攬合同的區(qū)別還是顯而易見的。
（1）、合同訂立的目的不同。預(yù)售合同旨在實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，由購買方取得房屋所有權(quán)，預(yù)售方獲得房屋價(jià)款．而在承攬合同中，工作成果完成后所有權(quán)是直接歸屬于定作人的，承攬人只是依約取得報(bào)酬而并非是工作成果的價(jià)款。
（2）、確定合同標(biāo)的具體狀況的主體不同。在實(shí)踐中，預(yù)售合同多為標(biāo)準(zhǔn)合同，通常由預(yù)售方單方面擬定，對(duì)于預(yù)售房屋的面積、地段、樓層朝向、房屋的結(jié)構(gòu)、裝修狀況、設(shè)備等基本情況都是由預(yù)售方依據(jù)房屋開發(fā)的總體規(guī)劃確定的。購買方只是在預(yù)購方己確定的范圍內(nèi)選擇欲購房屋，對(duì)房屋不能提出特殊要求。在承攬合同中，定作人對(duì)標(biāo)的物在種類、規(guī)格、質(zhì)量等方面往往有特殊要求，承攬人必須嚴(yán)格按照定作人的要求進(jìn)行加工制作。
（3）、違約后的救濟(jì)措施不同。在預(yù)售合同中，房屋竣工交付時(shí)，如果購買方未按合同約定付清價(jià)款，因?yàn)榇藭r(shí)房屋的所有權(quán)仍屬于預(yù)售方，預(yù)售方完全可以拒絕轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)。在承攬合同中，如果定作人不依約支付報(bào)酬，雖然承攬人占有完成的工作成果，但該工作成果的所有權(quán)人是定作人，承攬人只能對(duì)完成的工作成果行使留置權(quán)。
4、預(yù)售合同不是分期付款買賣合同
商品房預(yù)售的融資功能較為突出，實(shí)踐中的常規(guī)做法是，由預(yù)購方根據(jù)施工進(jìn)度分期交付房款，這種做法類似于分期付款買賣。分期付款買賣的特點(diǎn)在于標(biāo)的物交付給買受方后，價(jià)金尚有二期以上仍待支付。在價(jià)款的支付方式和付款完畢前標(biāo)的物所有權(quán)的歸屬上，預(yù)售房屋交易與分期付款買賣是相同的。但商品房預(yù)售行為在性質(zhì)上絕不是分期付款買賣。
首先，分期付款買賣的標(biāo)的物在合同生效時(shí)就要交付給買受人，由買受人占有、使用、收益。而在商品房預(yù)售中，標(biāo)的物是在建房屋，合同成立生效時(shí)，該標(biāo)的物還不存在，根本談不上再轉(zhuǎn)移給購買方占有。
其次，分期付款買賣的標(biāo)的物在轉(zhuǎn)移占有后，必然還有二期以上的價(jià)款未支付。而商品房預(yù)售并非必須采取分期支付價(jià)款的履行方式，預(yù)售方和購買方完全可以在合同中約定由購買方一次付存款。而且實(shí)踐中，在交付房屋前，預(yù)售方通常是要求購買方以貸款繳清價(jià)金或以現(xiàn)金付清剩余房款。
最后，分期付款買賣使買受人在經(jīng)濟(jì)能力較差，無力一次性付清標(biāo)的物價(jià)款的情況下仍可提前享受生活上所需的新商品，是賣方對(duì)買方的融資。而在商品房預(yù)售中，購買方先要支付房屋價(jià)款或至少支付部分房價(jià)，預(yù)售方將收到的這些資金投入到房屋建設(shè)中去，有利于解決建房過程中的資金周轉(zhuǎn)問題，這實(shí)為買方向賣方的融資。
二、預(yù)售商品房的抵押?jiǎn)栴}
根據(jù)1997年我國建設(shè)部的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，土地使用權(quán)者可以以待建成在建的建筑物或其他附著物作抵押擔(dān)保，購房者也可以對(duì)依法獲準(zhǔn)建造的預(yù)購商品房設(shè)定抵押。但從實(shí)踐看來，預(yù)售商品房抵押存在三種形式：開發(fā)商設(shè)立的抵押；購房者設(shè)立的抵押；開發(fā)商和購房者設(shè)立的重復(fù)抵押。
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)預(yù)售商品房設(shè)立的抵押
商品房預(yù)售合同是買賣合同，房屋竣工交付前的所有權(quán)人是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所有權(quán)人對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)有完全的自，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)然可以用在建的房屋進(jìn)行抵押。但這時(shí)就存在一個(gè)問題，如果預(yù)售方已經(jīng)通過簽訂預(yù)售合同將房屋預(yù)售給購買方，購買方依據(jù)預(yù)售合同享有的權(quán)利并非物權(quán)，而是針對(duì)特定對(duì)象的一種請(qǐng)求權(quán)和獲得將來利益的期待權(quán)，在性質(zhì)上屬于債權(quán)。而預(yù)售方將待售房屋抵押后，抵押人獲取的抵押權(quán)則是一種物權(quán)。如果預(yù)售方不能如期與抵押權(quán)人結(jié)清債務(wù)，依據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原理，抵押權(quán)人特優(yōu)先對(duì)房屋行使抵押權(quán)，這對(duì)購買方顯然是極為不利的。因此對(duì)已經(jīng)預(yù)售的商品房在立法上應(yīng)禁止再抵押。雖然2003年6月1日的司法解釋規(guī)定，預(yù)售方必須將抵押情況如實(shí)地告知購買方，對(duì)于預(yù)售方隱瞞不告的，購買方有權(quán)要求返還已付房款及其利息、賠償損失并可請(qǐng)求預(yù)售人承擔(dān)賠償損失。但筆者認(rèn)為產(chǎn)權(quán)有無暇疵是購買者最關(guān)心的事，應(yīng)從立法上禁止開發(fā)商以預(yù)售房屋設(shè)立抵押，一方面是對(duì)開發(fā)商實(shí)力的考驗(yàn)，另一方面，也是保證購房者利益的需要。對(duì)于特殊情況，須以預(yù)售房屋設(shè)立抵押的，應(yīng)嚴(yán)格規(guī)定設(shè)立條件和設(shè)立抵押貸款占開發(fā)房屋價(jià)值的比例，避免開發(fā)商完全“借雞下蛋”。并且，對(duì)于設(shè)立已抵押的合同，在開發(fā)商未將貸款還清前，應(yīng)將購房者的部分房款提存于銀行，在交易房屋權(quán)利無瑕疵的保證的前提下，開發(fā)商才能得到該筆房款。
(二)購買方對(duì)頂售商品房設(shè)立的抵押
購買方對(duì)頂售商品房設(shè)立的抵押，實(shí)際上多為預(yù)售商品房的貸款抵押。這種抵押是以未來將取得的權(quán)益作為抵押物。有人認(rèn)為，以未來取得的房屋產(chǎn)權(quán)作抵押與房地產(chǎn)抵押的特定性相矛盾，房地產(chǎn)抵押的標(biāo)的應(yīng)該是現(xiàn)存的房地產(chǎn)。其實(shí)，由于我國對(duì)預(yù)售商品房合同實(shí)行登記備案制度，這種未來可以得到的房地產(chǎn)，經(jīng)過登記、備案已經(jīng)特定了，因此它是可以作為抵押物的，與房地產(chǎn)抵押的特定性并不矛盾。況且，預(yù)售商品房抵押也是符合國際通行做法的。英美創(chuàng)設(shè)的"浮動(dòng)擔(dān)保"制度，已由不動(dòng)產(chǎn)抵押發(fā)展為不受法律禁止的一切財(cái)產(chǎn)的抵押，承認(rèn)企業(yè)以將來取得的權(quán)利(如債權(quán))作為抵押權(quán)的客體。因此，預(yù)售商品房的購買方可以對(duì)預(yù)購的房屋設(shè)立抵押。購買方以預(yù)售商品房設(shè)立抵押，應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備以下條件，抵押行為方可有效:
1、抵押大是預(yù)售商品房的購房人。
購房人購買在建的商品房后，對(duì)所預(yù)購商品房享有"所有權(quán)之期待權(quán)"，購房人以預(yù)售的商品房作為抵押，是對(duì)其享有的權(quán)利進(jìn)行的處分。
2、購房人與預(yù)售人簽訂了《商品房預(yù)售合同》，按合同約定支付了到期購房款，抵押時(shí)要提供付款憑證。
3、商品房預(yù)售合同須為有效合同。
預(yù)售商品房抵押是以預(yù)購的商品房作為抵押標(biāo)的，要使抵押行為有效，預(yù)售人與購買人之間的預(yù)售關(guān)系合法有效是重要前提。若預(yù)售行為違法無效，建立在此基礎(chǔ)上的抵押行為必然無效。
4、預(yù)售商品房抵押須辦理抵押登記
根據(jù)我國房地產(chǎn)管理法和擔(dān)保法的規(guī)定，當(dāng)事人以房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記，抵押合同自登記之日生效。以房地產(chǎn)設(shè)立抵押，必須進(jìn)行登記，抵押行為自辦理登記手續(xù)時(shí)生效。經(jīng)過抵押登記后，抵押權(quán)人方取得抵押權(quán)。
（三）雙方重復(fù)抵押。實(shí)踐中，經(jīng)常出現(xiàn)開發(fā)商已設(shè)立抵押的預(yù)售房屋，購買方在購房時(shí)又以該房為標(biāo)的設(shè)立抵押，使抵押權(quán)人和預(yù)購方的利益風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)明顯增加。對(duì)重復(fù)抵押行為，應(yīng)當(dāng)禁止。
三、預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)賣問題
所謂預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓，又稱“炒樓花”，是指在商品房預(yù)售以后，買受人將其預(yù)購的未施工交付的預(yù)售商品房另行轉(zhuǎn)讓的行為。對(duì)這種行為，有學(xué)者認(rèn)為，商品房預(yù)售后的再轉(zhuǎn)讓具有較大的投機(jī)性，主張從立法上產(chǎn)加禁止。我國現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》第45條對(duì)此既未予以明確允許，但也未明令禁止，而是授權(quán)國務(wù)院作出具體規(guī)定。在1995年建設(shè)部的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中也并沒有禁止"炒樓花"。在實(shí)踐中"炒樓花"行為大量存在，因"炒樓花"而發(fā)生的糾紛也不斷出現(xiàn)，立法上如果一味對(duì)"炒樓花"．采取回避態(tài)度將不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康發(fā)育。筆者讀為，從長遠(yuǎn)利益來看，為了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善，應(yīng)允許預(yù)售商品房房再轉(zhuǎn)讓。預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓在本質(zhì)上是合同關(guān)系的轉(zhuǎn)讓，不僅轉(zhuǎn)讓合同的權(quán)利，義務(wù)也要一并轉(zhuǎn)讓，實(shí)為權(quán)利與義務(wù)的概括轉(zhuǎn)移。我國合同法對(duì)合同的轉(zhuǎn)讓是允許的，那么對(duì)于"炒樓花"也就不宜一律加以禁止。
預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的原因也是非常復(fù)雜的，并非一概是為了炒賣之目的，購房人很可能因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)或風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的需要而進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓，如果一概禁止，則將限制購買方合法權(quán)益的行使。
另外，在國務(wù)院對(duì)"炒樓花"行為還未作出規(guī)定的情況下，各地多制定地方性法規(guī)對(duì)頂售商品房的再轉(zhuǎn)讓加以規(guī)范。綜觀這些地方性法規(guī)，對(duì)"炒樓花"都是采允許態(tài)度的，只是規(guī)定了嚴(yán)格的限制條件。
預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓過程中的差價(jià)對(duì)轉(zhuǎn)讓人有巨大的誘惑力，刺激著他們的投機(jī)心理。在房地產(chǎn)市場(chǎng)不健全的情況下，帶有投機(jī)性的"炒樓花"行為很可能導(dǎo)致房價(jià)上漲，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)產(chǎn)生"泡沫經(jīng)濟(jì)"，影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?？陀^上，"炒樓花"行為的風(fēng)險(xiǎn)性的確是存在的，但我們不能因?yàn)樗哂型稒C(jī)的這種負(fù)面效應(yīng)就因噎廢食，而應(yīng)該努力健全房地產(chǎn)管理體制，在法律上對(duì)這種行為加以正確騎引導(dǎo)和嚴(yán)格的規(guī)制，以盡量降低其投機(jī)性，使其最大化地發(fā)揮出活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。筆者認(rèn)為，預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓應(yīng)滿足一定的條件、履行必要的程序:
1、預(yù)購方已經(jīng)辦妥了商品房預(yù)售合同的登記備案手續(xù)，在轉(zhuǎn)讓預(yù)售房屋時(shí)，該預(yù)售合同在有效期內(nèi)，這是預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的前提條件。
2、預(yù)購方已向房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)交付購房價(jià)款總額的百分之二十五以上的商品房預(yù)售款。
3、預(yù)購方與受讓方必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同，載明轉(zhuǎn)讓的預(yù)售合同編號(hào)、轉(zhuǎn)讓原因、金額、面積、雙方的權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容。轉(zhuǎn)讓合同需經(jīng)開發(fā)企業(yè)認(rèn)可并簽字蓋章。
4、轉(zhuǎn)讓雙方必須持預(yù)售契約、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)證件到銷售登記的交易管理部門申辦預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記，履行登記備案手續(xù)。
5、預(yù)購方和受讓方依法向稅務(wù)部門繳納土地增值稅J印花稅等稅費(fèi)。
四、預(yù)售商品房糾紛問題
由于商品房預(yù)售是一種新鮮事物，有關(guān)立法還不完善，一些開發(fā)商為了獲取暴利，故意作虛假承諾，利用立法的漏洞損害購買方或其它人第三者的利益，預(yù)購方又處于明顯弱勢(shì)地位。導(dǎo)致商品房預(yù)售市場(chǎng)的糾紛不斷暴露。其中比較常見的是標(biāo)的瑕疵問題和交付不能或不能如期交付問題。我們認(rèn)為，正確處理商品房預(yù)售合同糾紛，必須針對(duì)不同性質(zhì)的糾紛采取不同的原則。
（一）標(biāo)的瑕疵糾紛及其處理。標(biāo)的瑕疵在商品房預(yù)售糾紛中占有相當(dāng)比例，常見的標(biāo)的權(quán)利瑕疵問題和質(zhì)量瑕疵問題。標(biāo)的權(quán)利瑕疵主要是抵押?jiǎn)栴}和權(quán)利證書，已經(jīng)交付并辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋如果仍存在抵押，購房者可以要求開發(fā)商提供擔(dān)保或要求退房；已付清房款但沒有交付的，購買者可以要求開發(fā)商提供擔(dān)保；既未付清房款也未交付的，購買方在享有知情權(quán)的基礎(chǔ)上，與開發(fā)商協(xié)商解決。權(quán)利證書的取得，我國法律已有規(guī)定，不在贅述。質(zhì)量瑕疵主要是指面積縮水、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個(gè)別地方影響正常使用等，筆者認(rèn)為應(yīng)加大質(zhì)量保障的立法，確保購買者的利益。房屋縮水，司法解釋已有明確規(guī)定。對(duì)于存在質(zhì)量瑕疵的預(yù)售房屋，司法解釋也作出了具體規(guī)定。如質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
但該規(guī)定，過于規(guī)范，不利于操作，仍須進(jìn)一步明確嚴(yán)重影響正常居住使用的范圍。另外，筆者認(rèn)為開發(fā)商售房過程中所作的承諾與實(shí)際不一致的，法律應(yīng)規(guī)定開發(fā)商承擔(dān)支付房款20%以上違約金，因?yàn)樵谫彿窟^程中，購房方一般處于弱勢(shì)地位，合同中一般對(duì)此違約沒有約定，同時(shí)有時(shí)該類違造成的損失難以計(jì)算，致使該類違約出現(xiàn)后，無法追究開發(fā)商的違約責(zé)任。如果由于開發(fā)商的虛假宣傳影響購房方購房意圖的，購房者可以要求解除合同和賠償損失，如開發(fā)商在出售某一棟房屋時(shí)，對(duì)購房方說，該房前面建一層門面房，某甲因看中該房前面視野好，于是購買二層商品房一套，后來，該開發(fā)商為賺取更多利潤，將一層門面房改為二層，此時(shí)甲有要求退房并要求開發(fā)商承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。
（二）交付不能或不能如期交付糾紛及其處理。引起此類糾紛的原因具有多方面因素，有的因建房資金不到位，有的因預(yù)售方將已預(yù)售房屋轉(zhuǎn)賣而引起等。對(duì)于此類糾紛，2003年司法解釋規(guī)定了購房方催告權(quán)和解除合同權(quán)。筆者認(rèn)為，從切實(shí)維護(hù)購買方的合法利益角度出發(fā)，開發(fā)商在催告后三個(gè)月內(nèi)履行的，同時(shí)要承擔(dān)違約責(zé)任。如果預(yù)售方在經(jīng)催告后三個(gè)月內(nèi)仍不能履行的，購房方有選擇要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任或解除合同并要求賠償損失（損失可比照房屋價(jià)格上漲或?qū)嶋H損失計(jì)算）的權(quán)利。對(duì)于延期履行合同，如果未約定違約金數(shù)額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計(jì)算。
參考資料：
1、李永然《房地產(chǎn)法律談》(續(xù)篇)臺(tái)灣木然文化出版股份有限公司
2、錢明星、姜曉春《中外法學(xué)》1996年第5期
根據(jù)《議定書》的規(guī)定，《報(bào)告書》第242段屬于中國加入WTO法律文件的有機(jī)組成部分。[4]因此，對(duì)《報(bào)告書》第242段進(jìn)行的法律解釋，遵循WTO條約解釋的原則。WTO法律體系中，約束相關(guān)條約法律解釋的協(xié)定為《關(guān)于爭(zhēng)端解決規(guī)則與程序的諒解》[5]（以下簡(jiǎn)稱“《諒解》”或“DSU”）,《維也納條約法公約》[6]，以及GATT/WTO專家組和上訴機(jī)構(gòu)案例的相關(guān)裁定。[7]
1.DSU第3.2條
WTO法律體系中，約束相關(guān)條約法律解釋的協(xié)定為《關(guān)于爭(zhēng)端解決規(guī)則與程序的諒解》。《諒解》第3.2條規(guī)定：
WTO爭(zhēng)端解決體制在為多邊貿(mào)易體制提供可靠性和可預(yù)見性方面是一個(gè)重要因素。各成員認(rèn)識(shí)到該體制適于保護(hù)各成員在適用協(xié)定項(xiàng)下的權(quán)利和義務(wù)，及依照解釋國際公法的慣例澄清這些協(xié)定的現(xiàn)有規(guī)定。DSB的建議和裁決不能增加或減少適用協(xié)定所規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。[8]
上述規(guī)定闡明了對(duì)WTO協(xié)定進(jìn)行法律解釋的三個(gè)基本原則：第一，維護(hù)WTO體制可靠性和可預(yù)測(cè)性原則；第二，保護(hù)成員適用協(xié)定項(xiàng)下的權(quán)利和義務(wù)原則；第三，解釋不能增加或減少適用協(xié)定所規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)原則。
1.1維護(hù)WTO體制可靠性和可預(yù)測(cè)性原則
爭(zhēng)端解決體制的目的，是為了給多邊貿(mào)易體制提供可靠性和可預(yù)測(cè)性。這意味著一個(gè)協(xié)定義務(wù)，各成員對(duì)義務(wù)的適用應(yīng)當(dāng)具有一定的統(tǒng)一性。因此，當(dāng)某具體協(xié)定條款出現(xiàn)兩種或多種不同解釋，在不違反條約解釋其它原則的基礎(chǔ)上，有利于維護(hù)WTO體制可靠性和可預(yù)測(cè)性的解釋適用。
1.2保護(hù)成員適用協(xié)定項(xiàng)下的權(quán)利和義務(wù)原則
《諒解》規(guī)定，WTO體制的功能之一，是“保護(hù)各成員在適用協(xié)定項(xiàng)下的權(quán)利和義務(wù)”。[9]而在對(duì)WTO條款規(guī)定義務(wù)進(jìn)行法律解釋的時(shí)候，實(shí)現(xiàn)保護(hù)成員權(quán)利和義務(wù)的目的最基本的方法，就是解釋必須滿足正當(dāng)程序的要求。事實(shí)上，國際義務(wù)的適用必須滿足正當(dāng)程序要求是一個(gè)早已得到國際社會(huì)公認(rèn)的慣例。因此可以認(rèn)為，上述“保護(hù)成員適用協(xié)定項(xiàng)下的權(quán)利和義務(wù)原則”要求對(duì)《報(bào)告書》第242段進(jìn)行的法律解釋遵循正當(dāng)程序原則。
1.3不增加或減少權(quán)利和義務(wù)原則
不增加或減少權(quán)利和義務(wù)的基本原則要求在對(duì)WTO協(xié)定條款進(jìn)行解釋時(shí)遵循以下三個(gè)原則：（1）避免造成條款濫用的解釋原則；（2）特別規(guī)定優(yōu)先一般規(guī)定適用原則；（3）例外規(guī)定從嚴(yán)解釋規(guī)則。
1.3.1解釋避免條款濫用原則
WTO多邊貿(mào)易體制采取“一攬子協(xié)定”原則。這就意味著很多的協(xié)定是各方妥協(xié)的產(chǎn)物，因此，往往出現(xiàn)協(xié)定用語不夠嚴(yán)密，有時(shí)甚至?xí)^于松散，使得條約的濫用成為可能。因此，當(dāng)某具體協(xié)定條款出現(xiàn)兩種或多種不同的解釋的時(shí)候，不增加或減少權(quán)利和義務(wù)原則要求盡量避免采用可能導(dǎo)致條款規(guī)定遭到濫用的解釋。當(dāng)解釋必然使條款遭到濫用時(shí)，則不增加或減少權(quán)利和義務(wù)原則要求不采用這樣的解釋，除非該條款不存在其它可能的解釋。
1.3.2特別規(guī)定優(yōu)于一般規(guī)定適用原則
WTO是一個(gè)龐大而復(fù)雜的法律體系。因此，條款之間相互沖突的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。按照《諒解》關(guān)于解釋條約義務(wù)不得增加或減少適用協(xié)定所規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)原則，當(dāng)條款之間相互沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循特別規(guī)定優(yōu)于一般規(guī)定適用原則[10]。事實(shí)上，特別規(guī)定優(yōu)于一般規(guī)定適用原則也是國際法的一個(gè)基本原則。
1.3.3例外規(guī)定從嚴(yán)解釋原則
解釋條約義務(wù)不得增加或減少適用協(xié)定所規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)原則包含著另一個(gè)重要的條約解釋原則——例外規(guī)定從嚴(yán)解釋原則。這是因?yàn)樗^例外規(guī)定，是在一個(gè)義務(wù)的適用范圍之內(nèi)，規(guī)定對(duì)該義務(wù)一個(gè)小范圍的不適用，因此，只有對(duì)小范圍不適用的情況進(jìn)行從嚴(yán)解釋，才能保證其適用不會(huì)超越其所規(guī)定的適用范圍。在日本—酒精飲料稅案件中，上訴機(jī)構(gòu)關(guān)于第3.2條第一句話和第二句話之間關(guān)系的裁定支持上述結(jié)論。上訴機(jī)構(gòu)裁定：
第一句話針對(duì)的，是以對(duì)同類產(chǎn)品提供保護(hù)為目的的保護(hù)性措施，而第二句話針對(duì)的，是比第一句話產(chǎn)品范圍更廣、獨(dú)立而不同的保護(hù)性措施。因此，我們同意專家組的觀點(diǎn)：從嚴(yán)解釋第一句話的含義，以保證不譴責(zé)其嚴(yán)格條款所無意譴責(zé)的措施。由此，我們同意專家組關(guān)于從嚴(yán)解釋第一句話中“同類產(chǎn)品”含義的觀點(diǎn)。[11]
至于從嚴(yán)的程度，上訴機(jī)構(gòu)指出，需根據(jù)個(gè)案的具體情況決定。
2.《維也納條約法公約》第31、32條
DSU第3.2條明確規(guī)定依照解釋國際公法的慣例澄清WTO協(xié)定的現(xiàn)有規(guī)定。WTO上訴機(jī)構(gòu)在美國-汽油標(biāo)準(zhǔn)案[12]中裁定，《維也納條約法公約》第31、32條是得到認(rèn)可的國際慣例法，構(gòu)成解釋國際公法的慣例的一個(gè)部分。因此，《維也納條約法公約》第31、32條的規(guī)定，成為解釋W(xué)TO協(xié)定條款的法律依據(jù)。[13]《維也納條約法公約》第31條規(guī)定：“條約應(yīng)依其用語按其上下文并參照條約之目的及宗旨所具有之通常意義，善意解釋之”[14]，由此確定了WTO協(xié)定條款解釋的以下三個(gè)基本原則：第一，善意解釋原則；第二，用語解釋原則；第三，條約的有效解釋原則。
2.1條約的善意解釋原則
條約的善意解釋原則要求在對(duì)一個(gè)具體條約義務(wù)進(jìn)行法律解釋的時(shí)候，考慮解釋后的協(xié)定保持整體的和諧性，不會(huì)出現(xiàn)于理不通的情況。在具體實(shí)踐中，要依靠這個(gè)原則來對(duì)協(xié)定條款進(jìn)行解釋的情形并不時(shí)常發(fā)生。但是，當(dāng)一個(gè)協(xié)定，其條約用語過于松散，出現(xiàn)諸多含糊不清之處，尤其是諸多關(guān)鍵法律術(shù)語缺乏明確定義時(shí)，善意解釋原則是保證條約得到公平解釋一個(gè)重要的原則。
2.2用語解釋原則
條約的用語解釋原則要求對(duì)條款的解釋以條約用語為基礎(chǔ)。按照這個(gè)原則對(duì)條約條款進(jìn)行的法律解釋，應(yīng)當(dāng)是在條款用語通常含義的基礎(chǔ)之上，考慮條款的上下文含義，并參照條約的目的和宗旨。[15]而條約簽訂歷史只有在用語解釋仍然不能清楚解釋條款規(guī)定含義的情況下作為參考適用。[16]
WTO上訴機(jī)構(gòu)在日本—酒精飲料稅案件中明確指出：
《維也納公約》規(guī)定條約用語是對(duì)條款進(jìn)行法律解釋的基礎(chǔ)。因此，對(duì)條約進(jìn)行的法律解釋必須首先建立在條約用語的基礎(chǔ)之上。[17]
……
對(duì)第3條的理解必須按照其上下文并參照《WTO協(xié)定》的總體目標(biāo)與宗旨所具有的通常含義。因此，條款的實(shí)際措辭是解釋條款含義的依據(jù)，這樣的解釋必須使所有用語都具有有效的含義。適當(dāng)?shù)臈l款解釋首先是用語解釋。[18]
2.3條約的有效解釋原則
條約的有效解釋原則要求對(duì)條款的解釋賦予條款所有的規(guī)定內(nèi)容以意義。當(dāng)對(duì)某一條款用語進(jìn)行解釋出現(xiàn)兩個(gè)不同的結(jié)果時(shí)，條約的有效解釋原則要求選擇賦予條款所有規(guī)定以意義的那一個(gè)解釋。[19]
上訴機(jī)構(gòu)在日本—酒精飲料稅案件中裁定：
第31條（《維也納條約法公約》第31條。作者注）關(guān)于條約解釋的一般原則衍生出來關(guān)于條約解釋的一個(gè)基本原則是條約的有效解釋原則。我們?cè)诿绹毰c常規(guī)汽油標(biāo)準(zhǔn)”一案中指出：“《維也納公約》關(guān)于條約解釋的‘一般原則’所衍生出來的原則之一即是條約解釋必須賦予條約所有規(guī)定以意義。釋意者不得隨意解釋以導(dǎo)致條約整條、整款在內(nèi)容上重復(fù)或變得無效”[20]。
在阿根廷—對(duì)進(jìn)口鞋類采取的保障措施（以下簡(jiǎn)稱阿根廷鞋案）案件中，上訴機(jī)構(gòu)同樣裁定：
一個(gè)條約解釋者必須以一種和諧、賦予所有條文以含義的方式來解讀條約所有的可適用條款。因此，對(duì)這個(gè)“權(quán)利與紀(jì)律不可分割的整體”所進(jìn)行的適當(dāng)?shù)慕庾x必須是賦予這兩個(gè)具有同等效力的協(xié)定（此處的兩協(xié)定指GATT1994第19條與WTO《保障措施協(xié)定》。作者注。）的所有相關(guān)條款以含義。[21]
3.WTO司法實(shí)踐
WTO上訴機(jī)構(gòu)在WTO日本酒精稅案裁定中指出，已被采納的專家組報(bào)告“是GATT的一個(gè)重要組成部分，常常被之后的專家組借鑒。它們?cè)赪TO成員中起著預(yù)測(cè)法律在案件中的應(yīng)用的作用，因此，任何與之相關(guān)的爭(zhēng)議都應(yīng)對(duì)其加以考慮。”[22]在GATT/WTO大量的司法實(shí)踐中，形成了很多現(xiàn)實(shí)中指導(dǎo)WTO協(xié)定條款法律解釋的原則，其中之一即為WTO協(xié)定條款的相互適用原則。
3.1美國棉紗案
2001年美國—對(duì)巴基斯坦棉紗采取的過渡性保障措施（以下簡(jiǎn)稱美國棉紗案）[23]案件其中的一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)即為WTO《保障措施協(xié)定》（SGA）第3條關(guān)于調(diào)查的規(guī)定是否適用于根據(jù)《紡織品與服裝協(xié)定》（ATC）第6條實(shí)施的過渡性保障措施這個(gè)問題。在該案的審理中，上訴機(jī)構(gòu)首先根據(jù)DSU第11條[24]以及SGA第3條[25]關(guān)于調(diào)查的規(guī)定，確定專家組對(duì)根據(jù)SGA實(shí)施的保障措施進(jìn)行審查時(shí)的審議標(biāo)準(zhǔn)：
專家組必須審查主管機(jī)關(guān)是否對(duì)所有相關(guān)因素進(jìn)行了評(píng)估；審查主管機(jī)關(guān)是否對(duì)所有相關(guān)事實(shí)進(jìn)行了評(píng)估，并審查主管機(jī)關(guān)對(duì)這些事實(shí)如何支持其裁定結(jié)果所作的解釋是否適當(dāng)；審查主管機(jī)關(guān)的上述解釋是否全面闡述了數(shù)據(jù)的性質(zhì)和復(fù)雜性，并審查主管機(jī)關(guān)是否對(duì)這些數(shù)據(jù)可能存在的其它合理解釋做出了回應(yīng)。但是，專家組不可對(duì)證據(jù)進(jìn)行重審，也不以可用自身的觀點(diǎn)代替主管機(jī)關(guān)的觀點(diǎn)。[26]
上訴機(jī)構(gòu)隨后指出，雖然ATC第6條過渡性保障措施條款既沒有關(guān)于主管調(diào)查部門的規(guī)定，也沒有關(guān)于調(diào)查程序的規(guī)定，但上述審議標(biāo)準(zhǔn)照樣對(duì)ATC項(xiàng)下實(shí)施的保障措施適用。[27]這個(gè)裁定事實(shí)上意味著SGA第3條關(guān)于主管機(jī)關(guān)調(diào)查程序的規(guī)定對(duì)ACT項(xiàng)下實(shí)施的保障措施適用。因?yàn)闊o論成員指定那個(gè)政府部門作為ATC項(xiàng)下過渡性保障措施的主管機(jī)關(guān)，也無論這個(gè)主管機(jī)關(guān)按照怎樣的程序進(jìn)行調(diào)查，專家組都要審查其調(diào)查：
是否對(duì)所有相關(guān)因素進(jìn)行了評(píng)估；是否對(duì)所有相關(guān)事實(shí)進(jìn)行了評(píng)估；是否對(duì)這些事實(shí)如何支持其裁定結(jié)果做出了適當(dāng)?shù)慕忉專黄浣忉屖欠袢骊U述了數(shù)據(jù)的性質(zhì)和復(fù)雜性；以及調(diào)查是否對(duì)這些數(shù)據(jù)可能存在的其它合理解釋做出了回應(yīng)。
由此確定了主管機(jī)關(guān)的審查義務(wù)為：
對(duì)所有相關(guān)因素進(jìn)行評(píng)估；對(duì)所有相關(guān)事實(shí)進(jìn)行評(píng)估；對(duì)這些事實(shí)如何支持其裁定結(jié)果做出適當(dāng)?shù)慕忉?；在所做解釋中全面闡述數(shù)據(jù)的性質(zhì)和復(fù)雜性，并對(duì)這些數(shù)據(jù)可能存在的其它合理解釋做出回應(yīng)。
3.2阿根廷鞋案
在2000年的阿根廷—對(duì)進(jìn)口鞋類采取的保障措施（以下簡(jiǎn)稱阿根廷鞋案）[28]案件報(bào)告中，上訴機(jī)構(gòu)裁定：
GATT1994與《保障措施協(xié)定》都是《WTO協(xié)定》附件1A中的《貨物貿(mào)易多邊協(xié)定》，因而二者同屬《WTO協(xié)定》的“有機(jī)組成部分”，“對(duì)所有成員具有約束力”。因此，GATT1994第19條與《保障措施協(xié)定》條款都是《WTO協(xié)定》的條款。它們作為該條約的一部分同時(shí)生效。它們平等適用并對(duì)所有成員具有平等約束力。同時(shí)，由于這些規(guī)定都是關(guān)于同一個(gè)問題，即成員實(shí)施的保障措施問題，因此，專家組關(guān)于“將GATT1994第19條與《保障措施協(xié)定》當(dāng)作一個(gè)不可分割的整體來解讀并將它們所規(guī)定的權(quán)利與紀(jì)律相互聯(lián)系起來加以考慮更為合理”的認(rèn)定是正確的。[29]
本案中，根據(jù)上述結(jié)論，上訴機(jī)構(gòu)裁定，GATT1994第19條“不可預(yù)見的發(fā)展”的要求對(duì)根據(jù)WTO《保障措施協(xié)定》采取的保障措施適用。
同理，在對(duì)《報(bào)告書》第242段進(jìn)行的法律解釋以確定其正確運(yùn)用時(shí)，將《報(bào)告書》第242段、《議定書》第16條以及WTO《保障措施協(xié)定》“所規(guī)定的權(quán)利與紀(jì)律相互聯(lián)系起來加以考慮”也應(yīng)該“更為合理”。
[1]具體為《關(guān)于爭(zhēng)端解決規(guī)則與程序的諒解》第3.2條的規(guī)定。參見《世界貿(mào)易組織烏拉圭回合多邊貿(mào)易談判結(jié)果法律文本》，法律出版社，2000年，第355頁。
[2]WTO,AgreementonTextilesandClothing,《世界貿(mào)易組織烏拉圭回合多邊貿(mào)易談判結(jié)果法律文本》，法律出版社，2000年，第73頁。
[3]WTO,AgreementonSafeguards,《世界貿(mào)易組織烏拉圭回合多邊貿(mào)易談判結(jié)果法律文本》，法律出版社，2000年，第275頁。
[4]《議定書》第1.2條規(guī)定：“中國所加入的《WTO協(xié)定》應(yīng)為經(jīng)在加入之日前已生效的法律文件所更正、修正或修改的《WTO協(xié)定》。本議定書，包括工作組報(bào)告書第342段所指的承諾，應(yīng)成為《WTO協(xié)定》的組成部分?！薄蹲h定書》第1.3條規(guī)定：“除本議定書另有規(guī)定外，中國應(yīng)履行《WTO協(xié)定》所附各多邊貿(mào)易協(xié)定中的、應(yīng)在自該協(xié)定生效之日起開始的一段時(shí)間內(nèi)履行的義務(wù)，如同中國在該協(xié)定生效之日已接受該協(xié)定”?！吨袊尤胧澜缳Q(mào)易組織法律文件》，法律出版社，2001年，第2頁。
[5]WTO,UnderstandingonRulesandProceduresGoverningtheSettlementofDisputes,《世界貿(mào)易組織烏拉圭回合多邊貿(mào)易談判結(jié)果法律文本》，法律出版社，2000年，第355頁。
[6]ViennaConventionontheLawofTreaties,見黃東黎著《國際貿(mào)易法》第141頁，法律出版社，2003年。WTO上訴機(jī)構(gòu)在Japan–TaxesonAlcoholicBeverages（WT/DS8&10&11,1996）案件中裁定：Article3.2oftheDSUdirectstheAppellateBodytoclarifytheprovisionsofGATT1994andtheother"coveredagreements"oftheWTOAgreement"inaccordancewithcustomaryrulesofinterpretationofpublicinternationallaw".Followingthismandate,inUnitedStates-StandardsforReformulatedandConventionalGasoline,westressedtheneedtoachievesuchclarificationbyreferencetothefundamentalruleoftreatyinterpretationsetoutinArticle31(1)oftheViennaConvention.Westressedtherethatthisgeneralruleofinterpretation"hasattainedthestatusofaruleofcustomaryorgeneralinternationallaw".TherecanbenodoubtthatArticle32oftheViennaConvention,dealingwiththeroleofsupplementarymeansofinterpretation,hasalsoattainedthesamestatus.
[7]上訴機(jī)構(gòu)在Japan–TaxesonAlcoholicBeverages（WT/DS8&10&11,1996）案件中裁定：AdoptedpanelreportsareanimportantpartoftheGATTacquis.Theyareoftenconsideredbysubsequentpanels.TheycreatelegitimateexpectationsamongWTOMembers,and,therefore,shouldbetakenintoaccountwheretheyarerelevanttoanydispute.
[8]英文原文：ThedisputesettlementsystemoftheWTOisacentralelementinprovidingsecurityandpredictabilitytothemultilateraltradingsystem.TheMembersrecognizethatitservestopreservetherightsandobligationsofMembersunderthecoveredagreements,andtoclarifytheexistingprovisionsofthoseagreementsinaccordancewithcustomaryrulesofinterpretationofpublicinternationallaw.RecommendationsandrulingsoftheDSBcannotaddtoordiminishtherightsandobligationsprovidedinthecoveredagreement.見《世界貿(mào)易組織烏拉圭回合多邊貿(mào)易談判結(jié)果法律文本》，法律出版社，2001年，第355頁。
[9]英文原文：itservestopreservetherightsandobligationsofMembersunderthecoveredagreements.
[10]另外，《諒解》第1.2條規(guī)定：“在可能的情況下使用特殊或附加規(guī)則和程序，并應(yīng)在避免抵觸所必須的限度內(nèi)使用本諒解所列規(guī)則和程序”。該規(guī)定直接支持“特別規(guī)定優(yōu)先一般規(guī)定”的國際法原則。見《世界貿(mào)易組織烏拉圭回合多邊貿(mào)易談判結(jié)果法律文本》，法律出版社，2001年，第354頁。
[11]英文原文：BecausethesecondsentenceofSectionIII:2providesforaseparateanddistinctiveconsiderationoftheprotectiveaspectofameasureinexaminingitsapplicationtoabroadercategoryofproductsthatarenot‘likeproducts’ascontemplatedbythefirstsentence,weagreewiththePanelthatthefirstsentenceofSectionIII:2mustbeconstruednarrowlysoasnottocondemnmeasuresthatitsstricttermsarenotmeanttocondemn.見Japan–TaxesonAlcoholicBeverages,WT/DS8&10&11/AB/R。
[12]UnitedStates-StandardsforReformulatedandConventionalGasoline，WT/DS2/AB/R.
[13]《維也納條約法公約》第31條解釋通則：1．條約應(yīng)依其用語按其上下文并參照條約之目的及宗旨所具有之通常意義，善意解釋之。2．就解釋條約而言，上下文除指連同弁言及附件在內(nèi)之約文外，并應(yīng)包括：（a）全體當(dāng)事國間因締結(jié)條約所訂與條約有關(guān)之任何協(xié)定；（b）一個(gè)以上當(dāng)事國因締結(jié)條約所訂并經(jīng)其它當(dāng)事國接受為條約有關(guān)文書之任何文書。3．應(yīng)與上下文一并考慮者尚有：（a）當(dāng)事國嗣后所訂關(guān)于條約之解釋或其規(guī)定之適用之任何協(xié)定；（b）嗣后在條約適用方面確定各當(dāng)事國對(duì)條約解釋之協(xié)定之任何慣例；（c）適用于當(dāng)事國間關(guān)系之任何有關(guān)國際法規(guī)則。4．倘經(jīng)確定當(dāng)事國有此原意，條約用語應(yīng)使其具有特殊意義。第32條解釋之補(bǔ)充資料：為證實(shí)由適用第31條所得之意義起見，或遇依第31條作解釋而：（a）意義仍屬不明或難解；或（b）所獲結(jié)果顯屬荒謬或不合理時(shí)，為確定其意義起見，得使用解釋之補(bǔ)充資料，包括條約之準(zhǔn)備工作及締約之情況在內(nèi)。
[14]見前注《維也納條約法公約》第31.1條的條約內(nèi)容。
[15]見前注17《維也納條約法公約》第31條。
[16]見前注17《維也納條約法公約》第32條。
[17]英文原文：Article31oftheViennaConventionprovidesthatthewordsofthetreatyformthefoundationfortheinterpretiveprocess:"interpretationmustbebasedabovealluponthetextofthetreaty".
[18]英文原文：ThetermsofArticleIIImustbegiventheirordinarymeaning--intheircontextandinthelightoftheoverallobjectandpurposeoftheWTOAgreement.Thus,thewordsactuallyusedintheArticleprovidethebasisforaninterpretationthatmustgivemeaningandeffecttoallitsterms.TheproperinterpretationoftheArticleis,firstofall,atextualinterpretation.
[19]見Japan–TaxesonAlcoholicBeverages（WT/DS8&10&11/AB/R）腳注第16。另見YearbookoftheInternationalLawCommission,Vol.II,p.219(1966).
[20]英語原文：AfundamentaltenetoftreatyinterpretationflowingfromthegeneralruleofinterpretationsetoutinArticle31istheprincipleofeffectiveness(utresmagisvaleatquampereat).InUnitedStates-StandardsforReformulatedandConventionalGasoline,wenotedthat"[o]neofthecorollariesofthe‘generalruleofinterpretation’intheViennaConventionisthatinterpretationmustgivemeaningandeffecttoallthetermsofthetreaty.Aninterpreterisnotfreetoadoptareadingthatwouldresultinreducingwholeclausesorparagraphsofatreatytoredundancyorinutility".
[21]Argentina–SafeguardMeasuresonImportsofFootwear,WT/DS121/AB/R,2000年1月12日。上訴機(jī)構(gòu)報(bào)告第81段。英文原文：Yetatreatyinterpretermustreadallapplicableprovisionsofatreatyinawaythatgivesmeaningtoallofthem,harmoniously.And,anappropriatereadingofthis"inseparablepackageofrightsanddisciplines"must,accordingly,beonethatgivesmeaningtoalltherelevantprovisionsofthesetwoequallybindingagreements.
[22]見前注11。
[23]UnitedStates–TransitionalSafeguardMeasuresonCombedCottonYarnfromPakistan,WT/DS192/AB/R,2001年10月8日。
[24]DSU第11條規(guī)定專家組的職能為：“對(duì)其審議的事項(xiàng)做出客觀評(píng)估，包括對(duì)該案件事實(shí)及有關(guān)適用協(xié)定的適用性和與有關(guān)適用協(xié)定的一致性的客觀評(píng)估”?！妒澜缳Q(mào)易組織烏拉圭回合多邊貿(mào)易談判結(jié)果法律文本》，法律出版社，2001年，第362頁。
[25]SGA第3條規(guī)定實(shí)施保障措施的調(diào)查程序?yàn)椋骸爸鞴軝C(jī)關(guān)應(yīng)公布一份報(bào)告，列出其對(duì)所有有關(guān)事實(shí)問題和法律問題的調(diào)查結(jié)果和理由充分的結(jié)論”?！妒澜缳Q(mào)易組織烏拉圭回合多邊貿(mào)易談判結(jié)果法律文本》，法律出版社，2001年，第276頁。
[26]英文原文：“panelsmustexaminewhetherthecompetentauthorityhasevaluatedallrelevantfactors;theymustassesswhetherthecompetentauthorityhasexaminedallthepertinentfactsandassessedwhetheranadequateexplanationhasbeenprovidedastohowthosefactssupportthedetermination;andtheymustalsoconsiderwhetherthecompetentauthority''''sexplanationaddressesfullythenatureandcomplexitiesofthedataandrespondstootherplausibleinterpretationsofthedata.However,panelsmustnotconductadenovoreviewoftheevidencenorsubstitutetheirjudgementforthatofthecompetentauthority.”見UnitedStates–TransitionalSafeguardMeasuresonCombedCottonYarnfromPakistan（WT/DS192/AB/R）上訴機(jī)構(gòu)報(bào)告第74段。
[27]UnitedStates–TransitionalSafeguardMeasuresonCombedCottonYarnfromPakistan（WT/DS192/AB/R）上訴機(jī)構(gòu)報(bào)告第76段。
1.1 企業(yè)沒有目標(biāo)感
我國大多的中小食品企業(yè)在食品生產(chǎn)質(zhì)量目標(biāo)的確立上不明確，使得整個(gè)企業(yè)內(nèi)部在生產(chǎn)質(zhì)量上沒有責(zé)任感。最終導(dǎo)致企業(yè)管理層和企業(yè)員工對(duì)質(zhì)量目標(biāo)陌生、茫然，中小企業(yè)難以達(dá)到規(guī)定要求的質(zhì)量目標(biāo)，影響企業(yè)效益。
1.2 企業(yè)管理機(jī)構(gòu)不完善，制度不健全
中小食品企業(yè)不斷穩(wěn)定發(fā)展，資金增加、規(guī)模擴(kuò)大。但是大多企業(yè)仍缺乏有效的管理機(jī)制，管理方法落后，企業(yè)管理部門各自為政，缺乏有效溝通，沒有具備執(zhí)行力的職能部門。企業(yè)內(nèi)部門雖多，但是在中小企業(yè)中還是以廠長為決策中心，企業(yè)在管理權(quán)利上過于集中。企業(yè)管理由廠長一人直接管理，在企業(yè)發(fā)展初期，具有很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，因?yàn)槌跗谄髽I(yè)人員少，產(chǎn)品單一，一人管理能夠加快工作效率，具有很強(qiáng)的管理優(yōu)勢(shì)。但是隨著企業(yè)的發(fā)展，人員不斷增加，廠長一人管理制度就難以做到面面俱到，進(jìn)而產(chǎn)生管理漏洞。企業(yè)缺少有效的職能部門，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部執(zhí)行能力差，即便出臺(tái)質(zhì)量規(guī)章制度也難以實(shí)施。而且一些中小企業(yè)不重視基層的人員配置，為了節(jié)約在人員工資上的開支，常常出現(xiàn)身兼數(shù)職的基層領(lǐng)導(dǎo)[1]。企業(yè)管理層權(quán)利集中，基層人員管理混亂，無法確保質(zhì)量制度的有效實(shí)施。
1.3 檢驗(yàn)工作被輕視
對(duì)于食品生產(chǎn)企業(yè)來說，產(chǎn)品出廠檢驗(yàn)階段至關(guān)重要，這不但涉及到企業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量是否合格，還關(guān)系到消費(fèi)者食用的安全問題。但是，很多中小食品企業(yè)為了盡快將產(chǎn)品投入市場(chǎng)搶占市場(chǎng)份額，在產(chǎn)品檢驗(yàn)階段敷衍了事，只進(jìn)行簡(jiǎn)單的產(chǎn)品外觀、規(guī)格等檢測(cè)工序。這種不負(fù)責(zé)任的態(tài)度不利于產(chǎn)品質(zhì)量的保障，對(duì)消費(fèi)者的安全不負(fù)責(zé)任。
1.4 企業(yè)員工素質(zhì)能力低
中小食品企業(yè)員工整體學(xué)歷不高。中小食品企業(yè)管理層多為企業(yè)創(chuàng)辦時(shí)期的開拓者，這些管理人員雖然大多學(xué)歷較低，但是具有豐富的經(jīng)驗(yàn)和嫻熟的技術(shù)，是中小食品企業(yè)重要的人才資源。但是這些企業(yè)開拓者普遍思想古板，不愛運(yùn)用先進(jìn)的管理機(jī)制，部分人員依仗過去的成績，而驕傲自滿，不思進(jìn)取。企業(yè)基層員工普遍學(xué)歷低，而且掌握的技術(shù)水平不過關(guān)，很多年輕員工在企業(yè)中只是為了獲得工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)企業(yè)沒有歸屬感，使得中小食品企業(yè)難以留住人才。不利于質(zhì)量管理體系在生產(chǎn)員工中的實(shí)行。
2 建立質(zhì)量管理體系
2.1 確立目標(biāo)
建立質(zhì)量管理體系前，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行目標(biāo)的確立。企業(yè)目標(biāo)的確立應(yīng)以企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)水平和經(jīng)營狀況為基礎(chǔ)，結(jié)合企業(yè)實(shí)際，確定目標(biāo)的大小。企業(yè)質(zhì)量目標(biāo)應(yīng)隨著企業(yè)的不斷發(fā)展而進(jìn)行不斷的更新，為企業(yè)的前進(jìn)確定方向，提供企業(yè)發(fā)展動(dòng)力。
2.2 建立管理結(jié)構(gòu)
為了保障企業(yè)質(zhì)量目標(biāo)在日后得到有效實(shí)施和發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該建立與之配套的組織結(jié)構(gòu)。在廠長下設(shè)立管理部門，對(duì)企業(yè)的管理進(jìn)行分工，減少廠長管理壓力。管理部門要有專屬管理范圍，各管理部門不能出現(xiàn)管理重疊的情況[2]。在每周要定期由廠長召開企業(yè)內(nèi)部管理會(huì)議，對(duì)企業(yè)一周的工作進(jìn)行總結(jié)，確立目標(biāo)，提高產(chǎn)品質(zhì)量，推動(dòng)企業(yè)發(fā)展。
3 運(yùn)行質(zhì)量管理體系
3.1 原料把關(guān)
食品原料的好壞直接影響食品企業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量。作為中小企業(yè)的采購人員一定要嚴(yán)格對(duì)食品原料進(jìn)行檢查，堅(jiān)守職業(yè)道德，做好原料采購工作。企業(yè)在采購人員的選擇上應(yīng)該謹(jǐn)慎，任用具備責(zé)任心，品質(zhì)優(yōu)秀的人員，企業(yè)在原料供應(yīng)方面，不能為節(jié)約成本而冒險(xiǎn)使用品質(zhì)差的食品原料。3.2 加強(qiáng)生產(chǎn)監(jiān)管中小食品企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)中，明確生產(chǎn)工序中各生產(chǎn)線工作職責(zé)，加強(qiáng)對(duì)各生產(chǎn)線的管理，生產(chǎn)工人在操作前要進(jìn)行衛(wèi)生消毒，企業(yè)對(duì)生產(chǎn)人員做定期體檢，保障加工過程中產(chǎn)品的衛(wèi)生安全[3]。生產(chǎn)設(shè)備要經(jīng)常進(jìn)行檢查，定期實(shí)行維護(hù)，確保安全生產(chǎn)。
3.3 重視檢驗(yàn)
企業(yè)對(duì)生產(chǎn)產(chǎn)品的檢驗(yàn)要進(jìn)行細(xì)致的檢驗(yàn)工作。作為企業(yè)檢驗(yàn)管理部門按照國家食品安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，制定利于企業(yè)內(nèi)部檢驗(yàn)工作的檢驗(yàn)工作流程和制度，檢驗(yàn)工作要建立專業(yè)檢驗(yàn)部門，聘用專業(yè)檢驗(yàn)人員，確保企業(yè)檢驗(yàn)工作的順利進(jìn)行。實(shí)際檢驗(yàn)工作中，檢測(cè)部門要依據(jù)安全質(zhì)量規(guī)章制度有序進(jìn)行，對(duì)各檢驗(yàn)關(guān)鍵點(diǎn)嚴(yán)控檢查。檢驗(yàn)工作不能僅限于對(duì)生產(chǎn)產(chǎn)品的檢驗(yàn)，對(duì)產(chǎn)品原料的檢查也要重視，比較各原料供應(yīng)方提供的原料質(zhì)量，為企業(yè)原料采購工作進(jìn)行指導(dǎo)，保證產(chǎn)品質(zhì)量安全。
3.4 發(fā)展改進(jìn)
質(zhì)量管理體系的建立對(duì)于中小型食品企業(yè)的幫助不僅僅體現(xiàn)在當(dāng)下，而是能夠更好地促進(jìn)其進(jìn)行發(fā)展。產(chǎn)品投入市場(chǎng)后，通過抽查調(diào)查的方式，企業(yè)應(yīng)了解消費(fèi)者對(duì)于產(chǎn)品的滿意度。通過調(diào)查結(jié)果，企業(yè)應(yīng)進(jìn)行分析，根據(jù)反饋的結(jié)果對(duì)生產(chǎn)的產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)升級(jí)，更好的迎合市場(chǎng)，滿足消費(fèi)者需要。在產(chǎn)品質(zhì)量檢測(cè)后，企業(yè)要對(duì)不合格產(chǎn)品進(jìn)行處理，并尋找導(dǎo)致食品質(zhì)量發(fā)生問題的原因，進(jìn)行及時(shí)的改進(jìn)。
4 結(jié)論
